绍兴会稽新城项目前期报告121p.ppt

会稽新城项目前期报告,2012,年,6,月,1,、绍兴城市研究,经济研究,规划研究,产业研究,旅游研究,2,、绍兴房地产市场研究,整体房地产市场研究,土地市场研究,办公楼市场研究,商业市场研究,住宅市场研究,4,、项目建议,项目主要经济技术指标,项目建议：,项目用地建议（不同用地性质）,项目交通建议（对内、对外交通组织）,项目规划建议（不同物业类型组合方式）,各物业建筑类型建议,分期开发建议,3,、项目定位,会稽新城概念,会稽新城定位,项目核心区定位,报告内容,5,、项目经济评估,成本分析,收入分析,效益分析,敏感性分析,1,、绍兴城市研究,经济研究,规划研究,产业研究,旅游研究,经济研究,城市地位,综合竞争力全国,41,名，浙江第三,2011,年,GDP,浙江第四。,绍兴地处长江三角洲南翼，浙江省中北部杭甬之间，是长江三角洲南翼重点开发开放城市，也是全国著名的全球纺织城与世界纺织品贸易中心。,绍兴是公认的浙江经济强市，是全国十强市、十强县双十强城市。,2011,年浙江全省各地生产总值比较,城市,地区生产总值 （,GDP,）,增幅,杭州,7011.8,10.1%,宁波,6010.5,10%,温州,3358.8,9.5%,绍兴,3291.2,10.5%,台州,2794.91,9.1%,嘉兴,2668.1,10.6%,金华,2447.7,10.5%,衢州,890.3,11%,丽水,784.37,11.5%,舟山,765.30,11.3%,2011,年全国综合竞争力排名,排名,城市,人才指数,城市规模指数,消费力指数,客运指数,私营经济活力指数,综合得分,1,广州,0.8427,0.9833,0.878,1,0.688,0.8145,2,深圳,0.6152,0.9753,0.9,0.8014,0.6926,0.8013,3,杭州,0.9438,0.941,0.8763,0.9085,0.6523,0.7997,4,上海,0.8848,1,0.8508,0.7401,0.6262,0.7956,5,南京,1,0.8857,0.8119,0.8869,0.6683,0.7758,6,宁波,0.6124,0.8916,0.8068,0.8231,0.7471,0.774,。,。,。,。,。,。,。,。,28,绍兴,0.3876,0.7104,0.6593,0.3911,0.7077,0.65,29,西安,0.9635,0.794,0.5644,0.858,0.377,0.6496,30,郑州,0.9298,0.8175,0.3915,0.7834,0.5337,0.6475,31,温州,0.3904,0.7725,0.7288,0.6245,0.6106,0.6313,经济研究,城市功能,具有江南水乡特色的文化和生态旅游城市,绍兴市面积,8256,平方公里，人口,437.06,万（,2008,年），其中市区面积,339,平方公里，人口,64,万。,绍兴是联合国人居奖城市、首批中国优秀旅游城市、国家级历史文化名城；素有水乡、桥乡、酒乡、书法之乡、名士之乡、“东方威尼斯”之称。,鲁迅故居、兰亭、沈园等著名景点更是给绍兴赋予了浓厚的人文气息，荷叶地、小桥流水等富有江南水乡特色的景致让这座城市都沉浸在如画的意境中。,鲁迅故里,兰亭书法圣地,沈园爱情圣地,经济研究,城市区位,区位地理影响：,绍兴位于长三角地区的南部，近邻杭州和宁波，隔江相望的大城市主要有上海和苏州，地理位置优越，到各大城市的距离不超过,3,小时车程，方便人们出行,区位经济影响：,绍兴市的经济来源主要依靠纺织、旅游和其他一些轻工业生产，这和周边几个城市的产业结构相仿，只是规模上有大小的差异。因为同事江南水乡，所以周边城市并不缺乏旅游资源，但是不同的历史文化和自然条件早就了不同风格的景观，旅游资源做到了互补。,区位优势明显、城市发展迅速、长三角经济发达地区,居民收入,人均,GDP,和可支配收入稳步提高,绍兴市人均,GDP,从,2008,年的,50989,元增加至,2011,年的,74892,元，平均年增长率达到,10.5%,，经济发展势头良好。,绍兴市人民生活水平不断提高，人均可支配收入从,2004,年的,15642,元增加至,2011,年的,33273,元，年均增幅达,12.04%,。,经济研究,居民收入,人均收入直逼一线城市，内需持续保持旺盛,经济研究,2011,年，绍兴市人均可支配收入为,33273,元，在长三角十六个城市中位居第四，人均可支配收入直逼一线城市，遥遥领先其余地级市。