写字楼服务建议书.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,蔚然大厦销售招商服务提议书,纬立行,二零一肆年叁月谨呈,写字楼服务建议书,第1页,目录,contents,第一部分：,摘要,第二部分：,项目了解及愿景,第三部分：,重庆甲级写字楼市场回顾,第四部分：,价格制订,第五部分：,目标投资者,第六部分：,目标租户,第七部分：,市场策略,第八部分：,租赁政策,写字楼服务建议书,第2页,3,摘要,写字楼服务建议书,第3页,引子:非常荣幸受重庆国华置业有限企业之邀，就蔚然大厦办公楼租售为贵司提供我们想法及提议。此服务提议书阐述了我们工作能力，业务资源，工作方法以及为贵司就此项目服务巨大信心。,伴伴随中国市场日新月异改变，重庆也正经历着前所未有发展，并日趋成熟。尽管当今经济形势不容乐观，但蔚然若能切实按照制订各种方针落实执行，那各种原因都将转化成为项目优势。对于目标市场充分调查及了解怎样吸引目标客户是我们进行全部提议前提条件。为此，我们展开了前期市场调查及项目定位研究，这也表达了我们对于贵司此项目标长久关注及热情。,关于纬立行:重庆纬立行地产顾问有限企业成立于年11月15日，前身为重庆前3甲地产代理企业重庆纬联地产顾问有限企业，被世联地产收购后，其关键团体新组建一家地产企业。企业现有员工199名，90%为本科及以上学历，拥有美国英国留学背景和国内著名院校硕士等高素质国际化人才。企业由业务线、中台控制和后台部门组成；业务线拥有顾问事业部（市场及顾问咨询）、代理事业部、商业顾问部三大营业部门，中台为销售管理部门和客户服务部门，后台为行政人力财务支持；企业业务已形成以业务线为关键，并由中台控制监督执行，后台驱动高效配合成熟作业体系，为专业服务提供有效保障。,摘要,摘要,写字楼服务建议书,第4页,5,项目了解,&,愿景,写字楼服务建议书,第5页,项目了解,项目参数,项目了解,&,愿景,交通情况,靠近计划修建轻轨,6,号线,项目,东临长江，南濒嘉陵江，北至大佛寺大桥，西接黄花园大桥,距离解放碑及主城区主要商圈,10,分钟内车程,物业信息,总体量,(sqm),总计,:140815.69,总体量,地上面积,:113004.8,-,办公楼,A,塔：,41596.81,-,办公楼,B,塔：,28840.81,-,吊楼部分：,42567.24,地下面积,:27810.83,物业高度,(m),A,塔楼,:149.6m B,塔楼,:123.45m,楼层,(Floors),A,塔楼,:31F B,塔楼,:26F,空调系统,VAV,交付时间,底,层高,(m),4.3m5,m,架空地板,(mm),150,停车位,896,个,电梯数量,15,写字楼服务建议书,第6页,屋顶设备层,屋顶设备层,2226,层,21,层,1220,层,11,层设备,10,层,9,层（大堂）,296.77,375.19,单层：,1591.56,/,总计：,7957.8,1843.16,单层：,1591.56,/,总计：,14324.04,1159.58,826.25,1821.03,屋顶设备层,屋顶设备层,2731,层,22-26,层,21,层设备,/,避难,1220,层,11,层,10,层,9,层（大堂）,209.94,381.84,单层：,1810,总计：,9050,单层：,1810,总计：,9050,1810,单层：,1810,总计：,16290,1231.39,1231.39,2167.88,1-8,层,-,吊层（,16706.24,）,A,栋,（,36852.78,）,B,栋,（,24951.25,）,A,栋,B,栋,项目了解,&,愿景,可交易区域,项目了解,项目计容面积分析图,A,塔楼,B,塔楼,吊层,汇总,可租售区域,36852.78,24951.25,16706.24,78510.27,非可租售区域,4569.66,3652.57,0,8222.23,汇总,41422.44,28603.82,16706.24,86732.5,可租售区域,78510.27,非可租售区域,8222.23,写字楼服务建议书,第7页,项目了解,&,愿景,项目了解,特殊卖点,在如此一个热衷炒作时代，,制造更多舆论将至关主要，我们需要不间断传达项目标差异化优势。