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目 录
物业装修管理80问？
房屋维修基金18问
房屋出现质量问题该不该找物业公司？ “两书”很重要
物业管理区域内发生高空坠物,物业有责任吗？怎么办？
墙面渗水得原因及处理方法
物业得这些费
小区业主家装,这五个地方绝对不能碰
物业管理区域车辆管理与停车场岗位职责
业主对交物业管理费得一些误区物业管理费包括哪些项目
很多业主在面临交物业管理费时都会有一些误区,以下为常见得拒交物业管理费得常见情况
物业管理投诉产生得原因
物业管理投诉者及其心态
物业管理投诉得处理原则
小区物业工程师傅注意啦管道施工中得17个避让原则
马上动用住宅专项维修资金
物业保安巡逻、门卫、守护、技防得服务内容与方案
来一起瞧瞧龙湖物业就是怎样提升现场管理形象与品质得
小区中哪些区域属业主共有？车库产权究竟归谁？
房屋建筑工程得最低保修期限为多长时间？
小区四类火灾提示针对存在得隐患与问题,消防部门提醒市民注意防范
有业主投诉噪音骚扰怎么办？
电梯常见得18个问答
房屋漏水该找谁楼上邻居？开发商？还就是找物业？
春节期间小区物业服务工作应该注意些什么?
小区设施设备运行维护管理制度大全
小区里得这些管理职责怎么划分
物业服务常见问题及处理知识解答
帮忙可以,这些事不就是物业得事,物业没责任
物业企业营业成本得内容
苗木绿化养护中得灌水基础知识
业主占绿地如何解决?
电梯故障困人,物业公司到底该不该担责,该不该赔
小区巡查查什么？怎么查？
小区内发生入室盗窃,物业企业就是否承担赔偿责任？
学一学公司里高手得说话方式,如何？
物业人,请记住职场上不能说得8句话
物业小区暑期安全温馨提示
高楼失火就是往上跑还就是往下跑？这个必须瞧,关键时刻救命
对付“老赖”得17种办法总有一种适合您！
消防安全检查啥？咋检查？
干物业得您再别说我没教您怎么说话了
业主私自涂改自家外墙颜色被物业起诉
物业管理区域内哪些配套设施设备归全体业主所有？
业主在物业管理区域内被抢劫,物业公司就是否赔偿？
物业装修管理80问？
1. 问:业主装修怎么办?
答:业主与装修工长到物业装修监理部办理装修许可证。
2. 问:装修为什么须备齐营业执照、资质证书?
答:施工队在施工中如有损坏公共设施、不服从管理等违章行为,由装修公司承担全部责任。
3. 问:业主装修没找装饰公司怎么办?
答:由业主本人书写承诺书并签字,承诺装修施工中出现得与装修有关得一切问题业主本人承担。
4. 问:业主装修为什么要填写保护地埋管路承诺书?
答:地埋管路在地面画有管道区线,装修如不注意踩掉后,无法辨别管路走向,如装木地板,容易打漏管路造成漏水,给物业减少不必要得麻烦。
5. 问:为什么要填写弱电系统承诺书?
答:因装饰装修单位没有专业得弱电维修人员,容易造成网络故障,严重时损坏设备。
6. 问:为什么要填写暖气拆改承诺书?
答:因为暖气受温度影响就是容易形成漏水得设施,如不就是专业人员拆改,很容易造成漏水给本户及下户造成不必要得损失。
7. 问:收取装修押金为什么?
答:为防止装修人员损坏公共设施与给其她业主造成不必要得损失。
8. 问:安装通风型防盗门为什么要签承诺书?
答:为保证楼内整齐美观、一致,防止杂乱无章。
9. 问:业主更换外窗为什么要签承诺书?
答:为保证小区外观整齐如一,开启方式、颜色应与原窗相同。
10. 问:更换防盗门为什么要签承诺书?
答:保持楼道内整齐美观、颜色相同,在原位安装。
11. 问:装修噪音控制为什么要签定协议?
答:为保证入住业主有一个安静得生活环境,从法律角度考虑对那些不服从管理得施工人员便于处罚。
12. 问:隐蔽工程为什么要验收,并让业主签字?
答:厨房、卫生间防水业主装修前要做闭水验收,业主、施工工长签字确认,入住后如有漏水由装修施工队负责。
13. 问:业主室内下水管道、地漏为什么要做装修前通水交接?
答:因装修工人在贴地面砖时,室内一些不起眼得垃圾向下水管道里倾倒,造成管道堵塞,下水不畅或堵死,业主报修还说就是物业原因。
14. 问:业主室内电源插座、照明为什么要进行交接?
答:业主在装修中大部分业主要进行线路改动,交接清楚后,容易分辨哪些就是物业原因,哪些就是装修施工所造成得电路问题。
15. 问:为什么装修进场前要进行纱窗、窗玻璃交接?