,居民消费,社会消费品零售额高速上涨，为商业的发展提供了良好基础。,经济研究,2011,年，绍兴社会消费品零售总额达到,1006.75,亿元，同比增加,18%,。社会消费旺盛，零售总额保持年均,15%,以上高速增长。,绍兴市人均可支配收入快速提高，增长速度高于,GDP,增速，,2011,年人均可支配收入直逼一线城市；居民消费旺盛；房地产购买基础良好。,福布斯,杂志评选“中国最佳商业城市”,中国,10,大纺织基地综合排名第一名,国家知识产权试点城市,“中国轻纺城”，全国百强市场第二位，首家冠名,中国,的专业市场。,“,2009,中国魅力中小城,200,强”前十强,连续,8,次入围“福布斯大陆最佳商业城市”,2011,年位列全国,28,位，浙江第三位,2008,、,2009,年，绍兴市连续荣获“中国民营经济最具活力城市”称号，为城市发展增添一张新的名片,民营企业的活跃使得财政收入大幅增加，从而促进了城市建设，极大地推动了城市化进程。,2008,年末，绍兴市城市化率已达到,60%,，城市范围不断扩大。,民营经济总量占全市经济总量的,90%,以上,规模企业大批涌现,产品市场占有率大,自主创新能力逐步提高,产业集群效应强大,民营经济,活力十足，占经济总量的绝对优势,经济研究,绍兴县,中国纺织基地县，百强县，拥有“中国轻纺城集团”等,8,家上市企业。,上虞市,全国科技进步先进县市，区位优越、外贸发达，形成了机电、化工、轻纺、建材、食品等五大支柱行业。,诸暨市,个体工商企业,10,万余家，形成,15,大重点块状产业，其中五金管业、袜业、织布业年产值超过,200,亿元。,嵊州市,全国第一批沿海经济开放县（市），国际性领带都市，中国厨具之都、中国扬声器零件之都、中国丝针织服装生产基地。,民营经济,工业集聚催生出大批新富阶层,绍兴发达的民营经济催生出大批的新富阶层，他们多为企业高管或私营业主，在绍兴各县市频繁的业务往来。这部分人群有着雄厚的经济实力，置业保值增值的需求十分强劲，是绍兴市高端住宅项目的主要消费群体。,经济研究,房地产业,经济发展、城市化的加速推动了房地产业的高速发展,2011,年绍兴市人均生产总值超过,11500,美元；,2011,年，绍兴市城市化率为,60%,。,按照国际通行惯例和我们的经验，我们判断绍兴市的房地产发展处在高速发展阶段。,GDP,增幅,8%,房地产发展周期,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,12.8%,人均,GDP,0800$,8004000$,40008000$,800020000$,房地产发展速度,启动期,高速发展期,平稳发展期,减缓发展期,7458$,城市化率,90%,城市化速度,初步城市化,低速发展期,高速发展期,稳定发展期,60%,本 阶 段 市 场 特 征,外部环 境,消费者收入水平显著提高；,区域市场发展不平衡，地段差异明显；,土地和商品房市场存在不规范操作；,政策因素影响大；,工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业发展,供应特 征,住宅价格与投资猛增，大量不成熟发展商及产品出现；,数量与质量并重，产品形式逐渐多样化；,产品附加值提高；,竞争条 件,大量的新竞争者进入、需求复杂、市场细分显现；,以市场份额的竞争为主；,需求特 征,生存、改善需求兼有；,需求急剧增加，客户层面扩大；,经济研究,规划研究,城市规划,绍兴市规划发展成国家历史文化名城，具有江南水乡特色的文化和生态旅游城市，长三角先进的工贸基地。具有文化名城、江南水乡、宜居城市特征。,预测,2020,年中心城市人口规模约,160,万人。,规划形成“一心、三片、三楔”的空间结构。“一心”：镜湖绿心；“三片”：越城片区、柯桥片区和袍江片区；“三楔”：镜湖绿楔、鉴湖绿楔、东部湿地绿楔。,城市发展方向：“城市北进、,旅游南延,、沿江发展、多向拓展”成为杭甬间崛起的大城市,本案,规划研究,城市规划,绍兴在功能布局上，将形成“,北工、南闲、东新、西市、中秀”,的功能布局：,北工：,工业布局主要集中在城市北部；,南闲：,城市南部为绿色生态保护区，以发展旅游观光、休闲度假和营造新型生活空间为主；,东新：,城市东部以高新技术产业为主；,西市：,纺织商贸中心在城市西部发展；,中秀：,保护和利用好绍兴古城，加强绿心的规划和开发，展现绍兴历史文化和江南水乡风光特色；,商贸发展空间布局：,绍兴大城市商贸服务业发展要逐步形成“一主、一副、两圈”格局。