东莞市清溪镇中心区控制性详细规划.ppt

,东莞市清溪镇中心区控制性详细规划,中国城市规划设计研究院深圳分院,2006,年,2,月,27,日,清溪镇人民政府,第二部分 背景研究,汇报内容,第三部分 规划对策,第四部分 方案设计,第一部分 现状解析,技术路线,现状解析,成因,解析,发展趋势判断,相关规划解读与评价,规划对策,目标与策略,规模预测,功能结构规划,规划实施方案,用地规划,公共设施规划,生态修复指引,分期建设规划,空间形态设计,现状土地供给分析,闲置用地,近期改造用地,远期改造用地,支撑体系规划,技术路线归纳,（,1,）从,现状,解析到,规划,对策,（,2,）从,宏观,背景到,微观,形态,（,3,）从市场,需求,到土地,供给,（,4,）从产业,发展,到生态,发展,特征,描述,现状解析,第一部分,位置与范围,地形地貌,人口,土地利用,综合评价,现状解析,位置与范围,规划区位于清溪镇中心区，西起角岭居住区、第二工业区，东至石田路、科技路，北接北环大道，南至埔星西路，规划区总用地面积,5.95,平方公里。,现状解析,地形地貌,高程,现状大部分地区为平地，海拔在,25,至,35,米之间。局部地区现状为低山丘陵地貌，最高海拔约,65,米。,现状解析,土地利用,用地现状,规划区共,5.95,平方公里，其中城市建设用地（含在建用地）为,3.94,平方公里，占,66.15%,，水域和其他用地为,2.01,平方公里，占,33.85%,。,现状解析,土地利用,居住用地,现状解析,土地利用,居住用地,现状解析,土地利用,工业用地,现状解析,土地利用,公共设施用地,现状解析,土地利用,绿地、水系,现状解析,土地利用,宗祠、碉楼、传统民居,现状解析,土地利用,现状用地汇总,现状城市建设用地中，主要为,居住用地、工业用地、道路广场用地、公共设施用地,，共占,90%,左右。,序号,用地代码,用地名称,用地面积,(,公顷,),占城市建设用地比例,(100%),大类,中类,小类,1,R,R1,一类居住用地,47.46,198.80,12.06,50.52,R2,二类居住用地,8.89,2.26,R3,三类居住用地,54.20,13.77,R4,四类居住用地,42.21,10.73,R5,商住混合用地,27.08,6.88,R6,R61,托幼用地,1.87,0.48,R62,小学用地,5.86,1.49,R63,中学用地,11.23,2.85,2,C,C1,行政办公用地,13.26,31.63,3.37,8.04,C2,C21,商业用地,3.60,0.91,C24,服务业用地,0.88,0.22,C25,旅馆业用地,4.68,1.19,C26,市场用地,3.01,0.76,C3,文化娱乐用地,2.82,0.72,C4,体育用地,0.09,0.02,C5,医疗卫生用地,1.98,0.50,C6,教育科研设计用地,0.53,0.13,C7,文物古迹用地,0.60,0.15,C9,宗教福利设施用地,0.18,0.05,3,M,M1,一类工业用地,26.39,69.59,6.71,17.68,M2,二类工业用地,10.96,2.78,M3,三类工业用地,32.24,8.19,4,W,W1,普通仓库用地,0.13,1.16,0.03,0.29,W3,堆场用地,1.03,0.26,5,S,S1,道路用地,63.07,68.39,16.03,17.38,S2,广场用地,3.45,0.88,S3,社会停车场库用地,1.87,0.48,6,G,G1,公共绿地,19.62,19.62,4.99,4.99,7,U,U1,供应设施用地,0.65,4.35,0.17,1.11,U2,交通设施用地,0.66,0.17,U3,邮电设施用地,2.14,0.54,U4,环境卫生设施用地,0.02,0.01,U9,消防设施用地,0.88,0.22,小计,城市建设用地,387.83,100.00,现状解析,土地利用,批地情况,1999,2004,年已批用地,39,宗，共,81.7,公顷，主要为居住用地、工业用地和公共设施用地。