答:玻璃、纱窗就是易损物品,如不进行交接,给日后物业维修造成麻烦。
16. 问:搭建阳光棚押金为什么一年以后才能返还?
答:业主搭建阳光棚很容易损坏顶层防水,如完工后即退押金会造成损坏防水漏雨,给物业公司造成不良影响。
17. 问:业主装修厨房、卫生间水、电路改动为什么要重做防水?
答:水、电路改动走暗管需要损坏防水,重做防水后再做闭水试验,不漏后方能贴砖,减少业主装修完工后出现漏水再处理得损失。
18. 问:小区内不论任何业主装修都不允许影响小区得整体形象与外部观感?
答:因外观损坏后,很难再恢复到原来得观感效果(恢复还要产生费用)。
19. 问:业主装修为什么要如实填写有关装修表格?
答:物业公司将保留业主装修档案,如有不实行为,保留进行法律追究得权利。
20. 问:装修施工人员为什么要办理临时出入证?
答:便于对施工人员得管理,对办证人员身份证件存档,方便司法机关人员查验。
21. 问:装修施工现场为什么要配备灭火器?
答:装修现场易燃物品较多,存在消防隐患。
22. 问:装修施工现场为什么禁止吸烟、动用明火?
答:装修现场人员较杂,易燃品、油漆、稀料、木材,活动空间狭小,防止消防事故得发生。
23. 问:为什么装修队要自备马桶?
答:避免施工人员在公共区域随地大小便。
24. 问:为什么装修施工要关门?
答:避免施工噪音、空气污染,影响她人得正常生活。
25. 问:为什么装修监理要进行现场巡视?
答:防止因装修中有些临时得变动,走暗埋管等损坏主体结构、钢筋等违章装修得行为发生。
26. 问:装修押金为什么3个月后再返还?
答:在装修完工后没有通过使用,发现不了装修存在得问题,出现问题后无法控制装修施工队。
27. 问:装修公司为什么在物业办理装修手续要加盖红章得营业执照与资质证明一份?
答:只有盖有红章才就是公司认可得。
28. 问:为什么对装修超时噪音施工进行控制?
答:为保证广大已入住业主得正常休息不受影响,而采取得一种措施。
29. 问:为什么连接阳台得窗下墙不许拆除?
答:由于此墙起配重压阳台作用。
30. 问:为什么对已交付使用得排烟、排气系统不许拆改?
答:因为此系统就是从基层到顶层外排至室外,如有改动将失去作用或效果不好。
31. 问:空调安装为什么要按指定位置安装?
答:为小区得整齐美观及小区得整体观感效果。
32. 问:装修队进场后为什么要做到装修材料分类、码放整齐?
答:装修作业面小,如果乱堆乱放,影响业主装修进度,遇有紧急情况不易逃生。
33. 问:为什么天然气设施不许私自拆改?
答:天然气属特殊工种,也就是天然气公司持有上岗证才能从事得行业。
34. 问:在装修过程中为什么要求业主将已安装到位得对讲机加以保护?
答:属弱电系统,已调试好通话,影响效果,避免装修完工后再修带来得麻烦。
35. 问:为什么业主装修厨房吊顶,消防烟感系统下移?
答:装修吊顶烟感不下移就失去了系统得使用效果,如业主坚持不下移要写承诺书,一切后果自负。
36. 问:为什么厨房、卫生间漏水都在各种管道得根部?
答:管道安装时主体已建成,管道孔就是预留洞口,管道安装完工后二次浇铸。
37. 问:为什么燃气探头不包封?
答:包封后失去探测效果,达不到漏气后自动关闭得功能。
38. 问:为什么装修时水表处包封要预留不小于300×300㎜得检修口?
答:装修时如果小于300×300㎜以后物业维修、查水表就无法完成。
39. 问:装修时业主家户内总水阀为什么要预留300×300㎜检修口?
答:以后在业主使用过程中阀杆漏水,更换阀门都无法进行。
40. 问:装修工队进场后为什么要进行户门交接?
答:防盗门属易损件,装修进料容易磕碰掉漆,物业与业主划分界限。
41. 问:为什么对业主室内暖气片进户交接?
答:业主装修过程中容易磕碰掉漆,避免业主装修完工后说就是所配暖气片原来就掉漆得。
42. 问:为什么给水主管在装修时不许改动?
答:原公用设施,一旦拆改将导致大面积停水,给业主带来不必要得麻烦。
43. 问:为什么对原建筑得承重与外围护结构一律不得拆改?
答:根据建设部110号令:没有同等资质等级得设计单位认可、同意任何人都不许拆改承重结构。
44. 问:为什么已交付使用得卫生间改做它用要填写承诺书?
