房地产项目顶级豪宅案例研究分析报告216p.ppt

单击此处编辑母版标题样式,*,2011,版,-,房地产营销策划大全,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款,房策网,海量,房地产资料,免费下载,0755-83513598 QQ:69031789,单击此处编辑母版标题样式,*,顶级豪宅案例简析,研究目的：准确把握豪宅定位的方向,研究对象：北京、上海的一线城市豪宅,选取对象：,北京：星河湾、万国城,MOMA,上海：翠湖天地,深圳：香蜜湖一号、幸福里,研究对象：星河湾,2006,年,1,季度朝青板块主要在售住宅项目基本信息表,假设同一区域，楼面地价相同的条件下，星河湾一期装修标准为,6000,元,/,平米，毛坯房价格为,9403,元,/,平米，相对区域内普通住宅价格高出,40%,；对于区域内豪宅而言，比天鹅湾价格高出,48%,星河湾销售概况,星河湾实现了区域最高价，并高于同区域豪宅近,3000-4000,元,/,平米，全面领先片区的下销售额，为星河湾项目启动，博得头彩,星河湾价值实现的解读,一期,2005,年,7,月开盘,开盘价格,15000,元,/,平米，含精装修,4000,元,/,平米；,二期,2006,年,11,月开盘,开盘价格,25000,元,/,平米,含精装修,6000,元,/,平米,三期,07,年,9,月开盘,开盘价格，套内,34000,元,/,平米,装修标准：,8000,元,/,平,一个心情,盛开的地方,（一期,二期）,品质论,（三期,四期,）,重新定义豪宅,（五期星座）,星河湾,6,号,2000,年,2008,年,星河湾开发模式,不断递进的品质演绎,星空华墅,（北京星河湾三期）,星河湾价值实现的解读,星河湾土地成本高于周边项目,属于绿化隔离带项目,(,并自行修建,),开发周期长,(,获得土地到推盘历时三年多,),星河湾价值实现的解读,开发背景,通过产品力打破区域市场价格壁垒,进入北京豪宅市场,建立豪宅居住标准，推,出的产品定位以大户型为主,三居从,230,到,350,平方米,四居面积从,420,到,530,平方米,;,高档精装修,;,华丽的园林,;,先进的智能控制系统,制造市场话题，首创京城现楼销售的先例，并将南方园林照搬到北方，将公共园林及,1000,平米人工湖率先展示，充分体现项目自身的产品力,北京星河湾产品,针对的客户群是“彰显成功”型的家庭,，如何满足这一部分客群对“豪华感、尊贵感”的心理需求，是在产品层面解决的主要问题；为形成豪华、尊贵的感觉，星河湾的产品策略是：在规划和建筑上采取稳妥保守的做法，,在景观和室内精装上集中发力，形成打击力。,大手笔的周边环境改造,将社区环境的外延延伸到了周边的非红线内的青年沟、朝阳北路、四周边的围墙、道路改造和绿植。,对沿街建筑进行粉刷，种植了近百棵大叶法国梧桐树,把,13,公顷绿化代征地，先期投入形成北京星河湾生态公园,完成青年沟改造,完成四周围墙、道路的改造和绿植,星河湾价值实现的解读,周边环境,通过丰富的高差变化及材料、种植处理道路景观。,(,在道路的断面处理上，通过高差的变化，加上“面砖各类大小灌木乔木围墙”的层次变化使道路景观十分丰富,),街角处理创造丰富景观层次。,(,几条主要道路的交叉口，四角都有一定后退，建造了,1 O,个形态各异的景观喷水池，形成怡人的环境和园区景观的延伸,),星河湾价值实现的解读,周边环境,星河湾对细节的追求是其品质地产中间重要的组成部分：,北京星河湾的路牙石之间的接缝不是用水泥填补的，而是手工打磨好后直接拼装上的，这样的细节处理在北京星河湾比比皆是。,室内大厅的扶手这样一个小的细部设计也是一改再改，扶手简单的一个曲线使得格调就进一步得到提升。,星河湾价值实现的解读,产品细节,采用广州星河湾独特的立体式园林景观，主动创造场地高差，通过,36,种高差的变化，形成自然的起伏。,有效增大绿化面积,(,斜角边大于直角边,),使园林景观产生丰富的层次感，便于植被搭配，实现大小乔木、灌木、地被植物的结合,增强首层住户的私密性，使其与环境形成有一定距离的亲近感,主动营造高差,星河湾价值实现的解读,园林环境,从实际出发压缩组团内部的道路和硬质铺装面积，扩大绿化面积。园林景观中软绿化较多,(,水景、植物等,),，硬绿化较少,(,广场、铺地等,),，在植物的选配上采用树多、花多、草少的方法。,在园林绿化建设中强调以乔木为骨干的绿色植物作为主体，形成良好的生态效益。