福建厦门皇府御园会所市场定位报告99p.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,会所市场定位报告,Part,4.,国内知名商业会所介绍及借鉴,Part 3.国内豪宅会所现状及成功案例借鉴,Part 2.会所的分类,Part 1.会所的历史,目 录,Part,5.,福、厦、泉高端会所市调分析及借鉴,Part,6.,本案会所介绍、,SWOT,分析,Part,8.,本案会所市场定位、功能分区建议,Part,7.,本案会所客群描述及分析,Part 1.会所的历史,第一章会所发展介绍篇,会所的历史,中国古代,中国会所的历史雏形：,会馆、公所,宋代出现，名称形成于永乐年间（,1403-1424,）,特点：,以,血缘、地域,为依托，,同乡人互相济助,的组织；随着经济交流和商业的规范化，随及出现了,以行业划分,的会馆,会馆、公所的分类：,科试会馆,（或称官僚会馆）、,商人会馆,（或称工商会馆）和,移民会馆,近 代,近代中国会所的发展,会馆、公所,（,17,世纪工业革命后）,特点：,传统的行会的组织，,以,同乡,或,行业组织,而成，整合内外部关系，起到一定的,行业制约,和,安定社会,的作用,会馆、公所的分类：,同乡公益团体、行业组织团体,近代欧洲会所的发展,贵族沙龙,（,17,世纪工业革命后）,特点：,是欧洲,上流社会、没落贵族的聚集地,，早期沙龙是主要的活动形式、但随后产生了固定场所的俱乐部，更,趋向于,休闲、娱乐,；,贵族沙龙、俱乐部的分类：,根据爱好或人群分类，,如：高尔夫、文学、马术等,现 代,现代会所的发展,会所、俱乐部,（,1971,年，美国俱乐部公司,(Club Corp),开办了世界第一家商业俱乐部。这成了现代会所的鼻祖）,特点：,以会员制为基础,，商业类会所有着个性鲜明的经营特色、并提供专业服务；功能类会所种类增多；会所会所有着相似的,背景及目的，圈层文化意味浓厚,会馆、公所的分类：,商业类、休闲类、养身类、综合类等,会所的历史,现代会所,CLUB,圈层文化,社交平台,身份标签,财富象征,品位格调,精神图腾,会所功能基底明确,聚集、交流平台：,从会所的发展历程来看，会所从一开始就是为了便于聚集、交流而出现的。无论是中国还是外国，会所的形成都是基于一定的行业间、圈层内同等身份、背景人的聚集地；,会所的发展与经济体制的发展有着直接关系：,如：中国古代封建经济下的会馆、公馆就只局限在政府、工商之类；近代欧洲的会所雏形开始趋向休闲、娱乐，但也局限在贵族、上流社会；,圈层文化浓厚，个性定制鲜明：,现代，,“,会员制”一直影响着会所业，而会员都有相似背景，最为典型的就是高级商业会所，这类会所的会员集中在社会金字塔顶端。与此同时，大型的、高档的社区也出现了会所，而打造社区业主的圈层交流平台也成了社区会所的重要定位出发点。,第一章会所发展介绍篇,会所的分类,会所分类,功能设置,经营模式,区域服务,综合型会所,主题型会所,营利型会所,非营利型会所,独立型会所,连锁型会所,绝大多数会所采取的方式（尤其是商档楼盘会所），内设功能分项较多，但没有突出主题，是一个相对大而全的会所,后者则侧重于功能设定中的某一项内容或整个会所定位为一个主题会所，如新浩健康城是以“健康”这一主题为切入点的，而广州奥林匹克花园会所则是以“运动”主题为核心，商业会所多用此形式。,特别说明：介于皇府御园等豪宅会所的特点，我们考虑暂定从会所的,功能设置分类,来进行会所类别分析工作。,Part,4.,国内知名商业会所介绍及借鉴,Part 3.国内豪宅会所现状及成功案例借鉴,Part 2.会所的分类,Part,5.,福、厦、泉高端会所市调分析及借鉴,国内会所现状介绍,国内豪宅会所成功案例分析,本案对国内豪宅会所的借鉴,第二章豪宅会所市场分析篇,开发商：经营问题成为顾虑的焦点：,厦门会所,100%,亏损；,广州会所约,90%,亏损；,深圳会所约,84%,亏损；,北京会所约,60%,亏损；,香港会所约,20%,亏损,顾问公司：缺乏经营意识，按会所档次穷举会所功能，开发商自行取舍：,功能设置无经营意识,；,功能设置只考虑高档，但少考虑可落实性,；,对金钥匙等专业公司笃信,；,国内豪宅会所的现状,国内会所现状,国内楼盘会所正处于会所初级阶段，盲目跟风，一味追求高档，与经营脱节，故产生了大范围的亏损；进而功能设置上失去了会所的实质意义,会所的定位、功能、经营模式十分模糊,大部分会所在设计之初完全是迫于无奈，许多项目在入住以