房地产企业开发环节成本管理与纳税风险控制探讨.pdf

68品牌管理brand managementpin pai yan jiuR房地产企业开发环节成本管理与纳税风险控制探讨文/刘晓丹（乌鲁木齐市新资源地产投资开发有限公司）摘要：在房地产企业开发投资工作中，必须对房地产项目开发成本进行准确估算与合理控制，正视房地产企业在市场经济环境下所面临的风险，在遵守国家税法的基础上加大纳税风险控制力度。通常，在房地产企业项目开发过程中，首先要编制好成本管理计划，加强成本核算。其次，要对项目开发过程中所产生的成本费用予以全面预算，避免成本超支。再次，要全面分析房地产企业在项目开发期间面临的风险，不断加大风险控制力度。本文将简单分析房地产企业开发环节成本管理与纳税风险控制策略，希望能为房地产企业运营管理工作提供借鉴。关键词：房地产企业；开发环节；成本管理；纳税风险；控制策略中图分类号：F812.42文献标识码：A 文章编号：2096-1847(2023)31-0068-03对于房地产企业来说，要确保开发项目的顺利执行，必须做好建设资金管理工作，遵循项目资金专款专用原则，坚决禁止资金挪用与转移问题。同时，要加大项目成本管控力度，采取成本核算、优化成本开支与资源配置等措施来加强成本控制。在确保房地产开发项目合质量与按时交付的基础上，合理合规优化项目成本，强化企业纳税风险控制策略。本文将简单分析房地产企业开发环节成本管理方案，系统论述房地产企业开发环节的纳税风险，并综合探讨房地产企业纳税风险控制策略。一、房地产企业开发环节成本管理方案（一）编制成本管理计划，加强房地产成本核算工作从项目总投资的角度来看，房地产企业成本包括开发成本、期间费用与税费成本。房地产项目开发成本主要包括土地成本与建设成本，其中，土地成本仅产生于项目投资阶段，其获取形式大多为公开竞拍，属于企业投资管理范畴；建设成本可以细分为前期工程成本、建筑安装工程成本、基础设施成本、公共配套设施成本、开发间接成本、资金成本与不可预见成本1。期间费用成本包括营销费用成本、财务费用成本、管理费用成本。税费成本主要由契税、增值税及附加、土增税、所得税共同组成。房地产项目开发环节的成本控制重点是对前期成本与利润的准确估算，确保项目方案的可行性，避免项目决策失误为企业运营带来负面影响。同时，房地产企业要提高资源利用率，努力为本组织创造更多价值2。优化房地产企业开发环节成本管理方案，首先要编制完整的成本管理计划，加强成本核算工作，确保核算结果的准确性。其次，在信息时代，要优化房地产企业的组织结构，引进信息化核算模式，为项目开发成本管理工作的开展提供有效的指导。与此同时，要依据房地产项目开发成本管理目标划分管理职责，确保所有人员都清楚自身的职责范围，共同推动成本管理工作有序落实。在职责划分时要遵循不相容岗位相分离的原则，细化分解目标成本，并将具体的任务落实到具体岗位。在职责划分的过程中要加强沟通，依据岗位特点和员工的工作能力合理安排任务。再次，在房地产项目开发成本核算工作中，需要把握四项要点：第一，确定成本核算对象。在确定成本核算对象的过程中不仅要考虑到业务项目的特点，还需要依据功能区分、权益区分以及分类归集等，在此基础上确定成本核算对象。第二，明确成本分配方法和标准。在此过程中要遵循收益与配比原则，并依照相关标准和要求，确保资源分配的合理性。第三，确定合适的核算方法。核算的方法直接影响到核算的最终效果，这足以说明核算方法的重要性。一般来讲，无论采用哪种核算方法，都需要遵循相关的规定标准，在此基础上来有效开展核算工作，才能将项目发生的成本真实地反映出来。这就要求核算人员应该具备专业的工作能力，要掌握具体的核算方法，并依据房地产项目的开发情况，来选择合适的核算方法。第四，加强审核。为了保证核算的准确性，需要对核算的结果严加审核，相关工作人员一定要具备相应的专业能力，把控好审核的各个环节，要将核算审核工作落实到位。房地产企业应该建立完善的审核制度，用以约束监督审核人员的行为，进一步优化审核结果。（二）做好成本构成分析，完善成本管理体系开发环节的成本管理体系必须是一个能够对房地产开发项目的各个环节的成本进行规划、控制、分析和评价的一套管理体系，必须始终以实现项目最大化效益、降低成本风险、提高项目竞争力为核心。要完善成本管理体系，一是要以全局视角进行成本管理的顶层设计，明确成本管理的目标、原则、范围、组织构架、职责分工、考核激励等方面，形成统一的成本管理战略和规划。二是要构建全链路成作者简介：刘晓丹，生于 1983 年 10 月，女，硕士，中级，研究方向为预算管理、风险管理。69品牌管理brand managementpin pai yan jiuR本管理闭环，实现资源配置、资源获取、资源消耗、资源评价全流程的标准化、线上化、信息化、智能化管理，并通过财务与统计模型，来找到投入与产出的驱动逻辑。