,(,草坪的维护浪费大量的水资源，且相对制造氧气的能力较弱。相反，灌木及乔木不仅能遮阳、吸热、减燥，亦能产生大量的氧气,),与其他景观要素结合配置成景。（使得园区步移景异，处处花团锦簇，枝繁叶茂）,重绿植轻硬地、重木轻草,星河湾价值实现的解读,园林环境,北京星河湾南北朝向，东西对流，通风向阳；整体可养殖水域约为,12000,立方,(,不含生态公园,),，小区内因地制宜的通过造园手法利用地势营造自然落差，把小区的水域：生态公园,-,一期亲水池塘,-,二期亲水池塘,-,青年沟有机地融汇在一起，形成水体大循环。,园林水系有机融汇,星河湾价值实现的解读,园林环境,在循环过程中通过落差，充分让其曝气，增加养殖水体中的含氧量,利用生态公园自然、物理沉淀作用达到过滤净化作用,亲水池塘与青年沟平均水深为,600mm,水源主要由湖水与雨水组成，水质较稳定,水生植物配置丰富。,(,水生植物在配植时充分考虑了亲水池塘周围的陆地植物、建筑物、人工湖的驳岸曲线，以及整个人工湖想体现的主题和气候特点。在配植构图上，也考虑了色彩的调和。清澈泛绿的水色是整个水景的底色，根据水生植物的生长特性和观赏期，以及观赏部位不同,(,如观叶、观花等,),，错落有致，深浅不一，绿色叠荡，或红或黄的花丛点缀，四季呈现色彩变化，充满韵律感,),。,细致周到的细节处理,星河湾价值实现的解读,园林环境,应用异形井盖完善细部处理。,(,行道树和经修剪成型的灌木种植在斜坡绿地上，其下敷设部分市政管线，并将管井和非金属可在顶部绿化的异形井盖隐蔽在灌木丛中，不仅扩大了绿化覆盖面积，而且使路边绿化更具立体层次感。道路采用隐形排水，其上井盖经过精心设计和处理，既防盗又平整。,),采用铁艺围墙实现“透绿”。,(,紧靠斜坡绿地是比例尺度合适、半虚半实的铁艺围墙和欧式盆栽，高低错落、通透处理，使小区内外环境浑然一体。,),细致周到的细节处理,星河湾价值实现的解读,园林环境,园林小品独具匠心、造型独特。（在园林小品的选材上，多选用石,(,黄蜡石，用于景观营造；大理石用于地面铺贴,),、木,(,进口梢木,),等天然材料。座椅、栏杆、灯具等造型独巨匠心，与建筑统一和谐。）,夜景照明系统采用环保暖光源。,(,夜景照明系统如：路灯、地灯、台阶灯、树灯、柱灯等均采用环保暖光源，光线柔和而不刺眼，既保护视力又美化环境，且节约能源。,),配以磨砂灯罩。,(,夜景照明系统带有磨砂玻璃灯罩的灯具，将不会对低层的住户造成光污染,),。,细致周到的细节处理,星河湾价值实现的解读,园林环境,工程施工细节,5000,吨黄蜡石的堆砌,工程施工细节,室内标准的室外木栏杆铜包件,以惊人的魄力，提出“北温带园林再造工程”的目标，即要推翻目前北京以北温带为气候特征的造园惯例，将江南的丰富的植物搭配等南方手法进行实施。,认真分析当地条件。,(,了解分析所在地的气候、土壤与水源条件,),广泛选择植物种类。,(,提前一两年则着手引种收集适用的大规格、高质量苗木乃至成树、大树，其引种收集的范围包括河南、河北、山东、陕西以及东北各地，并从比利时进口了若干观花、观叶和地被植物品种。,),创造性的,“,北温带园林再造工程,”,星河湾价值实现的解读,园林环境,户型和空间设计经典周到,星河湾对户型的总结和变化已经有了一个很成熟的总结和发展,不仅形式多样能够照顾各类人士的需要，而且还根据南北环境和居住习惯的不同重新调整丰富了户型结构和比例。北京星河湾已建成的户型有,60,余种，所有户型均为大面宽小进深（最大面宽达,14.2,米，最小进深为,9.9,米）。,星河湾价值实现的解读,户型设计及室内装修,户型多种多样，布局、功能等均比较理想：,起居厅方正，层高高于其它厅室,餐厅相对独立且与厨房用落地推拉玻璃门分隔，方便使用,大主卧都带步入式衣帽间和功能完备的独立卫生间,次卧室和佣人房也都带独立卫生间，方便使用,考虑北京寒冷多风沙的气候特点，适当减少了阳台,星河湾价值实现的解读,户型设计及室内装修,方正的起居厅,主卧的步入式衣帽间和卫生间,室内空间层次丰富，形式多样：,地面不同高度的落差设计（如餐厅、客厅和连接客厅的阳台）,多级、多层次的天花造型设计,搭配圆形叠式天花的圆形餐厅设计,八角形的,270,度观景主卧室。,星河湾价值实现的解读,户型设计及室内装修,2.7,米奥的斯豪华,电梯，内饰极具奢华,多级、多层次的天花造型设计。,天花多设计有发光灯槽和多级吊顶增加空间的层次感。