房地产开发企业税收筹划风险防范与控制.pdf

172经济视野economic perspectivepin pai yan jiuR房地产开发企业税收筹划风险防范与控制文/陈超（保利（北京）房地产开发有限公司）摘要：本文探讨了房地产开发企业在税收筹划中面临的风险，并提出相应的防范与控制方法。在当前复杂的税收政策和法律环境下，房地产企业税务筹划涉及的风险多样，包括政策变化、法律合规、行业复杂性和经营不确定性等。以实际案例为依据，文章呈现了税收筹划失败所导致的经济损失和声誉风险。为防范这些风险，文章提出了正确认识风险、与税收政策同步、规范会计核算、综合筹划方案设计以及动态调整等防范措施。通过这些方法，房地产企业可以更加审慎地进行税务筹划，确保合规经营并避免不必要的风险和损失。关键词：房地产企业；税收筹划；风险防范；税收政策；法律风险中图分类号：F812.42文献标识码：A 文章编号：2096-1847(2023)29-0172-03在当今经济环境中，房地产开发企业作为重要的经济支柱，税收筹划在其运营中显得尤为重要。随着税收政策和法律法规的不断变化，房地产企业面临着日益复杂的税务环境，税务风险也愈发凸显。税务筹划的不当可能导致企业面临经济损失、法律纠纷、声誉风险等多重挑战。因此，了解房地产企业税收筹划的风险，并采取相应的防范与控制措施，具有重要的实践意义。本文将通过案例分析，探讨房地产企业税收筹划风险的具体表现和影响，以及在复杂税收环境下如何科学合理地规避这些风险，为房地产企业的税收筹划决策提供有益的指导和参考。一、房地产企业税务筹划的风险（一）税收政策风险房地产企业在开发项目的过程中，通常会涉及土地购置、销售、出租等多个环节，每个环节都可能受到不同的税收政策影响。例如，土地增值税、企业所得税、契税等税种，其税率、优惠政策和征收范围都可能发生变化。一旦税收政策发生调整，之前的税务筹划方案可能无法达到预期的效果，甚至可能导致企业需要返还已经享受的税收优惠或减免。为了应对税收政策风险，房地产企业首先需要建立起及时了解最新税收政策的机制，与税务部门保持密切的沟通和合作。企业可以定期参加税务部门组织的培训和会议，了解最新政策动向，及时调整税务筹划方案。同时，企业还需要建立起内部的税务团队或委托专业的税务顾问，以便在政策变化时能够迅速做出应对。另外，房地产企业还应具备一定的政策预判能力，关注国家经济政策的变化，从而提前预测可能的税收政策调整。在进行税务筹划时，企业可以考虑采用保守的方案，避免过度依赖某一特定的税收优惠，以降低风险。此外，企业还可以积极参与政策制定的过程，为政府部门提供建议和意见，以确保新的税收政策更加合理和稳定。（二）法律风险税收筹划涉及众多的税收法律规定，包括税种、税率、减免政策等，而这些规定通常是复杂而严谨的。房地产企业必须对税收法律有深入的了解，以避免因为对法律规定的误解或不当操作而触犯法律。例如，在销售房地产项目时，企业需要准确计算应缴纳的契税和增值税等税款，确保在合法合规的前提下进行税收筹划。为了规避法律风险，房地产企业要充分听取专业的税务律师、税务顾问等法律专业人士的意见，确保筹划方案不仅在税务层面合理有效，也在法律层面没有漏洞。在制订筹划方案时，应充分考虑各项税收法规的限制和要求，避免利用合法空子进行逃税或偷漏税等行为。此外，税收法律环境通常会伴随着变化，随着法律的修订和完善，税收法规可能会发生调整。因此，房地产企业需要保持对法律法规的持续关注，随时进行调整和修正税收筹划方案，确保始终处于合法合规的状态。（三）房地产行业风险房地产行业的多元经营模式赋予了企业更多的发展机遇，但同时也增加了税收筹划的复杂性和风险。该行业涉及土地购置、开发、销售等多个环节，每个环节都有可能引发不同的税收问题，例如一些企业可能会采取将土地转让交易的价格进行“分段报价”的筹划方式，以减少土地增值税的应纳税额。然而，若此类操作被税务部门认定为虚假报价、逃避税款，企业就可能面临高额的罚款和处罚。企业为了减少成本、规避税款，可能选择虚假发票来虚增开发成本，以达到少缴税款的目的。然而，虚开发票涉及违法行为，一旦被发现，不仅会导致巨额税款的补缴，还可能面临刑事处罚。一些企业可能会采取虚构或伪造购房合同、价格等方式，以降低应纳税款。这种行为不仅侵害了购房者的权益，还将使企业陷入法律风险作者简介：陈超，生于 1980 年 7 月，女，本科，研究方向为财政税收。173经济视野economic perspectivepin pai yan jiuR之中。为了防范房地产行业的风险，企业应采取一系列有效措施。首先，企业必须建立健全内部管理制度，明确税收筹划的合规要求。其次，企业应根据实际情况选择合适的税收筹划方式，确保合法合规。