后，开发商还拿不出会所的运营方案；会所仅仅成了一种摆设而已,销售期与实际使用期的客户需求不一致,功能配置上满足了客户需求，但并没有在使用习惯上满足客户需求，从而抑制了业主使用,1,、设计欠缺，场地小、通风换气条件差、设备不合理等；,2,、规划布局不合理，没有注意连带活动之间关系：如：儿童活动场地没有成人休息座椅；咖啡、阅览、桌球等混在一起,国内会所普遍处于亏损状态的原因,雅颂居：会所做中餐油烟噪音污染大，多次投诉仍无人处理，无业主业委会,香蜜湖,1,号，客户买房前对会所较为关心，但真正入住后少有人问津,国内会所现状,失败会所的特征：,功能设置期,销售经营期,如何才能使楼盘会所发挥营利效应，使会所继续生存下去？,目前国内会所的成功营运模式到底有哪些？,国内豪宅会所成功案例分析,国内成功会所典型案例,会所,盈利状况,天琴湾会所,1,层用于展示，,2,层为茶室，,3,层以上为酒楼，五星级装修，,对外经营,，其中虽然,常住业主不多,，,但茶室生意不错,。万科接手之前，其酒店,多接待杭钢内部客户,，,对内,200,多,的价格，,对外,1000,多元,的价格,成都金林半岛,03,04,年，金林半岛以,1.8,万元单价入市（当时成都市面豪宅均价,1.2,万元），金林半岛会所体量,3000,平方米,，前期投入大，,香港团队全面打造,，,定位较乱,，做成了,小而全,的会所，经营情况不理想，后来香,港,合作单位建议,会所功能聚焦,，,以服务女人为主,，引进法国高端品牌,spa,、红酒屋、雪茄坊。,2,3,层,SPA,房受欢迎,，但,红酒屋雪茄坊很少有人消费,。经营场所,对外开放,，但采用,办卡,的形式设置门槛，,最高白金卡年费,10,万,后海天骄华庭,会所引进,深圳罗伯特管家顾问有限公司,，,为业主提供专享服务,，如按照,业主需求为业主家庭,party,提供,服务、身穿燕尾服、为业主提供机场接送,等，但客户,业务量较少,，,每月最多,2-3,次,。,瑜伽房对外开放，成功运营,金地香蜜山,会所,以,运动,为主题,，包括,瑜珈、游泳、健身等,，,对外开放,，另还引进,华润超市,。提供,美容、形象顾问,，,由物业公司联络,。,招商海月,会所外包，,2,层整层包给,李云迪老师，设钢琴中心,，,招商收取租金、管理费，业主反响较好。,会所设,麻将房,，,既可以娱乐，又不影响家里人休息，较受业主欢迎，非常火爆,，,每晚赢利,1000,元,，,后来物业更换为自动麻将，由此可以看出业主对传统休闲项目还是比较青睐；,此外，会所还设,舞蹈室，开寒假、暑假班，经营情况良好,万科金域蓝湾,会所美容,、,spa,等包给法国品牌思妍丽,，,由思妍丽包会所,1,2,层，定期交租金,国内豪宅会所成功案例分析,国内豪宅会所成功案例分析,国内豪宅会所成功经营的大模式,酒店式的开放经营模式,大而精的俱乐部模式,广州珠江帝景,北京棕榈泉国际公寓,大而专半封闭经营模式,深圳招商海月花园,小而精的半封闭经营模式,成都金林半岛,特殊模式,常规模式,棕榈泉国际公寓,13,000,平米五星,级豪华俱乐部式会,所,棕榈泉国际公寓,项目区位,北京外三环朝阳公园南侧，北临亚洲最大的城市公园朝阳公园及郡王府公园，南近风景秀丽的红领巾公园,项目参数,占地约,7,万平米,；总建约,32,万平米,；规划有,11,栋,31,33,层板式塔楼，约,1100,户,物管费用,5.60,元,/,平方米,月,项目均价,35000,元,/,平方米（最终市价）,会所功能档次定位,集,餐饮,与,健身,为一体的,高级私人俱乐部,会所对外经营,国内外知名企业家,、,各界精英,都欣然加入棕榈泉俱乐部，将其作为,宴请宾朋、商务酬酢,的最佳选择。,入会方式,面对社会,高层个人、公司,，以,经济实力,为门槛，,公寓业主可享受相应折扣,，,个人入会费,USD12,000,。,国内豪宅会所成功案例分析,大而精的俱乐部模式,棕榈泉国际公寓,会所主要功能设施,集中于高规格的健身保健和餐饮会议,A,、健身休闲设施,55,米长，,700,多平方米的全天候阳光,天然温泉游泳池,全套美国名牌健身器材,Nautilus,，装备精良的器械房，,健身操室，乒乓球，台球、按摩池，桑拿，蒸汽浴,，,会员活动室,。,3,000,平方米的,温泉水疗纤体美容,SPA,B,、餐饮会议设施,C,、其它设施,红酒雪茄吧,大堂吧台,提供私人,健身教练,及,保健顾问,服务,提供,宴会订制,和,私房菜上门服务,棕榈泉国际公寓,俱乐部有,七个不同大小的贵宾厅房及会议室,以及一个拥有,全部先进设备的宴会厅,俱乐部可承接从两个人到多至,200,人的活动。