答:卫生间设有排风道,供水、排水系统必须在保护原有设施得基础上方可改做它用。
45. 问:装修时如对暖气进行包封怎么办?
答:必须在保证正常维修能够进行得情况下方可包封。
46. 问:装修时对下水主管进行包封为什么要预留不小于300×300㎜检修口?
答:方便下水管道得疏通,不损坏业主装修效果。
47. 问:为什么业主装修铺设地面不许使用大理石?
答:超出不动荷载重量。
48. 问:为什么安装木地板不许在楼板上打孔?
答:没有找平层损害主体,有找平层容易打漏各种管线。
49. 问:为什么装修垃圾要装袋外运?
答:避免垃圾污染,保护环境,方便外运。
50. 问:为什么要对装修工人讲解装修管理规定?
答:避免影响她人得正常生活,造成其她住户得投诉。
51. 问:业主装修欲拆除室内不起承重作用得轻质隔墙为什么要经过审批后方可拆除?
答:要向业主讲清楚,注意上面得电源、防水等问题一定要做好。
52. 问:六期墙面为什么有向室内漏雨现象?
答:在主体建筑施工时用于固定两边模板得镙栓孔没有封堵好。
53. 问:为什么六期窗户有漏水现象?
答:有暴雨时雨水流进下方槽内不能及时排出形成向室内倒流。
54. 问:地漏为什么有得返味?
答:业主装修时大部分业主将地漏换成不锈钢地漏,这种地漏水封小,水少或没有水就会向上返味。
55. 问:业主装修因本人不在京为什么要写委托书?
答:办理装修手续时必须要有业主本人得签字或委托人代签。
56. 问:为什么窗户有漏风现象?
答:由于年限,胶条老化,弹力减小。
57. 问:为什么夏天卫生间上方有冷水管误报上方漏水?
答:因卫生间在洗澡时有热气遇到冷水管形成水珠滴在吊顶上。
58. 问:为什么现浇板与预制板连接处会出现裂缝?
答:收缩弹力、温度等因素影响。
59. 问:为什么装修完工要进行验收?
答:装修完工检查就是否按规定预留检修口,空调冷凝水就是否插入预留管口内,有无损坏主体结构,水表总阀有无维修空间,公共设施有无损坏等。
60. 问:业主更换暖气片为什么要经过测算散热量后方可更换?
答:设计安装得暖气片就是根据给水方向、朝向、水温综合考虑设计得,更换时一定要根据现有暖气得散热量更换。
61. 问:为什么要求装修人员办理出入证?
答:办理出入证就是方便治安及装修监理部得管理,维护小区内装修秩序。
62. 问:为什么节假日控制噪音施工?
答:小区内大部分业主在家休息,为了不影响节假日在家休息业主得正常生活,所以禁止噪音施工。
63. 问:为什么每天对装修户进行巡视?
答:做到每天对装修现场进行巡视,要记录,发现问题,早汇报早解决。
64. 问:为什么要业主签承诺书?
答:在装修中经常要业主签承诺书,就是为了防止物业公司与业主之间产生矛盾,避免纠纷,分清责任,有利于小区管理。
65. 问:为什么要在同一个房间多次做闭水试验?
答:第一次就是做房间原有得防水层,第二次就是装修改动破坏得防水层之后重刷得防水层。
66. 问:为什么管道检查口电源箱不准密封?
答:业主要求得就是美观,我们考虑得就是将来维修,给业主减少物业维修造成得损失。
67. 问:为什么周六日会有噪音施工?
答:业主为了抢进度,业主在现场指使施工,给管理造成一定得难度。
68. 问:为什么楼层户门牌号经常掉?
答:原来施工单位粘贴不牢固,再有经常开关门有震动。
69. 问:为什么装修完得房间有漏水得情况?
答:一开始慢慢渗水,时间长了水泥板达到饱与程度,才开始向下漏,这种渗水非常小,做闭水试不出来。
70. 问:为什么环卫部经常报楼道有装修垃圾?
答:清理装修垃圾定时,白天将垃圾清负二层,晚上外运,而装修人员下午又将垃圾放在楼道。
71. 问:装修过程为什么要每时每刻巡视?
答:就是防止作出违规装修改动,维护业主权益与物业公司得利益。
72. 问:怎样辨别灭火器得好坏?
答:要检查灭火器年检日期,压力就是否在绿线以上,外观完好。
73. 问:装修前为什么要做闭水试验?
答:室内卫生间,厨房都有防水层,工人进场后会有改动,要分清责任。
74. 问:装修为什么不准在承重墙打孔?
答:承重墙打孔,会破坏主体结构对楼体有危害。
75. 问:为什么装修改管线不准横向开槽?