其中，已批已建和已批在建用地,27,宗，共,50.4,公顷；已批未建用地,12,宗，共,31.3,公顷。,现状解析,综合评价,工业用地和居住用地混杂现象较为突出，未能形成良好的功能分区。,中心区集聚能力不强，缺乏成片、高档的商业服务设施。,缺乏公共绿地，清溪河水质污染严重，自然河道两侧未能形成良好的滨水绿带及绿化节点。,存在一定数量的危房简屋，近期面临更新改造。,背景研究,镇区社会经济发展概况,成因解析,发展趋势研判,相关规划解读与评价,第二部分,背景研究,（,1,）经济总量发展迅速，但过于依靠土地资源、人力资源投入的粗放式经济增长方式难于持续。,（,2,）产业结构不协调，第二产业独大，第三产业发展不足。影响了商业服务业、房地产业的做大做强。同时，也不利于旧城更新改造。,发展概况,经济,社会二元结构突出，城市化严重滞后。,社会,城市的建设重点在中心区外围，城市开发以外延式拓展为主，中心城区实施严格的开发管制。,城市建设,工业化主导经济发展,社会二元结构,第三产业发展不足,城市化滞后,抑制消费需求,服务业发展滞后,公共设施严重不足,房地产市场不完善,中心区集聚能力不强,中心区缺乏更新改造动力,背景研究,成因解析,调整发展方式,（,1,）转变,经济增长方式,，由工业化推动经济发展逐步转化为工业化和城市化共同推动社会经济发展。,（,2,）优化产业结构，大力发展有,地方特色的现代服务业,（重点是生产性服务业、消费型服务业、文教体卫）。,（,3,）改善社会二元结构，鼓励和推动外来人员“,本地化,”、“城市化”。,转变建设重点,城市建设的重点由外围工业园区转向中心区，提升中心区的综合服务职能。,背景研究,发展趋势研判,清溪镇总体规划（概况）,中心区以,生活、服务与管理,为主要职能。,土地使用规划以,居住用地、公共设施用地、绿地,为主。,背景研究,相关规划解读与评价,清溪镇总体规划（实施评价）,背景研究,相关规划解读与评价,（,1,）对中心区进行了合理的,发展定位与功能分区,。,（,2,）一些大型服务设施的布局值得商榷（,医院、体育中心,）。,（,3,）局部主、次干道不尽合理。,（,4,）对旧城更新改造的动力机制、改造时序缺乏深入研究。,东莞市轨道交通网络规划,R4,线,轻轨站点,规划区,背景研究,相关规划解读与评价,规划对策,第三部分,规划目标,规划策略,人口规模预测,建筑规模预测,土地资源供给分析,规划对策,规划目标,（,1,）居住典范,通过旧城更新改造,，,将中心城区建设成为,最,适宜,生活的,现代生态化综合居住区。,（,2,）地方个性,尊重并保护传统历史文化资源，发展具有地方产业特色（,IT,）的服务业，体现独特的城市传统与个性。,（,3,）城市形象,利用,优良的自然景观资源（自然河道、山体），形成良好的城市景观和街道景观,，,体现优美,的城市,天际线形态。,（,4,）综合配套,提高人民生活,质量,，配合,多样化消费,方式的,综合,配套,设施,，同時,带动,新型,产业服务,城市中心的,经济模式。,总目标,提升城市形象，打造高标准的,综合生活服务区。,分目标,规划对策,土地利用,（,1,）结合旧城改造和新区开发，置换工业用地，建设高标准的居住社区。,（,2,）增加公共设施用地，重点发展消费性服务业（酒店、文娱设施）和生产性服务业（产业工人培训基地、,IT,产品展销市场、商务写字楼）。,（,3,）增加公共绿地。,（,4,）尊重并保留成片、有历史文化价值的民居、祠堂、碉楼、水系。,环境营造,（,1,）整治清溪河，营造滨河绿化带。,（,2,）保护、利用规划区内低山、丘陵。,规划策略,规模策略,人口规模预测,宏观分解,1,、总体规划确定,2020,年全镇居住人口为,45,万人,总用地,42,平方公里。,2,、结合中心区功能定位，粗略估算中心区人口占全镇的,1/3,（用地占全镇的,1/5,），则居住人口为,14,万人。,微观分析,1,、用地规划中一类居住用地,58,公顷，二类居住用地,197,公顷，商住用地,10,公顷。