,正宗的港式粤菜,由香港名厨施辉先生主理，搜罗,世界美食西餐,及,东南亚特色佳肴,经营状况及启示：,专业机构管理，俱乐部会员制独立经营，特色收费类项目为盈利主体,专业机构管理,棕榈泉国际俱乐部由香港裕汇国际集团管理,（香港裕汇国际集团是中国最大的，具有丰富经验的以开发和管理高档房地产、写字楼以及俱乐部的国际集团之一）,俱乐部式经营,扩大社会高端客户群体，提供最佳的私人化服务和社交联谊环境。,收费项目,特色活动,年费,会员入会需缴纳一定数量年费作为进入性门槛，同时享受部分免费项目和折扣优惠,日常重点特色活动以收费的形式经营，为主要盈利方式,定期举办特色活动，并通知会员自行选择，免费或收费活动均有，阶段性增加消费频次,经营方式,独立核算，经营成本不摊入物管费用,基础类收入,主体类收入,刺激类收入,棕榈泉国际公寓,广州珠江帝景（酒店）,项目区位,广州海珠区，广州大道以东新领事馆东侧,项目参数,占地,65,万平米,，总建筑面积,87,万 平米,的大社区,物管费用,2.80,元,/,平方米月,项目均价,25000,元,/,平方米,投资逾,2,亿、占地超,3,万,平方米,的超大型酒店式会所,功能档次定位,广州首个,超大型酒店式豪华会所,独立酒店式经营,完全酒店式经营,，提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全线尊贵服务,管理方式,由合生国际酒店管理有限公司管理，,完全独立酒店式经营,国内豪宅会所成功案例分析,独立酒店式的经营模式,广州珠江帝景（酒店）,酒店由专业公司独立经营，会所运营依托酒店,合生国际酒店管理（集团）有限公司旗下管理,客房及配套设施,100,间,/,套豪华客房,，均拥有独立阳台、豪华卫生间和全知智能化的房间控制系统,餐饮,中西式餐饮,、,商旅吧,、,富豪会雪茄红酒吧,，欧陆式闲雅情调及,特色商务套餐,、为商务洽淡、会议聚餐的客人提供,小时送餐服务,会议,能容纳近,230,人的,多功能会议中心,，拥有先进的智能化会议系统，以相配合你的各种需要,康乐中心,大型,SPA,水疗中心、设施齐全的康乐中心、大型的室内恒温泳池、国际标准的室内多功能球场、羽毛球馆、壁球馆、乒乓球馆、桌球馆和棋牌室,其他,开放式商务中心、名店廊、精品店、书店、花店、礼宾车队,、室内,过百车位停车场、衣物洗烫、美容美发,、,旅游配备票务,等一应俱全,广州珠江帝景（酒店）,依托,海珠区使馆,附近,成熟的商务环境,，酒店经营良好,业主只,享有,康体方面的优惠,管理方式,部分成本摊入物管费用,，,大部分以收费形式经营,招商,海月花园,项目区位,南山区蛇口后海大道东侧,项目参数,占地,8.56,万平米,，总建筑面积,12.97,万 平米,的大社区,物管费用,3.2,元,/,平方米月,项目均价,4800-6800,元,/,平方米（,2004,年）,7000平方米社区会所,深圳成功经营典范,功能档次定位,高档社区会所,半封闭式经营,服务社区，,针对海月业主开放,，,业主可携友同往，外来人员不能自行进入,国内豪宅会所成功案例分析,大而专的半封闭经营模式,招商,海月花园,会所功能设施以满足社区居民基本需求为主，内容逐渐聚焦,健身房、舞蹈教室、桑拿、保健室、儿童阅览室、西餐厅、棋牌室，室外泳池,。,健身房、室内篮球场、羽毛球场,地等,运动类,为主，项目最多，面积较大。,以恒温泳池为主,，直径,25m,半圆形池，水深,1.1-2m,。增加,棋牌室,，全部更换为,自动麻将桌,。,一期会所设施,二期会所设施,三期会所设施,一期会所,大而全,，经营,不十分成功,二期集中于,体育设施,，为,业主喜好项目,三期增加业主,需求旺盛,的,棋牌室,招商,海月花园,投 其 所 好,经营状况,外包为主，结合自营，深入挖掘居民日常需求,外 包,经营策略灵活,自 营,音乐教室,2,层整层包给李云迪的老师但昭义，设钢琴中心，招商收取租金、管理费，,业主反响较好,。,其它课程班,舞蹈室，开寒假、暑假班，,经营情况良好,麻将房,生意非常火爆，每晚盈利,1000,元,，后来物业增加房间，并更换为自动麻将，既可以娱乐，又不影响家里人休息，较受业主欢迎；,健身房,如设置羽毛球、篮球场等深圳人喜爱的运动项目，,使用频率高,主要,盈利项目,针对少年儿童教育需求,针对成人文化娱乐需求,招商,海月花园,功能档次定位,高档社区会所，,香港最早、功能最全,的,豪宅会所,半封闭式经营,服务社区，,针对阳明山庄业主开放,，业主可携友同往，外来人员不能自行进入。