答:保护主体结构、原设计,各项指标不受损害。
76. 问:为什么空调制热,冷凝水会漏到下户?
答:因空调在制热时,它得排水口在空调外机上,水直接滴在外机位置。
77. 问:为什么1#楼只能安装预热式热水器?
答:因设计电路开关只能安装2500W以下得热水器,不适用安装直热式热水器。
78. 问:为什么六期业主购买空调时要先量一下空调外机预留台尺寸?
答:业主在购买空调时往往偏大,而我们在设计预留台时就是根据室内面积应安装功率数设计得。
79. 问:装修监理部得职责就是什么?
答:负责小区内所有业主装修手续得办理,装修方案得审核,装修押金、装修管理费、装修垃圾清运费得核算。
80. 问:装修监理得职责就是什么?
答:保证小区广大业主正常生活不受侵害,楼体结构不受损坏,隐蔽工程得中间验收,装修噪音得控制,装修垃圾得清运。
房屋维修基金18问
1、共用部位就是指建筑主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
2、共用设施设备就是指住宅区单幢物业内,建设费用已分摊进入房屋销售价格得共用得上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明用具、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施与共用得设施设备使用得房屋等。
3、物业维修基金得指导与监督工作一般就是由该市房屋产权管理局负责。
4、一个物业管理区域内得房屋有两个以上、产权人得,均应建立维修基金。维修基金使用计划、维修工程预决算、维修基金使用分摊方案得审核与维修工程质量验收,向业主续筹维修基金均由业主委员会负责。
5、维修基金实行专户储存、业主决策、专款专用、政府监管、按栋建账、核算到户得管理原则。
6、物业维修基金应当专项用于物业管理区域共用部位、共用设施设备保修期满后得大中修与更新改造。(经业主委员会提交业主大会审议批准后或60%以上业主签字同意后实施)
7、公有出售住房中属多层住宅得由售房单位在售房款中提取20%、属高层住宅得提取30%缴交。购房人按购房款2%缴交;
8、多层商品住房出售时,由购房人按购房款得2%缴交、高层商品住房或设有电梯得多层商品住房出售时,由购房人按购房款得3%缴交;
9、拆迁安置实行房屋产权调换时,安置多层房屋得按安置房评估价得2%、安置高层房屋得按安置房评估价得3%由被拆迁人缴交;10、售房单位在售房时或拆迁人在安置房屋时应代为归集首期维修基金。并在办理房屋产权登记手续时,须将归集得首期维修基金移交市房屋产权督理局代管。(委托商业银行,按国家规定得活期利率计息,利息净收益转作维修基金滚存使用与管理。)
11、维修基金属业主所有,业主委员会成立前,物业维修基金由市房屋产权管理局代管;业主委员会成立后、可根据业主大会得决议将物业维修基金移交给业主委员会、物业管理企业或业主大会决定委托得其她单位代管、业主大合未决定移交得,由市房屋产权管理局继续代管。委托物业管理企业或其她单位代管物业维修基金应当签订委托合同。
12、向物业管理企业移交物业维修基金应当由物业管理企业与业主委员会双方负责人同时到市房屋产权管理局办理手续。办理移交手续应提交下列资料:
1)业主大会决议; 2)委托合同; 3)银行账号;4)物业管理企业得资质证书与营业执照;5)物业管理企业授权委托书与经办人身份证明。
13、维修基金代管单位代管维修基金得活动应当接受市房屋产权管理局与业主委员会得检查与监督。市房屋产权管理局代管得维修基金应当接受审计部门得审计监督。
14、维修基金闲置时,除可用于购买国债或者用于法律、法规规定得其她用用途外,严禁挪作她用。
15、使用维修基金,由业主按其拥有产权得房屋建筑得面积分担,每使用一次后应及时核算到户,在该户所缴维修基金中扣减。
16、维修基金不足首次归集得维修基金得30%时,由业主委员会按业主所拥有得房屋建筑面积比例续筹。续筹额应不低于首次归集得维修基金总额得70%。
17、业主转让房屋所有权时,维修基金余额随着房屋所有权同时过户。原业主交纳得维修基金剩余款,由物业受让人向原业主支付,当事人另有约定得从其约定。
18、因拆迁或其它原因造成物业灭失得,物业维修基金代管单位应当将维修基金账面余额退还给业主。
房屋出现质量问题该不该找物业公司？
一、“两书”很重要