,热门区域,-,两江新区,长江中上游金融中心,重庆“陆家嘴”,金融行业总部聚集地,江北嘴地标性建筑,业主雄厚实力及金融背景,优质物业管理团体,公共空间调性设计,定制式物管服务,观江空中会所,31,米全亚洲第一高大堂,无机械车库,最正确观江视野平台,高清玻璃幕墙,行政级安全设置,国际化办公设置,酒店级大楼管理,高标准硬件配置,写字楼服务建议书,第8页,项目了解,项目目标排序,树立品牌标杆,控制项目风险,预期经济效益,客户品质,物业品质,服务品质,公益事业,租赁市场,销售市场,投资市场,租金收益,销售收益,项目了解,&,愿景,写字楼服务建议书,第9页,项目了解,愿景,项目了解,&,愿景,10,品牌,物业硬,/,软件,客户,社会效益,风险控制,经济效益,独树一帜“蔚然”商务项目品牌,代表企业关键价值观品牌示范项目,全方面超越市场现有物业品质,重新定义真正高端办公空间体验,聚集全球著名商务名流企业和机构,重庆首屈一指国际性公益平台,以控制项目风险为关键,关注品牌价值前提下实现合理经济效益,写字楼服务建议书,第10页,我们服务,为客户提供高质量与客观提议，且一直以客户利益至上,了解现阶段与未来写字楼租售市场对该物业影响。我们在写字楼市场上领先调研能力来支持我们提议。,了解潜在投资客户资产结构与资产债务情况。,实施一个透明、正式地域市场营销方案，确保讯息能够给到尽可能多潜在投资客户。我们团体能够确保此讯息给到国内，地域与全球潜在投资人手上。,基于整体市场情况与市场当前缺乏相同物业前提下，效益经济最大化制订售价。,对开发商,潜在投资客户,租户三方在写字楼租售政策影响启示以及在开发商目标愿景前提下不一样租售政策优劣分析，以寻求到最正确市场策略。,项目了解,&,愿景,写字楼服务建议书,第11页,12,重庆甲级写字楼 市场回顾,写字楼服务建议书,第12页,总体量,85.6,万平方米,总吸纳量,1.7,万平方米,实际空置率,24.6%,该季度无新项目入市,环,比,下降,49.5%,环比下降,2.0,个百分点,同比下降,12.3,个百分点,注：,1.总体量为截至到4季度重庆优质写字楼累计总量，总吸纳量为4季度累计吸纳量，实际空置率和平都有效租金同比改变以整年水平计算，环比改变以季度水平计算,2.实际空置率按照租户入驻情况统计,3.平都有效租金指剔除物业管理费、扣除免租期租金含税租金,四季度重庆优质写字楼市场主要指标,江北嘴金融城,3,号,平都有效租金,92.1,元,/,/,月,环比增加,0.7%,同比增加,2.8%,重庆甲级写字楼市场回顾,整体市场,写字楼服务建议书,第13页,预计截止到，全市将有超300万平方米甲级写字楼新增供给，从分布来看，未来供给主要集中在渝中区和江北区。,重庆甲级写字楼新增供给、吸纳量及空置率,重庆甲级写字楼市场回顾,整体市场,写字楼服务建议书,第14页,注：未来供给仅包含可甄别体量项目,解放碑,化龙桥,杨家坪,江北嘴,观音桥,新牌坊,千平方米,未来供给将集中于江北嘴、解放碑、化龙桥,重庆甲级写字楼市场回顾,整体市场,写字楼服务建议书,第15页,四季度租赁需求有所减弱，空置率稳步下降,第四季度，重庆优质写字楼市场吸纳量有所下降，净吸纳量17,358平方米，环比、同比都有下降。空置率方面，重庆优质写字楼空置率继续下降，环比下降2个百分点，同比下降12个百分点。,重庆甲级写字楼市场回顾,租赁市场,写字楼服务建议书,第16页,四季度优质写字楼租金温和上涨,第四季度，重庆优质写字楼平均净租金为92.1元/平方米/月，环比上升0.7%，同比上升2.8%；其中甲级写字楼平均净租金为102.9元/平方米/月，环比上升1.0%，同比上升4.5%；乙级写字楼平均净租金为88.4元/平方米/月，环比上升0.5%，同比上升1.6%。