,管理方式,部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营,国内豪宅会所成功案例分析,大而专的半封闭经营模式,香港阳明山庄会所,香港阳明山庄会所，香港时间最早，功能最全的顶级豪宅会所,大堂,餐厅及酒吧宴会服务,康乐部,自动取款机、超市、停车场入口,室外泳池,网球场,兰花泳池,滑板场 溜冰场,户外游乐场,小型足球场 篮球场,高尔夫练习场,保安部（,24,小时）,物业管理处,洗衣店,柏基国际幼稚园,阳明山庄会所分室内、室外部分，充分利用空间，将各种功能做到极致,阳明山庄会所外部功能设置,香港阳明山庄会所,3,层健身房,艺教室,篮球场,攀石场,壁球室,舞蹈室,儿童游乐室（适合,4,10,岁）,儿童游乐室（适合,0,4,岁）,桑拿室,罗马泳池,蒸汽浴室,美式壁球室及小型羽毛球场,桑拿室,乒乓球室,舞蹈室,太阳灯照射床,品味廊,漩涡水流浴池,桑拿室,接待处及健怡坊,漩涡水流浴池,绿洲游泳池,儿童戏水池,阳明山庄会所内部功能设置,阳明山庄会所除满足日常运动需求外，会所功能多为女主人和小朋友（分年龄段）设置,香港阳明山庄会所,柏景湾,阳明山庄,香港豪宅会所内外有别，会所业主分摊成本，享受部分免费服务；部分采取会员制对外经营,香港阳明山庄会所,香港楼盘会所多以“开发商自办”和“会员制”经营最为普遍,。,前者多为“豪宅”，即通过,业主分摊成本享受部分免费服务,的,只对内开放,；第二种“会员制”的特点是，外包给,有经验的经济机构,进行,独立经营和管理,，以,会员制消费的形式对外经营,。,内部会所业主分摊成本，享受部分免费服务（案例：阳明山庄）,和黄的博艺会、深海湾游船会、西贡高尔夫球会、山顶会馆等费用主要由别墅社区业主分摊，经营起来比较轻松。从名称上看，这些会所有着自己的明显特色，不仅提供高水平的服务和享受，,重要的是提供一个高层人士互相交流的平台和氛围。“这才是别墅会所的本质功能。”,如,香港的阳明山庄，针对高级人士互相交流的愿望，推出的早上网球咖啡服务，会员一起晨练，然后一起边喝咖啡边交流，业主自然愿意分摊费用。,对外经营的会所（案例：柏景湾）,在建立之前都经过了严格的市场调研，,根据市场需求来确定内容和规模，而且会所经常主动组织活动,，这在内地的会所均较为少用。同时，,对外经营的别墅会所的经营内容主要是针对使用频率高、消费力强的别墅男主人的配偶和子女,。比如香港一别墅会所便引进了针对女士的泰国高级水疗、按摩、美容服务，需要提前,7,天预定，从来不缺消费；,柏景湾,针对儿童的游泳班给父母介绍国外先进的育儿知识，口碑极佳，参加者常年需要排队。,成都金林半岛,项目区位,青羊区浣花溪风景区半草堂路万树园侧,项目参数,占地面积,9.33,万,平米,，建筑面积,8,万,平米,，,299,户,物管费用,3,元,/,平方米月,项目均价,18000,元,/,平方米（别墅）,半岛会,3,000平方米,成都顶级纯别墅社区会所,功能档次定位,高档别墅社区会所匹配成都最贵楼盘,半封闭式经营,经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛，最高白金卡年费,10,万；,管理方式,与物管完全独立分开经营管理,国内豪宅会所成功案例分析,小而精半封闭经营模式,成都金林半岛,以女人为主题的精准设施定位，同时提升项目的整体档次和盈利能力,前期定位较乱，做成小而全的会所，投入巨大但经营情况不理想,调整,调整后会所功能聚焦,以服务女人为主，引进法国高端品牌,SPA,，,2,3,层作为,SPA,房，大受女性客户欢迎,红酒屋、雪茄坊,等会所特别项目由于成都整体客户层次问题很少有人消费,其它常规项目如,咖啡吧,等,受到,SPA,的带动效用,，盈利能力提高,成都金林半岛,常规活动的效果不错，资源整合花小钱办大事,会所举办的特色主题活动（如红酒品鉴、论坛等）业主反响不大，仅有加拿大卡通电影节收到小朋友们的欢迎，相对成功。,物业组织的中秋晚会等常规活动反而受到业主欢迎，基本做到每月有活动。,特色活动效果不佳,常规活动客户认可,VS,成都衣食住行、吃喝玩乐的,顶级资源均整合入会员外部权益，凭会员卡优惠,，,开发商还可以从中分成得利,。