资源描述
,*,*,*,*,规划及建筑设计建议,一、地块分析,二、价值最大化的物业选取建议,三、实现价值的规划及开发时序建议,四、提升档次建议（园林、建筑风格）,五、提高附加值的户型建议,六、配套功能设置建议,地块现状和指标：,项目分南北两地块，轮廓基本比较规则,地块中部被市政路隔开,地块为一农作凹地，内部比较平整，但与周边道路有近2m高差,143,80,190,224,230,290,151,158,地块经济技术指标,占地面积,76386.9,容积率,2.0,建筑面积,约152774,建筑限高,北区60m 南区40m,其他,3000 菜市场,有发展别墅洋房等高品质物业条件,建筑限高控制在18F和11F最为经济,一、地块分析,交通状况及商业价值：,地块位于城市中心，交通比较发达;,连接市中心主要干道（城桂路）比较成熟且级别较高；地块四周道路均已开通公交;,项目周边道路都具备一定的商业价值：,城桂路的商业影响较广可达到城市级辐射力；,东苑南路及兴文路的商业有区域性的影响；,项目中部道路商业可为社区生活服务；,城桂路,东苑南路,兴文路,一、地块分析,二、价值最大化的物业选取建议,初步方向：,临街商业尽量多,塑造高品质的商铺形象，在不影响社区档次的情况下，商铺的价值较高，因此多设临街商铺有利于项目实现高利润；,设置提升项目档次的类别墅产品；,南区设置类别墅产品，避免占用北区的限高条件；,保障主要物业（小高层住宅）的品质，120-150平方米户型为1梯3户，150平方米以上为1梯2户；,测算方案的选取：,1、是否能满足北区物业排布的可行性和舒适性,2、是否实现最高的销售总额。,测算条件：,二、价值最大化的物业选取建议,上层250平方米有入户花园、私家电梯、高厅、地下室、天面露台等别墅元素,下层220平方米有入户花园、后花园、高厅、采光地下室等别墅元素,平地叠T产品示意,根据前述的市场定位研究，户型面积配比为：,联排,叠T,三房,四房一套,四房双套,200-250,200-250,110-130,140-150,160-170,45%,30%,25%,二、价值最大化的物业选取建议,测算过程：,测算组合1：小高层+叠T,方案,叠T面积,叠T比例,叠T栋数,11层面积,11层比例,每层套数,18层面积,18层比例,每层套数,1,21041,15%,47,11880,9%,9,107309,77%,44,2,11250,8.0%,25,25249,18%,18,103775,74%,42,3,7650,5.5%,17,39277,28%,27,93347,67%,38,南区考虑大部分为叠T，只设置12排小高层，令北区开发强度大，大部分产品未能实现舒适性。,组合1方案1,组合1方案2,组合1方案3,方案3的南区考虑两排叠T，能形成小组团的氛围。,同时也令北区18层小高层能实现每层40套以下的排布，保证了大部分产品的舒适性。,三、实现价值的规划及开发时序建议,平面规划构想建议：,商业,会所,景观轴线,形象主入口,商业,组团入广场口,菜市场,风情商业街,类别墅组团,三、实现价值的规划及开发时序建议,高程规划示意图：,为了降低地下室的建造成本，同时缩短开发周期，建议利用现有的高差设计地下室,商铺,11层,叠T,联排,商铺,18层,18层,半地下车库,半地下车库,风情商业街,现状中部道路标高,现状地块内部标高,建议区内地坪标高,（建议比中部道路高1.52米）,三、实现价值的规划及开发时序建议,时序示意图,：（策划同事叙述原因）,商业,会所,景观轴线,形象主入口,商业,组团入广场口,菜市场,风情商业街,类别墅组团,建议首期开发范围。,内容包括：,形象主入口；,会所（销售中心）；,风情商业街；,组团入口广场；,类别墅组团；,部分区内园林及东面景观资源。