,注：平都有效租金指剔除物业管理费、扣除免租期租金含税租金,元,/,平方米,/,月,重庆甲级写字楼市场回顾,租赁市场,写字楼服务建议书,第17页,重庆甲级写字楼市场回顾,租赁市场,经典案例去化表现,楼栋,入市时间,推出楼层,总体量（）,推出体量,(,),已租赁面积（）,入住率,T2,-10,2-13,139500,38400,5687,14.8%,T4,-12,整栋,27720,27720,24182.64,87.5%,T5,-08,8,、,10-17,29100,12188,5313,43.59%,瑞安企业天地,T4,T5,瑞安企业天地,T2,写字楼服务建议书,第18页,瑞安,T4 T5 T2,租赁客户明细表,塔楼,入驻企业,企业,logo,T4,中美联泰大都会人寿保险有限企业重庆分企业,重庆索通律师事务所,施耐德电气（中国）有限企业,中国出口信用保险有限企业重庆管理部,巴马丹拿,T5,康实律师事务所,重庆无相建筑设计咨询有限企业,T2,搜狐焦点,广州合生元生物制品有限企业,重庆元素投资有限企业,重庆发达投资管理有限企业,上海天华建筑设计有限企业,重庆甲级写字楼市场回顾,写字楼服务建议书,第19页,重庆甲级写字楼市场回顾,租赁市场,经典案例去化表现,位于重庆解放碑偏关键地段保利海航国际商务中心，写字楼总体量58639，推出面积23100，从月6月至2月份，该项目已出租约11000，去化率为51%，推出面积部分空置率49%。,塔楼,入驻企业,企业,logo,海航保利国际中心,大华银行,重庆纬立行地产顾问有限企业,重庆雅实融资租赁有限企业,盘古银行,雷格斯,戴德梁行,海航保利国际商务中心,写字楼服务建议书,第20页,客户,所属行业,需求时间,面积需求,区域需求,租金承受能力,项目要求,Metlife,中美人寿大都会,金融保险,6月底之前,4000,平方米,渝中区,江北,渝北,6090,方用于行政办公方用于电销中心,重庆汉凯实业有限企业,多元化投资,5月份之前,1500,渝中区,100,意向项目,:,瑞安企业天地,中企动力,电子商务,5月份,500,平方米,北部新区,/,南岸区,70100,国汇中心,/,土星,花旗银行,银行,1500方,渝中区,130,以内,意向物业,:WFC,IFC,平安保险,金融保险,3000,平米,南岸区,70,以内,玖玺国际,重庆甲级写字楼市场回顾,租赁市场,潜在客户需求,写字楼服务建议书,第21页,租赁客群分析,市场上拥有较多与蔚然项目匹配之优质客户,。我们发觉重庆市场上,金融类及银行企业,对于高品质物业需求强烈,其次是房地产等实体行业再次为服务业和商贸业。外资企业对于产品软硬件要求度高,追求品牌形象性好,差异度高写字楼项目,同时,租金承受能力普遍较高,能与蔚然项目之目标客户形成很高匹配度。,租赁市场现实状况分析,当地租赁市场发展趋势良好,。我们看到近年重庆租赁市场展现很好发展趋势,租金稳定上涨,各优质项目空置率连续下降,经典类似项目去化程度较高，具备很好租赁市场气候。,租赁市场预估,未来五年租赁市场将继续保持现有主动发展态势。,项目提议,：,蔚然项目标租赁前景利好,而且不论从客群需求,质量以及重庆租赁市场发展态势来看,完全具备承载项目调性,树立开发商品牌形象,架构价值客户体系,满足开发商中长久投资产生经济效益等愿景要求,.,重庆甲级写字楼市场回顾,租赁市场总结,写字楼服务建议书,第22页,企业天地,2#,、,3#,、,5-8#,大宗拆分,自持租赁,Before,散售,重庆甲级写字楼市场回顾,23,天和国际中心,天和国际中心,环球金融中心,江北嘴置业金融城,2,号,江北嘴置业金融城,3,号、,7,号,成大锦嘉国际大厦,华润中心,企业天地,9#,、,10#,重庆国际都会,东方（国际）广场,九龙仓国金中心,T1-T3,、,T5-T6,海航保利,解放碑协信中心,华润中心,重庆国际都会,重庆涉外商务中心,俊豪,ICFC,隆鑫,重庆中心,隆鑫,重庆中心,俊豪,ICFC,俊豪,ICFC,销售市场,预售期供给表,写字楼服务建议书,第23页,供给总面积（）,去化总面积（）,去化率（,%,）,33325.94,17025.26,51.09%,供给总面积（）,去化总面积（）,去化率（,%,）,102442.9,58640.23,57.24%,供给总面积（）,去化总面积（）,去化率（,%,）,46541.65,6465.42,13.89%,供给总面积（）,去化总面积（）,去化率（,%,）,86000,22983.57,26.73%,重庆甲级写字楼市场回顾,销售市场,主要甲级写字楼项目去化表现,写字楼服务建议书,第24页,四季度优质写字楼资本值保持稳定态势,截止至第四季度，重庆优质写字楼资本值为19,857元/平方米，环比、同比皆有细微下滑。