,外部资源整合（商家联盟）,成都金林半岛,做“,+”,法,一卡享受优惠,豪宅会所,4,大成功模式,KPI,分析,会所模式,档次定位,运营方式,盈利模式,适应性条件,案例,大而精的俱乐部模式,集,餐饮,与,健身,为一体的高级私人俱乐部,俱乐部式经营,独立核算，经营成本不摊入物管费用,年费,作为进入性门槛，同时享受部分免费项目,重点项目,为主要盈利点,定期举办,特色活动,，阶段性增加消费频次,城市圈层文化成熟,，甚至有独立俱乐部形式出现，,上流社会有聚集活动的倾向,具有特殊资源的项目,，如高尔夫等,北京棕榈泉国际公寓,酒店式的开放经营模式,大型酒店式豪华会所，提供,国际化商务,、,餐饮,、,住宿,、,康体全线,尊贵服务,完全酒店式经营,，,对管理方提出较高要求,酒店由,专业公司独立经营,，会所运营,依托酒店,项目所在地适于休闲度假或商务中心区，有酒店需求,；,企业集团有实力和能力运作,广州珠江帝景,大而专半封闭经营模式,大型高档社区会所,半封闭式运营,部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营,外包为主,，,结合自营,，基本,对内经营,即可满足盈利需求,社区规模大,，自有常住人口多，客户基数大，,基本对内经营即可满足盈利需求,深圳海月花园,香港阳明山庄,小而精的半封闭经营模式,以,集中满足核心群体需求,为主的小型高档社区会所,半封闭式运营,与物管完全独立分开经营管理,外包为主,，,结合自营,经营场所,对外开放,，但采用,办卡,的形式设置门槛,适应性强,，一般豪宅均可采用，体现档次的同时，降低运营的风险,成都金林半岛,国内豪宅会所成功案例分析,豪宅会所成功运营的共同因素,会所功能设置,锁定消费者需求,女主人,和,小朋友,是会所需要满足的,核心人群,重点项目品牌嫁接,，实现开发商、品牌运营商、会所管理方三赢,将会所,部分功能费用适当加入物管费,中，以,保证部分免费项目,，并,对付费项目起到连带推动作用,多种收费模式,品牌嫁接,功能设置,消费者需求,国内豪宅会所成功案例分析,具体项目，按城市层级、开发商实力、楼盘档次选择适当模式,具体项目选择适当模式：,城市层级,；,开发商实力,；,楼盘档次、规模,从本案出发：,大而精半封闭的经营模式、小而精半封闭的经营模式,是国内豪宅会所选择最多的两大模式，对本案最具参考价值的。,本案对国内豪宅会所的借鉴,档次定位,：,环岛路超级豪宅、纯别墅社区,城市会所消费氛围：,楼盘会所刚起步，受众单方认知度较少；商业会所发展历史短,项目规模：,占地,19,万平米,，建面,14.5,万平米,，共,193,户,会所规模：,会所主体建面,7000,平米,，总计约,1,万平米,大而精的俱乐部,小而精半封闭经营模式,酒店式开放经营模式,大而专半封闭经营模式,本案国际会所建设原则建议,会所档次：采用,大而精半封闭式,，按,五星以上标准打造,；,功能设置：多采用,使用率高,的设施，在,抓基础功能,的同时，,考虑体现会所高端品质的功能配置,，,但要确保落地,。在考虑,满足多层次年龄客群功能设置,的,合理性、利用率,的同时，做好面向,女性和儿童的功能配置,；,消费人群：,做好女性和儿童的功能规划,，确保会所可持续经营、发展；,充分利用圈层文化,（泉州、龙岩商会、闽商情结）进行高质会员招募,运营方面：按功能,分组外包,，,统一管理,，实行,半封闭管理模式，保证会员质量,其它功能满足大众需求、完善会所配套，提升整体档次,以女人和小孩为主力消费需求，实现整体盈利,核心消费群,针对孩子的消费项目,为小孩花钱是当今家庭的最大支出,香港柏景湾：,针对儿童的游泳班给父母介绍国外先进的育儿知识，口碑极佳，参加者常年需要排队,针对女性的消费项目,女人有闲，重保养，经常性支出巨大,成都金林半岛：,针对女人的法国主题,spa,“会所的可持续发展”重点在于找好社区内核心消费群,本案对国内豪宅会所借鉴,本案会所在功能设置时除保证高档次的同时，首要考虑本案的主力的需求及将来的可持续运营,女性、小孩,大众,男性,会所功能设置情况表,名称,会所功能,保证会所艺,术、高档次,使用频率,高的功能,主力消,费群,收费,Y/N,外包,Y/N,大堂,艺术馆,大众,展示,N,N,咖啡吧,Y,Y,绅士,活动,馆,品酒雪茄吧,针对,男性,Y,N,室内高尔夫,顶级桌球室,顶尖,运动,馆,健身房,重点,针对,女性,Y,Y,瑜伽馆,SPA,桑拿,亲子,沙龙,艺教室,/,练习室,重点,针对,儿童,Y,Y,儿童游乐室,N,N,泳池,恒温泳池,面向,大众,N,室外泳池,Y,N,品牌嫁接后，开发商、品牌运营商、会所管理方实现三赢,会所各功能体量设置，由专业公司提前介入确定,开发商,品牌运营商,会所管理方,收租金,或直接参与分成,与开发商独立开，单独承担责任和盈亏,部分设施招商,或整体打包托管,会所管理方为物业公司还是酒店？