由于层高（层高基本上都在,3.2,米左右）和选择了合适的空调通风系统，为多级吊顶的实现提供了很好的保障，分级落差较大，空间层次感效果更佳。,星河湾价值实现的解读,户型设计及室内装修,门厅的天花效果,客厅天花造型,餐厅天花造型,走廊天花造型,卧室天花造型,卫生间天花造型,客厅、餐厅的空调出风口巧妙地与叠式天花完美结合,八角形的,270,度观景主卧室,装修标准高,主要用材和设备基本上以进口材料和品牌为主：,户门：木饰面防火门，配防盗眼及意大利,Salice taolo,门锁,房门：“树熊牌”木饰面门，配德国“海福乐”门锁,木地板及乳胶漆：采用加拿大“卡佛”乳胶漆，地面铺“树熊牌“木地板,地柜与吊柜：德国“菲林格尔”高级地柜及吊柜,厨房设备：德国“德格”牌煮食炉、洗碗机、烤箱、微波炉，伊莱克斯电冰箱，德国汉斯格雅水龙头,星河湾价值实现的解读,户型设计及室内装修,地面拼花式样繁多 门厅,餐厅地面拼花,走廊地面拼花,卫生间地面拼花,卫生间地面拼花,交通过度空间地面拼花,厨房地面拼花,电梯地面拼花,踢角线,浴缸裙边,楼梯踏步,石材在玄关的运用,石材在台阶的运用,窗台,背景墙,酒柜台面,石材在其他地方的运用,细致而周到的户型设计及室内装修,其它一些高档装修材料的综合运用：,高档马赛克,深木色为主的木装修,能消除墙面感觉的镜子,光芒四射的水晶吊灯,主卧室的浅色地毯等等。,另，主要材料方面按照所用场所的主次，对材料材质进行不同选择。,材料综合运用的效果,细致而周到的户型设计及室内装修,使用便捷的设计。（厨房洗涮区和烹饪区台面高差不同）,地面材料铺贴方式的设计。（石材横竖纹理、木地板“人”字形方式铺装等）,能消除墙面实体感增大空间感的银镜的运用（鞋柜门、墙面）,阳台落水口的下凹处理,推拉门的导轨保护等,星河湾是典型的极品打法，由经验丰富的老工匠，像以手工方式打磨劳斯莱斯或法拉利一样的打造星河湾,的精装产品,。,在工艺制作上，星河湾大体量的制作非常罕见。以线条为例，其中木线是星河湾自己的工厂专门制作，每,2,个工人做,1,个线条。几十种户型所用到的线条都不一样，且不同线条间的区别却只相差零点几毫米。,解读星河湾,细节之美,浴室的门框特地用花岗岩垫高,有效防潮以保证门的经久耐用,石材、木套线踢脚处的交接处理,客厅、餐厅的空调出风口巧妙地与叠式天花完美结合,淋浴间的细节处理（外侧）,淋浴间的细节处理（内侧）,厨房橱柜台面灶台和洗菜备餐台面高低差处理（更方便操作）,卧室木地板“人”字形铺装方式与众不同。,卫生间洗手台面阴阳角的圆滑处理，不仅美观而且可增强安全性。,?,123,面盆与石壁间的角线均用石材镶边，边角打磨后还精心雕饰出纹理。,同样纹路的壁纸，冷暖不同的颜色,不同颜色的乳胶漆,卫生间不同区域、不同高度层次天花的交接处理,石材淋浴隔断与天花交接之处的处理,石材不同高度区域的交接处理,石材、木套线踢脚处的交接处理,石材洗手台的细节,卫生间木门框用石材垫高，有效防潮，保证门的经久耐用,面盆与石壁间的角线均用石材镶边，边角打磨后还精心雕饰出纹理,跃式空间的台阶处理及木扶手两端优美的曲线造型,卫生间洗手台面便精心雕饰出纹理，,阴阳角的圆滑处理不仅柔美而且增加安全性的保证,银镜柜门的鞋柜增大了空间感,七公分,厚,的门,人性化的扶手,门，乃点睛之作。,星河湾的黑胡桃木子母门比普通门加厚,40,，尺寸更宽更高。,未被发现的鞋柜，,被当成是装饰柜，,在门背后点缀,！,卫生洁具：德国“豪式”牌高级按摩浴缸，配当代牌洗浴水龙头及花洒，日本（,TOTO,）牌豪华电脑控制坐厕（主卧卫生间），,TOTO,牌双洗面盆，杜拉维特豪华坐厕（客卫）,空调采用日本“三菱”户式热泵中央空调含新风系统,电气：配法国罗格朗开关面板及插座，客厅配置法国罗格朗楼宇可视对讲机,星河湾价值实现的解读,户型设计及室内装修,大量运用高档大理石,铺设位置：,客餐厅等公共部分的墙地面几乎都是满铺的石材。但是,名贵石材一般在凸现效果的部位才较多采用,（如：玄关大面积的石材。）,色调：,暖色系,为主的石材象征富贵、永恒。,种类：,使用的大理石品种达,十几种,之多，包括,雅典米黄、阿富汗凡尔赛金、法国流金、意大利圣罗兰黑金,等，其中意大利圣罗兰黑金为欧洲宫廷的御用装饰材料，为顶级珍贵石材。,价格：,500,元,/,平米,。,星河湾运用多种高档或几近于奢华的材质，目的在于通过视野所及之处的每一寸装修能体现价值感。,石材的装饰墙柱、灯柱、灯箱等是,“,非标,”,作法，体现了星河湾的特质。