甲级写字楼资本值为21,755元/平方米，环比持平，同比略微下降；乙级写字楼本季度平均售价为19,223元/平方米，环比、同比均基本持平。,元,/,平方米,重庆甲级写字楼市场回顾,销售市场,写字楼价格表现,写字楼服务建议书,第25页,注解：以上数据起源于纬立行对市场监控数据,金融和商务服务业需求强劲，企业新成立及升级需求表现突出,重庆甲级写字楼市场回顾,销售市场行业分布及搬迁目,写字楼服务建议书,第26页,项目,开盘时间,楼层,供给量,（）,销售量,（）,销售率,主力户型,(,）,均价,重庆江北协信中心,-4,4-25,28372.89,28372.89,100%,130-1383,14000,重庆甲级写字楼市场回顾,销售市场,经典案例去化表现及客群,至今该项目依然是观音桥区域品质较高物业,.,受开发商拆零碎售策略影响，,升级扩租较为困难，优质客户不得不选择其它新物业。,中远期来看，伴随物业硬件及运行水平继续降低，业态环境连续下降，投资回报也会随之相对下降。,写字楼服务建议书,第27页,项目,开盘时间,楼层,供给量,（）,销售量,（）,销售率,主力户型,(,）,均价,重庆环球金融中心,-09,11-60,63800,5100,8%,2200,27000-3,重庆甲级写字楼市场回顾,销售市场,经典案例去化表现及客群,该项目位于解放碑关键位置，物业软硬件品质处于当前重庆市场最高配置标准，采取整层销售市场策略，（,其中,F18F48,为可购置楼层，,F50F63,为自持可租赁楼层,）；,因为价格高出市场平均水平,50%,以上，故去化表现非常差。,现开发商已经调整市场策略，自持一部分出租。,当前只有工商银行以及一投资客户购置总计,5100,平方米。,写字楼服务建议书,第28页,重庆甲级写字楼市场回顾,项目,开盘时间,楼层,供给量,（）,销售量,（）,销售率,主力户型,(,）,均价（元,/,平米）,融恒时代广场,-09,8-30,33325.94,17025.26,51.09%,77.52-1550,25000,销售市场,经典案例去化表现及客群,项目处于观音桥”太阳谷”关键位置，地段优势显著，且该区域甲级写字楼需求很强，所以在重庆市场该价格层次上去化率相对很好。,项目被拆分成小户散售，所以见面临未来物业品质下降，优质客户流失，投资者远期回报率下降风险。,写字楼服务建议书,第29页,销售,物业入驻企业,塔楼,购置客户,入驻企业,企业,logo,协信中心,全部为个人购置,LG,商贸,杭州华三通信技术有限企业,周生生（中国）商业有限企业青岛分企业,阿拉丁财富投资咨询（北京）有限企业,四川省岳池电力建设总企业重庆分企业,融恒时代,全部为个人购置,美国美中投资基金,美国罗森王全球投资企业,美国普洛斯企业,环球金融中心,工商银行购置（约4400平方米）,工商银行,奥斯电梯,重庆甲级写字楼市场回顾,写字楼服务建议书,第30页,客户,所属行业,需求时间,面积需求,区域需求,价格承受能力,项目要求,和恒小额贷款股份有限企业,小额担保,3000,平方米,江北,渝北,1平方米,普通写字楼,投机客户,/,刘总,个人投资,N/A,N/A,N/A,投资回报率在,10%,左右,投资客户,/,冯,XX,个人投资,700,江北,约,14000,国汇中心,/,土星,重庆万物医药,医药,300500,江北,0以内,N/A,中泉集团浙江泵业有限企业,工业设备,200,江北,16000,以内,江北,瑞能人才咨询有限企业,服务业,100,渝中区,0以内,威斯汀,新航道教育,教育培训,800,渝中区,23000,以内,荣恒时代,协信中心,重庆旅商,旅游,8001000,主城,13000,以内,N/A,北京商贸投资企业重庆分企业,商贸,700800,主城,13000,以内,N/A,重庆九发建设有限企业,房地产,1000,主城,15000,以内,N/A,重庆甲级写字楼市场回顾,销售市场,客户需求,写字楼服务建议书,第31页,销售客群分析,当地销售客户质量不高，数量较少,。