广东虎门国际轻纺城整体招商销售操盘报告.pptx

,单击此处编辑母版标题样式,#,单击此处编辑母版标题样式,#,中国房地产市场服务的第一选择,稳健 创新 服务中国,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,虎门国际轻纺城整体,招商销售,操盘报告,喜迎门营销策划部,2014,年,6,月,30,日,赢商网,-,运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！,资料下载地址：,虎门商业市场研究,一,市场概况,二,虎门大道商业,三,连升路商业,虎门市场概况,商业市场主要针对虎门大道沿线、连升路沿线两大片区的商业组成、业态、租金及售价等方面进行深入调查研究,。,中科数码城,虎门大道,乐购,金色家园,富民双子城,都市华庭,柏景豪庭,新城大厦,能源华庄,华联大厦,黄河中心,虎门步行街,虎门市场概况,商业市场主要针对虎门大道沿线、连升路沿线两大片区的商业组成、业态、租金及售价等方面进行深入调查研究,。,连升路,虎门万达,国际轻纺城,金地项目,国际购物中心,地标广场,虎门地标,机遇,2,、服装产业品牌化,拥有中国驰名商标,1,个、中国名牌产品,3,个、国家免检产品,12,个、广东省著名商标,16,个、广东省名牌产品,11,个。,产业转移,引导加工贸易企业向研发、设计、品牌塑造、销售、售后服务等内容延伸。,1,、服装产业庞大，衍生办公需求市场,全镇工商注册服装加工企业,2000,多家，全镇服装生产量达到,2,亿件（套），销售总额近,140,亿元。,各类面料辅料批发市场,9,个，形成一平方公里的布料辅料销售批发集聚区。,4,、良好的规划,1.,以服装为龙头，加强产业链的配合；,2.,以企业为主体，加强,“,产政研,”,的结合；,3.,以文化为底蕴、大力发展品牌战略；,4.,以,“,引智,”,为依托，增强企业创新能力。,3,、服装交易市场繁荣,现有大型专业服装批发商场,22,个，商铺,10000,多家，经营面积达,300000,多平方米，主要集中在富民时装城周围一平方公里的商业集聚,“,中心区,”,范围内。,虎门服装产业庞大，支撑起写字楼市场需求！,新中心区写字楼市场尤其受到市场关注！,虎门服装产业地位,虎门服装产业发展历史,萌芽阶段,上世纪,70,年代后期至,80,年代初期，虎门人到香港或深圳进行的小商品贸易，商品新颖，导致购物趋之若骛，逐渐形成市场。,雏形阶段,80,年代中后期，镇政府因势利导，将琳琅满目的市场集中经营，形成规模。此时，来自全国各地的购物者摩肩接踵，人流如潮，交易活跃。,发展阶段,1993,年“富民商业大厦”开业，之后镇政府提出“鼓励,引导,扶持,推进,壮大,提高”的思路，服装产业快速发展。,壮大阶段,进入,21,世纪，虎门服装已由“量”的积累开始上升到“质”的突破。虎门已成为享誉国内外的服装名镇。,回顾,20,多年来虎门服装产业的发展历程，我们可以清楚地看到，虎门服装完全是走过了一个,从无到有，从小到大，从少到多，从低到高，从弱到强，从无牌到名牌，从无序到规范，从自发到自为,的艰苦地创业历程。,服装商业区：,以富民商业大厦为核心，方圆,1,公里为范围的,服装批发专业市场聚集地,，多个商场直接相连形成群集效应,；,布料商业区：,以虎门国际布料交易中心为核心，方圆,1,公里为范围的,布料辅料专业市场聚集的布料商业区,；,零售商圈：,现有的零售商圈即服装商业区，零售网点多分布于服装专业市场周边。,虎门,1,号,服装商业区,布料商业区,虎门的第三产业的发展以服装业为主导，目前已形成两个商圈：,服装主导的商圈发展状况,问题一：经营混杂、人车拥挤、配套差、土地空间有限,问题二：中高层次消费外流现象严重，阻碍商业发展,商圈升级的必然,服装产业中心发展规划,虎门服装产业重心转移,发展规划,:,未来虎门将形成,服装销售批发传统商圈、布料辅料供应商圈,环高速新商圈,三大服装商圈；,规划项目：,富民国际商贸城、富民服装,商务中心二期配套市场、富民精品鞋城、富民创丰服装商务中心、富民国际大酒店、虎门新客运总站七大项目，,占地逾百万平方米，投资额数十亿元。