,“一主”：即规划建设以越城区为核心包括城东、城西在内的城市商业主中心。,“一副”：即规划建设柯桥商业副中心。,“两圈”：即规划建设袍江、城南两大城市商业圈。,城市中心商圈由解放路街区和迪荡街区共同组成。,继续打造解放路这一绍兴城市商业品牌。,解放路街区以解放路与中兴路为核心，由解放路、中兴路、胜利路、鲁迅路所围合的区域，商业营业面积约,20,万平方米，其定位为以旅游、购物、休闲和娱乐为一体现代化购物（休闲）中心。,迪荡街区位于迪荡新城西侧，由广宁桥东河、东池路，以及规划道路围合的区域，商业营业面积约,20,万平方米。,城市商业中心周边商贸服务业发展，在占地近,50,公顷的原绍钢地块，规划建设将“历史、文化、艺术”与“现代、科技、文明”现代商贸型城市,CBD,区域；,经济开发区北块，依托金时代广场和国际广场，发展大型服装商场、超市等，是解放路商贸业的延伸；,城西区块要利用家具城和建设中的摩尔城、黄酒城，形成新的商业区域；镜湖新区要依托北湖风光和湿地风光发展旅游休闲业。,规划研究,绍兴大城市商贸服务业发展要逐步形成“一主、一副、两圈”格局。,旅游研究,绍兴是国务院公布的首批国家历史文化名城之一,。,相传,4000,多年前的夏朝，大禹就为治水曾两次躬临绍兴；早在,2500,年前的春秋时期，越王勾践在绍兴筑城建都。悠远的历史让绍兴拥有非常丰富的历史文化遗存。,绍兴拥有深厚的历史文化底蕴。,目前，绍兴市共有全国重点文物保护单位,16,处，省级文物保护单位,48,处，国家级非物质文化遗产,10,个。绍兴古城内拥有,7,处保护良好的历史文化街区，安昌古镇被列为中国历史文化名镇，东浦、柯桥、安昌、枫桥、崇仁古镇都被列入浙江省省级历史文化街区名单。,绍兴曾被毛泽东赞誉为“鉴湖越台名士乡”，,新近又被列入“中国十大品牌城市”之一，被授予“中国名人之都”的称号。与绍兴相关的重量级名人，远古时代有虞舜和夏禹等，古代有勾践、王充、王羲之、贺知章、陆游、张岱、章学诚等，近现代有蔡元培、徐锡麟、秋瑾、陶成章、鲁迅、马寅初、竺可桢、范文澜、陈建功、周恩来等。,绍兴自古便是于越民族的分布中心,，,是越文化的主要发祥地。洋溢在城乡各地的越地风情是绍兴有别于其他历史文化名城的重要文化特色。其中，越剧、黄酒、乌篷船等至今仍是体现绍兴地域文化特色的重要标志。,绍兴市区旅游概况,旅游研究,会稽山旅游度假区,先有会稽郡，后有绍兴城,会稽山旅游度假区，坐落于绍兴城东南，区属于稽山街道。,会稽山文化积淀深厚，是中国历代帝王加封祭祀的著名镇山之一，是中国山水诗的重要发源地之一，历代文人雅士留下了众多诗文佳作。目前已开发为旅游景区，内有大禹陵、庐峰禅寺等名胜古迹，最高峰是香炉峰。,绍兴故称会稽，春秋时代为越过都城，秦始皇置会稽郡，辖春秋时长江以南的吴国、越过故地。,唐时改为稽郡为越州。南宋时，越洲曾两度作为临时首都。,1131,年宋高宗赵构改年号为绍兴，寄托“绍（承继）中兴之意”并把越州改为绍兴，绍兴遂由此得名。,由于优越的自然景观及深厚的人文历史积淀，会稽山在绍兴人心目中是一座不可代替的、人皆向往的“灵山”，具有极强的吸引力和号召力。,若耶溪第十七福地,香炉峰,大禹陵,旅游研究,宛委山第十洞天,会稽山度假村,宏观经济总结,绍兴经济总量位列浙江第四，在全国处于前列，经济实力强，发展快，为房地产业的发展提供了良好的经济基础。,产业结构处于调整、优化时期，第二产业仍然是社会经济发展的支柱，第三产业发展势头强劲，房地产业成为拉动经济的新引擎。,居民收入持续攀升，人均可支配收入直逼一线城市。居民生活富足，且有购房置业投资的习惯，住房消费意识强。,发达的民营经济催生出大批的私营业主，他们具有雄厚的经济实力，置业保值增值的需求十分强烈，是绍兴市高端住宅项目的主要消费群体。,按照,GDP,和城市化进程的发展情况来看，我们判断绍兴市的房地产发展市场处在平稳发展阶段。,经济研究,经济基本面对房地产市场有良好的支撑；,私营经济发达，私营业主群体大，经济实力强，对高端物业（商业、办公、住宅）需求旺盛；,高端物业市场进入机会良好。,市场机会,2,、绍兴房地产市场研究,整体房地产市场研究,土地市场研究,办公楼市场研究,商业市场研究,住宅市场研究,整体房地产市场研究,2011,年，绍兴市社会固定资产投资,1426.26,亿元，同比增加,24.8%,；是近八年来增速最快的一年，且自,2008,年以后，绍兴市固定资产投资呈现稳定上涨态势，增速维持在,15%,左右。