,我们发觉,当前,重庆市场上购置客户普遍购置能力较差,客户,来自不一样行业,非当地投资客户购置能力优于当地客户,有购置实力客户往往身兼本土企业老板身份,以自用为主,但企业品牌及整体实力较差,属于质量较差投资客。,实力较强客户基本上以金融银行类客户为主,该类投资客户重视项目形象及软硬件品质,为蔚然项目理想投资客户。,销售市场现实状况分析,销售市场表现欠佳。,甲级写字楼投资市场价格,处于高位瓶颈期,供给量较大,投资市场趋于饱和及价格炒高,顶级甲级写字楼去化率很低,乙级及普通写字楼市场交易活跃,销售市场预估,未来,5,年内重庆甲级写字楼销售市场竞争激烈，价格瓶颈无法突破。,项目提议,：,蔚然项目标销售市场并不看好,主要将受往年,重庆顶级写字楼去化率不佳,市场供给量较大,价格处于高位瓶颈期,匹配蔚然大厦愿景投资客较少等方面影响,.,重庆甲级写字楼市场回顾,销售市场,分析总结,写字楼服务建议书,第32页,33,价格,制订,写字楼服务建议书,第33页,价格制订,租金制订考虑原因,租金定位,整体市场之经济情况,主要竞争对手租金定位,本項目,在,物管服務及配套,设施之市场价,值反应,针对不一样之客户所提供之尤其优惠政策,竞争对手实际租赁情况之分析,租金制订,写字楼服务建议书,第34页,价格制订,租售价格之定价计算方法,调整系数,权重百分比,金融城,2,号,T2,海航保利大厦,机动车行驶路线,6%,0.9=0.054,0.9=0.054,地铁原因,6%,0.9=0.054,0.9=0.054,地标性（可见性）,6%,0.7=0.042,1=0.06,标准层面积,8%,1=0.08,1=0.08,架高地板,5%,1=0.05,0.7=0.035,楼板承重,4%,1=0.04,0.9=0.036,净高,8%,1=0.08,1=0.08,使用率,8%,1=0.08,0.8=0.064,通讯,5%,0.8=0.04,0.8=0.04,空调系统,8%,1=0.08,0.9=0.072,电梯部数及梯速,4%,1=0.04,0.9=0.036,电梯载客量,4%,1=0.04,1=0.04,大堂,6%,0.5=0.03,0.6=0.036,交付情况,8%,0.9=0.072,0.5=0.04,配套设施,6%,0.7=0.042,0.7=0.042,物业管理,8%,0.5=0.04,0.8=0.064,综合调整系数,100%,0.864,0.833,租金制订,写字楼服务建议书,第35页,价格制订,租金价格之定价计算方法,在进行综合系数比较时，因为蔚然写字楼项目当前阶段有些原因待定，我们则以该类原因市场平均值作为其标准进行比较预测,。,公式,推算平都有效租金,=,各楼盘平都有效租金,/,综合系数,指数,金融城,2,号,T2,海航保利大厦,租金区间价格,115140,90140,项目平都有效租金,127,.5,115,综合调整系数,0.864,0.833,与各物业推算平都有效租金,147,.5,138,注：租金单位为人民币：元,/,平方米,/,月,，平均成交有效租金为不含物业,管理费且除去免租期等原因实际收益。,加权平均上述数据得出现时蔚然写字楼项目,平均成交租金价值为：142.75,租金制订,写字楼服务建议书,第36页,价格制订,参数,指数及价格,之租金价值,人民币,142.75,元,/,平方米,/,月,预计蔚然写字楼项目推出市场时间,底交房,近年重庆市场写字楼租金平均升幅,8%,推算有效租金(不含物管费),人民币,154.17,元,/,平方米,/,月,推算有效租金(不含物管费),人民币,166.5,元,/,平方米,/,月,价格推算,参数,指数及价格,参考有效租金价格,人民币,154.17,元,/,平方米,/,月,近年重庆写字楼市场平均投资回报率,0,.056,%,公式,:,销售单价,=,平均月租金,*12/,年投资回报率,预估平均销售单价,约,33,036,元,/,平方米,指数型