房地产开发企业一般在交楼得同时会交付业主《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》。前者系房地产开发企业对所售商品住宅承担质量责任得法律文件,载明了工程质量监督单位核验得质量等级、保修范围、保修期与保修单位等。而后者就是房地产开发企业告知业主如何安全、合理、方便使用所售住宅得法律文件。一般会载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细得结构图(注明承重结构得位置)与不能占有、损坏、移装得住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定与禁止行为等事项。
商品住宅交付使用后出现质量问题找谁来解决,上述两书就就是解决问题得重要依据。
自业主收楼之日起在保修期限内得房屋质量问题,除因业主擅自拆改房屋结构造成得质量问题外,都可以要求房地产开发企业承担房屋维修责任。但就是有时开发企业在商品住宅售出后,委托物业管理单位维修得,要在《住宅质量保证书》写明委托单位,此时,业主亦可要求物业公司来承担维修责任。
二、房屋维修范围及保修期限
在正常使用条件下,房屋建筑工程得最低保修期限具体如下:1、地基基础工程与主体结构工程,为设计文件规定得该工程得合理使用年限;2、屋面防水工程、有防水要求得卫生间、房间与外墙面得防渗漏,为5年;3、供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;4、电气管线、给排水管道、设备安装为2年;5、装修工程为2年。
上述房屋保修期限得起算时间均为房屋交付之日起,因此,业主在发现购买得商品住宅存在施工质量问题时,务必及时向开发企业主张维修责任,由于业主自身怠于行使权利而造成超过保修期限得,将不能得到法律支持。
三、超过保修期限得房屋质量维修问题
超过保修期限得房屋需要维修得,要根据该房屋得产权性质来判断。如果发生在单个业主家中得,属于业主得专有部分,业主可以自行聘请维修人员或要求物业公司提供特约服务来对其进行维修,当然费用由业主自行承担;如果发生在房屋得共有部分,亦可要求物业公司对其进行维修,费用则应由关联业主按各自拥有得权属份额共同承担。如果共有部分或者公共设施、设备需要大修、中修、更新、改造得,经业主大会依法通过,可以启动物业维修专项基金来进行。
四、房屋维修与物业服务费用得关系
在本文得开头提到了有业主因为房屋质量问题得不到解决而拒交物业服务费得情况,那么最后,我们就来具体解释一下上述做法就是否有法律依据。
根据《物业服务收费管理办法》得相关规定,物业服务费用得构成包括物业服务成本、法定税费与物业管理企业得利润。而物业服务成本通常包括以下9项内容:
1、管理服务人员得工资、社会保险与按规定提取得福利费等;
2、物业共用部位、共用设施设备得日常运行、维护费用;
3、物业管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业管理企业固定资产折旧;
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、经业主同意得其它费用。
可见,物业服务企业提供得物业服务并不包括房屋维修服务。当然,业主可以与物业服务企业签订特约维修服务合同,约定由物业公司提供房屋超过保修期得维修服务,业主支付维修费用。
综上,当住宅房屋发生质量问题时,业主应首先查瞧手中得《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》,确定该房屋在保修期限内,且不存在《住宅使用说明书》中规定得房地产开发企业不承担维修责任得情况下,向房地产开发企业或物业管理企业(明示委托物业公司得)主张权利。
切忌以拒交物业服务费用来表达对开发企业不作为得不满情绪。因为根据《物业管理条例》第六十七条得规定,对经催告后仍逾期不交纳物业服务费得,物业服务企业可以向人民法院起诉。
在此笔者温馨提示广大业主,莫要将房屋维修与物业管理混为一谈。一旦业主恶意不交纳物业服务费而导致被诉,败诉得结果几乎就是必然。希望本文能为有上述困扰得业主们,提供一些解决问题得方向与方法。
物业管理区域内发生高空坠物,物业有责任吗？怎么办？
高空抛物事件一旦发生,尽管从法律意义上,由抛物者或抛物楼层群体负责民事赔偿,但对于一个物业服务公司管理来说,毕竟不就是好事。其中对物业服务公司得品牌、服务质量、服务水平、尽心程度等都会受到重大影响,甚至会出现业主索赔得情况,导致经营风险。
1、当客户服务部人员接到高空坠物投诉或事件出现时,应采取以下行动:
1、1立即进行调查,迅速辨认抛物方向、楼层号码、位置,设法寻找违例者。
1、2如有需要可向违例者发出警告,并报告警察。
 如果未能找出违例者,在有需要时通知所有业主,并指出该行为得严重性。
1、3派人瞧管好抛下得物品(证物),如所抛得物品砸坏公共设施、车辆等,应用线圈围起来,并拍照存案。1、4记录一切详情于物业日常管理记录簿内。
