房地产企业融资策略的优化研究.pdf

技术协作信息2023（4）总第 1485 期财政金融房地产企业融资策略的优化研究张勇山东高速城乡发展集团有限公司摘要：伴随着经济的不断发展和社会政策的不断完善，房地产企业的现代化进程也在逐渐加快，在这一背景下，改变房地产企业固有的融资方式，应对融资难、融资贵等难题，已经成为每个房地产企业都应该认真思考的问题。因此，本文在阐述房地产企业融资的基本特征基础上，深刻分析了目前房地产企业存在的融资结构不合理、财务风险过高、企业自我融资能力差等问题，并根据存在的问题与困难提出优化房地产融资结构、降低财务风险、强化公司融资合力、加强企业自身建设等针对性的优化策略，为房地产企业可持续发展提供新思路和实践经验。关键词：房地产企业；融资；风险管控引言房地产行业作为国民经济的重要支柱，也是各大企业竞争的焦点。在房地产企业的发展过程中，资金是关键支撑，所以融资策略的优化对企业的生存和发展至关重要。然而，由于国家政策的调整、市场需求的波动以及行业竞争的加剧，房地产企业融资环境和融资方式在不断变化，同时房地产企业也面临着融资难度大、融资成本高等问题。因此，房地产企业要不断优化融资策略，提高资金利用效率和风险控制能力，帮助企业在激烈的市场竞争中取得优势地位，创新融资模式、提高融资效率、加强风险管理是关键。一、房地产企业融资的基本特征（一）具备资金需求规模大、外源融资依赖性强的特征该项特征是基于房地产公司购置、开发和销售房地产项目决定的，对于房地产项目来讲，从购置土地、开发设计、施工、材料采购、装修以及销售推广，一般需要较长的时间跨度，因此，在整个投资过程中，房地产企业不仅需要面对资金需求的持续性和高强度，还需要在融资方面保持足够的稳定性和安全性。同时，房地产企业通常需要给用户提供贷款等融资支持，这也会延长资金的回收周期。这些因素导致了房地产企业的资金周转慢，需要持续性的资金支持来满足开发和销售需求。所以，房地产企业需要大规模的资金来支持其业务，这也从一定程度上说明了房地产企业的建设以及开发需要外源融资的支持。（二）融资方式具备高杠杆的特征对于房地产企业来说，为了提高资本回报率，帮助企业在短时间内扩大规模，提高企业的市场占有率和影响力，通常采用银行贷款、债券发行、商业贷款等高杠杆融资方式。然而，高杠杆融资也存在较高的风险。一方面，高杠杆意味着企业需要支付更高的利息成本，这可能会对企业的现金流产生一定的负面影响。如果利率上升或者企业的经营出现困难，企业可能无法按时偿还债务，进而导致资产负债表出现问题，影响企业的信誉和声誉。另一方面，高杠杆也会导致企业的财务风险增加。房地产市场的波动性比较大，如果市场出现大幅波动，房地产企业的资产价值就会受到影响，从而导致企业资产负债表出现问题。此时，企业可能会面临破产风险，进而影响投资者和债权人的利益。因此，对于房地产企业来说，采用高杠杆融资方式需要谨慎评估风险和收益，充分考虑市场波动性、利率风险等因素，做好财务规划和风险管理。同时，还需要积极拓展其他融资渠道，降低企业的融资成本和风险。（三）银行融资一般是以土地和房产抵押为主在开发房地产项目期间，土地和房产作为抵押物的价值通常比其他财产更高，这是因为它们是固定资产，而且在大多数情况下是不可再生的资源。与汽车、家具等财产相比，土地和房产的价值更为稳定，通常不容易随着时间的推移而下降。此外，土地和房产的价值通常受到地理位置、市场需求、建筑面积、用途等多个因素的影响，而这些因素也使得它们的价值相对较高。对于银行和其他金融机构来说，它们的主要目的是通过融资获得更多的资本，为此需要足够的抵押物来保证借款人的还款能力。在选择抵押物时，银行和其他金融机构通常窑窑技术协作信息2023（4）总第 1485 期财政金融会优先选择高价值的财产作为抵押物，因为这些抵押物的价值越高，就意味着它们在市场上变现的能力越强，能够更有效地保障银行和其他金融机构的贷款本金和利息。因此，土地和房产作为抵押物在房地产融资中扮演着重要角色。它们的高价值和稳定价值使银行和其他金融机构更容易通过这些抵押物获得更多的贷款资本，这也为借款人提供了更多的融资选择。