,充分挖掘自身及区域资源，与会所实现互补,三赢需注意的,3,个问题：,本案对国内豪宅会所借鉴,在衣食住行等方面，与高、尖端品端进行品牌资源互动、高端客户资源共享，为会员提供更多高质服务及优惠，进而达到多方的共羸与利好,衣：与高端百货或高端服装品牌战略合作，购衣享优惠，如和巴黎春天、磐基名品中心合作；,食：与知名餐饮、酒店合作，如羊公馆、王子饭店、舒友海鲜大酒楼等；,住：与知名五星级酒店合作，如五缘水乡酒店、悦华大酒店等；,行：与知名高端车品牌与航空公司合作，直至品牌服务购买和优惠合作；（玩：与高端俱乐部合作，如五缘帆船俱乐部等；学：找知名高校、培训机构合作，进行会员子女的素质、涵养上的提升等等）,会所经营多重收费相结合，控制物管费用，减少摊入的会所年费，降低客户抗性，避免一项独大，刺激会员消费,收入类别,收费形式,收费内容,会员及业主权益,收费方,基础类,收入（自营）,年费,以入会的,方式收取固定费用,，对外设置门槛,业主可以,降低或免除年费,，部分年费以,消费形式返还,，部分,享受免费,会所经营单位,主体类,收入,（外包）,特殊项目收费,如,健身保健等特殊项目,的单独收费,业主（会员）分级,享受折扣,外包方为主，少数自营项目,刺激类,收入,（自营,/,外包）,活动收费,按照,活动的内容,制定收费标准,可,自行选择参加或不参加,外包单独收费，自营常规活动免费,拓展类,收入,（合作）,外部收益提成,会员指定消费，与,外部资源协商提成,享受打折,及,订制服务优惠,会所经营单位,控制物管费用，减少摊入的会所年费，降低客户抗性,全国典型豪宅物管费用,北京棕榈泉,5.6,元,/,平方米月,招商海月花园,3.2,元,/,平方米月,成都金林半岛,3,元,/,平方米月,深圳万科金域蓝湾,3.95,元,/,平方米月,内地豪宅客户群体也,对物管费敏感,，如,爱琴海,6,元,/,平方米月客户抗性极大,香港将会所费用嫁接到物管费的做法在内地不适用,，,香港有法律保障,本案对国内豪宅会所借鉴,以重点项目作为会所的经营引爆点，免费与付费项目相结合，做好动线及功能分区的配合，带动其它经营项目的互动与消费,咖啡吧,健身功能,恒温泳池,SPA,瑜伽馆,健身房,将会所,部分功能费用,适当,加入物管费,中，,实现部分免费项目,，,保证会所档次的同时，,吸引客户消费付费项目,，,进而起到连带经营作用,。,本案对国内豪宅会所借鉴,健身房、恒温泳池免费开放或少量收费，对其他付费项目起到带动作用,顶级艺术馆免费保证会所高档次和品味感,免,费,带动,带动,功能分区互动举例示意图,Part,4.,国内知名商业会所介绍及借鉴,Part 3.国内豪宅会所现状及成功案例借鉴,Part 2.会所的分类,Part,5.,福、厦、泉高端会所市调分析及借鉴,国内知名商业会所介绍,本案对国内知名商业会所的借鉴,第二章豪宅会所市场分析篇,北京市,中国会,中国会成立时间：,1996,年,入会费：,常驻会员入会费,15000,美元,，每月会费,100,美元；,海外会籍入会费,7000,美元；本地会籍,5000,美元。,主要会员：,国外王室成员、企业家、艺术家。,代表会员：,陈东升、王雁南,会员构成方面，,6,成以上是中外大集团的执行官和首代及大使。,会所描述：中国会位于西城区西单绒线胡同,51,号，是清朝亲王的旧府邸。,主要特色：中国会保留了中国传统建筑的精髓，这座院落本身又是中国重点文物保护单位。这里的会员经常说：,“中国会的一切都是古董，只有人是新的。”,地址：北京西城区西单西绒线胡同,51,号，康熙二十四子府邸 面积,5000,多平方米,清朝亲王旧府邸，,6,成以上会员为中外大集团,CEO,、大使,北京市,雍福会,雍福会成立时间：,2004,年,雍福会创办人：上海鲜墙房企业发展有限公司董事长,汪兴政,入会费：,个人入会,2,万元,人民币,主要会员：各国领事、企业家、金融家、艺术家、影视明星。,会所描述：雍福会的创办理念是，复活在上海曾遗失的,“奢侈的、浪漫的、神秘的、传说中的东方情调”,。,主要特色：雍福会位于永福路,200,号英国领事馆旧址，是典型的复古风格西洋建筑。有会员感叹道：“美得一塌糊涂、贵得一塌糊涂”。,创会理念是：,复活在上海曾被遗忘的“奢侈的、浪漫的、神秘的、传说中的东方情调”。