,而房地产开发投资在近两年由于受政策环境变化出现了较大的改变，,2009,年至,2010,年增速一跃达到,41%,，,2010,年至,2011,年增速回落至,35%,，但任然保持高增长增速。,房地产开发投资增速明显,(,数据包括上虞、新昌、诸暨等地区）,绍兴市房地产施工面积逐年增加，,2011,年达到,2881,万方，其中新开工面积,862,万方；商品房竣工面积,320,万方。,近年来绍兴市商品房新开工面积保持高位，但竣工面积呈逐年下降趋势，未来市场潜在供应量较大。,开工面积,竣工面积，后市潜在供应较大,(,数据包括上虞、新昌、诸暨等地区）,整体房地产市场研究,单位：万平方米,整体来看，绍兴市商品房市场发展相对平稳，供求基本平衡。,2009,年，随着楼市的触底反弹，绍兴商品房成交量迅速增加，出现了供不应求的情况。,2011,年销售面积,497,万平方米。,商品房总体供求均衡,(,数据包括上虞、新昌、诸暨等地区）,整体房地产市场研究,单位：万平方米,2011,年，绍兴市商品房均价为,8597,元,/,平米，较,2010,年上涨约,13%,在经历了,08-10,年三年的平稳增长后，绍兴商品房投资额在,2011,年略微收到政策影戏有所下降，但房价还是持续增长，冲破,8000,元大关。,房价保持稳定上涨，收政策影响波动较小,(,数据包括上虞、新昌、诸暨等地区）,整体房地产市场研究,时间,成交面积,（万）,成交金额,（万元）,成交套数,（套）,2011,75.424,875865.4,5452,商品住宅,55.524,650741.28,4138,商业物业,8.9,111706.4,465,办公物业,11,113417.4,849,2011,年绍兴市区商品住宅市场进入了一个较为低迷的局面。,据绍兴市房地产信息网统计数据显示，,2011,年绍兴市商品住宅市场总体成交,4138,套，成交面积,55.524,万平方米，成交金额为,650741,万元，成交均价为,11720,元,/,平方米。,2011,年绍兴市区商业物业市场较为平稳。,据绍兴市房地产信息网统计数据显示，,2011,年绍兴市区商业物业总体成交,465,套，成交面积,8.9,万平方米，成交均价为,12497,元,/,平方米。,2011,年绍兴市区办公物业市场处于稳定发展状态。,据绍兴市房地产信息网数据显示，,2011,年绍兴市区办公物业总体成交,849,套，成交面积,11,万平方米，成交均价为,10274,元,/,平方米。,绍兴市区房地产市场研究,2011,年整体商品房市场发展较为平稳，市场销量主要受观望情绪影响,单位：万平方米,在严厉的政策调控下，,2011,年绍兴市区商品房成交出现较为明显的波动，楼市整体成绩不佳。据绍兴市房地产信息网统计数据显示，,2011,年绍兴市区商品房市场销售,75.424,万平方米，成交,5452,套。其中。主城区是商品房主要成交地，成交商品房,3443,套，成交面积为,53.4,万平方米；袍江新区成交商品房,1537,套，成交面积为,17.26,万平方米；镜湖新区成交商品房,472,套，成交面积为,4.925,万平方米。,区块,成交套数,主城区,3443,袍江新区,1537,镜湖新区,472,绍兴市三大板块商品房成交情况,2011,年绍兴市区商品房成交出现波动，成交主要集中在主城区,绍兴市区房地产市场研究,4,月绍兴市区商品房成交量环比上涨,4,月，绍兴市区商品房成交量与上月相比有小幅上涨,，商品住宅成交,462,套，其中普通住宅成交,442,套，刚需房源成为本月商品住宅成交主力。,据绍兴市房地产信息网统计数据显示，,2012,年,4,月，绍兴市商品房市场总体成交,588,套，环比上升,6.9%,。,其中，商品住宅成交,462,套，环比上升,53.5%,；商业物业成交,72,套，环比上升,148%,；办公物业成交,54,套，环比下降,75.5%,。本月，商品住宅成交,462,套，其中，,主城区普通商品住宅成交,321,套，袍江新区成交,41,套，镜湖新区成交,100,套；,一般普通商品住宅成交,442,套，别墅排屋等高档商品住宅成交,20,套。,绍兴市区房地产市场研究,-,普通商品房,单位：套,4,月绍兴市区高档住宅成交区域主要为城东和会稽山度假区,据绍兴市房地产信息网统计数据显示，,4,月份绍兴市区商品住宅成交,462,套，环比上升,53.4%,，,成交面积,6.134,万平方米,。