,四、提升档次的园林建议资源整合之鱼塘利用,资源整合建议：,租用东侧鱼塘，塑造为区内水体景观和水生活场地,四、提升档次的园林建议资源整合之河涌改造,资源整合建议：,对东侧河涌改造，如改造为景观性溪流或覆盖排洪渠做成绿化带景观,河涌,景观性溪流,绿化带景观,四、提升档次的园林建议资源整合之市政路的私家化,资源整合建议：,加强中部市政路的“私家化”设计，建议将两边的商铺统一设计为社区风情商业街，如考虑骑楼、商业广场、休闲座椅等设计,在市政路广场上增设可移动的特色销售亭和小品，创造私家化情调的商业气氛,路边设置休闲设施，铺地采用地砖拼花等手法，增加道路私家化,一条中心景观轴线,依据规划主轴而打造，贯穿两块用地,两个中心景观节点,北区地块中心（轴线中心）,为北区地块项目位置中心，结合中心景观轴线打造，具有较大的联系作用和辐射范围,北区地块中心（轴线中心）,为北区地块项目位置中心，结合中心景观轴线打造，具有较大的联系作用和辐射范围,同时，将高层和别墅两种物业隔开，形成良好的居住氛围,一个联系节点,设置在次级入口广场上，用地间相邻出入口互相呼应。结合景观轴线打造，将两块用地连接起来，弱化分离感，提升物业形象和价值。,四、提升档次的园林建议打造中心景观轴线,联系节点,中心景观节点,中心景观轴线,次级景观轴线,区内园林空间打造建议：,四、提升档次的园林建议园林风格建议,区内景观整体风格建议：,采用,具有共享性的现代“自然生态园林”,风格：,选取具有原生态氛围的“自然式”园林，营造幽静舒适的气氛,中心景观轴线,与主要交通流线结合，打造一条跨区的主题景观路，有效将南北两区联系在一起,在节点上可设置一些小型山水景观呼应项目，或树立部分标志性景观小品等,四、提升档次的园林建议园林特色,中心景观节点,利用不同广场设计有效地加强各区的联系，聚集人气，形成较好的景观面,通过中心节点将景观轴线串连起来，形成覆盖网络,四、提升档次的园林建议园林特色,组团出入口,在中部道路设置形象入口广场，并结合商业街在中部设置南北组团出入口广场，加强整合性,四、提升档次的园林建议园林特色,四、提升档次的园林建议园林特色,丰富景观元素，打造动静水系景观，营造富有趣味性的亲水生态空间,规划水系，注重岸旁绿化设计、营造亲水感觉，如设置亲水平台等,内部空间，以设置水景小品增加园林趣味性，设计上可结合旱景进行设计、丰富景观效果,宅前绿化，营造静谧诗意般的园林意境,区内景观细部处理建议：,四、提升档次的园林建议园林特色,适当引入原生态树木，点缀小区重要的景观与休闲空间；,移植树型较好、生长茂盛的树木，形成小区的主要景观植物，提升项目的价值感；,修饰树木周围的用地，设置休闲设施，使人能进入活动；,区内景观细部处理建议：,四、提升档次的建筑风格建议,建筑风格建议建议采用Art deco：,请策划根据市场的需求和客户的审美倾向，叙述原因,高端项目立面案例：上海绿城,用材特征：,外墙用材：花岗岩,色调：淡褐色,整体效果,典雅、稳重、大气的风格,单体细节讲究线角的丰富细腻，讲究 形体变化的韵律，讲究窗、门、阳台等建筑构件组合的比例关系，,建筑在凹凸、转折、进退、高低错落中，不知不觉增强了本身的层次感、动感和光影的和谐。,四、提升档次的建筑风格建议,高端项目立面案例：广州.汇景新城,用材特征：,外墙用材：花岗岩,色调：淡褐色,整体效果,整体线条简约明快，局部细节精美考究,其建筑风格沿袭南欧特色加以创新，建筑形体吸取法式建筑精华，将宽大的建筑形体进行竖向划分产生高耸感,每栋建筑所占面宽较大，充分体现出建筑单体设计“大面宽”、“小进深”的“绿色豪宅”平面布局特色,主入口门廊设计宽敞、明亮、气派堂皇，利于常年主导风的穿行，改善街区微气候环境。,四、提升档次的建筑风格建议,户型基本设计要点建议：,物业类型,户型面积,（不含赠送面积）,设计侧重点,主要开间尺寸,产品附加值,客厅,主卧,洋房,三房,90-100,满足户型实用性及功能完整性,要保证有一定的亮点特色,大三房满足户型舒适性及完善的功能空间、力争做到一定的附加值和观景性,3.8-4m,3.3-3.6m,大景观阳台+入户花园+飘窗台,110-130,3.8-4.0m,3.4-3.8m,四房,140-150,满足户型舒适性及完善的功能空间,突出产品观景性,体现一定的附加值,体现一定的阔达、通透、豪华性,4.0-4.5m,3.6-4.0m,大景观阳台+入户花园+飘窗台+多阳台+多功能房,150-160,4.2-5.2m,3.6-4.2m,类别墅,联排,200-250,贴近别墅产品特质的功能设置,以超值赠送体现产品超高性价比,4.5-5.2m,4.0-4.5m,私家车位+私家花园/天面+地下多功能层+飘窗台+大景观阳台+多阳台,叠T,200-250,五、提高附加值的户型建议基本设计要点,c.飘地台扩大空间,b.