花园洋房住宅产品分析知识分享.ppt

*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,Page,*,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,Email,：,xindajingji,Email,：,xindajingji,page,*,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,Email,：,xindajingji,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,*,Email,：,xindajingji,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,*,Email,：,xindajingji,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,*,Email,：,xindajingji,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,*,Email,：,xindajingji,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,*,Email,：,xindajingji,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,*,Email,：,xindajingji,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,*,Email,：,xindajingji,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,*,Email,：,xindajingji,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,*,Email,：,xindajingji,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,*,Page,*,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,Email,：,xindajingji,Email,：,xindajingji,page,*,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,Email,：,xindajingji,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,*,Email,：,xindajingji,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,*,Email,：,xindajingji,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,*,Email,：,xindajingji,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,*,Email,：,xindajingji,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,*,Email,：,xindajingji,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,*,Email,：,xindajingji,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,*,Email,：,xindajingji,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,*,Email,：,xindajingji,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,*,Email,：,xindajingji,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,*,Email,：,xindajingji,*,*,花园洋房住宅产品分析,-120502,版,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,2,花园洋房的定义与特征,花园洋房的实质：,从建筑形式角度，花园洋房的概念具有一定的模糊性，其在本质上仍然属于集合住宅的范畴。相对于普通多层，洋房产品在居住品质上得到了,明显的提升,，因而获得相对独立的市场站位。,花园洋房的特征,品质提升关键词：,1,）内：情景,往往具有更大的面宽和平层面积，在舒适度提升的基础上，通过独特的入户方式以及入户花园、大露台、景观餐厅等情景空间的加入，突出了生活方式的丰富和从容，甚至能够一定程度上“模拟”别墅生活“有天有地”、“独立私密”等特征。,2,）外：花园,社区往往拥有更好的景观条件，加上产品观景面的扩大（面宽）和观景层次的增加（露台等），住宅与景观的结合更加紧密。,3,）形：洋房,产品形象提升，或者表现为用材的考究和工艺的精致，更多的则表现为丰富的建筑形态和立面细节，使得住宅面貌焕然一新，与普通多层形成明显差异。,花园洋房产品在解决方案中的常见角色,1,）低密度社区中作少量补充，以平衡整体容积率。,2,）成熟郊区化板块中的经济性产品。,3,）成熟城市板块中的改善型产品。,4,）陌生区大盘的创新型产品。,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,3,花园洋房价值分析,花园洋房的价值实现是基于对普通多层产品的超越和提升。而这种超越和提升是在“建筑形式并未根本改变”的限制条件下、向着别墅产品方向作出的一定倾斜。,目前市场上的花园洋房产品，可以通过建筑细节的处理让,12,层的住户获得相对独立的入口，从而打破了集合住宅“单元”的概念，专属感有了很大提升。