最后，企业应加强对税务政策的持续跟踪，随时进行调整和应对。（四）房地产经营风险房地产市场的波动性使得企业面临着市场需求和供应的不确定性，不同市场阶段的价格波动、市场规模变化以及政策调整等都会直接影响企业的经营状况。在市场竞争激烈的情况下，企业可能因为未能有效控制成本、拓展市场份额，或者因为项目未能按预期完成，导致企业陷入经营困境，面临资金紧张的局面。当企业陷入资金紧张的情况时，为了应对经营压力，一些企业可能会采取不当的税收筹划行为，试图通过虚构交易、虚开发票等手段来降低应缴税款，或者将资金从一个项目转移到另一个项目，以获得短期的经济缓解。然而，这些不当行为往往违反了税法和法律法规的规定，进一步增加了税务风险。为防范房地产经营风险对税务风险的影响，企业需要建立稳健的经营管理体系，从经营决策、项目投资、市场预测等方面减少不确定性。同时，企业应当积极加强内部控制，确保资金的合理分配和使用，防止出现资金链断裂的情况。此外，企业还应当树立合规经营的意识，遵守税法和法律法规，避免因应对经营风险而采取违法行为，进一步加大税务风险。（五）房地产市场风险房地产市场的波动性和不确定性是房地产企业税务筹划中的另一个关键风险因素。房地产市场受多种因素影响，包括宏观经济形势、利率变动、政府政策、城市规划变化等。这些因素可以直接影响房地产项目的需求、供应、价格和周期，从而对税务筹划产生重大影响。在繁荣时期，房地产市场可能会吸引更多的投资和开发，企业可能会采取扩大规模、多项目开发等筹划方式，以迎合市场需求。然而，一旦市场出现下滑或衰退，房地产企业可能会面临项目营利性下降、项目滞销、资金周转困难等问题。为了应对市场波动，企业可能会采取不同的筹划措施，如价格调整、项目推迟、资金注入等，这些措施可能对税务筹划产生直接影响。另外，房地产市场的地域差异性也增加了税务筹划的复杂性。不同城市、地区的市场条件可能存在差异，税务筹划方案需要根据具体市场情况进行调整。在高风险地区开展项目可能需要更加谨慎的税务筹划，以降低潜在的风险。因此，房地产企业在税务筹划中必须密切关注房地产市场的动态，灵活调整筹划方案，以应对不同市场条件下的风险和机遇。同时，与市场研究和分析部门的紧密合作也是重要的，以确保税务筹划与市场策略相协调，最大限度地减少市场波动对企业税务筹划的不利影响。二、房地产企业税务筹划风险的防范与控制（一）正确认识税务筹划的风险在房地产开发领域，税务筹划作为一种管理工具，可以有效减轻企业的税负，提升盈利能力。然而，企业在进行税务筹划时必须充分认识到其中潜在的风险，从而在风险可控的前提下获得最大的税收优势。正确认识税务筹划的风险意味着企业应该明白筹划并非一劳永逸的解决方案。税收政策和法规随时可能发生变化，新政策的出台可能使过去的筹划方案不再适用，甚至可能导致之前合法的筹划变为非法行为。因此，企业需要保持敏感性，及时关注税收政策的更新动态，以避免因政策变化而引发的风险。企业应明确，税务筹划的目的在于合理降低税负，而不是通过违规手段逃避纳税义务。若企业在筹划中采取不合规的方式，如虚构交易、偷漏税等，将面临被税务机关追缴税款、罚款甚至刑事处罚的风险，对企业形象和声誉造成不可挽回的损害。税务筹划也需要考虑与其他风险的综合影响。例如，房地产市场波动可能会导致企业资金紧张，从而促使企业采取不当筹划行为，加大税务风险。因此，企业在进行税务筹划时必须综合考虑市场风险、经营风险等因素，以避免盲目追求短期利益而忽略了长期可持续经营的重要性。（二）实现税收筹划与税收政策的同步在房地产企业的税收筹划过程中，税收政策是企业税务环境的基础，其变化可能直接影响筹划的效果和合法性。因此，企业应在进行税收筹划时密切关注税收政策的变化，以保持与政策同步，从而最大限度地减少风险。税收政策的变化可能涉及税率调整、优惠政策的调整等，这些变化可能影响到企业的税务负担和筹划方案的有效性。企业需要保持对税务法规的敏感性，主动获取最新政策信息，以便及时调整筹划方案，确保在政策变化后仍能够达到预期的税收效益。企业不能仅仅依赖过去的筹划方案，而是需要将其与最新的政策进行比对，确保方案的合法性和适用性。如果筹划方案与新政策不符，可能导致之前的优惠失效，进而增加税务风险。因此，企业需要在筹划阶段就充分考虑政策的变化，制订灵活性强、可调整的筹划方案。此外，随着税收政策的调整，企业还应及时调整和优化现有的筹划方案。如果企业发现政策发生了变化，导致之前的筹划方案不再适用，就需要根据新政策重新评估和调整方案。企业应具备快速反应的能力，避免因174经济视野economic perspectivepin pai yan jiuR政策滞后导致的不必要损失。（三）规范企业会计核算制度在房地产企业税务筹划中，建立一个合理、规范的会计核算制度可以有效确保企业财务数据的真实性和可靠性，从而避免虚假账目引发的税务风险，减少税务审计的隐患。