,传统服装商圈,布料辅料商圈,环高速新商圈,规划范围：虎门大道与连升路交汇处。,规划定位：,以商务办公为主，集零售商业、配套居住为一体的综合功能区。,分区规划：,沿虎门大道北片区以商务办公为主，商业金融设施为主；南片区以配套居住为主，兼具部分商业与商务功能。,从城市规划来看，项目位于虎门,CBD,片区，为城市未来发展的核心，同时邻近虎门的商务、商业轴线，项目有一定发展空间。,虎门中心片区发展规划,虎门大道：虎门城市商务、商业轴线,老商业中心,新商业中心,虎门大道中心片区,新政中心区,按虎门政府的战略布署，未来虎门将形成服装销售批发传统商圈、布料辅料供应商圈,环高速新商圈三大服装商圈，服装行业以三个主要商业焦点为中心发散性分布。,虎门服装三大商圈,传统服装商圈,布料辅料供应商圈,环高速新商圈,虎门服装三大商圈,富民服装批发城,项目名称：,富民服装批发城,开业时间：,1993,年,营业面积：,3.6,万,经营业态：,各类服装,经营模式：,批发为主、零售为辅,铺位数量,:,1500,余间,物业管理费：,一般为业主缴纳，含在租金中,租 金,:,5000-7,万,元,/,平米,/,月；,售 价：,8000-20,万,元,/,平米,服装产业代表个案分析,入口环境,周边环境,铺位格局,交易现场,大堂人流,市场凌乱，商业形象不高,黄河时装城,项目名称：,黄河时装城,开业时间：,2004,年,营业面积：,11.8,万,经营业态：,时装批发、超市百货,铺位数量,:,1400,余个,物业管理费：,租 金,:,4000-6,万元,/,月,/,平米,售 价：,4000-10,万元,/,平（,12,年使用权）,主入口,开,间,:,3.5-6,米,进 深,:,4-12,米,主流面积,:,以,18-30,平米为主，也有小部分面积在,15,平米以下；商铺内层高可自主分隔。,租 期：,1-5,年,免 租 期：,视租期长短而定，一般在,5,个月以下,基础指标分析,铺位规划,内部格局,商场走道,商场大堂,规划合理,富民国际布料交易中心,项目名称：,虎门国际布料交易中心,开业时间：,2002,年,营业面积：,15,万（三期）,经营业态：,布料，辅料,铺位数量,:,1800,余个,物业管理费：,租 金,:,80-350,元,/,月,售 价：,2-18,万元,/,开 间,:,3.5-6,米,进 深,:,6-12,米,主流面积,:,以,24-35,平米为主，也有小部分面积在,12-19,平米及,150,平米以上；商铺内层高可自主分隔。,租 期：,1-5,年,免 租 期：,6,个月以下,基础指标分析,内部格局,市场外墙,商场内街,规划较好，商业形象高,临街铺面,富民时装城,优势：,1,、地理位置优越，交通便利；,2.,经营品种齐全；,3.,有着丰富的市场资源。,4.,有效的经营管理；,5.,浓厚的商业氛围；,6.,客流量大；,7,、联动经营优势；,8.,经营时间早，管理经验丰富。,劣势：,1,、周边服装批发市场正在瓜分经营份额；,2,、租金偏高。比黄河时装城的租金明显偏高。,黄河时装城,优势：,1,、地理位置优越，交通便利。,2,、起点高，规划合理，市场定位准确。,3,、经营富有特色。,劣势：,1,、知名度不及富民批发市场高；,2,、市场经营模糊：市场定位以批发为主，零售为辅，事实上批发客户不多；,3,、周边市场瓜分经营份额。,富民布料交易中心,优势：,1,、地理位置优越，交通便利。,2,、规划科学，定位准确。,3,、市场成熟。,劣势：,1,、规划铺位较多，市场容量有限；,2,、周边市场瓜分经营份额。,优劣势对比分析,服装产业发展结论,未来若干年，服装产业依然是虎门重点发展和重要支柱产业，本项目运作需仅仅把握政府支持的方向。,服装产业的升级将促使市政建设的飞跃发展，本项目存在基础即是顺应这一正确趋势。,庞大的服装产业，为虎门写字楼市场的发展积蓄了巨大的潜力，项目后期运作需捉住这一市场需求的共性。