,其中，主城区成交,321,套，成交面积为,3.898,万平方米；袍江新区成交,41,套，成交面积为,0.48,万平方米；镜湖新区成交,100,套，成交面积为,1.756,万平方米。,所成交的,462,套商品住宅中，普通商品住宅成交,442,套，成交面积,5.806,万平方米；,高档商品住宅成交,20,套，成交主要区域为城东和会稽山度假区，成交面积为,0.328,万平方米。,绍兴市成交分部图,绍兴市主城区成交分部图,绍兴市区房地产市场研究,-,高档住宅,4,月绍兴市区商业物业成交量环比上升，袍江成为热点,本月，商业物业共成交,72,套，环比上升,148%,成交均价为,5314,元,/,平方米，环比下降,20.2%,。,其中，主城区成交,4,套；袍江新区商业物业成交,61,套；镜湖新区本月成交,7,套商业物业。,本月，袍江新区是商业物业主要成交区域，占商业物业总成交量的,84.7%,，,其中东星康宁乐苑成交,54,套，是本月绍兴市区商业物业成交主力项目。本月，商业物业成交面积与上月相比并未随着成交量的上周出现大幅增长，主要由于本月所成交的商业房源均为面积偏中小的项目。同时，由于袍江新区商业物业的大量成交，也使得本月商业物业成交均价有所降低。,绍兴市区房地产市场研究,商业物业,4,月绍兴市区办公地产成交主要为主城区和镜湖新区,4,月，绍兴市办公地产成交量有所下降，镜湖新区仍是该项目主要成交区域。本月，绍兴市区办公地产成交,54,套，环比下降,75.5%,；成交面积为,0.95,万平方米，环比下降,41.9%,；成交均价,8960,元,/,平方米，环比下降,11.7%,。,其中，主城区成交,18,套，成交面积为,0.534,万平方米；袍江新区成交,3,套，成交面积为,0.082,；镜湖新区成交,33,套，成交面积为,0.364,万平方米。其中赞成美林柏悦,&,君悦项目成交,12,套，巨星大厦成交,9,套，昆仑商务中心和星城大厦分别成交,8,套，位居该类地产成交前三。本月，镜湖新区办公地产成交量位于三大区域之首，但所成交的面积却比主城区少，主要由于主城区所成交的办公地产多数成交面积较大，成交面积在,200,平方米以上的房源占到,61%,。,绍兴市区房地产市场研究,办公地产,房地产开发投资增速明显，施工面积保持高位，竣工面积逐年下降，后续潜在供应量较大。,绍兴房地产市场整体呈现价稳，成交量呈现波动的态势；,市场价格抗跌性强。即使在金融危机发生的,2008,年和政策环境调整的,2011,年，绍兴楼市商品房成交均价依旧同比上涨。,绍兴市区房地产主要分为：主城区、袍江新区和镜湖新区三大板块，市场主要关注区域集中在主城区。,整体房地产市场研究,总结：,土地市场研究,年份,供应情况,成交情况,宗数,面积,（万）,宗数,面积,（万）,总价,（亿元）,单价,（元,/,）,2011,125,348.97,102,250.37,69,2757.2,2010,71,359.3,66,331.9,97.3,3410.8,同比,76.1%,2.9%,54.5%,24.6%,29.1%,19.2,2010,年、,2011,年绍兴市土地市场供需情况,土地市场受到一定影响,2011,年绍兴土地市场受到一定影响，随着调控政策不断加码，土地市场开始降温，银行信贷收紧，资金链紧张、库存的压力等原因，房产商不敢盲目拿地，不少地块出现了低价成交甚至流拍的现象。据绍兴市国土资源局数据显示，,2011,年绍兴市出让经营性用地较,2010,年多了,76.1%,，但是土地流拍量有所增加。,2011,年绍兴市出让经营性用地共,125,宗，成交,102,宗，较,2010,年增加,54.2%,；成交出让用地总面积,250.37,万平方米，较,2010,年减少,24.69%,；成交金额,69,亿元，较,2010,年减少,29.1%,。成交均价为,2757.2,元,/,平方米，同比下降,19.2%,。,本年中土地供应基本以小体量用地为主，因此虽然,2011,年出让经营性用地数量较多，但成交面积却与去年基本持平，房产商对大体量地块拿地较为谨慎。,2011,年全国土地出让出现下滑，不少城市土地流拍、流标现象比例上升，成为土地市场低迷的具体表现之一，并直接导致很多城市未能完成土地供应计划。