二、目前房地产企业存在的融资问题（一）融资结构不合理融资结构不合理是指企业在融资时所选择的融资方式、融资渠道以及债务和股权的比例等方面存在问题，进而影响企业的经营、发展和风险管理活动。融资结构的合理性对房地产企业的影响是深远的，它不仅仅是企业经营能力优良的体现，也是企业为了实现价值最大化、股东利益最大化的必要手段。通过对目前房地产公司融资结构的分析，依然存在着诸多问题，阻碍了企业长期发展。首先，房地产企业通常借款购买土地和开发房地产项目。由于土地价格高昂，开发周期长，企业往往需要大量的资金来支持项目开发。因此，房地产企业的融资结构往往存在高杠杆的问题。高杠杆意味着企业负债率较高，如果经济形势出现波动，企业很容易面临债务违约风险。其次，由于土地价格和房价波动较大，房地产企业在融资时往往倾向于选择短期融资，如银行短期贷款、商业票据等。这种融资方式虽然短期内能够解决企业资金需求，但也使得企业面临较高的利息成本和借款压力。最后，为了满足资金需求，一些房地产企业借款额度超过了国内银行能够提供的贷款额度。这就导致了企业对债务的依赖过高，一旦国际金融市场出现波动，企业可能会面临资金链断裂的危险。（二）财务风险过高房地产开发商在进行房地产项目投资时，需要大量的资金投入，包括购买土地、建设建筑物、购买材料、支付工人工资等。如果资金不足，开发商就无法按时偿还债务或完成项目，这就会导致项目停工或者被迫出售房产。此外，受市场情况变化影响，如利率上升、市场需求下降，也会增加房地产开发商的资金来源和融资成本，使企业面临更大的财务风险。同时，房地产企业融资的主要方式之一是借贷。由于房地产项目的建设周期较长，往往需要数年时间才能完成。在这期间，企业需要不断地进行投入，但收益往往需要在项目完工后才能获得，所以目前大多数房地产企业债务规模过大、财务杠杆过高，这就会导致现金流回收周期较长。如果资金管理不善，会导致企业流动性风险和债务违约风险。（三）企业自我融资能力差企业的自我融资能力是指企业通过自身的经营活动或内部融资手段，筹集资金用于资本开支和经营活动，而不是通过外部融资渠道获得资金的能力，其具有使用自由度高、融资成本低的优势。房地产企业的自我融资能力作为企业经营状态的体现，不仅关系到企业营运成本及风险管控，还与企业未来的生存和发展密切相关。然而，房地产企业受高度资本密集和长周期特征的影响，其主要内部融资手段是盈利再投资，如利润留存和资产处置等，内部融资能力相对有限。因此，房地产企业融资主要还是依赖于外源性融资。同时，近年来，随着政策的调整，房地产企业的外部融资能力受到了一定程度的限制，国家对房地产企业的银行信贷进行了限制，调整了债券市场融资的监管规则，内外部融资难度的增加，也加重了房地产企业的融资压力。三、房地产企业融资优化措施（一）优化房地产融资结构为了进一步细化融资结构的优化，房地产企业必须建立科学的融资结构体系，才能实现企业价值最大化的目标。然而，房地产企业在融资结构优化方面并不是一朝一夕就能完成的，融资结构的优化是需要经历一定的阶段和周期的。因此，房地产企业应该结合具体情况做到以下三点：第一，由于在房地产企业融资渠道中的银行贷款融资比例较高，占据了半数以上的融资占比。尤其是对于投资大、周期长、资金需求大的房地产企业来说，严重依赖银行贷款融资会造成资金无法及时到位，融资风险加剧。所以，为了减少企业可能出现的融资风险，优化融资结构，可以降低银行融资渠道占比；第二，房地产企业可以通过拓宽融资渠道，增加融资来源来降低融资成本。其中主要包括发行债券、银行贷款、股权融资、物业销售等。企业可以根据自身的情况，选择合适的融资渠道，优化融资结构；第三，在房地产企业的内外部融资中，坚持融资优序理论和成本最优理论可以帮助企业优化融资结构，降低融资成本，提高融资效率。因此，在房地产企业中，如果企业有充足的自有资金，应优先使用自有资金进行融资。通过优先选择最优的融资方式，降低融资成本，减少债务负担。（二）降低财务风险房地产企业想要降低融资的财务风险，减少银行贷款和传统的信托融资在融资总额中所占的比重是非常有必要的。可采取的方式有：一是房地产企业可以通过提高自身的信用水平来降低对银行贷款和信托融资的依赖，加强与供应商、客户和其他合作伙伴的关系，提高窑窑技术协作信息2023（4）总第 1485 期自身的信誉度和声誉，从而获得更多的信任和资金支持。