,结论,第一部分 虎门商业市场研究,一,市场概况,二,虎门大道商业,三,连升路商业,富民双子城,商业体量,30,万平米，定位为“精品女装”时尚双子城，,-1,层到,5,层为服装采购交易中心，,6-20,层为写字楼，目前空置率极高,名称,富民双子城,位置,虎门镇虎门大道,体量,建面,30,万方,业态,双子城负,1,层、,1,层、,2,层、,3,层、,4,层、,5,层为服装采购交易中心；,6,层,20,层为写字楼,出让方式,发展商自持出租,价格,自持商业，无售价,租金,负,1,层,80,元，,1,层,110,元，,2,层,80,元，,3,层,65,元，,4,层,55,元，,5,层,45,元；写字楼租金,50,左右,管理费,15,元,/,平方米,顶手费,无,富民服装双子城项目位于虎门新商圈核心，顺应国际服装的发展潮流，承接虎门老商圈升级换代之需，以规模化，复合化之规划，高起点引入国际品牌服装，与国际时尚同步，强势打造珠三角地区最高端的“精品女装”时尚双子城。,金色家园,定位为满足生活需求为主的“社区型”商业，沿虎门大道商铺价格为,6-8,万，租金,150-200,元，目前经营状态良好,名称,金色家园,位置,虎门大道与滨海大道交汇处,体量,占地,4.2,万平方米，总建筑面积,10.8,万平方米,商家组成,美宜家、二手中介、焦点女子养生馆、春沁茗菜、颐和堂中医药、品酒汇、盈丰商行，圣和菜艺馆、神州租车、,3,家女装店、,2,家童装店、,1,家装修公司、,3,家茶楼等,出让方式,商铺带产权出售，还剩,35,年,价格,虎门大道街铺价格,6-8,万，买一层得两层,朝乐购价格在,2.5-4,万,商铺情况,层高,5.5-5.9,米，可隔为,2,层,租金,1,、朝虎门大道：,150,200,（双层）,2,、东面：,60-100,（圣和,200,平,1.2,万一个月）,3,、南面：,50-70,（美宜家，拐角位,70,）,4,、朝乐购：,120,（中介）,管理费,3.5,元,金色家园商业主要客户为社区业主及部分周边居住人群为主，商业定位为以满足生活需求为主的“社区型”商业。,乐购,定位为大型购物超市，交通便利，但因为档次感差而经营不善，目前已被华润万家收购，即将进行重新包装升级,名称,乐购,位置,虎门大道旁,体量,占地,4.2,万平方米，总建筑面积,10.8,万平方米,商家组成,一层为欧麦加工房、真功夫、,72,街餐厅、,KFC,、哎呀呀，商场内为服饰、皮革、珠宝、手表等,二三层为乐购超市,四层为大地影院、名豪,KTV,出让方式,自持,价格,自持，无价格,商铺情况,商场总共分,4,层，商场前方为露天停车场,租金,1,、一楼内铺,150,2,、二楼内铺,300,管理费,含在租金里面,乐购商场是虎门大道上最大的购物超市之一，由于交通便利性的影响，为该区域居民的首选超市，物品齐全，但是乐购的商场及超市档次一般，经营状态差，目前已被华润万家收购，未来将进行重新包装升级。,中科数码城,定位为首家大型原创数码文化主题商场，打造虎门规模最大、学科最全的教育培训基地，目前经营状况一般，但出租率较高,中科数码城是中联大厦底部的三层集中性商业，由发展商自持并统一经营管理，定位为虎门首家大型原创数码文化主题商场，打造虎门规模最大、学科最全的教育培训基地，外围商业租金水平较高，商场内部目前经营状况一般，但出租率较高。,名称,中科数码城,位置,虎门大道,239,号（中联大厦）,体量,3,层集中性商业,+,临街商铺,业态,临街：中信银行、苹果专卖店、,SK,服饰品牌店、爱乐咖啡、农业银行、德国啤酒、联丰百货超市、皇丽宣,SPA,、好邻居餐厅等,1,层：电子城,2,层：书城,3,层：早教中心、琴行、舞蹈及教育培训基地,价格,自持，无价格,租金,1,、临虎门大道商铺,100-150,（苹果专卖店,80,平租,12000,元）,2,、靠近本项目临街商铺,70-100,（联丰百货超市,100,平租,10000,元）,3,、一层：,100-200,（包含,15,元管理费）,4,、二层：,50,（包含,15,元管理费）,5,、三层：,40,（包含,15,元管理费）,管理费,商场内,15,元，临街商铺,4.5,元,都市华庭,由少量的商业、三层写字楼组成，商业及写字楼整体出租率都较高，经营状况良好,都市华庭是由一层部分街铺、二三四层写字楼及住宅组成，街铺及写字楼由发展商自持并统一经营管理，商业出租率达,100%,，写字楼出租率达,90%,。