售价预估,租金制订,写字楼服务建议书,第37页,租金制订,各楼层租金定价推算,瑞安企业天地,5,号楼价格执行标准,A,栋,B,栋,屋顶设备层,屋顶设备层,2226,层,21,层,1220,层,11,层设备,10,层,9,层（大堂）,参数,B,塔,预估平均租金,人民币,154.17,元,/,平方米,/,月,B,塔总计可租赁楼层,17,F,最低对外出租楼层,10th,最低对外出租楼层价格预设,130,元,/,平方米,最高对外出租楼层价格推算,约,178,元,/,平方米,公式,=(,最高租金,-,最低租金,)/,租赁楼层,楼层增幅,约,3,元,本项目B塔楼楼层增幅推算,注：楼层增幅依最低楼层设定租金值值而产生改变,当该值设定较大时增幅降低,对于,优质客户,可依照一事一议标准追加其优惠免租期或装修期而不破坏租金价格设定。,租金制订,写字楼服务建议书,第38页,39,目标,投资者,写字楼服务建议书,第39页,潜在目标投资者,-,方案一,目标投资者,以下是在拥有空闲资本且符合我们目标投资者要求部分投资客群.这仅为代表性名单,完整名单会在项目投入市场前提供.我们数据库拥有近3000个包含大型机构,财富企业与个人名单,来自国内,地域与全球.我们团体与这些投资群体拥有良好关系,确保项目最大范围让客户群所认知.,鉴于方案一为整体独栋销售,所以潜在客户群为大型机构投资者.,本土集团,中国金茂集团,全球投资者,Blackstone,Carlyle,Union Investment,Tishman Speyer,Invesco,CPPIB,AM Alpha,MSREF,QIA,KIA,ADIA,NPS,GIC,Mitsui Fudosan,SEB,目标投资者,大型投资机构,写字楼服务建议书,第40页,潜在目标投资者,-,方案二,目标投资者,其它买家,托,税务局,电力企业,国有企业,潍柴动力,整体物业买家,中国建设银行,中国招商银行,民生银行,方案,2,中潜在客户应为最终用户,比如大型金融机构和国有企业,.,目标投资者,大型终端用户,写字楼服务建议书,第41页,投资者,背景,当前运行情况,1.BOCI,银行部门投资,熟悉重庆市场。当前没有项目,2.Taiping Life,本土保险企业,熟悉重庆市场。当前没有项目,3.China Life,本土保险企业,熟悉重庆市场。当前没有项目,4.An Bang Insurance,本土保险企业,熟悉重庆市场。拥有本土项目,5.Taikang Insurance,本土保险企业,熟悉重庆市场。当前没有项目,6.ICBCI,银行部门投资,熟悉重庆市场。当前没有项目,7.China Development Bank,拥有政府背景银行,有重庆分行,8.Acendas,新加坡背景基金,熟悉重庆市场。当前没有项目,9.Mirae Asset,韩国背景基金,曾经寻找重庆办公项目,10.GAW Capital,香港背景基金,熟悉重庆市场。当前没有项目,11.Homax,台湾背景基金,寻找办公项目,12.Jinmao Group,本土投资,寻找办公项目,目标投资者,潜在目标投资者名单,目标投资者,方式一：,项目运行后期带租约整体收购,方式二：项目运行前期整体收购,在展现蔚然品牌价值后实现项目后期经济收益最大化,实现在确保整体项目品质前提下风险控制和合理经济收益,写字楼服务建议书,第42页,投资案例,:,金融街重庆金融中心,项目概况,交易日期,-,位置,江北 江北嘴,交易建面（平方米,),A-21000,B-36000,C-31000,D-34000,卖方,金融街控股,买方,(A),华夏银行,(B),平安保险,(C),中国国家开发银行,(D),中国人民人寿保险,（金融银行背景）,大宗购置单价,10,000-12,000,元,/,平方米,现时推导单价,23,571,元,/,平方米,Lifan