三是要优化成本管理模式和流程，根据不同的项目特点和阶段，采用适合的成本核算方法和控制手段，实现动态调整和精细化管理。四是要强化成本管理的合规管控和风险防范，建立健全各项成本管理制度和规范，加强内部审计和监督，及时发现和解决问题。在具体措施上，建筑企业需要重点关注以下五个方面：（1）在建筑安装工程费成本管理方面，可以采用 BIM 技术进行设计优化和施工模拟，提高设计质量和施工效率，减少设计变更和返工率。同时采用综合评标法或最低价法进行招标，引入竞争机制，降低工程造价。（2）在基础设施建设管理费用成本方面，可以采用 PPP 模式或者 BOT模式进行基础设施建设，还可以采用节能环保的材料和技术，降低能耗和污染，提高运营效益。（3）在公共配套设施费用成本管理方面，贯彻人性化和智能化的设计理念，满足居民的多元化需求，提高公共配套设施的使用率。同时采用生命周期成本法进行公共配套设施的投资决策，考虑建设成本、运营成本、维护成本和废弃成本等全过程成本。（4）在开发间接费成本管理方面，可采用标准化和模块化的管理方式，简化开发间接费用的支出结构，提高资源利用率和透明度。（5）在借款费用成本管理方面，要以多元化的融资渠道和方式，降低借款成本和风险。同时采用动态平衡的资金调度方法，根据项目的资金需求和回收情况，合理安排借款额度、期限、利率等，及时偿还借款。再次，要优化成本管理合同措施，在合同谈判期间，需要对各种合同结构模式进行分析、比较，选用适合本工程规模、性质和特点的合同结构模式。对于合同具体条款，应仔细考虑一切影响成本和收益的因素，特别是潜在的风险因素。同时，要通过对引起成本变动的风险因素的识别和分析，采取必要的风险对策，运用合理的方式增加承担风险的个体数量以降低损失发生的比例，并最终将这些策略体现在合同的具体条款中。另外，要制定优化成本管理经济措施。作为成本管理人员，需要编制完善的资金使用计划，对建筑工程项目施工成本管理目标进行确认与合理分解。同时，要对施工成本管理目标进行风险分析，制定有效的防范对策3。（三）正视房地产企业财务风险，针对性地做好风险应对房地产企业在项目开发环节常会遇到三种风险：第一，筹资风险。筹集资金的常用方法有两种，一种是债权筹资，另一种是股权筹资。在企业筹资期间，因为很容易受到市场经济环境变化和资金供需变化的影响，所以会导致实际筹资结果和最初的计划产生差异，进而产生筹资风险。房地产企业需要通过筹资活动获取更多资金来满足项目投资开发的需求。然而，债权筹资也会增加企业负债与项目成本，一旦不具备偿债能力，就会导致企业陷入窘境，甚至破产。第二，投资风险。如果企业最初拟定的项目开发投资方案不合理，未能准确计算出项目成本，导致预算成本远远低于实际成本支出，就会给本企业项目投资造成严重损失。同时，在市场经济环境下，房地产企业很容易受到国家调控政策变动的影响，如果负面影响较多，也会导致房地产企业项目投资开发遇到风险。第三，营运资金风险。充足的营运资金是做好房地产项目开发工作的前提，如果现金循环不畅，就会导致企业产生营运资金风险。对于这三种风险，应采取针对性应对措施：在筹资风险的应对上，要通过多元化和创新的方式寻求非银行金融机构、社会资本、股权市场等多种融资来源，减少对银行贷款的依赖，增加融资的灵活性和选择性。而在投资风险的应对上，首先要确保施工的设计质量和效率，同时应做好现场监理和质量控制，严格执行合同条款，及时处理变更和索赔，防止违约和纠纷。同时应加强安全生产管理和环境保护，预防事故和污染的发生。而营运资金风险在应对时要建立科学的财务控制系统，同时进一步加强项目管理，及时发现和纠正财务问题和偏差，保证财务活动的规范性和有效性。二、房地产企业开发环节的纳税风险在房地产开发过程中，企业需要考虑土地购置、项目招标、建设规划与设计、施工、销售等多个环节，每个环节都存在可能涉及的税务问题。分析房地产在开发环节的纳税风险并采取行之有效的措施，便于企业更好地控制成本。第一，土地购置环节是房地产开发的第一步，也是最关键的一步。在购置土地时，房地产企业需要支付土地出让金。土地出让金是企业购买土地使用权的费用，是企业在土地市场上参与竞拍时向国家或地方政府支付的金额。然而，土地出让金的计算方法和税务规定较为复杂，企业需要根据相关法规合理计算土地出让金，并支付相应的税费。如果企业在土地出让金的计算和缴纳过程中存在错误，就会面临税务部门的处罚和补缴费用的风险。第二，项目招标环节也存在纳税风险。在进行项目招标时，企业需要向竞标人支付保证金。保证金是企业参加招标的一种形式，以确保企业在中标后按照合同履行相关义务。然而，保证金的纳税政策有时会发生变化，企业需要及时了解和遵守相关规定，以避免因保证金的纳税问题导致的风险。第三，建设规划与设计环节也是房地产开发中容易忽视的一个环节，但同样面临纳税风险。在进行建设规70品牌管理brand managementpin pai yan jiuR划与设计时，企业需要支付规划设计费用。