,代表产品如天津万科水晶城的,南入户情景洋房,。,2,、居住空间前所未有的“丰富多元”,空间的“丰富性”主要表现在“情趣空间”和“观景空间”在居住空间中的比重明显增加：,前者突破了功能导向的窠臼，赋予生活更多的自由度和可能性，激发了消费者的场景联想。,后者密切了居住空间内外间联系，对自然资源的享有更加充分。,1,、入户方式开始趋于“私有”,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,4,一方面，由于建筑高度的降低带来楼间距的降低，组团的空间尺度更加亲切；,另一方面，社区环境的景观质量在上升，建筑立面的细节与层次也更加丰富，组团的内聚性加强；,所以，组团空间的重要性开始体现，也更容易营造院落感的社区空间体验。,典型案例,万科,西山庭院中整体社区的形式感与组团空间的院落感并重；,绿城系的洋房产品标榜“先有花园，后有房子”，不追求图面形式，以空间实感动人。,3,、“院落感”的价值开始体现,集合住宅的立面造型体现出“整体性”的特点，体量感、韵律感、挺拔感成为形象塑造的关键；,而自花园洋房开始，建筑形象开始“碎”了,层次的丰富、形体的错落、细节的精致、材料的穿插，呈现与普通集合住宅明显的差异。,4,、造型特质从“整体”走向“细节”,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,6,洋房产品形象,关键词,:,层次、错落、细节、风格化,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,7,花园洋房的三种产品类别分析,注意点：,各种洋房产品在哪些方面对普通多层产品进行了明显的超越？,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,8,情景花园洋房产品的分类,目前市场上常见的洋房类产品大致可以分为三类，也代表了“多层别墅化”的三个阶段：,1,、以绿城产品为代表,“,花园化洋房”路线,、以万科情景洋房系列为代表,“,情景化洋房”路线,3,、以万科宽景,House,为代表,“,叠拼化洋房”路线,上承多层产品,空间情景化,下启类低密度产品,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,9,绿城,长沙桂花城为低楼层、低密度、低容积率、高绿化率的大型现代化高尚生活园区,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,10,总体规划通过一定规模的中心花园和围合错落的组团院落，营造层次极为丰富的绿地景观系统,以多层次、组团化为空间布局的基本原则，依照东向和南向两个入口动线的延续，小区分为大致均衡的四大组群，共享中心开放景观,利用半地下车库的顶板形成不受外来交通干扰的外部空间，结合景观的设计，形成为住户服务的室外休闲和活动的场所,以江南小镇为意象体系规划的母本，通过社区空间氛围营造、建筑群落关系处理、综合商业设施安排、人车分流交通组织等，营造出“,大社区小住区,”的两级布置的六大组团聚落空间,中心绿地水景,南入口,东入口,闻莺苑组团,春晓苑组团,初阳苑组团,栖霞苑组团,云树苑组团,桂雨苑组团,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,11,社区景观看似自由随意，实则精心经营，与楼座布局形成良好的呼应,在两级布置中，通过建筑的围合，通廊的围合、景观的围合，最终形成一种院落套院落的围合感觉，从而提高了住户的安全感及私密性，富有生活意趣。,同时，在围合的庭院中，园林和建筑合一，四季植物呈现出来时间的流动和生命的变化延续。,在社区的氛围营造上，绿城,桂花城着力于塑造一个步行的社区，中心绿地、组团花园、广场等整个社区活动空间都可以通过步行来实现，而人性尺度的把握上则控制在,200,、,300,米的步行距离内。,建筑围合,通廊围合,围合组团,中心景观,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,12,建筑依据景观排布，以多层为主，辅以小高层、高层，建筑错落有致,小高层则采用围合庭院的方式组织，多幢楼宇共享一个封闭的庭院，庭院的南面为多层住宅，以保证院内有充分的日照,园区中心的,8,幢点式多层和北侧,4,幢点式高层住宅，与中心花园相辉映，构成了整个园区的亮点，丰富了园区的天际线，更体现出建筑与自然的和谐,5,层点式多层“小胖楼”,会所欧式风情商业街,13,层点式高层,4-5,层，多层,小高层,16,层板式高层,7-11,层小高层,7-11,层小高层,11,层小高层公寓,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,13,不以规模惊人，强化细节控制和人本感受，绿城产品的实景展示对销售推动作用明显,风格迥异的组团花园与中央水景花园遥相呼应，辅以形态各异、变化灵动的水系及密集的树林，构成一系列存在诱导性、参与性强且感观丰富的共享景观环境空间，形成可居、可观可游、可赏的整体空间景观意向,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,14,情景花园洋房产品的分类,目前市场上常见的洋房类产品大致可以分为三类，也代表了“多层别墅化”的三个阶段：,1,、以绿城产品为代表,“,花园化洋房”路线,、以万科情景洋房系列为代表,“,情景化洋房”路线,3,、以万科宽景,House,为代表,“,叠拼化洋房”路线,上承多层产品,空间情景化,下启类低密度产品,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,15,案例,1.,天津水晶城,区域,：位于天津市西青区，外环线以外，临近南开、红桥两区；,占地面积,：,38.4,万平米。,建筑面积：,38.41,万平米,物业类型,：,情景洋房、公寓、联排，共,2700,户。组团：,9,综合容积率,：,1,卫津河,一期联院别墅,二期洋房,二期别墅,一期情景花园洋房,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,16,万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙，,每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使,每户拥有南向的私家花园或露台,情景花园洋房在,设计上融合了别墅的特点，,实现了空间个性的突破，最大的的特色是,米的横厅，户户有露台。