楼宇设备设施运行的全生命周期探讨.doc

楼宇设备设施运行的全生命周期探讨 孙召恒

概述：随着楼宇设备设施科技含量的提高，楼宇的管理已成为一项系统化的工程，即是社会公共基础设施的缩影，又是物业公司管理的主体，必须具有一套有效、可行、完善、完美的控制流程才能达到为业主和客户进行物业保值增值，增强物业管理的认知性，提升企业的品牌力，延长设备设施的生命力。
关键词：楼宇设备 生命周期 制度化
伴随社会发展和人们生活质量的改观，一座座高楼大厦拔地而起，犹如一个个巨人矗立地平线，为地球增添了生机斑斓，有人可能会说：大楼是物，何谈生命？其实不然，大楼的主体就是人的骨架，外观的覆盖部分宛如人的皮肤，镶嵌其上的每扇窗户就像人的汗毛孔，里面布设的设备设施好似人体的五脏六肺，一路路导线将光明送到黑暗，一个个探头宛如鹰的锐眼监视着不适的末端，一条条送排风管线像人体呼吸的气管，空调制冷供暖系统送来春风驱走严寒，给水排水系统进行着血液的循环，送来泉水的甘甜，洗涮了污垢的危害，保护躯体健康的安全，足登绿色地毯向朋友们宣传着环保的语言。

一、 楼宇设备设施组成及功能
1、电气系统：向楼宇提供电能，保证设备设施的正常运转，如照明用电、楼层用电、空调制冷供暖、新风机、给排水设备、安防设备、自控设备和电梯等。
2、空调系统：为达到一个舒适、洁净的环境，而对室内空气进行温度、湿度和洁净度进行调节和交换。如:空调制冷机、新风机、燃气锅炉、交换器、冷冻泵、冷却泵、冷却塔及输送管道和末端风盘等。
3、给排水系统：为楼宇提供生活用水和消防用水，包括：洗刷起居用水、卫生间用水、餐厅用水和消防喷淋水、消火栓用水及园林绿化用水等。
4、自控系统：对楼宇变配电系统、空气调节系统、给排水系统、消防安检系统、电梯及车辆管理系统进行监控和自动调制。
5、电梯系统：根据需求而进行人或物的路径输送。如客梯、货梯及楼宇外立面清洗所用的吊篮等。
6、安防系统：为保护人身和财产安全，利于防盗防火而设立的一套综合监控和消防设备。如：消防主机、UPS电源、报警设备、消防联动设备、消防广播、喷淋设备、消火栓设备、消防水箱；监控主机、监控头、门禁、和红外布防等。
7、通讯网络系统：为楼宇提供电视信号、手机信号和语音、传真、图像、数据及视屏会议的传输功能。如：电视信号卫星接收装置、功率放大器、分配器、宽带接入、无线传输装置等等。
二、