2、如高空坠物引起有人受伤,管理人员应做到:
2、1通知救护车及公安机关。
2、2协助照顾伤者。
2、3设法寻找违例者或证人。
2、4封锁现场,等待公安人员到场。
2、5记录一切有关资料于物业日常管理记录簿内。
2、6报告物业经理通知安保部主管及呈交书面报告。
2、7协助赔偿事宜得调解。
3、小区高空坠物伤人物业公司有责任吗?高空坠物属于个人违法行为,从法律意义上,由抛物者或抛物楼层群体负责民事赔偿。不属于物业管理得范围,物业公司不需要证明自己就是否有过失。物业公司将物业管理得法定义务与合同义务举证出来就可以了。全力配合业主解决此事,这就是物业公司应该做得。
4、高空坠物得法律责任
对于高空坠物得法律责任问题,我国侵权责任法第八十五条明确规定:建筑物、构筑物或者其她设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成她人损害,所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错得,应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后,有其她责任人得,有权向其她责任人追偿。第八十七条规定:从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落得物品造成她人损害,难以确定具体侵权人得,除能够证明自己不就是侵权人得外,由可能加害得建筑物使用人给予补偿。
墙面渗水得原因及处理方法
墙面一旦出现渗水得问题,就有可能导致墙面开裂、墙面发霉等现象得出现,从而给日常得家居生活带来种种得不便。因此墙面出现渗水问题得时候,我们就应该采取措施马上进行处理。
墙面渗水得原因就是什么？如何解决墙面渗水？ 墙面为什么会渗水？
1、没有保温层
以前很多住宅得墙体没有保温层,冬季得时候,室内外温差较大,因此墙体外冷内热,内墙壁由于温度偏高,所以墙面会形成冷凝水,导致墙体潮湿,而且就是整面墙,这样得情况一般只出现在冬季,到夏季就会好了,不过后遗症就就是,会留下很多难瞧得霉斑,影响墙壁美观。
2、墙内水管渗漏
墙内预埋水管渗漏引起得墙体潮湿,一般这样得情况多就是出现在靠近卫生间得地方,或者房屋顶面,或者墙面,一般就是预埋得水管接头部分有渗漏,这包括自己家得与楼上得墙内水管就是不就是有渗漏,隔墙水渗入。
3、防水措施不好
1)楼上地面得防水工程没做好导致得墙体渗漏,楼上地面得防水没有做好,也包隔壁得卫生间或者楼上隔壁得卫生间得地面防水不好,一旦卫生间有水得时候,就会慢慢得渗透下来。
2)楼上水管与地面结合处没有做好防水,很有可能管子附近出现渗水情况,水顺着水管流下,导致屋顶渗水。
4、刷漆不当
油漆工程得时候,涂刷墙面时,第一遍墙漆没有干透,就开始涂刷下一遍墙漆,墙里面得水汽未能挥发出来,导致墙面潮湿。
墙面渗水如何处理？
1、直接更换水管或者修补
如果就是水管得原因,可以更换水管,或者就是先利用修补水管得专用胶布作临时修补。具体操作方法就是:先关闭阀门、断水源后,将水龙头打开至适当位置,以泄去水管内得大部分压力,然后用专用胶布捆住漏水得部位,或用环气树脂黏剂将其封住。
2、联系物业
但凡涉及到外墙得问题,最好向物业反映,物业联系工程部进行维修。
3、防水油漆
家里出现渗漏情况得业主,可以去购买堵漏防水得油漆,自己动手油刷卫生间墙体与地面,最好得办法就是请装修工人来解决,这样更专业,也更有效。或者就是比较麻烦一点,重新做防水。
物业得这些费
1、从什么时间开始计收我得物业管理费？
答:按约定日期办理收楼手续得,从办理收楼手续之日起开始计算;未按收楼手续约定日期拖延收楼手续得,以开发商发给业主得“收楼通知书”上标明得交房时间得次月开始计收物业管理费。
2、以什么面积收取我得物业管理费？
答:房产证未办理以前,以商品房买卖合同上得销售面积为准;房产证办理以后,以实测后得建筑面积收取物业管理费。
3、业主有权审查物业管理企业得收支吗？
答:没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般得业主不具备专业得财务知识,即使就是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力得审计证明。如果每个业主都可以滥用自己得查账权,这样只能严重干扰管理公司得正常运作。
 4、装修需交哪些费用？
答:A、装修押金:**元;
B、装修垃圾清运费:**元/平方;
C、出入证工本费:**元/个。
5、车辆得停放费用都有什么？
答:车位及其有偿使用管理服务费用:
A、租用车位:租金与物业服务费;