,名称,都市华庭,位置,虎门大道旁（富莱酒店旁）,体量,由一层底商及三层写字楼组成,业态,1,、一层有天母蓝鸟、东莞银行、天茹商行、鼎丰商行、雅兰床上用品等,2,、二层为中国联通、中意人寿等,3,、二三四为写字楼办公,出让方式,自持,价格,自持，无价格,商铺情况,由临虎门大道商铺及少量朝虎门公园的商铺组成,租金,1,、朝虎门公园街铺：,110,（主要为住宅出入口两侧）,2,、临虎门大道街铺：雅兰报价,200,多、鼎丰商行报价,300,3,、写字楼租金：,30-45,元（目前写字楼的出租率接近,90%,）,管理费,柏景豪庭,虎门城市豪宅的代表项目，由,2,层社区型商业和住宅组成，目前业态主要为各式餐饮，经营状况好，租金高,柏景豪庭是虎门城市豪宅的代表项目，商业定位为以满足生活需求为主的“社区型”商业，地理位置优越，商业出租率为,100%,，租金高。,名称,柏景豪庭（带产权）,位置,虎门大道与连升路交汇处,体量,由两层底商及住宅组成（,-1,层、,3-4,层为停车场）,业态,虎门大道一侧业态：广发银行、洞庭土菜、乔尼亚发型屋、日式料理店、富安娜家坊、新爵港式餐厅、丽轩西餐厅、,K,沙龙、真功夫、东灶鱼头火锅、,KTV,虎门公园一侧业态：后海酒吧、二手中介地铺、,SPA,、护肤造型、干洗店、便利店、红木家私及其他社区配套商店,价格,开发商自持,商铺情况,层高,6,米，可隔为,2,层使用,租金,1,、虎门大道街铺：,210-250,2,、虎门公园街铺：,60-90,（小区出入口略高，红木家私,60,元不带管理费）,管理费,富华家私,（新城大厦）,两项目由部分底商和商住楼组成，整体商业因地理位置优越，商业氛围浓，出租率较高，但租金水平低。,富华和新城大厦是虎门中心区老社区，由部分底商和商住楼组成，整体商业因地理位置优越，商业氛围浓，且对面为太平医院，出租率较高，但因无人经营，租金水平比周边项目低。,名称,富华家私（新城大厦）,位置,虎门大道与连升路交汇处,体量,由两层底商和部分商住楼组成,业态,富华家私、中国银行、大益茶、联通、城市候机楼；快餐、美宜家、咖啡厅、居众装饰、爱怡儿童用品与摄影,价格,老板自己买断，自持,商铺情况,均是普通底商，不可分割两层,租金,1,、朝虎门大道（大益茶,300,平,/30000,元,/,月；美宜家,150,元,2,、朝连升路（城市候机楼,250,平,/35000,元,/,月）,3,、南向：空铺较多，租金,80,左右,管理费,华联大厦,虎门中心区老社区，由,2,层商业加,6,层住宅组成，项目档次感差，但因地理位置好，商业氛围浓，租金低,华联大厦是虎门中心区老社区，由,2,层商业加,6,层住宅组成，整体商业自发培育形成且商业氛围浓，对面为太平医院，因地理位置好，人流量大，但因项目档次感低，租金水平不高。,名称,华联大厦,位置,虎门大道与港口路交汇（太平医院斜对面）,体量,由,2,层底商加,6,层住宅组成,业态,业态：毛家饭店、老旧小型旅店、晶美灯饰、美的空调、儿童摄影、家具店、便利店等小型商业配套,出让方式,现准备出售一二楼分割底商,价格,商铺情况,由两层商业组成，层高约,5,米,租金,1,、一楼：,150-200,元,/,平,2,、二楼：,90,元,/,平（,500-1000,平方）,管理费,5,元,能源华庄,虎门传统豪宅片区项目，高层有,4,层临街底商，业态都比较高端，租金高，经营情况好,能源华庄地处虎门最老的豪宅片区，,2003,年建成，由,2,栋高层及别墅组成，高层临街有,4,层商业，业态都较高端，与对面的华联大厦形成差异化，租金高，经营情况良好，一二三层无空置铺位。,名称,能源华庄,位置,虎门大道，人民医院旁,体量,由,2,栋高层住宅及别墅组成，高层有,4,层底商,业态,业态：同安百货、苏宁电器、美丽一身美容会所、新时代健身房、工商银行、元通回转寿司、卡林贝尔幼儿园、锅神涮涮锅、高端美发沙龙等,出让方式,出售,价格,商铺情况,由两层商业组成，层高约,5,米,租金,1,、一楼：,250-350,2,、二楼：,80-150,3,、三、四楼：,50-80,（三层卡林贝尔幼儿园租金,70,，租半层，四层为教育培训机构）,管理费,黄河中心,黄河中心即黄河时装城,1-4,层商业，目前正在认筹，出售,15,年使用权,黄河中心即黄河时装城,1-4,层部分商业，共,1,万平，是虎门商业绝对的标杆，目前正在认筹，认筹量,100,个，出售,15,年使用权，对外报价一楼均价,10,万。