带入户花园,a.保证景观面,高层产品亮点设计参考,顶层户型设计,由于顶层户型往往因楼层位置或面积过大而增加其销售难度，故建议顶层若考虑复式设计，则应能通过有效的增值手段提升其性价比，如客厅中空设计、赠送超大露台花园等,高层产品亮点设计参考,入户私家花园,入户私家花园,首层,入户,从楼梯进入地下的多功能室,提升首层住宅单元的附加值，建议附送入户私家花园和地下多功能室，从而提升首层单元的产品附加值；,高层产品亮点设计参考,特色功能设计,阳光室,层高不足2.2米，赠送一半面积，提升户型的实用性,户型平面布局上，阳光室可设置于餐厅或主卧室旁，为室内提供多功能的活动空间,阳光室,层高不足2.2米,阳光室,层高不足2.2米,高层产品亮点设计参考,飘窗台设计,小飘窗设计,该设计为户内附加更多的实用及使用空间,或能增强功能房间的舒适性等,大飘窗设计,该设计可大大提高单元的性价比，让业主感到“划算”,同时可借其创造出更多的情景空间,飘窗,飘窗,飘窗,飘,窗,飘,窗,标准,层高,2.2m,高层产品亮点设计参考,一梯一户、一梯两户概念,利用楼梯，令一梯四户变“两户”，两户变“一梯一户”设计，从而提升楼宇的居住品质和私密性；,入户花园,入户经由入户花园进入客厅，起玄关作用,为室内提供更多的绿化空间,可考虑自行封闭，增加功能空间,大面积景观阳台,充分利用景观面，扩大户内景观视线,增加室内空间的采光面,丰富建筑外立面造型，增强通透性,入户花园及大面积景观阳台,景观阳台,入户花园,大面积景观阳台,工作阳台,利用空间变换偷面积,取消传统的餐厅空间，以景观阳台进行报建；待验收合格进行室内装修时讲阳台趟门往外移，回复餐厅功能,特点：空间变换所需改动较少（移动趟门），结构设计要求不大，较易实现,景观阳台,阳台,客厅,餐厅,客厅,利用花槽偷面积,利用不计面积的花槽与计一半面积的入户花园封闭成房间,花槽,入户花园,79两房两厅带入户花园,打通原花槽及入户花园，间隔出8书房,85三房两厅双阳台,入户,通道,书房,户型亮点及实例参考洋房物业,户型实例1：一梯三户设计,保证户户均为南向、良好景观面，均好性强,开间舒适、间隔方正，兼具舒适性和实用性,均配置入户花园、大景观阳台、多阳台设计,户型实例2：一梯三户设计,保证户户均为南向、良好景观面，均好性强,舒展的设计，令各户均具有开阔视野，观景效果佳,均配置入户花园、大景观阳台、多阳台设计,户型亮点及实例参考洋房物业,户型实例3：一梯四户设计,设置大面积阳台设计，可灵活间隔为房间实用，兼具实用和舒适性,均配置入户花园、大景观阳台、多阳台，提升产品附加值,户型实例4：一梯四户设计,保证大面积户型具有南向、良好景观面,舒展的设计，令各户均具有开阔视野，观景效果佳,均配置入户花园、大景观阳台、多阳台设计,叠加式类别墅产品亮点,1.贴近别墅,产品特质的功能设置,下层户(1-2层+地下多功能室)复式设计，有私家车位、前后私家花园，多露台/阳台设计,上层户(3-4层+地下多功能室)复式设计，有私家车位，私家天面种植花园，层层大露台设计,2.以大占比的超值赠送体现产品超高性价比,下层户，附送半地下室功能空间(含车库)、前后私家花园为免费附送,上层户，附送半地下室功能空间(含车库)，,私家天面种植花园为免费附送,c.,附送半地下室,c.,层层退台,a.,一层附送花园,b.,天面附送大露台,户型实例参考叠加式类别墅,户型实例1：,适用于,平地、或地形起伏高差不大,的用地,上下两户户均具有良好的别墅元素，独立入户、私家花园和车库等,下层户型,：,私家前后花园设计、私家车库、地下多功能室,私家花园独立入户、户内楼梯连接的半地车库,上层户型,：,空中私家前花园和天面花园、私家车库、地下多功能室,首层私家花园及电梯入户，通过私家电梯直接进入居住层,私家电梯连接的半地下层，使用方便,户型剖面,地下层,五层,三层,首层,上层,前花园,下层,前花园,二层,上层,花园,四层,户型实例参考叠加式类别墅,户型实例1：,下层户型,四房两厅四卫+工人套房+多功能厅,具备别墅品质的空间打造,前后私家花园，体现类别墅物业的亲地性,客厅下沉高厅、中空玄关设计，体现物业气派,阳光餐厅设计，丰富空间的观景性,豪华主卧套间，体现物业的豪华感,高附加设计，提升产品附加值,前后私家花园设计,三个私家车位设计,地下多功能室,多露台设计,下沉式,客厅,阳光,餐厅,工人套房,老人,套房,车位1,车位2,车位3,独立入户花园,地下层,二层,玄关,玄关上空,书房,卧房,卫浴,衣帽 