,主要为,4,层半建筑，入户方式巧妙：,首层：南向花园入户,二层：南向露台入户,三层、四层：楼梯入户,二层露台入户,三层露台,首层花园入户,首层情景房,首层情景房,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,17,首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽,建筑面积：,149.14,架空层储藏室：,28.37,错层四室两厅双卫,南入口首层，位于首层，独享,50,左右私家花园，,花池的设置，平添主人生活情趣。,独有情景房，倍添院居情趣,开间宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分,超过,20,主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间,三间主卧组织紧凑，空间利用合理,架空层平面,情景房,错层,12,米,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,18,二层户型：南露台入户、错层、客厅,7.4,米面宽,建筑面积：,140.48,错层三室两厅双卫,独创露台入户方式，私密性、归属感更强,7.35,米开间，近,40,横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分,超过,20,的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间,三间卧室组织紧凑，空间利用合理,活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富,附带观景露台,露台入户,错层,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,19,三层户型：楼梯入户、南露台、错层、客厅,7.4,米面宽,建筑面积：,128.92,错层三室两厅双卫,7.35,米开间，近,40,横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分,超过,20,的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间,三间卧室组织紧凑，空间利用合理,卫生间洗卫分离，互不干扰,活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富,附带观景露台,错层,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,20,顶层户型：跃层、豪华主人区、客厅,8.1,米面宽,建筑面积：,186.59,跃层四室两厅三卫,上层,豪华主人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、书房,主卧室连通观景楼台，采光通透，情趣盎然,坡屋顶，低于,2.2,米处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意,卫生间、化妆间设有天窗，市内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅,顶层双向“观景天窗”，近收阳光与惬意,下层,8.1,米开间宽大客厅与餐厅，三间卧室、三间卫生间,层高达,3,米，辟有,6,米共享空间，空间宽敞明亮,客厅与观景露台相通，便于干燥通风,附带超大观景露台,露台,主人区,露台,露台,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,21,案例,2,：北京万科青青,地理位置,：位于朝阳区京沈高速路旁，距国贸仅,14,公里，离东四环,7,公里，驱车,15,分钟即可到达；,规模,：约,25,万平方米，容积率,1.1,产品,：青青家园分为四期开发，一期、二期、三期建筑层数以,4,层半为主，尺度宜人；四期为,8-9,层住宅，形成视线轴的上游景观，丰富空间层次。,总户数,：,1860,户，主力户型：,120-180,平米，以三居为主。,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,22,以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计元素体现洋房特质,层层退台，由自家退台俯视室外楼梯，小花园也进入眼底；,退台,退台,室外楼梯,首层私家花园,俯瞰露台,外置楼梯,步入式花园,步入式设计，穿过院子才可进入家门，回归小院生活；私家花园彰显居住者生活情调，业主小院落与社区大环境的结合；,外置楼梯，打破传统”楼道”的昏暗，增加与自然的亲近；,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,23,业主对露台的使用频率依据季节不同有所变化，但接受度较高，认可露台带来的功能空间以及生活情趣的丰富度,通过访谈发现，业主对露台的接受度较高，春夏季节的使用频率高于秋冬季；,在露台中布置绿植、桌椅、鹅卵石等，使居者能够充分的接触自然，同时丰富了生活情趣；,超大露台的赠送也是洋房类产品的一大卖点；,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,24,北方客户对洋房类产品的市场接受度高，春夏季节使用率高,从洋房类项目的销售状况上看，市场接受度高,客户追求的是低密度的生活感受：,对于花园洋房类的，,花园洋房是一种介于别墅形态和板楼产品之间的产品，,可以让买家找到舒适与价位的最佳接合点。,花园洋房和户外的联系最大的特色就是退台，,多层产品的阳台是扁长的坐不下人，而露台是方正的，没有顶盖区别于阳台更有花园感，能够真正把室外和室内的空间结合在一起。,得房率高、实惠：,在户型设计上都力求方正、紧凑，面积控制合理，,拥有较高的得房率，,同时，户主还能获得,赠送面积,，享受更大的实用面积。