,土地市场研究,2011,年绍兴市纯住宅用地总体供应,18,宗，占总供应量的,17.6%,，其中成交,15,宗，成交面积,36.6334,万平方米，占总成交量的,14.6%,；商住用地总体供应,27,宗，占总供应量的,21.6%,，其中成交,18,宗，成交面积,61.5834,万平方米，占总成交量的,17.6%,。与去年相比，纯住宅类用地供需量有所减少。,2011,年绍兴市纯住宅用地楼面地价为,5611,元,/,平方米，商业、居住用地楼面地价为,4460,元,/,平方米，商业、办公用地楼面地价为,2864,元,/,平方米，工业用地楼面地价为,410,元,/,平方米，各类用地成交楼面价均有不同程度涨幅，其中纯居住用地涨幅最为明显。,纯住宅用地量有所减少，各类土地楼面价均有上涨,纯住宅用地楼面价,5611,元,/,平方米,商、住用地楼面价,4460,元,/,平方米,商业办公用地楼面价,2864,元,/,平方米,工业用地楼面价,410,元,/,平方米,2011,年绍兴市各用地性质楼面价列表,供应宗数,成交宗数,办公楼市场研究,柯桥,袍江新区,5,公里,5,公里,城中,城北,迪荡,新城,本案位于绍兴城南，,绍兴市中心位核心，本案竞争项目主要分布在老城区的迪荡新城、城中和城北等区域,。,目前,柯桥,的金柯桥大道周边已有,15,个办公项目，,氛围相当浓厚,，满足了较多的办公需求，使得,那边客群来本案办公或投资的可能性有所减小,。,柯桥,城南,绍兴市主城区新建写字楼主要集中在城北和迪荡新城，城中、城南及袍江的写字楼较为成旧，建设年代较远。,办公楼市场研究,区域,案名,迪荡新城,鼎盛时代大厦,元城国际,世茂大厦,城中心,中区大厦,城北,中金国际,中成,好望大厦,迪荡新城,城北,城中,城南大道,中成好望大厦,中金国际,元城国际,世贸大厦,鼎盛时代大厦,中区大厦,产品面：,多为毛坯、简装,，而精装修产品很少，同时，,面积均以,200,左右为分割单元,；,价格面：元城国际、国茂开盘时间较早，同时分割的面积都较大，价格相对较低，中区大厦因地段稀缺及剩余产品少，价格最高，再除去鼎盛时代大厦的挑高产品，对于常规产品，,市场主力均价在,12000-14500,元,/,，,同时，,主力总价差异较大，高总价达到,450,万以上，低总价在,170-240,万；,去化面：除,09,年开盘的项目去化率在,60%,以上，,2010,年开盘以来的项目均在,20%,以下，,整体去化不佳,，市场低迷,。,已售项目分析,案名,物业地址,推案量,开盘时间,产品分析,装修状况,均价（元,/,）,去化率,中成好望,大厦,客运中心环岛东南首,5.04,万方,2011-09-28,27,层；单间,100-1000,1000,元,/,装修标准,12000,2.8%,鼎盛时代大厦,绍兴市胜利东路,375,号,4.0,万方,2010-12,31,层；单间面积,150-260,，整层面积,900-1300,毛坯,18900,（挑高）,12000(,未挑高,),16.8%,中金国际,中兴北路和,104,国道北复线交叉口,4.2,万方,2010-01,25,层甲级写字楼，,3.6,米层高；单间面积,200-260,或整层出售,精装,14500,27.4%,中区大厦,中兴路渔化桥河沿路口,0.49,万方,2009-05,1-2,楼商业，,3-6,楼办公；单间面积,150-450,简装,16000,69.7%,元城国际,胜利东路,261,号,约,4.5,万方,2009-04,25,层；剩余少量房源单间面积,300-380,毛坯,8200,（今年,5,月以来价格，之前约,6800,）,74.7%,国茂大厦,迪荡新城,D8,地块,3.8,万方,2009-06,25,层；单间面积,100-600,简装,8000,（今年,7,月以来价格，之前起价,6500,）,62.3%,以上六个在售项目总推案量达到,22.3,万左右，未来推案量为零，,剩余可售量为,14.3,万。,办公楼市场研究,中实外滩,4-6,地块,巨星大厦,迪荡新城,黄金时代大厦,汇银国际,镜湖新区,区域,案名,迪荡新城,黄金时代大厦,汇银国际,镜湖新区,巨星大厦,中实,外滩,4-6,地块,办公楼市场研究,区域待售项目分析,办公楼市场研究,案名,物业地址,总占地（）,容积率,总建面（）,开盘时间,产品分析,装修状况,中实外滩,4-6,地块,镜湖新区南至一号路，西至二号路，北至凤林西路,6024,4.90,29518,待定,一栋写字楼,待定,黄金时代大厦,紧临梅龙湖，西侧为迪荡,B5,地块财智大厦,19788,4.53,114793,（办公面积,71165,）,待定,3,栋写字楼及商业配套,毛坯,巨星大厦,镜湖新区解放大道与凤林路交汇处,6191,4.80,38000,预计,2011-12,一幢,21,层写字楼，面积,70-380,精装,汇银国际,迪荡新城,D11,地块,-,-,约,40000,待定,两幢,21,层写字楼及商业配套,待定,预计以上四个待售项目未来新增供应量至少达到,16,万。