项目开发操作指南（七天酒店）.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,项目操作指南开发部,一：根据,选址要求,进行选点,选址方式,-,陌生拜访（走街）,各区域设定每周拜访路线，记录每日拜访情况填写,拜访路线统计表,。,-,新闻媒介,-,中介公司,-,房地产开发商,-,拍卖行,-,资产处理中心（抵押银行的不良资产）,-,寻找合作伙伴,(,旅业管理公司、酒店管理公司等,),-,其他方式（政府招商办等）,二：了解物业基本情况,建筑面积,:,3000-5000,平方米、可改造房间数,100-150,间左右,楼层,:,6-10,层左右为佳,物业结构,:,框架结构、房型为长方型，物业宽度,14,米左右为佳,物业所属权（业主）,:,个人、单位、共用,物业用途,:,商业、工业、综合、写字楼、厂房、,土地（房产）性质：,教育、军产、化拨、商业,三：初步与业主沟通,向业主宣传公司品牌及经营理念（向业主递交,公司简介,及宣传单）；,了解业主的合作意向；,合作方式：,1,、直营店：我方投资，我方经营。,-,租赁方式,-,买卖方式：购买价格为市场价,60%,以下。,2,、加盟方式：交纳品牌加盟管理费。,3,、合资方式：按股份共同投资共同分红。,4,、,入资管理方式：包底管理,赢利分红,。,四：向业主索取物业平面图及房产证,-,根据建筑平面图初步判断可改建房间数；,-,根据房产证去房产管理局等相关部门了解物业实际情 况，,例：土地性质、房产用途、抵押情况等；,五：,开发人员出工程报告对工程进行初步估算,工程估算方式：,-,总装修费（包括土建及精装修）：,4,万元,/,间客房,-,精装修（不包括土建部分）：,300,元,/,平方米,-,可移动物品：,1.25,万元,/,间客房,六：与业主进行初步洽谈租赁方式,-,租赁面积：,明确我方可使用需租赁的面积,-,租赁价格,(,含税价,),：,30,元,/,平方米,/,月以下 及,40,元,/,间,/,天以下,业主提供正式财政发票，承担,12%,房产租赁税。,-,租赁期限：,15-20,年（最少,12,年）,-,递增方式：,每三年,5%,比例递增,-,装修免租期：,至少,100,天,-,物业瑕疵：,了解物业产权是否清晰，是否有抵押、借贷情况,-,押金,原则上无押金，如需要最多押二个月租金总额,七：向业主出,租赁方案,或,合作方案,八：进行市场调查分析，出市场,SWOT,分析报告,繁华市中心，大约取,1500,米,如果交通方便，可以取,3,公里内；周边有大的工业群或者写字楼，整个范围都列入选择范围。,九：落实工程技术问题,-,确认,项目建筑技术资料清单,十：向董事会递交,项目可行性分析报告,待报批,-,项目可行性分析报告,-,项目测算表,-,图片,十一：向业主递交我方,租赁合同,谈判合同条款,十二：公司审批合同（见,合同审批流程,）,十三：将物业有关资料交行政部，办理有关营业执照事宜；,-,房产证及业主证明（业主身份证及营业执照）,十四：签定合同,-,以总公司名称签定合同，根据财务需要再更改为单店名称；,十五：将合同移交财务部，并通知财务部付款,十六：将项目交接给工程部，并将项目主要联系人交接相关部门；,十七：项目装修工程结束，公司对项目进行考核评估；,考核标准见,考核制度,