,名称,黄河中心,位置,虎门大道黄河服装城,体量,黄河时装城，片区大型商圈包括大莹、裕隆、东方时代、富民、东方国际、女人街（虎门寨）等各大专业服装市场,业态,一至三楼批发服装、内衣、牛仔、皮具、鞋类以及等等各类服装批发，既有中档、高档服装的现货批发也有零售中心和服装品牌连锁加盟中心,四楼是香港时装城又称为城中城，经营的主要为香港、台湾、日本、意大利、西欧等国家的大型高端服装品牌店,五楼为华润万家,六楼是中国,(,虎门,),国际服装交易会的主会场,七楼是证券公司,八楼是高级时装写字楼和大型时装表演中心,出让,自持，出售,15,年产权,价格,正在认筹，报价一楼均价,10,万，,15,年使用权,租金,银龙路租金,500,元起,虎门大道街铺租金,1000,元起,黄河中心里面一楼,600-2500,元,虎门步行街,虎门步行街定位为集休闲、购物、娱乐、餐饮为一体的主体性商业步行街，目前出售,45,年使用权,虎门步行街是,集休闲、购物、娱乐、餐饮为一体的主体性商业步行街，目前出售,45,年使用权，发展商统一经营管理,10,年，主力商铺面积在,5-40,平,。,名称,虎门步行街,位置,太平广场花园电子城旁,体量,建面,9,万方，总共,4,层商业,业态,综合性购物广场,出让方式,出售,45,年使用权,价格,1,、一楼街铺,6,万,2,、一楼内铺,4,万,3,、二楼,2.5-3,万,4,、三楼,1.2,万,5,、四楼,0.8,万,商铺情况,主力商铺面积在,5-40,平，不能隔,2,层,租金,返租,10,年（,10%,12%,），统一经营,10,年,业主分享,80%,红利,6,年保值回购,管理费,20,元,第一部分 虎门商业市场研究,一,市场概况,二,虎门大道商业,三,连升路商业,国际购物中心,是连升路上最大的商业综合体，,2012,年开业，目前经营状况不佳，暂不对外销售，进行统一招商经营,虎门国际购物中心是虎门目前功能业态最全、档次最高、购物环境最好、品牌云集的大型商业综合体项目，,2012,年开业，返租,3,年，因目前经营状况不佳，不对外销售（商铺主力面积在,10-30,平之间），目前以招商经营为主。,名称,虎门国际购物中心,位置,虎门连升中路与长德路交汇处,体量,建面,17,万方，地上,1-4,层以及地下一层为大型集中商业，地下负二层为停车场，,1,号楼,5-11,层塔楼为高档写字楼，,2,号楼,5-11,层塔楼为高档商务酒店，层高,5.9,出让方式,出售,45,年使用权，统一经营管理,价格,1,、一层街铺,6-8,万,2,、一层内铺,4.5,万,3,、二楼内铺,3.5,万,4,、三层内铺,2,万,管理费,25.00,元,/,月,/,平方米,业态,负一层,大润发商超，休闲餐饮,一层,珠宝、品牌专卖、饰品、综合店为主,二层,休闲餐饮、零售专卖为主,三层,健身会所、家居家电、电玩、特色餐饮,四层,大型餐饮、,KTV,、休闲吧、培训机构店,地标广场,定位为虎门最时尚的一站式购物中心，目前是连升路上唯一的经营状况较好的商业体,地标广场打造虎门最时尚的集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的购物中心，满足顾客一站式的购物需求，目前是虎门连升路上顾客购物、休闲、文化娱乐的首选，但之前的商业销售情况较差，后转为统一招租经营管理。,名称,地标广场,位置,虎门镇连升中路,业态,商业建筑面积约,8,万平方米，分,1,、,2,号商业楼，,1,号商业楼为天虹旗舰店，,2,号商业目前经营状态不佳，主要业态为各式特色餐饮,出让方式,临街商铺出售，,1,号商业自持并由天虹统一经营管理，,2,号商业销售,40%,，因销售状况不佳而停止销售转为统一经营管理,价格,1,、一楼街铺,8,万,2,、一楼内铺,4.5,万,3,、二楼内铺,3.5,万,4,、三楼内铺,2,万,商铺情况,30-400,平，临街主力商铺在,100-150,平之间；层高,6,米,管理费,40,元,业态,负一层,天虹超市,一层,女装、皮具、珠宝、钟表、化妆品等专柜为主,二层,以精品服饰、家私、童装、品牌店为主,三层,以电影院、电玩城、大型餐饮娱乐为主,虎门地标,之前定位为传统百货与现代百货相结合的“大百货”模式，因经营不善，现重新定位为国际电子城，正在招商中,虎门地标总体商业,5.3,万平，其中,A,区为大型购物中心，,BC,区为带产权临街商铺。