,重金打造的室内装修,奢华尽显的金银箔,金银箔其主要应用于两个方面：,一是,大面积用于,背景,，以突出前景物品。,如：吊顶金箔饰面以搭配水晶吊灯、展示柜背景以凸显展示品、玄关墙金箔饰面以衬托油画等；,二是,少量用于,边框,，表现区域的区隔。,如：油画区域的边框、电视机边框等。,金箔银箔可以突出金碧辉煌的装修风格,重金打造的室内装修,木中极品的红黑檀,应用区域：,木材主要应用在卧室区域：包括,地面、门框、门套、墙体装饰（实木贴面）、衣柜,等，通过木材材质营销相比大理石更为柔和、温柔的私人空间。,由于星河湾采用的全是地暖，因此其,黑檀木地板应是实木复合,，如果说黑檀木地板是,800,元以上单价的话，实木复合的大概就只有,500,元左右。,木制作主要应用于,餐厅背景墙，,结合木材相对柔软的特性，常为弧形墙面所用。因此木制作对工艺的要求也非常高，要求曲线流畅，在采用了高档木质的同时，运用高难度工艺也为星河湾装修的豪华及稀缺性加了分。,选用,90,年才能成材的黑檀木，材质珍贵，且为厂家定制星河湾独有。,重金打造的室内装修,超高用心的工艺水平,星河湾的,石材拼花,都是在星河湾的独立工厂完成的，能够加工这些材料的设备在国内也屈指可数。,星河湾顶部大量弧线和转交要求,线条圆滑流畅,、直线要求线条笔直平整，对工艺要求非常高；后期,金箔银箔贴面装饰和施华洛世奇水晶吊灯装饰,天幕穹顶,是星河湾独特工艺，其以金箔贴面装饰，单人制作需要,50,个工作日,，十数张石膏板，造价（包括人工）不少于,2,万。,无缝拼接,、普通,多道抛光,打磨工艺之上再加上多道、双倍的用工带来光亮的镜面效果。,工艺要求：,七道漆,的效果使得星河湾的木作的观感和触感有着全新的感受,木作上的,无钉安装,也是为了不影响木作的表面观感。,地面：,木作：,吊顶：,重金打造的室内装修,实用而灵活的材料采购及成本控制,1,、严格而灵活的成本控制,星河湾的成本控制在房产开发管理流程的基础上有所创新，既确保了工程品质，又缩短了审批时间，同时也合理控制了工程成本。,工程招标，以邀请长期合作伙伴进行招标或议标,建安工程招标。（所有材料均由承包人采购）,实用而灵活的材料采购及成本控制,室内装饰装修工程议标。（所有石材等主要装饰材料均由业主采购，同时业主给出较高的人工、机械及辅材单价）,景观工程议标。（提前选苗、采购、假植于苗圃）,工程款支付。（抢工阶段采取半月一支付方式）,迅速、灵活的价格确认。（现场办公解决品质、成本等问题）,设计、施工、成本相互沟通，全面考虑各系统工程成本。（如室外管线施工前，先确定各系统间的总体布置，再明确排水坡度及雨污水的布置）,实用而灵活的材料采购及成本控,2,、舍得投入，品质第一的材料采购,一般房地产公司运作中材料采购是为实现成本目标而服务的，北京星河湾的材料采购和成本控制没有严格的相对制约关系，虽然舍得投入，但对整体投入又有总控指标。,采购过程。（材料采购与设计人员同时参加）,价格审批。（设计人员确认后当时电话请示决定是否采购）,苗木采购。（景观设计人员承担第一责任）,总控成本指标可沟通调整。（指导思想是品质，然后是时间，最后才是价格）,价格审批以设计效果为主，品质决定各阶段成本,迅速有效的价格确认制度,公司领导每周不少于一次现场办公,积极保障施工单位权益,材料选用紧跟时代步伐,尊重设计师的设计成果,密切关注国际市场产品的更新,实用而灵活的材料采购及成本控制,合纵连横的综合管理及统筹,星河湾提出全成品开发是一种高难度开发，是对产品生产和管理模式的挑战，因为生产管理必须做到合纵连横。横向理解，做到全成品开发，就要从产品设计、环境设计、室内装修设计、物业管理服务设计等方面都环环相扣，不能割裂，交叉施工很普遍。纵向考察，产品设计线从规划到施工到监理必须对缝很准，不能走样。用星河湾设计总监的话说：“设计公司给我们出一百张图，我们拿过来后，吸收他们的设计精华，要出同样多的一百张图，这样才能让设计思路变成可执行的方案，同时还能与环境或室内装修相衔接。”,圈层的打造铸就星河湾豪宅的灵魂,定位的跨界,从品质到高端价值平台的跨界,历经八年的品质沉淀，星河湾已完全成为中国奢侈品地产的代言，而随着“北京星河湾”“上海星河湾”、“广州星河湾半岛”等系列化产品的出现，星河湾业已超越豪宅的意义，成为了横跨中国金三角（北京,/上海/广州）的,高端价值平台,！