第九章-第二节假设开发法的基本公式省名师优质课赛课获奖课件市赛课一等奖课件.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,本资料仅供参考，不能作为科学依据。谢谢,第二节 假设开发法基本公式,投资者购置待开发房地产应负担税金,一、假设开发法最基本公式,待开发房地产价值,=,开发完成后房地产价值,-,开发成本,-,管理费用,-,销售费用,-,销售税金,-,开发利润,-,投资利息,-,第1页,即：,待开发房地产价值=开发完成后价值-,后续,必要支出及应得利润,对,后续,两个字了解：,构想得到估价对象以后把它开发完成，还需要开展各项工作和对应必要支出和应得利润。,所以，假如是已经开发完成工作和对应支出及利润，则它们已经包含在股价对象价值内，不应作为扣除项目。,第2页,待开发房地产情况（估价对象情况）：,土地(分为生地、毛地、熟地)、在建工程和旧房地产(旧房),开发完成后房地产情况：,有熟地和新房地产等，新房有分为毛坯房、粗装修房、精装修房,假设开发法评定关键点,第3页,以上两点造成七种估价情况,估价对象为,生地,，在生地上进行,房屋建设,估价对象为,生地,，把生地开发成为,熟地,估价对象为,毛地,，在毛地上进行,房屋建设,估价对象为,毛地,，把毛地开发成为,熟地,估价对象为,熟,地,，在毛地上进行,房屋建设,估价对象为,在建工程,，将在建工程续建成为,房屋,估价对象为,旧房,，装饰装修或改变用途为,新房,第4页,开发完成后房地产经营方式,销售,（预售、建成后销售）,出租,（预租、多为建成后出租）,营业,（如商场、宾馆、度假村、游乐场等）,第5页,二、假设开发法评定生地价值公式,1.,适合用于在生地上进行房屋建设计算公式,生地价值开发完成后房地产价值,由生地建成房屋开发成本,管理费用投资利息,销售费用销售税金,开发利润,买方购置生地应负担税金,第6页,2.适合用于将生地开发成熟地计算公式,生地价值开发完成后熟地价值,由生地开发成熟地开发成本,管理费用投资利息,销售费用销售税金,土地开发利润,买方购置生地应负担税金,第7页,三、评定毛地价值公式,1.适用在毛地上建设房屋计算公式,毛地价值开发完成后房地产价值,由生地建成房屋开发成本,管理费用投资利息,销售费用销售税金,开发利润,买方购置毛地应负担税金,第8页,2适用将毛地开发成熟地计算公式,毛地价值开发完成后熟地价值,由毛地开发成熟地开发成本,管理费用投资利息,销售费用销售税金,土地开发利润,买方购置毛地应负担税金,第9页,四、评定熟地价值公式,熟地价值开发完成后房地产价值,由熟地建成房屋开发成本,管理费用投资利息,销售费用销售税金,开发利润,买方购置熟地应负担税金,第10页,五、评定在建工程价值公式,在建工程价值续建完成后房地产价值,续建成本管理费用,投资利息销售费用,销售税金续建投资利润,买方购置在建工程应负担税金,第11页,六、评定旧房价值公式,旧房价值改造完成后房地产价值,装饰装修改造成本管理费用,投资利息销售费用,销售税金,装饰装修改造投资利润,买方购置旧房应负担税金,第12页,七、评定待开发房地产开发完成后,出售经营,公式,VV,P,C,式中：V为待开发房地产价值；,V,P,为开发完成后房地产价值；,C为开发成本相关项目。,第13页,八、评定待开发房地产开发完成后,出租经营和自主经营,公式,VV,R,C,式中：,V,R,为用收益法测算开发完成后房地产价值；,C为运行成本相关项目。,第14页,