,区域未来推量,区域,案名,总建面（）,迪荡新城,汇银国际,16,黄金时代大厦,镜湖新区,巨星大厦,中实,外滩,4-6,地块,区域,案名,剩余供应量（）,城北,中成,好望大厦,48980,中金国际,30479,迪荡新城,鼎盛时代大厦,33270,元城国际,11368,国贸大厦,14344,城中,中区大厦,1483,未来推出写字楼主要集中在,镜湖新区、迪荡新城及城北,区域，其中，,未来供应量至少达到,300000,，竞争激烈。,办公楼市场研究,区域未来推量,待售项目,在售项目,项目,好望大厦,鼎盛时代大厦,中金国际,中区大厦,元城国际,国茂大厦,开盘时间,2011.9.28,2010.12,2010.1,2009.5,2009.4,2009.6,推案量（）,50400,40000,42000,4900,45000,38000,去化率,2.8%,16.8%,27.4%,69.7%,74.7%,62.3%,去化量（）,1420,6730,11521,3415,33615,23674,月均去化量（）,710,612,501,114,1084,816,从上表可知，,绍兴新近开盘写字楼月均去化量在,500,-800,左右，整体去化情况不佳,。,办公楼市场研究,项目,好望大厦,鼎盛时代大厦,元城国际,中区大厦,国贸大厦,中金国际,均价（元,/,）,12000,12000,(,未挑高,),8200,16000,8000,14500,主力面积（）,160-295,150-195,331-388,108-165,568-590,160-295,总价范围,（万元）,192-354,180-234,271-318,172-264,454-472,232-428,从上表可知，各项目总价段差距较大，分为三个档次：,低端总价,190-235,万，中等总价,270-360,万，高端总价,450-480,万,；,国贸大厦总价最高,，单价低，但分割的主力面积最大；,元城国际与中金国际总价都在,200,万元以上,，元城国际因单价低，分割的主力面积大，而中金国际分割面积不大，但单价高；,鼎盛时代大厦、中区大厦总价相当；,好望大厦因分割面积范围较广，也有,350,万左右的总价,；,办公楼市场研究,区域项目售价分析,办公楼市场研究,在售项目案例,项目,中城 好望大厦,开盘时间,2011,年,9,月,入住时间,2012,年,5,月,推量,办公约,5.04,万方,租金,1.4-1.5,元,/,产品均价,12000,元,/,产品分析,共,27,层；单间面积,100-1000,去化率,2.8%,客户分析,办公自用为主，少量投资,地址,客运中心环岛东侧,办公楼市场研究,在售项目案例,面积（）,43,160-195,205-210,260-295,330-340,610-650,套数,1,86,42,47,1,4,配比,0.6%,47.5%,23.2%,26.0%,0.6%,2.2%,面积段（）,去化套数,43,0,160-195,4,205-210,2,260-295,1,330-340,0,610-650,0,办公楼市场研究,在售项目案例,中城 好望大厦,办公楼市场研究,在售项目案例,项目,鼎盛时代大厦,开盘时间,2010,年,12,月,入住时间,2011,年,12,月,推量,4.0,万方,租金,1.4-1.5,元,/,产品均价,12000,元,/,产品分析,共,31,层；单间,150-260,或整层,去化率,16.8%,客户分析,主要来自贸易、纺织、房地产行业等,地址,胜利东路,375,号,面积（）,90,150-195,205-265,套数,1,71,68,配比,0.7%,50.7%,48.6%,面积段（）,去化套数,43,0,160-195,4,205-210,2,260-295,1,330-340,0,610-650,0,办公楼市场研究,在售项目案例,鼎盛 