,星河湾价值实现的解读,圈层营销,星河汇,星河湾汇聚三地高端价值（,生活、事业、修为,）的资源平台,生活平台：旨在为业主整合更多高端品牌资源，提高生活质素；,事业平台：旨在为业主提供更理财投资，商业外交等平台，如商会；,修为平台：旨在为业主提升个人修养，承担社会价值资源，世界奢侈品协会文艺慈善等；,生活,修为,事业,业主,生活、事业、修为平台,EMBA,教育,高尔夫,休闲运动,投资理财,名车品牌,国际化,外商协会,艺术品,文艺界,慈善,珠宝,媒体,商会,其它,社交,奢侈品协会,生活平台,旨在为业主整合更多高端品牌资源，提高生活质素；,奥运有我 悦动星河,星河湾奥运大客厅开幕式,活动规格：星河湾业主及其亲朋、社会名流,北京业主夏季高尔夫球联谊赛,活动规格：每两周举行一次,星河湾业主答谢晚宴,活动规格：所有成交业主，在星河国际酒店宴会厅，穿插有抽奖及表演,事业平台,旨在为业主提供更理财投资，商业外交等平台，如商会；,北京外商俱乐部揭牌仪式暨招待晚宴,与会贵宾,北京投资促进局副局长周卫民先生,北京投资促进局副局长于燕先生,民建中央委常北京副主委、中华思源扶贫基金会副会长兼理事长、全国政协委员 李晓林先生,中国香港特别行政区政府驻京办主任曹万泰先生,迈克唐纳北咨（北京）工程咨询有限公司,Martin Wealleas,先生,英国商会会长,Michacl Fosh,先生,瑞士文斐律师事务所北京代表处,Christoph Koppel,先生,瑞穗实业银行（中国）有限公司北京分行行长 浅井邦夫先生,极品盛宴,十国大使国际上流私密聚会,英国、意大利、德国、奥地利、日本等西欧十国大使在北京星河湾举办顶级私人宴会,修为平台,奢旨在为业主提升个人修养，承担社会价值资源，世界侈品协会文艺慈善等,；,LUXURY CHINA,世界奢侈品协会进驻星河湾发布会暨慈善晚宴,活动对象：全球顶级奢侈品牌代表、驻华使节、政要及商会,活动规模：,120,人,活动规格：世界奢侈品协会揭牌，顶级奢侈品展,汶川地震业主捐款献爱心,北京当代万国城,项目概况,物业地址,：东直门香河园路,开发商,：当代置业,规模,：占地,12.13,万，总建筑面积约,66,万，共分四期开发,物业形式,：高层、小高层,资源条件：,一期在整个社区中地理位置较好，不临近主干道，靠近西边现状绿地，享有社区大规模水景。,二期共两栋楼，其中,12,号楼紧邻规划中机场高速至东北二环交通要道和目前东直门区域交通节点，噪音影响大。,交通节点,二环路,当代万国城各期项目基本资料与销售状况,与可比楼盘价格对比,项目名称,均价,时间,本项目价格,和平新城,8800,元,/,2003,年,15000,元,/,雍和家园,9800,元,/,2003,年,15000,元,/,万国城,MOMA,相对同区域项目，价值实现高于同比楼盘,50%,当代万国城二期（,MOMA,国际寓所）以“高科技”形象出击，打造生态科技住宅，吸引了,CBD,区域高知客户的广泛关注，实现市场热销（,100,套,/,月），以均价,1.5,万元,/,迅速完成销售。,恒温恒湿新建筑包括十大系统：,恒温天棚辐射系统；,恒湿型全新风系统；,外墙优化系统；,外遮阳及窗优化系统；,屋面优化系统；,厨房及地漏优化系统；,防噪音优化系统；,中央除尘优化系统；,智能化电梯系统；,水处理优化系统；,当代万国城价值提升分析,随后当代万国城三期和四期继承并深化了“,MOMA”,的高科技理念，市场反应持续走高,当代万国城二期（,MOMA,国际寓所）的成功开发，形成了一定的市场影响力，使,MOMA,成为当代置业的技术核心竞争力，并在各个城市各个地区大量复制，市场效果良好。,当代,MOMA,，上第,MOMA,，长沙,MOMA,2004,年,11,月,28,日，,POP MOMA10,号楼开始接受预约认购。,2,小时,43,分之内，,100,余套户型全部认购一空，创造了北京豪宅销售的一大奇迹。随后的,9,号楼和,8,号楼认购场面同样火爆。,当代万国城价值提升分析,当代万国城价值提升分析,产品设计,产品创新，建立超越豪宅市场的新标准,立面、色彩及空间，独树一帜，打破传统豪宅的陈旧形象,当代万国城价值提升分析,产品设计,创新连廊设计，创造更多景观节点，让建筑更加生动,艺术影院：赋予住宅精神层面的价值,当代,MOMA,项目价值的核心,生态住宅系统解析,恒温天棚辐射系统；,恒湿型全新风系统；,外墙优化系统；,外遮阳及窗优化系统；,屋面优化系统；,厨房及地漏优化系统；,防噪音优化系统；,中央除尘优化系统；,智能化电梯系统；,水处理优化系统；,当代万国城价值提升分析,高科技,日照,中空,Low-E,玻璃的运用,中空,Low-E,玻璃，外包钢化玻璃，中间填充惰性气体,氩气，外玻采用镀银膜处理，具有对可见光高透过性及中远红外线高反射的特征，有效阻隔热量传导；,冬季透过日光，防止室内红外线透过，起到保温作用；,夏季防止紫外线透过，隔绝室外热量进入室内；,当代万国城价值提升分析,高科技,日照,窗的构件技术,新型断桥铝合金窗框,使窗结构不再成为热桥！