规范的会计核算制度应该包括详细的会计政策和操作规程，确保所有的财务交易都按照统一的会计准则和规定进行核算和记录。在房地产企业的税务筹划中，有时候可能涉及复杂的交易结构和资金流动，如果会计核算不规范，可能会导致虚假账目的产生，进而引发税务机关的关注和审计。会计核算应当准确反映企业的经营状况和财务状况。特别是在涉及房地产项目的交易中，企业需要清晰地记录土地购置成本、房地产开发成本、销售收入等各项关键数据，以确保财务数据的真实性。任何对财务数据的不当调整或虚假披露都可能被视为违法行为，增加税务风险。所有的会计记录和凭证应该能够被审计机关和税务机关合法地查阅和核对，以确保财务数据的合规性。如果会计核算存在漏洞或不透明的地方，不仅可能引发税务风险，还可能影响企业的声誉和信任度。（四）税收筹划方案的综合性和整体性在房地产企业税收筹划中，采用综合性的筹划方案更有利于降低潜在的税务风险。一个综合性的税收筹划方案应该考虑到多个方面，包括企业的经营模式、资金流动、财务结构等。首先，企业需要从战略层面审视自身的经营模式，确定最适合自身情况的税收筹划方向。例如，对于房地产企业来说，既可以考虑开发项目的时机，也可以考虑资产的转移和配置，以实现税负的最优化。其次，税收筹划方案应该具备整体性，即在考虑各项筹划措施时，要保持整体的平衡和协调。某一项筹划措施可能在短期内降低税负，但长期可能对企业的财务结构和稳定性产生不利影响。因此，企业需要综合权衡各项措施的利弊，确保筹划方案的可持续性。此外，综合性的税收筹划还需要考虑税收政策的变化和风险。税收政策可能随时发生变化，企业需要及时了解最新政策，确保筹划方案仍然有效。在方案的设计过程中，要考虑到政策调整可能带来的影响，并保持一定的灵活性，以便在政策变化时能够作出适时的调整。（五）税收筹划的动态跟踪及调整税收政策的变化可能涉及多个层面，从国家层面到地方层面，都可能影响企业的税负和筹划方案。因此，企业应定期关注税务部门和相关政府机构发布的最新政策，充分了解政策的调整和影响，确保及时获取相关信息。随着税收政策的变化，之前的筹划方案可能会不再适用，甚至可能带来逆向效果。因此，企业需要及时对筹划方案进行评估，根据新政策的要求进行调整。在调整方案时，要考虑到政策的长期性和稳定性，避免频繁变动导致不必要的成本和风险。另外，企业应该建立起内部的协调机制，确保筹划方案的贯彻落实和监控执行。不同部门之间的协同合作可以帮助企业更好地应对税收筹划带来的风险。例如，财务部门需要与法务部门、税务部门紧密合作，确保筹划方案的合法合规性。三、结束语综上所述，房地产开发企业税收筹划风险的防范与控制是确保企业健康发展的关键一环。通过正确认识风险、与税收政策保持同步、规范会计核算、综合考虑筹划方案、灵活动态调整等手段，企业可以更好地预防和化解潜在的税务风险。然而，未来税收环境的变化和经济形势的不确定性仍然存在，因此，房地产企业应保持高度警惕，积极关注税收政策的动向，不断优化筹划方案，适时调整经营模式，以应对可能的挑战。同时，随着数字化技术的不断发展，房地产企业还可以借助智能化工具来更精准地进行税务筹划，以降低风险。参考文献1 田宁.房地产开发企业税收筹划风险防范与控制分析 J.财会学习,2021(19):155-157.2 徐泽.ZS 房地产开发企业税收筹划研究 D.太原:太原理工大学,2021.3 曹国庆.房地产企业税收筹划风险及其应对措施 J.大众投资指南,2021(11):61-62.4 周 倩.新 形 势 下 房 地 产 企 业税 收 筹 划 风 险 分 析 J.财 经界,2021(2):165-166.5 万莎.房地产开发企业税收筹划风险防范与控制 J.上海市经济管理干部学院学报,2011,9(6):44-49.相关链接房地产（real estate）是一个综合的较为复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。土地可以分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物依附土地而存在，与土地结合在一起。建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两大类。房地产既是一种客观存在的物质形态，也是一项法律权利。前者是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅商铺、厂房、仓库以及办公用房等。地产指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。