,2,、按照一类居住用地,100M,2,/,人，二类居住用地和商住用地,18M,2,/,人，三类居住用地,40M2/,人计算，规划区的居住人口为,11,万人。,结论,规划区居住人口为,10-12,万人。,规模策略,建筑规模预测,类似地区比较,选择级别类似、功能定位类似的若干地区进行横向比较。,镇一级中心区的毛容积率应控制在,0.8,1.1,。考虑到目前房地产市场需求现状，毛容积率取,0.85,。,预计未来中心区总建筑量为,510,万平方米。（总用地,594.92,公顷）,用地规模,（公顷）,人口规模（万人）,建筑总量,（万,m,2,）,毛容积率,深圳市龙岗中心城,281.68,319.4,1.13,深圳市公明镇中心区,215.70,161.0,0.75,深圳市布吉镇中心区,154.95,168.4,1.09,东莞市长安镇中心北区,656.34,9.0,537.0,0.82,现状城市建设用地,近期改造用地,现状未利用地,城市新开发用地,远期改造用地,保留用地,土地供给,规模策略,现状土地资源供给分析,总体思路,未利用土地,由现状用地中的耕地、园地、闲置地构成，共计,177.31,公顷。,规模策略,现状土地资源供给分析,明确要保留,的用地,由一类居住用地、二类居住用地、公共绿地、大型公用设施用地和文物保护用地 构成。,规模策略,现状土地资源供给分析,明确要近期改造的用地,以简陋住宅为主的四类居住用地，建筑寿命到期，必须近期改造。,规模策略,现状土地资源供给分析,其他用地改造可能性分析,（评价标准）,权重,影响因素,评价因子,3,现状区位条件,交通可达性,服务设施,环境,2,现状用地性质,工业用地,其他用地,居住用地,1,现状开发强度,容积率（,1.0,以下）,容积率（,1.0-2.0,）,容积率（,2.0,以上）,规模策略,现状土地资源供给分析,工业用地和居住用地混杂，未能形成良好的功能分区。,中心区集聚能力不强，缺乏成片、高档的商业服务设施。,区位（优）,区位（良）,区位（中）,规模策略,现状土地资源供给分析,其他用地改造可能性分析,（,区位条件分析,）,工业用地,其他用地,居住用地,规模策略,现状土地资源供给分析,其他用地改造可能性分析,（,用地性质分析,）,容积率（,1.0,以下）,容积率（,1.0-2.0,）,容积率（,2.0,以上）,规模策略,现状土地资源供给分析,其他用地改造可能性分析,（,开发强度分析,）,近期改造用地,远期改造用地,保留用地,规模策略,现状土地资源供给分析,其他用地改造可能性分析,（,分析汇总,）,近期改造用地,远期改造用地,保留用地,新开发用地,规模策略,现状土地资源供给分析,结论,规模策略,现状土地资源供给分析,结论,土地利用方式,面积（公顷）,合计（公顷）,新开发用地,177.31,286.11,近期改造用地,108.80,远期改造用地,89.29,保留用地,135.81,方案设计,第四部分,功能结构规划,土地利用规划,公共设施规划,道路交通规划,绿地系统规划,功能结构规划,方案设计,规划结构,（总规）,功能结构规划,方案设计,主要商业中心,次要商业中心,主要行政中心,次要行政中心,景山公园,体育公园,商业文化轴,生活服务轴,生活休闲轴,方案设计,土地利用规划,土地利用现状,土地利用规划,土地利用规划,方案设计,规划用地汇总,序号,用地代码,用地名称,用地面积,(,公顷,),占城市建设用地比例,(100%),大类,中类,小类,1,R,R1,一类居住用地,58.14,286.29,10.13,49.89,R2,二类居住用地,197.17,34.36,R5,商住混合用地,9.71,1.69,R6,R61,托幼用地,2.27,0.40,R62,小学用地,11.38,1.98,R63,中学用地,7.62,1.33,2,C,C1,行政办公用地,23.32,102.70,4.06,17.90,C2,C21,商业用地,17.66,3.08,C22,金融保险业用地,0.35,0.06,C24,服务业用地,3.69,0.64,C25,旅馆业用地,11.01,1.92,C26,