,遮阳百叶调节日光防止西晒,温度,天棚辐射系统,夏季水温,18,度，冬季水温,30,度,室内温度维持在常年,20-26,度,当代万国城价值提升分析,高科技,温度,外围护结构隔热保温,传统围护结构外墙厚度在,250mm,左右，本系统外围护结构加厚，有效阻止热量损失，降低能耗；,温度,外围护结构隔热保温,外墙传热系数只有,0.36W/K,，窗户的传热系数不大于,2 W/K,，因而整面墙导热系数为,W/K,；,房屋处于与外界热量隔绝的范围内，因而热量损失降到最低，与传统高能耗住宅差别极大；,空调,空气调节,本系统非传统意义上的空调系统；,传统通风由于开窗需求，引起大量热损失，还造成噪声干扰及安全隐患等问题；,现在市场流行的新风系统在厨房、卫生间装设排风机及排风管道等配套设施，形成负压，带来新鲜空气；,人需要新鲜空气,房子需要呼吸,当代万国城价值提升分析,高科技,全置换新风系统,吸收,80,米高空的新鲜空气，经过除尘、加温（降温）、加湿（降湿）调节到低于室温,2,度，新,鲜空气从地板渗入，在地面形成新风湖，由于人体排热形成自然循环，加之厨卫屋顶抽风机,形成的室内负压形成空气循环流动；,当代万国城价值提升分析,高科技,绿化,三级绿化系统,地面园林绿化、裙房屋顶绿化、高层屋顶绿化,绿化的蒸腾作用也能够带走大量热量,上海 翠湖天地嘉苑,物业名称,翠湖天地嘉苑,项目等级,豪华,目前售价,72000-100000,元,/m,2,装修报价,3500-4000,元,/m,2,户型面积,89-470,平米,区域,卢湾新天地,建筑形态,5,栋,3,层多层,;1,栋,18,层小高层,;2,栋,29-35,层高层,总建面积,81569,m,2,容积率,4.12,开发商,上海复祥房地产有限公司,项目概况,上海 翠湖天地嘉苑,上海翠湖天地嘉苑之所以能全面突破区域价格，并高于区域价格,100%,，其核心在于其城市中心的核心地段及资源作为价值基础，同时翠湖天地的前几期被市场认知，豪宅品牌已经形成，价格有一定的市场基础,翠湖天地嘉苑价值解析,产品规划,上海 翠湖天地嘉苑,翠湖天地嘉苑价值解析,地段,地段价值,城市核心是实现项目高价值的核心，同时资源景观为项目赋予了更高的,价值基础,产品分析,项目在御苑的基础上更有深入，配置精细、全面；,在基本功能保证的前提下，对于视觉效果以及后期家装部分都有很好的考虑。,产品配置,翠湖天地嘉苑主要产品配置表,地面,墙面,配置,厨房系统,地砖,墙砖,FRANKE,水槽、,POGGENPOHL,橱柜、,KUPPERSBUSCH,嵌入式厨房电器、,GAGGENAU,厨具,卫浴系统,地砖,墙砖,KOHLER,洁具、,GROHE,龙头,客 厅,实木复合地板,涂料,大金中央空调,卧 室,实木复合地板,涂料,大金中央空调,翠湖天地嘉苑价值解析,产品,客厅、餐厅,厅房的硬装与样板房中的软装结合到位,步入式衣帽间功能区分细致，并设有梳妆台,优质的厨房电器及橱柜品牌，产品选择注重细节,嵌入式厨房电器及水槽更多的考虑了设计感,卧室,厨房设备,上海 翠湖天地嘉苑,卫浴空间,大气镜面配给及毛巾架的贴心考虑,中央空调,淡色及反光材质使得空间感更好,住宅设备,上海 翠湖天地嘉苑,翠湖天地嘉苑价值解析,服务,24,小时贵宾服务,交通服务,邮递服务,机票预订,订餐服务,家居保洁,商务中心,会议设施,商品代购,贵宾级物业管理服务,保安服务,清洁服务,维修服务,弱电服务,小区服务,售后资产管理服务,物业租赁服务,室内装修及家具配置服务,资产管理服务,其服务内容积极围绕高端客户日常需求，充分体现服务的人性化,翠湖天地嘉苑价值解析,会所,生活类,游泳池,健身房,瑜伽室,休闲类,咖啡厅,棋牌室,宴会厅,雪茄吧,艺廊,桌球室,会所的打造不繁琐，但充分满足业主的需求，为业主提供一个生活及娱乐的空间,华润幸福里,二期经济技术指标,:,规模：总建筑面积30万平方米,其中：住宅11.0万平方米,酒店7.6万平方米,商业1.7万平方米,配套10.3万平方米,万象城一期的补充与升华，以,高端奢侈品,、生活创意、娱乐、餐饮为特色；,11,万平米的,