Center(Jiangbeizui),A,C,A,B,D,目标投资者,目标投资者,投资案例,投资动机,城市关键商务区域（江北嘴金融中心）,宏观利好政策倾斜该区域,江北区域甲级写字楼偏少不能满足市场需求,重庆写字楼市场投资回报率较高,区域金融聚集度吸引,写字楼服务建议书,第43页,投资案例,:,海航保利,交易区域,楼层,面积（）,功效,1F-4F,14,309,办公，商业,29F-58F,58,639,（,29,楼和,44,楼是避难楼层）办公,B1-B2,2,304,酒店配套办公空间，设备用房，,车库,B3-B6,37,306,酒店配套办公空间，设备用房，车库，人员保护空间,项目概况,交易日期,1月,位置,渝中区 解放碑,占地面积（）,11,831,建筑面积（）,183,300,成交面积,112,558,卖方,保利集团,买方,海航集团,（航空运输、多元化投资背景）,购置,约,65%,大宗购置单价,14,000,元,/,平方米,现时推导价格,26,400,元,/,平方米,发展模式,复适用途项目（办公，商业）,目标投资者,目标投资者,投资案例,投资动机,重庆写字楼市场投资回报率较高,重庆自持型甲级写字楼偏少，市场需求强烈,解放碑为重庆传统,CBD,，该区域建立高品质写字楼项目利于树立企业品牌形象,写字楼服务建议书,第44页,投资案例：财信广场项目,交易区域,面积,功效,备注,55,000,(,一栋写字楼,),办公楼,一栋写字楼将作为中信银行在重庆地域总部,项目概况,交易时间,N/A,位置,江北 江北嘴,建筑面积（）,220,000,项目结构,两栋办公楼，一个自持酒店和一个面积大约33,000购物中心。,成交建面（）,55,000,（一栋办公楼）,卖方,财信地产,买方,中信银行,（银行背景）,大宗购置单价,约,RMB 16,000-17,000,元,/,平方米,现时价格推导,22,000,元,/,平方米以上,运行模式,自用,目标投资者,目标投资者,投资案例,投资动机,宏观利好政策倾斜该区域,重庆写字楼市场发展环境良好,江北区域甲级写字楼偏少不能满足市场需求,重庆写字楼市场投资回报率较高,区域金融聚集度吸引,写字楼服务建议书,第45页,投资案例：力帆中心项目,交易区域,Floor,楼层,功效,F9-F10,商业,F30-F37,办公,150,个停车位,项目概况,交易时间,12Q1,地址,江北 江北嘴,交易总量,(sqm),14,400,卖家,力帆集团,买家,广东南粤银行重庆分行,（银行背景）,大宗投资单价,25,6,00,元,/,平方米,现时价格,29,000,元,/,平方米,运行模式,自用,力帆中心,(,江北嘴,),目标投资者,目标投资者,投资案例,投资动机,看好江北嘴金融中心区域经济发展,宏观利好政策倾斜该区域,江北区域甲级写字楼偏少不能满足市场需求,重庆写字楼市场投资回报率较高,区域金融聚集度吸引,写字楼服务建议书,第46页,投资,:,企业天地项目,项目概况,交易日期,位置,渝中区 化龙桥,交易建面（平方米,),4#-29400,、,5#-29100,卖方,企业天地,买方,中国平安保险,（金融保险）,大宗投资单价,13,461,元,/,平方米,现时单价推导,20,000,元,/,平方米,发展模式,纯办公,4#,5#,目标投资者,目标投资者,投资案例,投资动机,重庆写字楼市场发展环境良好,重庆高品质自持项目缺乏，市场需求强烈,重庆写字楼市场投资回报率较高,瑞安地产与政府联合开发，政府对该区域企业政策优惠幅度较大，轻易引发客户,写字楼服务建议书,第47页,投资市场研判总结,市场策略,投资物业特征,区位：关键商务区域,品质：高品质甲级写字楼,价格：整体购置溢价率达44.9%（至今）,市场：看好重庆高品质写字楼租赁市场,背景：多为银行投资自用,/,金融类型集团企业背景投资,标：投资标均为关键地段高品质甲级写字楼,投资市场总结：,重庆商务投资市场在关键商务区域高品质甲级写字楼物业上含有很好市场接收和活跃度。