,创办人汪兴政，各国领事，金融家、艺术家，明星是会员,北京市,美洲俱乐部,美洲俱乐部成立时间：,2002,年,主要会员：世界,500,强企业驻内地代表、企业高层、艺术界人士、海归派人士,代表会员：,张朝阳、孙振邀,入会费：,每人,1.6,万美元,会所描述：北京美洲俱乐部位于华润大厦顶层，是,京城“四大会所”中最年轻的俱乐部,，,把自己清晰定位在“商务俱乐部”上,，像微软、惠普这样的大公司都是其主要会员。,主要特色：美洲俱乐部有明朗、简洁的美式风格，它是北京最具规模的私人俱乐部。,客群：,500,强驻内代表、企业高管、艺术界人士、海归名流,北京市,京城俱乐部,京城俱乐部成立时间：,1993,年,主要会员：商界精英人士、新兴产业人士、使馆工作人员,代表会员：,李泽楷、许荣茂,入会费：,个人会籍,10,万元人民币,，,公司会籍,12.5,万元人民币,。,会所描述：是中国最早的高级私人会所之一，几年前就是中国商业精英阶层首选的私人商务俱乐部。,主要特色：位于北京京城大厦,50,层的,360,度视角的落地长窗，是它最与众不同的地方。从踏进俱乐部那一刻起，便能俯瞰北京城。,它号称“中国第一富人俱乐部”，曾云集了全球,500,强大部分中国公司的总裁和相当数量的驻华大使。,客群：商界精英，新兴产业，使馆工作人士,北京市,长安俱乐部,长安俱乐部成立时间：,1993,年,主要会员：,李嘉诚、霍英东、杨元庆,入会费：,个人会籍,16000,美元，公司会籍,18000,美元。,会所描述：位居长安街十号，在长安大厦中占据十二层的长安俱乐部，,与全球,250,多家俱乐部联网,。,主要特色：进入长安俱乐部，扑面而来的是它雍容华贵、大气而精致的宫廷风格。,长安有能力邀请到行业内最有权威、最顶级的人物。,会员：商界或行业中最权威、顶级的人物，如李嘉诚,蓝色星空酒吧,北京市,兰会所,金宝街的,7,号地，当时被规划为一处,仿古建筑的四合院建筑群,，正好切中了马会要求北京会所应具有地方特色的需求。,陈丽华,是香港马会会员，,对马会的历史和文化有着深刻的理解，所以双方一拍即合,。四年后，一座,投资,9,亿元,，,占地,38000,平米,的古建筑群拔地而起，,成为了金宝街地标性的建筑,。,创办人之一陈丽华，投资,9,亿，占地,3.8,万平米，主题马会,说明：陈丽华,香港,富华国际集团,主席）,北京市,兰会所,创立于,2006,年,10,月,26,日，由“当代世界设计师第一人”,Philippe Starck,历时两年精心设计完成，总,投资,3,亿元,，开业后迅速成为中国,最具世界艺术品位的顶级会所,，同时也确立了,俏江南集团在豪华会所服务市场的标杆地位,。,兰座落于北京长安街双子座大厦，西倚王府井黄金商圈，东临国贸核心地带，北抵尊贵使馆区，,占地近,6000,平米,，是一个,综合艺术观赏,、,餐饮文化于一体,的,高端场所,。兰共拥有,35,个,VIP,包间,，以及世界级水准的,酒廊、雪茄吧、生蚝吧、宴会厅、法式大餐厅等,，可,同时容纳,1200,位宾客,，,开放式的设计全面兼顾使用功能，向高端客户提供最顶级的高档会所服务,。,兰将世界级水准的硬件设施与顶级的艺术氛围完美结合，,自创一派、自成一体的“兰”菜系，菜品则仍以中国传统的川菜为主,，辅以南派粤菜、谭氏官府菜以及法国大餐、意大利菜等高贵西餐等，博采众家之长、囊括全球风味，以现代演绎手法将将,美食艺术发挥到了极致,。,会所以奢靡之态兴起兰会所的这个设计，开始有些“雅”中带“痞”的后现代，跟富豪中的新贵们年龄逐渐年轻化有关，所以兰更奇特大胆的迎合了混搭潮流。,创办人汪小菲，俏江南美食与艺术的完美结合,北京市,长安俱乐部,长安俱乐部成立时间：,1993,年,主要会员：,李嘉诚、霍英东、杨元庆,入会费：,个人会籍,16000,美元，公司会籍,18000,美元。,会所描述：位居长安街十号，在长安大厦中占据十二层的长安俱乐部，,与全球,250,多家俱乐部联网,。,主要特色：进入长安俱乐部，扑面而来的是它雍容华贵、大气而精致的宫廷风格。,长安有能力邀请到行业内最有权威、最顶级的人物。,会员：商界或行业中最权威、顶级的人物，如李嘉诚,蓝色星空酒吧,杭州市,江南会,杭州城最高档而低调的“江南会”会所，六月八日高朋满座。江南会原本是阿里巴巴董事局主席,马云,的私人会所,，后来,他与另外七大商业巨头,：,陈天桥、丁磊、宋卫平、郭广昌,和,冯根生,等人一起，作为创始会员，将“江南会”对外开放。,会籍仅,400,名，每位都是叱咤商界的人物,，他们在这里会客论剑。