超高层城市资源型,高尚住宅,幸福里、君悦酒店、万象城二期“招商成果发布会”,首次在市场上形成充分的品牌效应和圈层影响力，奠定高端豪宅基石,高端资源整合形成价值链接，充分突出产品的城市性,幸福里价值解析,资源,LV,旗舰店揭幕仪式,传递了“华润中心”独特的都市顶级时尚符号,幸福里价值实现解析,圈层,整合奢侈品品牌，传递综合体价值，从而拔高住宅本身的价值,流线和话述精密规划，精准传递,三大核心价值,最完善的高品质都市综合体配套,最高品质的建筑和装修配置,最高水准的住宅物业服务体系,幸福里价值实现解析,产品,展厅：,将“三大核心价值”变为“精细销售话述”，充分利用封闭式展厅每个区域空间进行洗脑,一楼区域,二,楼,区,域,华润,幸福里,价值实现解析,销售话述精细化,：,从不同角度演绎和渗透价值点，解答客户疑问,样板房,：,根据看楼流线，精密规划过程各个环节，精细话述传递产品价值,（一）立面和外墙：,进口洞石（首次在住宅项目中使用）、黄金分隔线原理、,干挂工艺、瓷砖拉力测试、空鼓测试,项目外墙材质,进口洞石,因表面有许多孔洞而得名。因其天然的气息、优雅的底蕴、独特的色泽与纹理，故成为高贵、典雅的象征,洞石价格昂贵，多用于高档室内装饰。,华润,|,幸福里大手笔地,首次在住宅项目中选用进口白洞石,作为外墙用材，以彰显尊贵、高雅的气质,。,华润,幸福里,价值实现解析,1,、公共空间：,小区整体抬高,1.5m,处理,解决同层噪音、保证私密性,负一楼阳光大堂,地下车库阳光开放式空间,（二）园林及大堂,华润,幸福里,价值实现解析,日本进口日立（,HITACHI,）中最高端、最先进的产品,电梯门采用黑镜钢装饰，在目前住宅中首个采用这种材料的电梯,电梯大堂走廊宽度达,2.8,米，一般住宅只有,1.2,米,电梯大堂墙面和地面全部采用欧洲进口石材，在全国尚属少数,轿厢内净高达,2.8,米，开门高度达到,2.4,米，开门宽度达到,1,米，空间感优越,电梯速度达,4,米,/,秒，与高档写字楼的速度一样，一般住宅是,1.75-2.5,米,/,秒左右,1,、公共空间：,（三）内部装修：,电梯,华润,幸福里,价值实现解析,满足环保的需求,本着为业主负责的态度,世界顶级品牌精装修交楼,国际顶尖室内设计师,梁志天亲自操刀,量身定做,2,、精装交楼，全球智慧锻造精品,万象城,mock-up,的千锤百炼确保交楼标准的品质和工艺,（三）内部装修：,华润,幸福里,价值实现解析,玻璃,三层中空,LOW-E,夹胶玻璃实景图,跨层幕墙窗立面图,窗截面示意图,2,、精装交楼，全球智慧锻造精品,（三）内部装修：,三层中空,LOW-E,夹胶玻璃（为住宅门窗玻璃的首创）、大面积宽幅超过,3,米、厚度达到,3.4,厘米、半吨重,-,专业吊装,淬火工艺,跨层式组合幕墙窗,华润,幸福里,价值实现解析,电梯间石材直接拼合，不打胶、不勾缝,三层复合实木地板纵横交错的结构，,45,度斜铺,室内阳角面金属包边,墙面涂料手刮工艺,（三）内部装修：,2,、精装交楼，全球智慧锻造精品,华润,幸福里,价值实现解析,橱柜品牌：,德国原装进口西曼蒂克橱柜,/SIEMATIC,的最高档系列产品,SC66KR,特点：,橱柜中的“劳斯莱斯”,，设计和品质“零缺陷”，符合欧洲,E1,环保标准；五金配件均为进口,厨房,橱柜台面品牌：美国进口杜邦可丽耐,/CORAIN,特点：无孔防渗,隔油隔尘。,整体式厨房电器,品牌：,德国西门子,/SIEMENS,优质产品,包括：冰箱、抽油烟机、炉灶、消毒碗柜、微波炉,（三）内部装修：,2,、精装交楼，全球智慧锻造精品,华润,幸福里,价值实现解析,洁具,德国,DRAVIT,高档产品,玻璃镜面隐藏柜,特点：,意大利进口滑轨,（三）内部装修：,2,、精装交楼，全球智慧锻造精品,卫浴间,华润,幸福里,价值实现解析,1,、给水及排水系统：,一、给水系统,丹麦格兰富水泵、四段分区加压、全不锈钢水箱、全铜供水管、紫外线消毒杀菌仪、汉斯格雅的龙头,二、排水系统,污废分流、机制铸铁管、噪音小、防异味,一般住宅普通排水系统,幸福里污废分流排水系统,排水管实景图示意,供水铜管,（四）机电系统：,华润,幸福里,价值实现解析,2,、电气系统：,220kv,的经贸高压变电站、,10kv,电源环网供电、日本,原装进口三菱发电机、不间断供电,稳定、安全、高效,（四）机电系统：,华润,幸福里,价值实现解析,3,、空调系统：,三菱重工,、变频多联户式中央空调、冷暖式、室外机穿,孔铝板遮挡,室内空