以前,A,区为岁宝超市,+,百货,+,橙天嘉禾电影院,+,溜冰场，因经营不善而重新进行包装定位，现定义为地标国际电子城，目前正在招商中。,名称,虎门地标,位置,虎门镇连升中路,业态,商业建筑面积约,5.3,万平方米，分,A,区、,BC,区商业。其中,A,区约,4.3,万平；,BC,区，独立产权商铺，约,9600,平。,出让方式,BC,区全部带产权出售，,2009,年销售价格为,1-4,万不等，均价为,1.5,万,价格,目前无二手商铺放盘,商铺情况,30-400,平，临街主力商铺在,100-150,平之间；层高,6,米,租金,120-180,（整体出租率约为,3,成）,A,区,BC,区,概况：,东莞虎门地标国际电子城是一家大型,IT,产品购物中心，现已隆重招商,经营模式：,统一招商经营管理,进驻优惠：,免租,6,个月,招商范围：,品牌电脑、电脑组装、电脑配件、办公设备、办公耗材、网络工程、监控防盗、安防对讲、电脑维修、时尚数码、手机配件、摄影器材、音像软件、电子工具 小家电,国际轻纺城,定位为虎门专业的布辅料市场，商业总共,2.6,万，一层带,70,年产权销售，二三层统一招商经营,虎门国际轻纺城定位为布辅料专业市场，位于虎门镇布辅料商圈内，兴裕辅料城和国际布料交易中心旁，一层商业带,70,年产权发售，二三层商业统一招商经营，目前剩余,11,套内铺在售，,6,月份即将毛坯交楼，预计,2015,年初开业。,名称,虎门国际轻纺城,位置,虎门镇兴裕路与连升路交汇处（国际布料交易中心旁）,体量,商业见面,2.6,万，包含,3,栋住宅及,3,层商业,业态,主要经营布料、纺织品的批发及零售,出让方式,一层带,70,年产权发售,二三层自持，统一招商管理,价格,1,、街铺,6.2,万,2,、内铺均价,4.5,万,商铺情况,临街商铺以,35,平为主，一层内铺面积在,8-30,平不等；,一层的层高为,6,米，可隔为两层使用，二三层的层高为,4.5,米。,租金,一层租金在,350,左右,二三层租金,100-200,不等,管理费,10,元,其他项目,虎门万达项目预计,10,月底开盘,金地时代广场项目商业体量缩减为,5%,社区底商,金地时代广场,虎门金地项目：,原定位：定位,BLOCK,生活休闲街区，打造为虎门首个体验式商业街区，开放、休闲、富有亲和力，空间丰富的中央商业广场，集时尚购物、娱乐天地、商务休闲、缤纷美食、精工华宅等丰富业态于一体，打造虎门高端商务生活街区，独立全街铺，买一层送一层。,现定位：考虑到虎门商业市场的激烈竞争，已经确定把商业体量缩减为,5%,，仅有少量社区底商。,虎门万达项目：,商业类型：城市综合体,项目占地：,11,万平,项目建面：,46,万平,预计开盘时间：,10,月,18,日,总结,项目名称,租金,二手价格,黄河中心,600,2500,（例裕隆路街铺租金,1000,起）,黄河中心预计发售,15,年使用权，一楼均价,10,万,能源华庄、华联大厦、富华家私,1,、一楼,100,300,2,、二楼,60,100,华联大厦一二楼商铺准备销售,柏景豪庭、都市豪庭、中联大厦,1,、朝虎门大道,150,250,2,、朝虎门公园,50,90,全部开发商自持,乐购、金色家园,1,、乐购一楼,150,，二楼超市出入口,300,2,、金色家园朝虎门大道,150,200,，侧面,60,120,1,、虎门大道街铺价格,6-8,万，买一层得 