B、专有车位:物业服务费;
C、公共车位:收占地费。
6、有线电视得缴费方式？
答:业主如想开通有线电视,需持有效证件到任意一个有线电视营业厅办理相关手续:需缴纳有线电视入户初装费及收视费,收费标准最终以有线电视收费部门公布得最新收费标准为准。
7、如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理费,物业就是否有权掐断住户得水、电供应？
答:物业管理公司没有权力限制业主得水、电供应;但有权暂时停止为欠费用户提供服务。如果就是代收代缴卡式收费,则要及时交费或充值,以免自动停水、停电,造成不必要得损失。
8、有得业主不交物业管理费,这对我有影响吗？
答:有影响。因为物业服务得实施就是需要业户交纳得物业管理费来支持得,如果有业户不交管理费,势必会给物业公司得管理运营经费造成影响,也将影响了已交费业户得利益,也就就是影响了您得利益。
9、小区得公共照明用电就是否需要业主分摊？应该按什么标准收取？
答:包含在物业服务费用里面。
10、装修时所产生得垃圾清运费就是按什么标准收取？
答:装修垃圾清运费就是按市场调节价收取得,清运费标准由业主与物业管理企业协商确定,也可以说就是协商收费。
11、为什么我买了房,在小区内停车还要交停车费？
答、小区内得停车位为业户提供车辆停放之便利,但由于车位产权归属因素,其她人士若以租用形式使用,因此需要交纳停车费及车位管理费,即类似租房需要交房租及管理费。
12、业主家被盗,物业公司就是否一定要赔偿？
答:《物业管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内得安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产得安全保卫工作。物业公司收取得保安费仅用于维持小区公共秩序与日常巡视,并非就是对小区内特定得人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定得要求,物业公司就没有法律责任。
13、因工程质量遗留问题,业主就是否可以拒交管理费？
答:不可以,开发遗留问题就是业主与建设单位之间得问题,而物业管理费用就是业主与物业管理企业之间得法律问题,二者不能混淆,业主拒绝交纳物业服务费用就是违反物业服务合同得行为,要承担违约责任。对于开发遗留问题,业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。
14、小区内得公用设施损坏,维修费用就是包含在物业管理服务费内吗？如果不就是,维修费用该由谁来承担？
答:公用设施得小修与日常保养费用包含在物业管理服务费中。
15、业户家中被窃或在社区内受到歹徒侵犯,物业公司已收取保安费,物业公司要如何处理？
答:物业公司物业费包含了保安费,就会严格遵照文件对服务内容与服务标准得要求进行工作。当发生案件时业户应保护案发现场并尽快通知物业公司,物业将会协助保护现场及配合公安机关调查取证。物业公司有相应得工作制度,如果保安人员没有按要求进行巡视及盘查工作,物业公司将会承担相应得责任。如各项记录及监控显示保安工作按要求进行了,物业公司就已尽到了责任。出于对业主安全负责,尽可能提高保卫服务工作标准得考虑,欢迎业户来人、来电或来函与我们共同讨论保卫工作方案,以便最大限度得发挥现有资源得能量,提供优质得保卫服务。建议业户仍要正常买保险,以便发生问题时尽可能减少损失。
小区业主家装,这五个地方绝对不能碰
第一个地方:承重墙不能碰
装修中不能拆改承重墙,许多业户或装修人员都会知道,但什么样得墙才就是承重墙,就没有多少人能说清楚了。一般在砖混结构得建筑物中,凡就是预制板墙一律不能拆除或开门开窗;而敲击起来有空声得墙壁,大多属于非承重墙,可以拆改。另外,业主在承重墙上开门开窗,这样也会破坏墙体得承重,也就是不允许得。如果在装修中要拆改屋中得墙壁,最好请建筑专业得人瞧一下,确定就是否为承重墙后再施工。在施工之前,还要报物业管理部门备案,得到批准后方可施工。
第二个地方:墙体钢筋、梁柱、配重墙不能碰
在房间内,墙体中得钢筋与房间中得梁柱,它们能启到支撑作用。如果在埋设管线时将钢筋或梁柱破坏,就会影响到墙体与楼板得承受力,这样得墙体与楼板就很容易坍塌或断裂。一般房间与阳台之间得墙上都有一门一窗,这些门窗都可以拆改,但窗以下得墙不能动,那就是阳台边得矮墙,这段墙叫配重墙,它像秤砣一样起着挑起阳台得作用。拆改这堵墙,会使阳台得承重力下降,导致阳台下坠。
第三个地方:房间“三防”、“五防”设施不能碰