,在重庆持有商务关键地段优质物业含有很好价值和前景,未来重庆写字楼市场发展前景良好,自持型甲级写字楼成为未来发展趋势,投资动机特征,投资市场预期,写字楼服务建议书,第48页,49,目标 租户,写字楼服务建议书,第49页,目标租户,目标租赁市场,企业类型,备注,目标客户举例说明,开发及金融投资,大面积租户，对地理位置极为敏感，以其客户需求为导向,银行,理想租户，为写字楼租户提供配套服务，同时提升楼宇整体品质,商务中心,理想租户，其对大楼形象，租约灵活性，位置及配套设施较为重视,通讯技术,这类租户从大楼品质及技术指标方面着眼于本身发展前景,服务业,即使当前在重庆需求面积较普通，但将会发展为潜在大面积租户,贸易及生产,理想租户，会关注其本身西南总部设置,国际企业办事处,理想租户，会关注其重庆形象及区域对外著名度,写字楼服务建议书,第50页,目标租户,客户益处,在租赁过程中，需要用通俗易懂语言来表示办公楼给租户带来真正“益处”。若处理得当，这能够帮助并加速,客户,决议。我们将传达以下几点使租户感受“益处”：,特点,益处,KEY1,：江北嘴独特地理位置,地位身份,KEY2：业主实力与金融背景,信心,KEY3：强大基础设施/便捷交通/商务气氛,便捷性,KEY4,：设计品质,灵活性,，地位身份,KEY5,：高标准硬件设施,可连续性,KEY6：定制化引领级物业管理,长久租赁，地位身份,综上，我们提议蔚然大厦主要客源产业链为金融业、服务业、总部办公中心或国际企业办事处。,写字楼服务建议书,第51页,目标租户,工作空间发展趋势,下表表达了过去二十年间，租户对于办公环境要求改变及发展历程。以下这些需求都应成为,蔚然,大厦设计，发展及市场营销之标准,20,世纪,80,年代,20,世纪,90,年代初,-,未来,时代,Baby Boomers,X,X,Y,热点,传真机,打字机,64,位电脑,手机,便捷通讯方式,架高地台,会谈室,笔记本电脑,小巧手机,灵活工作环境,办公楼内咖啡厅,暂时办公空间,办公室得房率,休息室,开放式空间,无线网络/3G网络,即时通讯,无分割、开放式办公室,办公时间及地点灵活,主关键点,为合作人提供转角办公室,高级员工靠窗办公室,办公楼停车位,办公楼声望,宽大办公楼大厅,显眼办公楼,商业地段,高端办公楼,转角办公室,安全,环境保护意识,员工配套服务,可变办公空间,得房率,安全,健康,工作及家庭生活平衡,空间收缩或拓展,健身房,商业零售配套,社会认可度,不主要,能源高效利用,环境保护意识,办公楼内配套,能源高效利用,环境保护意识,办公楼内部商业零售,显眼地段,空阔而无生气大厅,私人办公室,不灵活办公空间,资源浪费,能源利用低效率,写字楼服务建议书,第52页,53,市场,策略,写字楼服务建议书,第53页,优势,甲级A类写字楼,全楼一线江景,定制式领先级物管服务,优越地理位置以及交通通达性,高品质硬件设施,精装写字楼,S.W.O.T,分析,市场策略,写字楼服务建议书,第54页,劣势,当前有限公共交通,已经有商业配套欠缺(如商店,餐馆),周围竞品偏多，竞争压力较大,新兴办公楼区域，现当前办公人群较少,S.W.O.T,分析,市场策略,写字楼服务建议书,第55页,机遇,强有力租金上涨趋势,来自跨国企业租户刚需,项目为顶级写字楼，完善写字楼物管服务可迎合当前重庆高端写字楼目标客群个性化需求，填补当前趋势下市场空白,S.W.O.T,分析,市场策略,纯租金价格会在后到达峰值,甲级写字楼租金上涨水平高于乙级写字楼,写字楼服务建议书,第56页,威胁,到依然会有大量写字楼进入市场,化龙桥，两路口，观音桥区域甲级写字楼供给量较大，会对本项目形成威胁。,瑞安企业天地至基本成型，政府政策优惠幅度较大。,市场策略,S.W.O.T,分析,重庆未来写字楼供给,写字楼服务建议书,第57页,策略问题界定,市场策略,A,：怎样实现项目预期调性？,蔚然大厦不论在写字楼硬件指标还在在物业管理上都位居重庆写字楼市场最顶端位置,在中后期市场中，项目聚集高品质客群，形成行业标杆口碑,B:,怎样匹配高品质客群？,高端商务市场出现价格瓶颈，未来竞争激烈,项目自持能够最大化能保持项目品质，但对前期资金要求较高,C:,客观市场下怎样借助项目优势制订租售策略？,D,：怎样在确保项目品质前提下实现项目预期收益？,写字楼服务建议书,第58页,租售策略,方案一,市场策略,全部散售,：,TA,TB,吊楼部分整体分散出售,可售区域,TA,TB,吊楼,可销售面积,78510.27,平方米,A,B,吊楼,写字楼服务建议书,第59页,全部散售优劣势分析,市场策略,劣势：,从各个层面将与蔚然项目之愿景相违反