两层朝乐购价格在,2.5-4,万,2,、乐购自持不售,连升路南（地标、国购、虎门地标）,整体租金：,100-200,1,、一楼街铺,6,8,万,2,、二楼均价,4,万,3,、三楼均价,2,万,（以国购和地标为参考）,连升路北,1,、一楼,350,2,、二楼,100-200,1,、一楼街铺,6.2,万均价,2,、一楼内铺,4.5,万,总结,虎门大道是虎门商业最集中、经营状况最好的区域,连升路南端是零售业为主的大型购物中心，北端是布料专业市场,1,、虎门商业主要集中在虎门大道两侧及连升路两侧，商业体量大、业态定位同质化严重；,2,、虎门大道西侧商圈以黄河时装城为核心，以服装批发类为主；,3,、虎门大道中段商圈以华联大厦、能源华庄为核心，以餐饮、电器、美容纤体、百货、零售、片区生活配套等业态为主；,4,、虎门大道东侧商圈以乐购为核心，以百货、培训、餐饮、家私、银行服务、社区服务、社区零售等业态为主；,5,、连升路南端商圈以地标广场为核心，以传统零售百货中心为主，目前经营状态不佳；,6,、连升路北端商圈以国际布料城片区为主，主要经营布料、纺织品的批发，除此之外其他商业形态经营状态不佳。,第二部分 项目定位研究,一,项目分析,二,项目定位,三,项目业态定位,项目地处,虎门镇人民北路（博美路段）与连升北路交界处，距离虎门汽车站不足,200,米，东北为政府规划,50,米宽主要干线，位于虎门布料批发集散地中枢,。项目四面,环路、铺铺临街，可谓投资经商的财富港口。,项目,国际,布料城,项,目,客,天下辅料城,汽车站,富民布料市场,虎门,万达广场,项目周边有富民布料市场、虎门国际布料城、财富布料市场、,博美辅料,市场,、,宏发布料,市场,、,兴裕布料辅料,市场,，目前筹建的有客天下辅料城，虎门万达广场，商业氛围浓厚，特别是布料、辅料商圈已经形成。,本项目位置所在,:,处在虎门,的,布料辅料商圈核心,；,位于高速出入口，为周边多个镇区,进入虎门的必经之地,；,广深莞轻轨在所在区域经过,城市主干道,、汽车站,就在旁边；,连升大道,，处于规划中的,城市发展主轴线,；,临近大型商业综合体；,综合地块面积考虑,判断一块土地的价值可以有三方面,第一,:,地段,第二,:,地段,第三,:,地段,.,-,李嘉诚,关键词：,布料商圈,+,虎门门户,+,升值潜力,结论,第二部分 项目定位研究,一,项目分析,二,项目定位,三,项目业态定位,虎门国际轻纺城,属性定位：,虎门,首席,服装配套商务,总部,形象定位：,虎门国际,布料辅料设计一站式采购中心,第二部分 项目定位研究,一,项目分析,二,项目定位,三,项目业态定位,一、整个业态布局，充分考虑虎门服装产业现状，及周边布料市场的现状。,二、差异化，与周边现有的市场差异化。,三、充分考虑服装产业的上下游关系，提供一条龙服务及服装产业配套的，一站式解决。,四、业态之间相互配合，相互促进。,业态规划原则,整体业态布局,一层,二层,三层,时装面料,餐饮,西装面料,提花面料,牛仔，毛呢，,粗纺,、网布、针织布,餐饮,花边蕾丝珠片,纽扣，,拉练,烫,片，烫图，烫钻，压克力，树脂，爪钻，五金,餐饮,版房,电子商务,品牌制版公司，制版培训学校,商务配套,锁定目标客户对商务办公配套服务的需求,1,、商务服务中心可与酒店相结合,2,、设置多功能会议室,3,、商务服务中心业务内容包括：,中英文秘书服务；,企业注册服务；,公用资料库；,相关涉外、贸易政策咨询；,相关会计、律师、报关咨询联系服务；,复印、传真、电脑维修等配套服务；,私人便利服务,；,物流配套,第三部分 项目整体营销策略,一,项目整体营销策略,二,项目招商销售思路,三,项目经济测算,总体营销策略,招商为主，带动销售，整体增值,推广思路,形象先行，支撑定位,招商思路,品牌先行、,强化定位,销售思路,双重收益、双重保险,项目周边氛围营造,昭示性强的指示牌,灯杆旗 彩旗,第三部分 项目整体营销策略,一,项目整体营销策略,二,项目招商销售思路,三,项目经济测算,招商销售思路：,一楼招商思路：,1,、协助业主招商，收取佣金。（公司相对省事，但不利于整体招商，同时会打乱业态规划不利于项目旺场）,2,、整体返租，统一招商。（有利于整体招商和业态规划，对项目的整体运营和旺场有促进作用，能整体提高项目价值）,二楼招商销售思路：整体招商，返租或带租约销售。,三楼招商销售思路：只招商不销售，以便宜的租金吸引商家过来，营造项目的整体氛围，等项目旺场后，定向销售或融资。,品牌商家先行，带动整体；全面启动，营造氛围；外区招商，带动本地；招商带动销售。