,马云的私人会所，会籍仅,400,名，大多为,叱咤商界的人物,港、粤,商旅时尚（港）,商旅时尚：夜店领袖,volar,香港明星的私人会所,VOLAR,是香港明星最热衷的夜店之一,Volar,老板是吴承浚,.Volar,位于兰桂坊德己笠街，,2005,年开张后，便成为不少艺人的热门玩点。,Volar,是由数字圈中人投资开设，每天经常都会有艺人到来光顾。每逢到了周末，,Volar,总是人头涌涌，光顾的人往往在门口大排长龙。它之所以留得住客人，全因为店内装修给人一种“潮”的感觉，每晚也有,DJ,驻场打碟，而且歌曲种类也都是晚晚新鲜，早前歌手侧田唱了一首关于这间夜店的歌曲，可见,Volar,吸引力有多强,蓝色星空酒吧,惊艳会：其是一所高档休闲会所，会所里陈列了众多中国艺术珍品以及油画，甚至还有旧时西关的卧寝系列。在恒温玻璃酒库中，,2000,多瓶红酒来自,100,个不同的国外著名酒庄，其中包括所有法国顶级酒庄名酿，如,ChateauLafite,、,Chateau Mouton Rothschildd,等。雪茄特区供应世界顶级名牌雪茄,并备有专员导航。除了会所本身独特的布置之外，较高的入会费也让人“惊艳”,个人终身入会费,13800,元，公司终身入会费（,2,人）,24800,元。,惊艳会（粤）,深圳喜福会,:,深圳第一私人会所。位于深圳市滨河大道北，深圳高尔夫球场东南侧，紧靠,CBD,中心区。随以“国内唯一城市高尔夫私人酒店”概念建立的趣园酒店式公寓而成立，主要倡导私人会所休闲生活。除了高尚、简约的商务餐饮外，无论是红酒还是雪茄鉴赏专家都可以在这里找到属于自己的乐趣。,喜福会（粤）,本案对国内知名商业会所借鉴,本次市调结果，,圈层文化：,由于国内知名商业会所大多处于,经济或是政治发达地区，圈层文化发达,，而其的创始人往往也是一个行业或商界的领军人物，在其中,扮演着意见领袖的角色,，会所为会员们提供了,最为顶端的社交平台,这也是其会员加入会所最重要的理由。,商业会所的圈层文化,本次市调结果，,在会所设置格调、功能设置上：,大多知名会所在会所设计上别出心裁，或有浓欲的中国宫廷风，或与世界时尚设计大师牵手打造艺术盛宴,在,设计格调极尽奢华、品位,。与此同时，由于知名会所在,经营面积,上,相对都较大,，故,在功能设置上相对完备、注重贵族类功能设置，只是经济主题有所不同而已,。,会所设计格调、功能设置方面,国内知名会包往往是社会知名人士、名流的聚集地，咨费收费都较高,，,但,会员入会的目的相对明确,，,入会理由往往是受到,圈层文化、意见领袖、社交发展平台,等因素的影响，这些人最大的会员权益就是与,行业顶端人物的思想交流,与,交往,。,会费、会员权益方面,Part,4.,国内知名商业会所介绍及借鉴,Part 3.国内豪宅会所现状及成功案例借鉴,Part 2.会所的分类,Part,5.,福、厦、泉高端会所市调分析及借鉴,福、厦、泉豪宅会所市调分析,福、厦、泉知名商业会所市调分析,本案会所市调借鉴,第二章豪宅会所市场分析篇,福、厦、泉豪宅会所市调分析,市调豪宅会所项目简介,厦 门 市,会所名称,云顶至尊会所,（营业）,海峡国际社区会所,（未营业）,区位,厦门思明区莲前路（云顶山麓）,思明环岛路国际会展中心区北侧,物业类型,高层,高层、别墅,楼盘户型描述,257-2789,平米,一二期,129-153,、,178-435,平米,会所建筑,/,经营面积,20000,平米,（,9000,平会所主体,+2000,平米泳池,+2000,平米半山无边泳池、,2,个国际标准网球场）,8000,平米,项目基本参数,占地,10.91,万平米，,建面约,47.91,万平米,占地,38,万平米，,建面约,86,万平米,项目户数,约,1134,户,一二期户数,2404,户,（别墅,10,户）；三期未开售,项目物业费,3.90,元,/,平方米,月,4.20,元,/,平方米,月,项目价格,约,32000,元,/,平米,高层精装均价：,23000,元,/,平米（,2009,年）；,17000,元,/,平米（,2010,年）,厦门市,厦门市,云顶至尊会所,云顶至尊会所（营业）,会所管理模式,大而专开放式会所,会所经营模式,自营,+,外包,管理公司,物业公司（世邦魏理仕）,装修设计风格,意大利罗马宫庭风格,功能划分,1,、西侧健身类：,恒温泳池、,SPA,能量馆、健身房、瑜伽室、中西式餐厅；,2,、东侧餐饮类：,中式餐厅：包厢，咖啡厅、红酒吧、雪茄吧等；,3,、户外：,森林泳池、阳光草坪、半山无边泳池