时代大厦,办公楼市场研究,在售项目案例,项目,中金国际,开盘时间,2010,年,1,月,入住时间,2011,年,3,月,推量,办公约,4.2,万方,产品均价,14500,元,/,产品分析,共,25,层；单间,200-260,或整层出售,去化率,27.4%,客户分析,办公自用为主，少量投资,地址,中兴北路和,104,国道北复线交叉口,办公楼市场研究,在售项目案例,面积（）,80,120-180,210-255,630-655,3000,以上,套数,1,4,82,2,2,配比,1.1%,4.4%,90.1%,2.2%,1.1%,办公楼市场研究,在售项目案例,中金国际,面积段（）,去化套数,80,1,120-180,2,210-255,46,630-655,0,3000,以上,0,办公楼市场研究,在售项目案例,项目,中区大厦,开盘时间,2009,年,5,月,入住时间,2009,年,12,月,推量,办公约,0.49,万方,产品均价,12000,元,/,产品分析,共,6,层；,3-6,单间面积,150-450,去化率,69.7%,客户分析,以金属业、担保业为主,地址,中兴路渔化桥河沿路口,办公楼市场研究,在售项目案例,面积（）,25-28,108-165,225-235,300,430-450,套数,2,9,4,2,4,配比,9.5%,42.9%,19.0%,9.5%,19.0%,面积段（）,去化套数,25-28,2,108-165,7,225-235,3,300,1,430-450,3,办公楼市场研究,在售项目案例,中区大厦,办公楼市场研究,在售项目案例,项目,元城国际,开盘时间,2009,年,4,月,入住时间,2010,年,12,月,推量,办公约,4.5,万方,产品均价,8200,元,/,产品分析,25,层，剩余少量房源面积,300-380,去化率,74.7%,客户分析,主要来自纺织、贸易、建筑等行业,地址,胜利东路,261,号,办公楼市场研究,在售项目案例,面积（）,100-115,221-227,331-388,430,540-554,722-725,套数,2,3,81,3,5,3,配比,2.1%,3.1%,83.5%,3.1%,5.2%,3.1%,面积段（）,去化套数,100-115,2,221-227,1,331-388,77,430,3,540-554,5,722-725,3,办公楼市场研究,在售项目案例,元城国际,办公楼市场研究,在售项目案例,项目,国贸大厦,开盘时间,2009,年,6,月,入住时间,2010,年,12,月,推量,办公约,3.8,万方,产品均价,8000,元,/,产品分析,共,25,层；单间面积,100-600,去化率,62.3%,客户分析,贸易、纺织、房地产以及各种服务型行业,地址,迪荡新城,D8,地块,办公楼市场研究,在售项目案例,面积（）,86,100-185,200-256,385-388,568-590,套数,1,7,12,3,42,配比,1.5%,10.8%,18.5%,4.6%,64.6%,面积段（）,去化套数,86,1,100-185,1,200-256,1,385-388,0,568-590,40,办公楼市场研究,在售项目案例,国贸大厦,商业环境和发展潜力较好,在,2008,年度统计中，绍兴平均消费水平排列浙江省第三名。而其中食品、衣着、家庭设备用品及服务、医疗保健、交通通讯、娱乐教育文化服务为消费的主要部分。,商业圈相对比较集中,解放路、中兴路，绍兴的商业圈长期以来就一直集中在这两大主干道上。尤其是解放路，周边林立了国商大厦，润和购物中心，城市广场地下超市，华联大厦，供销大厦等极具竞争力的商场与超市，且中心繁华地带主要集中在城市广场以南。,整体商业市场分析,解放路商圈,城南商圈,城北商圈,城东商圈,核心商业圈,以解放路为主线，城市广场为支撑。,次级商业圈,城东迪荡世茂滨河商业次中心（城市广场向东向胜利路放射）,城北商圈（依托火车站和汽车西站）,城南和金时代商业次中心（城市广场向南向解放南路放射）,商业市场研究,解放路,中兴路,交通：,解放路、中兴路、胜利路、人民路和鲁迅路等几条绍兴主干道。公交密集，交通网络发达，可达性强，为解放路商圈的发展奠定了良好的基础。,解放路商圈可归纳为“二主、三辅、一特色”：,二主：解放路和中兴路，是绍兴最主要的两条商业街，,商业氛围最成熟，人气最旺，尤其是解放路。,三辅：胜利路、东街和人民路，商业氛围比较成熟，对“二主”起补充作用。,一特色：鲁迅路，结合鲁迅故居等景点，着重发展旅游产业，是绍兴著名的旅游街。,辐射客群：,中兴路是绍兴核心交通干道之一，辐射整个市区，沿路主要为解放路商圈