房地产企业通常需要大量的原材料和建筑材料来完成房地产项目的开发，并就开发项目销售房产。与供应商和客户建立良好的关系，能够保证原材料的及时供应和优质的服务，同时也能够帮助企业建立稳定的供应链，提高生产效率和质量。二是支持房地产企业在股票市场进行融资。股票市场可以提供股票发行、股权融资等多种融资方式，可以提高房地产企业的融资效率和融资成本的透明度。政府可以通过鼓励房地产企业在股票市场进行融资，推动股票市场改革，加强对房地产企业的监管等方式，引导资本市场对房地产企业进行融资。这种方式需要房地产公司对其融资策略进行细致的规划，丰富其融资手段，从而达到降低企业财务风险的目标。（三）强化企业融资合力1.实行融资的集中管理房地产企业可以通过设立融资中心或融资平台，实行资金、融资的集中管控，将各子公司的资金余量、银行贷款、债券发行、股权融资等渠道集中到融资中心或平台，以便更好地掌握资金流动和使用情况，合理配置资金，提高企业资金的利用效率。同时，按照管理需求，根据房地产企业的组织结构和发展方向，在集团总部设立融资资金结算中心，构建企业的内部资金结算系统，具体办理集团内部自身的往来结算和现金收付业务，利用内部资金流转的优势，实现各子公司之间的资金集中运作和资源共享，提高企业的融资效率。2.完善融资的决策流程房地产企业的融资策略优化，离不开良好的融资决策。更要具备完善融资的决策流程。为了确保融资决策流程中每个环节的紧密衔接，必须要做好以下环节：（1）明确融资的目的和需求：房地产企业需要在融资前明确融资的目的和需求，以确定所需的融资额度、融资期限和融资成本等。这有助于企业选择适合自身的融资方式和融资渠道。（2）评估融资风险：房地产企业需要对融资风险进行评估，并制定相应的风险管理策略。这包括对借款人的信用评级、抵押物的价值评估、利率和汇率等因素的风险评估。（3）择优选择合适的融资方式：根据融资目的和需求以及企业的实际情况，选择适合自身的融资方式和融资渠道。例如，可以选择银行贷款、债券发行、股权融资或并购重组等方式。（4）建立融资管理体系：房地产企业需要建立完善的融资管理体系，包括融资审批、风险管理、融资后管理等。这有助于规范融资流程，提高融资效率和透明度。（5）加强信息披露：房地产企业需要加强信息披露，及时公开与融资相关的信息，提高透明度，增强投资者的信心和信任，从而吸引更多优质的投资者参与融资活动。（四）加强企业自身建设房地产企业加强自身建设是房地产融资策略优化的重要环节，也是企业增强融资能力的手段。首先，房地产企业想要提高融资能力最直接的途径是提高企业的经营水平。因此房地产企业在经营过程中不仅要注重产品品质和服务质量，建立良好的口碑，树立企业形象，提高企业品牌知名度和美誉度。更要深入了解所在地区的房地产市场情况，包括房价、土地供应、市场需求等，及时掌握市场变化，把握市场趋势，制定适应性强的战略规划。其次，房地产企业在融资过程中需要拥有专业的融资人员来帮助企业策划融资方案，寻找合适的融资渠道和融资对象，谈判和达成融资协议等。因此房地产公司可以建立激励机制，通过合理的薪酬制度、股权激励、奖金和福利等方式来激励和保持融资人员的积极性和创造性。同时，企业可以建立一套完整的融资培训制度，包括融资基础知识、行业背景、融资模式、风险控制等方面的培训，以及实战演练、案例分析等方式的培训，提高相关工作人员的融资水平。最后，房地产企业可以建立科学的风险评估模型，设立专门的风控部门，聘请专业的风险管理人才来负责对融资项目进行全面风险评估，据此制定相应的风险控制措施。另外为了加强房地产企业对融资信息管理和数据分析能力，房地产企业可以建立信息共享平台、建立完善的风险数据库、实施数据挖掘和分析来提高风险管理和控制的准确性和有效性。参考文献：1 宋金玲.XX 民营房地产公司多元化发展中的融资策略及其优化研究D.江苏:东南大学,2022.2张志晓.RS 地产集团融资策略优化研究D.云南:云南师范大学,2020.3李迎萍.房地产企业融资难题与优化策略分析J.财经界,2021(11):19-20.作者简介：张勇（1989.08-），男，汉族，山东临清人，本科，中级会计师，研究方向：房地产融资或建筑行业投资带动施工。财政金融窑窑