调出风口,室外机穿孔铝板遮挡,（四）机电系统：,华润,幸福里,价值实现解析,4,、消防系统：,消防栓,、烟感、自动喷淋装置、室内消防火灾报警系统（住宅项目非常罕见）、美国原装进口爱德华、氧化镁矿物绝缘电缆,烟感器,（四）机电系统：,华润,幸福里,价值实现解析,1,、安防系统：,可视对讲系统、门禁系统、闭路电视监控系统及防盗报警系统、红外微波双鉴探测器及紧急报警按钮,博世可视对讲系统,（五）智能化系统：,华润,幸福里,价值实现解析,2,、停车场远程读卡系统,采用德国进口速宾,/Schedit&Bachmann,停车场系统，并在住宅项目中首次配置了远距离读卡技术，无需停车即可快速进出。,3,、智能化信报箱,有别于传统的锁型信报箱，使用门禁卡控制箱门开启，并采用黑镜钢饰面。,4,、自动关闭门磁系统的常开防火门,（五）智能化系统：,华润,幸福里,价值实现解析,（六）产品质量监控：,1,、地震安全性,超限高层抗震设防专项审查会专家组、广州数力工程顾问有限公司（,CCTV,新台址及上海环球金融中心等超复杂项目的抗震模拟计算）,2,、风洞试验,台风风洞试验,3,、防水层试验,高精仪器红外线,华润,幸福里,价值实现解析,产品价值提前渗透，提升预期,产品品质是项目核心价值点之一，除用材外，细节,和,工艺是打动客户的关键,看得见的用材，看不见的细节,华润,幸福里,价值实现解析,在样板房正式开放前，,提前举办小型高端产品推介会,，深入渗透产品细节打造品质，提升客户对产品价值的认知,华润,幸福里,价值实现解析,高标准产品价值展示,深圳最高标准的产品楼书：,客观详尽传递幸福里价值体系，打造深圳第一本“产品说明书”,华润,幸福里,价值实现解析,用细节展现最高水准的物业服务,统一定制符合项目气质的服装，建立标准化服务礼仪,从客户体验出发，用细节感染客户,幸福里价值实现解析,服务,香蜜湖一号,占地面积：,93544,平米,建筑面积：,131000,平米,住宅面积：,127000,平米,幼儿园面积：,容积率：,1.4,绿化率：近,50%,户数：共,447,套,鸟瞰图,曾经大家对,9,万,3,的猜想,一区：,TH28,套,双拼,6,套,7,月底预售,二区：,TH53,套,双拼,6,套,9,月底预售,四房：,184,套,独栋复式：,44,套,3,房：,30,套,三区高层：,12,月底预售,五房：,48,套,会所,二区：叠拼,36,套；,顶层复式：,12,套,产品线设计完美，产品类型丰富，完全避免内部竞争。,香蜜湖一号,产品规划,1.5,容积率内，别墅排布最大化，满足收益最大化。,别墅立势，为项目后期产品提供价值铺垫,展示是项目核心价值的体现,以客户为核心的价值展示体系,人员形象体系,（销售人员形象、物业人员形象）：人员着装、人员外表、人员举止；,价值展示体系,（会所、园林、样板房等）：坚持展示优先原则，如果展示不到位，宁愿不开放也要保证展示效果。,现场包装体系,（导示牌、条幅、灯光字、围墙）：材质、工艺、设计形式等与项目高端形象相符合；,平面形象体系,（,VI,系统、平面表现、推广语言）。,香蜜湖,1,号,坚持展示优先原则，策划拟定最高品质的展示方案。,香蜜湖一号价值实现解析,产品,人员形象是动态的展示，香蜜湖,1,号对于工作人员的服务与,着装、外表及言谈举止都严格要求，匹配项目豪宅的定位展示。,香蜜湖一号价值实现解析,产品,五洲宾馆入口处导示,黄海厅入口处,LOGO,模型展示区域,客户接待区域,为使销售现场具备最佳的展示条件，对于主入口、园林、会所、样板房等展示要求较高，工程量较大。为提前进行客户积累，项目最后在五洲宾馆黄海厅设置了展示厅：,展示厅经验：,对客户进行,预约登记,，一次仅接待一批客户，让客户享受专署,一对一全程服务,；,将展示厅设计为,私人会馆,，接待区域封闭，不受外界打扰，注重隐私性和舒适性并重；,展示厅使用时间不宜太长（,2,个月左右），避免客户产生疲倦感（项目于,11,月将展示厅搬至威尼斯佛罗伦萨厅）；,香蜜湖一号价值实现解析,产品,价值展示体系,会所（售楼处）,会所夜景,会所亮点：,以,五星级水上会所,作为售楼处，给予客户震撼体验（会所面积约,2200,平米）；,设置单独的,水上贵宾室,，用于接待重点客户；,聘请,KOSMO,作为项目吧台，体现项目档次；,礼宾门童服务：白色套装，为客户开门指引。,会所功能：泳池、健身房、儿童活动室、经营性配套（西餐）、物业办公场地。,会所入口,接待前台,大堂内雕塑及接待区域,