间,阳台,储物,主人房,户型剖面,前花园,后花园,首层,户型亮点及实例参考叠加式类别墅,户型实例1：,上层户型,五房两厅四卫+工人套房+多功能厅,营造有天有地的别墅级居住空间,空中私家前花园、天面种植花园，增强物业的别墅感受,独立私家电梯，直接连接户型各空间,客厅中空设计，体现物业气派,独立主人层，功能配置完善,阳光餐厅设计，丰富空间的观景性,高附加设计，提升产品附加值,双花园设计，空中私家前花园、天面种植花园,私家电梯设计,三个私家车位设计,地下多功能室设计,多露台设计,地下层,车位1,车位2,车位3,三层,四层,五层,独立入户花园,客厅,客厅,上空,阳光,餐厅,老人,套房,过渡空间,卫浴,衣帽间,主人房,卧房,阳台,阳台,工人套房,户型剖面,首层,下层户型,上层前花园,上层大堂,独栋别墅的客厅需突显豪华感而体现其稀有价值，中空及大高厅设计必不可少；用两段式窗代替落地窗，为弹性空间提供采光条件和立面的预先管理,使用方式1：,客厅餐厅中空设计体现空间豪华感,使用方式2：,满足客厅餐厅舒适度条件下，取消中空,设计，增加房间数量，实现面积弹性增值,联排别墅产品亮点：客厅餐厅层高设计,卧室,客厅,7.2m,6.6m,餐厅,卧室,客厅,餐厅,卧室,卧室,3.6m,4.2m,3m,3m,联排别墅产品亮点,：阳台面积增值弹性设计,可弹性增加使用面积:,利用设计规范,设镂空花架的露台不计入建筑面积。但业主可根据自身喜好，灵活将露台设置为室外情景空间，或纳入室内使用功能空间,环保/人性化设计:,设置推拉百叶对光线进行调节,避免物业之间的对望,面积弹性增值空间,联排别墅产品亮点：地下室空间具备良好使用功能,良好的通风采光性能,通过采光天井满足地下空间的通风采光,错半层设计，使用方便,利用客厅与餐厅之间的跃式设计,减少高差,提高地下室使用率,地下室可实现卫生间天然采光,作为多功能辅助空间（需计入销售面积），控制适中的面积,户型设计参考:联排别墅,联排别墅A12 地下室/首层,户型:2厅4房4卫,建筑面积:252.74m,其中包括地下室53.91m,花园面积:62-89m,基底面积:6.8m15.1m=102.68m,优缺点分析,优点:,入户前厅设计,形成一定的尊贵感,首层双内庭院设计,增加内部采光,室内楼梯内庭院采光,地下室方正实用,采光通风理想,缺点:,花园露天停车,占用前花园用地,地下室缺少卫生间,到客厅的流线过长,不合理,后花园,前花园,地下室,首层,多功能房,客厅,内庭院,内庭院,餐厅,前厅,户型设计参考:联排别墅,联排别墅,A12,地下室/首层,户型:2厅4房4卫,建筑面积:252.74m,其中包括地下室53.91m,花园面积:62-89m,基底面积:6.8m15.1m=102.68m,优缺点分析,优点:,入户前厅设计,形成一定的尊贵感,首层双内庭院设计,增加内部采光,室内楼梯内庭院采光,地下室方正实用,采光通风理想,缺点:,花园露天停车,占用前花园用地,地下室缺少卫生间,到客厅的流线过长,不合理,后花园,前花园,地下室,首层,多功能房,客厅,内庭院,内庭院,餐厅,前厅,户型设计参考:联排别墅,联排别墅A12 二层/三层,优缺点分析,优点:,客厅上空可通过搭建增加卧室面积,双套房/双阳台及露台设计,三层功能齐全,书房与主卧相对独立,二层,三层,上空,上空,上空,书房,上空,上空,主卧,衣帽间,卫生间,卫生间,卫生间,卧室,卧室,露台,康体类型：,健身设施和室内球类运动，如乒乓球、羽毛球等，恒温泳池、瑜珈练习室等；,社区文化提升类型,主要针对儿童和老人的一系列兴趣培训班,休闲娱乐型：,室内电子高尔夫挥杆练习室、网吧、棋牌室、小型电影室、设置阅览室、多功能贵宾房等；,融合景观与健康休闲设施，强调会所的开放性、参与性。以增强邻里之间的人际关系，并且使会所与园林绿化相互渗透。室外网球场、羽毛球场、三人篮球场、健康径（设施）、小型聚会广场、儿童乐园等。,室外泛会所：,六、配套建议会所功能设置建议,
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