,第三部分 项目整体营销策略,一,项目整体营销策略,二,项目招商销售思路,三,项目经济测算,项目货量分析,1#1762 1717 1741,2#1124 1124 1126,3#1079 1079 1079,4#3801 3691 3696 1393,5#1239 1239 1239,分区,一层,二层,三层,四层,未售,未租,1,期,1#,1762,1717,1741,3458,5220,1,期,2#,1124,1124,1126,2250,3374,1,期,3#,1079,1079,1079,2158,3237,1,期,4#,3801,3691,3696,1393,8780,12581,2,期,1239,1239,1239,3717,合计,9005,8850,8881,1393,16646,28129,周边市场租金,项目,临街,内铺,复式铺位,二楼,三楼,管理费,富民布料,450-500,140-330,70-140,300/,间,富民皮料,450-600,200,300/,间,财富辅料,250,130,70-130,宏发布料,60,兴裕布料,250,100,50-100,国际布料,250-500,180,35-90,30-70,8,元,/,，水费,12,元,市场比较法项目租金,项目,临街,内铺,二楼,三楼,管理费,轻纺城,400,180,70,50,10,元,/,根据市场比较法项目二楼售价,租金反推法：,价格,论证过程,根据市场综合情况比较,，参考,时点租金价格,为,70,元,/,月。具体推算论证如下：,通过公式：,收益率核心租金*,12/,市场售价计算各项指标预计本项目的收益率（,M,）,在,4%-6%,之间,根据收益还原法的定价原则公式计算本项目的均价区间：,P,月租金*,12/M,假设本项目核心,租金,70,元,/,月，,投资收益率,4%-6%,之间,推出：,P1=70*12/4%=21000,元,/,平方米，,P2=70*12/6%=14000,元,/,平方米,两者取核心均价静态比准初判,：,17500,元,/,平方米,售价演算法：,价格,论证过程,项目一层销售均价为,50000,元,/,平方米，按常规二楼均价在一楼均价的基础上打六折，因此二楼均价为：,50000,*,0.6=30000,元,/,平方米。,虎门国际布料城二楼价格为,20000,元,/,平方米，按比较法得出：二楼均价为,20000,元,/,平方米，两者,取核心均价静态比准初判,：,25000,元,/,平方米,最终核算价格为：,17500,*,0.4+25000,*,0.6=22000,元,/,平方米,分类,一层,二层,三层,四层,合计,按,10%,控制算,面积（）,9005,8850,8881,1393,28129,租金（元）,300,70,50,50,金额（元）,2701500,619500,444050,69650,3834700,3451230,项目租金策略：,第一年 免租,第二年 免租半年,第三年 租金打八折,第四、,五,年 正常收租,第六、七、八年 租金每年递增,5%,第九到十年 租金每年递增,6%,第十到十五年 租金每年递增,8%,租金收益测算表：,第一年,第二年,第三年,第四年,第八年,第十年,第十五年,面积,租金,收益,租金,收益,租金,收益,租金,收益,租金,收益,租金,收益,租金,收益,一层,9005,0,0,150,1621,240,3242,300,3242,347,3753,390,4217,573,6196,二层,8850,0,0,35,372,56,743,70,743,81,861,91,967,133,1421,三层,8881,0,0,25,266,40,533,50,533,58,617,65,693,95,1018,合计,28129,0,2301,4602,4602,5327,5985,8794,十五年合计：,80893,万元，第一层,56988,万元，第二层,13068,万元，第三层,9367,万元。,销售收益测算表：,分类,可售面积（）,单价（元）,总收益（万元）,一层,7766,50000,38830,二层,7611,22000,16744,三层,7642,10000,7642,合计,23019,63216,一,层：租,售，二层：售,租，三层：租,售,Thanks!,