底层户型还赠送地下室、花园，二、三层赠送露台。,从终端客户的使用情况上看，春夏季节使用率高,功能空间与情趣生活的丰富：,花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，,实现每户都具有一片自有的室外空间、绿地，增强了室内外空间的互动与交流，在北方城市春夏季节的使用率较高。,改变人际关系,：,公共空间开敞化，让邻里之间交往更为容易。,人与人之间的关系比较轻松，互相之间可以在公共场所、在院子里面、平台上打招呼，进行交流。,私密性、安全性：,在露台、花园的活动多为种植、观景、娱乐活动等，对私密性要求不高，甚至可以和邻里分享、参与；,安全性方面，首先对人的因素考虑，同类产品的客群匀质，所以在这种低密度社区客户素质比较高，不用担心邻里相处的因素，因此，,社区的保安工作是业主安全的根本保障。,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,25,情景花园洋房产品的分类,目前市场上常见的洋房类产品大致可以分为三类，也代表了“多层别墅化”的三个阶段：,1,、以绿城产品为代表,“,花园化洋房”路线,、以万科情景洋房系列为代表,“,情景化洋房”路线,3,、以万科宽景,House,为代表,“,叠拼化洋房”路线,上承多层产品,空间情景化,下启类低密度产品,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,26,3+1,宽景,House,产品特点,户型特点：一层为平层，赠送地下室和庭院；二层为平层，赠送地下室；三四层为复式，赠送大露台,五大价值点：,1,2,层均有地下室附送,独特的露台空间,丰富的建筑形态,气派的横向客厅,豪华的顶层套房,a,b,c,d,e,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,27,宽景,house,产品的市场机会,机会一,创新物业带来的市场关注度和吸引力,机会二,解决对大户型、别墅类产品有需求但受总价限制的客户需求,机会三,宽景,House,能增加户数，降低,1,2,层的总价区间，所以优于叠拼别墅产品。产品从舒适三房到舒适四房，面积从,145,平米,-200,平米不等。,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,28,户型结构,一层户型关键词：下沉式私家院落,/,半地下层,/,阳光房,庭院入户,/,多景式情景房,从入户花园走到一楼地下室,地下室是附送的，面积也很大，可以分影音室和书房,地下室,半围合庭院,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,29,户型结构,二层结构关键词：地下室与大露台,通向地下室的楼梯,露台,二层：,附送露台,/,地下室,明厨明卫,方正实用,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,30,户型结构,三层户型关键词：复式结构，阁楼和空中花园,送露台空中花园,三层复式结构：,复式结构,4,个露台,独立主人套房,客厅挑空,顶层附送阁楼,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,31,案例：深圳宽景,house,万科城,项目,用地,建面,容积率,研究产品对象,价格,开发商,万科城,397000,平米,437000,平米,1.1,宽景,house,6000,元,/,平方米,万科地产,总体规划布局,开,放,式,广,场,九年制学校；,幼儿园,宽景,house,情景,洋房,商业中心；,Loft,TOHO,小高层,多层创新产品宽景,house,占一期物业比例,19.3,，总套数,123,套,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,32,户型,建筑面积（,m2,）,房型,层数,开间,进深,花园（,m,2,）,露台（,m,2,）,地下室（,m,2,）,端头套,147,4,房,2,厅,2,卫,1.5,层,12.6,15.4,64,6,96,中间套,142,4,房,2,厅,2,卫,1.5,层,12,18,62,89,底层小露台,赠送,96,平米半地下室,气派的八米横厅,独特的入户方式,富有层次感的错层，分区更合理,赠送约,60,平米的花园,端头户型一层,中间套户型一层,赠送,89,平米半地下室,多景式阳光房,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,33,户型,建筑面积（,m2,）,房型,层数,开间,进深,露台（,m,2,）,地下室（,m,2,）,端头套,141,4,房,2,厅,2,卫,1.5,层,12.6,15.4,8.6,69,中间套,136,4,房,2,厅,2,卫,1.5,层,12,15.4,8.6,70,气派的八米横厅,端头套户型二层,赠送,70,平米半地下室,赠送,9,平米的露台,通向地下室的楼梯,通向地上二层的楼梯,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,34,户型,建筑面积（,m2,）,房型,层数,开间,进深,三楼露台（,m,2,）,四楼露台（,m,2,）,端头套,182,5,房,3,厅,3,卫,2,层,12.6,12.1,24,30,中间套,178,5,房,3,厅,3,卫,2,层,12,12.1,22,30,主卧、主卫和书房构造主人独立套,七米大客厅，给住户自由改动的空间,餐厅挑空，采光好,端头户型三复一,中间套户型三复一,中西式厨房,赠送,50,多平米的露台,通向三楼的楼梯,通向四楼的楼梯,主卫配备衣帽间，增添主人气派,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,35,集合住宅产品卖得是“集合”,如何发挥“集合”带来的优势，如何弱化“集合”带来的问题与不足,洋房产品卖得是“不是集合”,如何体现与集合住宅的差异度,All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010,page,36,汇报结束，感谢聆听！,