规划设计费用是企业为完成项目规划和设计所支付的费用。然而，规划设计费用的纳税政策也比较复杂，企业需要根据相关法规合理计算和缴纳税费。如果企业在规划设计费用纳税过程中存在错误，就会面临税务部门的罚款和处罚。第四，施工环节是房地产开发中重要的环节之一，也是纳税风险较高的环节之一。在进行施工时，企业需要支付施工队伍的工资和福利，并按照相关规定缴纳个人所得税和社会保险费。然而，施工队伍规模庞大，涉及的员工众多，个人所得税和社会保险费的计算和缴纳工作较为繁琐，容易出现差错。如果企业在个人所得税和社会保险费的计算和缴纳过程中存在错误，就会面临税务部门的罚款和处罚。第五，销售环节也是房地产开发中重要的环节，同样存在纳税风险。在进行销售时，企业需要按照相关规定缴纳增值税和营业税。然而，增值税和营业税的计算和缴纳工作也比较复杂，容易出现错误。如果企业在增值税和营业税的计算和缴纳过程中存在错误，就会面临税务部门的罚款和处罚。房地产企业在开发环节面临多种纳税风险。土地购置、项目招标、建设规划与设计、施工、销售等环节都涉及纳税问题，企业需要了解并遵守相关税法和法规，合理计算和缴纳税费，以避免因纳税问题导致的风险和损失。同时，企业还可以积极寻求专业税务咨询师的帮助和指导，以确保自身在纳税方面的合规性。三、针对纳税风险房地产企业应采取相应的控制策略（一）土地使用权不同取得方式下的税务问题房地产开发企业出于经营的需要，常采取不同的拿地方式，这不仅影响土地的购置成本，而且会影响到企业契税、增值税、企业所得税、土地增值税等税务成本。划拨用地使用者经批准可以转让土地使用权，若认定为其已取得出让土地，则转让者应计算缴纳增值税。若认定为土地使用权归还政府，政府再出让土地，则免征增值税。此外，对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于城市房地产管理法第二十四条规定情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续：一，用于国家机关用地和军事用地；二，城市基础设施用地和公益事业用地；三，国家重点扶持的能源、交通、水路等项目用地；四，法律、行政法规规定的其他用地。房地产开发企业为了获取土地储备，通过购买的形式受让陈旧建筑物、烂尾楼及其他构筑物方式取得与地块相应的土地使用权为实务中常见方式之一。对于卖房来说，会涉及增值税、土地增值税、企业所得税、印花税等；对于买方来说，会涉及契税、印花税以及将来再次转让时的增值税、土地增值税和企业所得税的计算基数问题。直接转让土地使用权限制多、税负重，变转让土地使用权为转让股权，有利于降低税负。如不想丧失全部控制权，可以保留一定比例股份或由受让方增资来共同开发，也可以将土地先投入某一全资子公司，再转让子公司股权4。（二）信托融资退出时的定价税收风险信托公司在项目启动时开始持有项目公司股权，在项目取得预收款或开发贷后，随股权撤出并收回资金，这种运作模式是将利息转化为股息和股权转让所得，即“假股权真借款”模式。信托公司在退出时的定价问题可能会产生税收风险。税务机关可能要求提供项目公司的评估报告，要求按照不低于项目公司净资产公允价值份额作价，从而产生纳税调整风险。此外，项目公司支付的股权融资费用难以作为土地增值税扣除项目。由于项目公司取得的是股权融资，按照现行土地增值税规定，其融资成本不能作为开发费用扣除，要多承担土地增值税的支出。（三）土地使用权在母子公司间流转的税收风险土地使用权转让一般要缴纳契税。以子公司名义开发的土地若不是以子公司名义取得，而是从母公司转移到子公司，一般有两种途径：一是母公司以土地使用权作价投资设立子公司，此种情况下要按规定缴纳增值税、城建税、教育费附加、土地增值税、契税、印花税；二是先以货币资金成立子公司，而后以土地使用权增资扩股的方式转移至子公司，一样需缴纳各种税费。但根据财政部税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知（财税【2018】17号）“母公司以土地房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税”的规定，先成立子公司后以土地增资扩股方式转移至子公司可少一道契税。四、结束语综上所述，优化房地产企业开发环节成本管理方案与纳税风险控制策略，首先要编制完善的成本管理计划，加强房地产成本核算工作。与此同时，要做好成本构成分析工作，完善成本管理体系。其次，要正视房地产企业财务风险，优化风险应对措施。另外，要注意处理好税务问题，坚持依法纳税，健全财税管理机制，完善税务管理模式，严加控制税务风险。参考文献1 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