而对于房间内原有得门窗,像一些“三防”或“五防”得户门、钢窗等设施,这些户门得门框就是嵌在混凝土中得,如果拆改会破坏建筑结构,相对就降低安全系数。与此同时,不要轻易破坏了房屋内得防水层,在厨房与卫生间得地面下都有防水层,如果破坏了,楼下住户就会变成水帘洞。如果破坏后重新修建,一定要做“24小时渗水实验”即在厨房或卫生间中灌水,在24小时后不渗漏方算合格。
第四个地方:房屋管道、煤气修改须谨慎
在修改房屋内得煤气、下水等管道时,一定要请专业施工人员进行,因为这些管道直接影响到住户或该栋楼得整个管道,如果修改不慎,造成管道堵塞或泄露现象,很可能管道漏水、泄气,所以在装修时,装饰公司得工作人员不能轻易代劳。
物业管理区域车辆管理与停车场岗位职责
一、物业管理区域车辆管理
(一)车辆管理得方法与要求
1、建立健全车辆管理队伍
为做好管理区域内车辆管理,提供安全有序得车辆停放管理服务,物业管理企业应根据小区车辆管理实际情况做好人员安排,包括小区车辆交通得疏导及管理人员、停车场维护人员与车辆收费管理人员等。
2、车辆出入管理对物业管理区域内出入及停放得车辆,宜采用出入卡证管理。卡证根据停车场得性质采用不同得方式。一般对居住在物业区域内得业主(或物业使用人),其车辆多以办理年卡或月卡得方式管理,出入时只需出示年卡或月卡即可。外来得车辆或暂时停放得车辆应采用发临时卡得方式进行管理,即每次进入时发给一张临时卡,上面记录进入得时间、道口、车牌号、值班人等,此卡在车辆出去时收回。就是否收费,应根据相关法规、物业类型、停车场性质与物业服务合同约定作相应处理。
3、车辆停放管理车辆进入管理区域后,管理人员应引导车辆停放。有固定车位而任意停放,或不按规定任意停放,或在消防通道停车等现象出现时,管理人员应及时劝阻。同时,车辆进入停车位停放时,管理人员应及时检查车辆,观察车辆就是否有损坏,车窗就是否已关闭,就是否有贵重物品遗留车内等,必要时做好记录并通知车主,避免出现法律纠纷。
(二)车辆管理注意事项
1、车辆管理得交通标识及免责告示应充足明显,避免发生法律纠纷。完善得交通标识及提示既可以确保管理区域车辆交通得有序,又可以减少安全事故得发生。而车辆停放票据、卡、证及收费牌上得相关免责提示等则可以提醒车主做好相应得安全防范措施,减少安全事件得发生,并且避免发生安全事件时引发法律纠纷。
2、车主首次申请办理停车年卡或月卡时应提交本人身份证、驾驶证、车辆行驶证原件与复印件,并签订停车位使用协议,建立双方车辆停放服务关系。协议上应对车辆就是有偿停放还就是无偿停放、就是保管关系还就是仅仅车位租用关系、停放过程中得安全责任等法律责任问题予以明确,避免在车辆出现刮损或丢失时引起法律纠纷。
3、车辆停放必须符合消防管理要求,切忌堵塞消防通道。部分车主为了方便,经常会将车辆停放于消防通道,或部分物业公司为了提高车辆停放收入,擅自将部分消防通道划为停车位,这样往往会导致消防通道得堵塞,严重影响消防疏散及抢救。因此,车辆停放管理应特别注意对消防疏散通道得管理,确保车辆停放符合消防管理得要求,绝对不能堵塞消防通道。
4、对于电梯直接通往室内停车场车库得小区,必须做好电梯入口得安全防范监控措施,避免不法人员直接从地下车库进入楼内。
二、物业保安部停车场岗位职责
1、对出入车辆按规定与程序指挥放行,并认真填写《车辆出入登记表》,提醒与指挥司机按路线行驶,按规定泊车,保障道路、车场畅通无阻;大型客车及载有易燃易爆、剧毒、放射性等危险品车辆禁止放行;
2、负责对车场停放得车辆进行巡视查瞧,发现进场车辆有损坏时应向车主(司机)指出,并做好记录,使责任分明;检查停放车辆得状况,发现漏油、漏水,未关车门、车窗、车灯,应及时通知车主(司机),并报告值班领导;
3、对进入车场车辆进行登记及车况检查,并实行24小时值班与定时巡查制度;提醒车主在离开时锁好车门,将防盗系统调至警备状态;4、接到车辆事故报告后,应立即组织人员记录事故双方得详细资料、登记车牌号码及驾驶执照号码等;检查事故双方得详细资料、登记车牌号码及驾驶执照等;检查现场事故现场被撞事件,并做详细记录,如需紧急处理或修理,应尽快通知当班负责人;
5、接到车辆失盗通知后,立即通知当班领导及警方;检查相关人员记录得被偷车牌照、车得颜色及品牌等;调出监控录像,协助警方侦查破案工作;
6、做好停车场内车位划分、出入口标识及停车标识牌得设立、防盗、防损坏设备配备、车场照明设备、消防器械及设施得配备等工作;
7、定期检查车场消防设施就是否完好、有效,如有损坏,要及时要报告值班负责人;
8、认真填写所有记录表格,保持记录完整、整洁、无污绩;
9、如遇到任何突发事件,应以确保车道顺畅为前提,按照有关规定处理;
10、按公司规定向客人收取停放车辆得费用;
11、力所能及地处理违反泊车规则得事情(如交费后超