市场用地,0.76,0.13,C3,文化娱乐用地,8.34,1.45,C4,体育用地,16.34,2.85,C5,医疗卫生用地,4.41,0.77,C6,教育科研设计用地,13.52,2.36,C7,文物古迹用地,3.30,0.58,C9,宗教福利设施用地,0.00,0.00,3,M,M2,二类工业用地,3.87,3.87,0.67,0.67,4,S,S1,道路用地,112.90,115.82,19.68,20.18,S2,广场用地,1.75,0.30,S3,社会停车场库用地,1.17,0.20,5,G,G1,公共绿地,60.97,61.43,10.63,10.71,G2,生产防护绿地,0.46,0.08,6,U,U1,供应设施用地,0.57,3.69,0.10,0.64,U2,交通设施用地,0.25,0.04,U3,邮电设施用地,2.87,0.50,小计,城市建设用地,573.80,100.00,土地利用规划,方案设计,用地指标比较,总面积（公顷）,占城市建设用地比例（,%,）,现状,规划,现状,规划,居住用地,198.80,286.29,50.52,49.89,工业用地,69.59,3.87,17.68,0.67,公共设施用地,31.63,102.70,8.04,17.90,绿地,19.62,61.43,4.99,10.71,公共设施规划,方案设计,城市级,居住小区级,（服务功能相对完整、由自然地理边界和交通干线等分割形成的、人口规模为,15-20,万人左右的城市地区）,公共设施,居住区级,（服务由城市干道或自然地理边界围合的以居住功能为主的片区，以综合服务中心为核心，服务半径,400-500,米）,（服务由城市支路以上道路围合、规划半径,200-250,米的城市社区单元，人口规模为,0.5-1,万人）,地区中心,居住区中心,居住小区中心,（用地规模控制在,20-25,公顷）,（用地规模控制在,3-5,公顷）,（用地规模控制在,0.6-0.7,公顷）,按照,消费对象,的不同。公共设施可分为为城市提供配套的,消费性服务业,和为企业提供服务的,生产性服务业,。,按照,配置级别,的不同，公共设施可分为,城市级、居住区级、居住小区,级公共服务中心。,公共设施规划,方案设计,城市级公共服务中心,居住区级公共服务中心,产业配套服务中心,规划结构,职校,完全中学,初级中学,九年一贯,制学校,小学,幼儿园,方案设计,公共设施规划,(,公益性设施）,现状及规划情况,幼儿园,医院,文化站,体育公园,职业技术培训学校,体育公园,第二中学,中心小学,中心医院,文化娱乐中心,中心幼儿园,银河学校,晨光幼儿园,晨光学校,景山公园,文化站,职业学校,新增小学,红星小学,第一中学,原中心幼儿园,商业中心,行政中心,酒店,商务办公,商业街,方案设计,公共设施规划,（商业性设施）,行政中心,特色文化商业街,商业中心,原有商业街,镇政府,商务办公,商业次中心,新增酒店,金宝岛酒店,万豪酒店,现状及规划情况,IT,产品展销中心,展销中心,方案设计,道路交通规划,现状路网,主干道,次干道,支路,聚富路,香芒路,清风大道,北环路,埔星西路,科技路,方案设计,道路交通规划,现状存在问题,（,1,）路网格局基本成型，主、次干道布局基本合理。局部道路建设标准较低，需要改造。（香芒路）,（,2,）畸形交叉口、错位交叉口较多，成为交通组织的瓶颈。,（,3,）支路系统极不完善，尤其在居民、清厦村。,（,4,）缺乏静态交通设施。,方案设计,道路系统规划,道路交通规划,主干道,次干道,支路,方案设计,绿地系统规划,景山公园,体育公园,需要探讨的问题,旧城改造,村民,政府,改善居住环境，融入现代社区,合理配置土地资源，强化中心区服务职能,改善城市形象，提高城市建设标准,共识,需要探讨的问题,旧城改造,村民,政府,由于历史问题，对政府普遍不信任,要求村民改变观念,上楼,旧城改造,社会责任？经营行为？,强烈的土地情结，不愿“上楼”,现状收入较低，希望通过旧改改变目前的窘境,旧改政策的缺失,分歧,汇报完毕 谢谢！,