北京经纬家居中心市场调研报告(41页).ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,经纬家居博览中心,项目调研报告,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！,资料下载地址：1,：,区域市场概况,PART,2,：,项目概况,PART,3,：,竞品市场分析,PART,4,：项目研判,PART,5,：项目营销策略建议,PART 1,：,区域市场概况,主要汇报内容,区域市场概况,区域市场概况,区域市场概况,项目分部：区域市场主要分布在绣水街两侧，并分为东西两大区域。,东部区域卖场较多，市场成熟度较高；,而西部区域虽然卖场较少，但是随着本案、亚太家居、香江国际,CBD,在,2013,年,-2014,逐步开业，区域未来发展潜力较大。,红星美凯龙,明泰来,金钥匙,鑫亿隆,鹏大家具批发城,汇美家居广场,贵都家具城,中唐,中意,嘉亿龙,好百年,亚太城,香江,CBD,老市场商街,顺隆,尚品之家,自持租赁项目,在售项目,2.3,公里,经纬家居,区域市场概况,单位：（月,/,元,/,）,区域市场概况,综上所述：,各大家具商城多数处于满租状态；,而材料市场（尚品之家和亚太城）则经营较差，无论是租金价格还是招商率均比较低；,在市场成熟度高、商业氛围好的区域，商家对租金不是很敏感；,多数商家表示，只要生意好，租金高可以接受,主要汇报内容,PART,2,：,项目概况,PART,2,：,项目概况,新开街,绣水街（主干道）,五一路,家具城主商圈,家具城次商圈,2KM,项目概况,经纬家居博览中心,项目概况,经纬家居城位于香河家具城家具大道入口第一位置，项目占地,730,亩，总规划建设面积,150,万，将成为全球最大单体家居城。,经纬家居城项目一期,25,万，入驻中、高端家具品牌,1000,多家，共分四个展馆九大类别。经纬家居城项目二期将建设集高端家居卖场、红木博物馆、家具展览馆、五星级酒店、会议宴席中心、办公商务公寓、百货商场、旅游影视娱乐餐饮于一体的高端城市综合体。,项目及竞品概况,经纬家居城项目一期已于,2014,年,10,月,1,日盛大开业，结构为,5,层购物中心卖场，,总经营面积在,8,万以上，,共有,341,家品牌商家开业经营。,经纬家居城项目一期建筑属于单层独立大产权形式，现已开始进行小产权分割手续办理。,一层租金：,60-80,元,/,月,/,、二层租金：,50-70,元,/,月,/,、三,-,五层租金：,8,元,/,月,/,。,PART,3,：,竞品市场分析,竞品市场分析,区域市场共,29,家,家居卖场,在售项目仅有,2,个,分别为：“,香江国际CBD家居中心,”,“,亚太家居总部集群基地二期,”,亚太家居总部集群基地二期,位于秀水街与,五一路交口，距离本案,1.5KM,。,香江国际CBD家居中心位于五一路东侧，距离本案,2KM,。,竞品市场分析,（在售竞品）,亚太家居总部集群基地二期,香江国际CBD家居中心,绣水街,五一路,经纬家居展览中心,1.5KM,2KM,竞品市场分析,（在售竞品）,竞品市场分析,（在售竞品）,一期,二期,竞品市场分析,（竞品客户分析）,香江,CBD,客户结构,香江,CBD,产品面积区间为,40-200,，产品形态为格子铺,客群来源为，京津,80%,，唐山,5%,，其他地区,15%,亚太城一期客户结构,亚太城产品面积区间为,200-900,，产品形态为一拖三、一拖四的联排独立商铺,客群来源为，以香河本地为主，少量广东、浙江、山东客户,香河市场,销售型,项目只有香江,CBD,和亚太城；,亚太城产品为,200-900,独立商铺，,客群主要来自香河本地,，自营客户占,40%,，投资客占,60%,，其中业内投资客占绝大多数；,香江,CBD,产品为,40-200,格子铺，由于产品与亚太城差别较大，因此客群也有所不同，,以京津唐客群为主，纯投资客占主导，比例约为,90%,。,本项目定位与香江,CBD,客群重叠性较强，目标客群一致。,竞品市场分析,（竞品销售数据分析）,竞品市场分析,（竞品销售数据分析）,2014,年销售数据：,销售模式：,主要汇报内容,PART,4,：项目研判,项目研判,（项目基础资料分析）,项目位于香河家具城家具大道入口第一位置，地理位置优势明显。项目总占地,730,亩，总规划建设面积,150,万，将成为全球最大单体家居城，其规模在当地具有一定影响力；,项目是河北省重点项目，香河县的“一号工程”，政府支持力度较大；,区域市场内,29,家家居卖场多以中、低端定位为主，项目与红星美凯龙在当地市场成为品质卖场领跑者，与其他卖场形成错位经营；,项目与香江家居、红星美凯龙相较，品牌知名度较低，品牌实力较弱；,项目土地使用年限为,40,年，现已摘牌,10,年，后续使用年限仅为,30,年；,项目为单层独立产权，如后期销售难度较大，需先进行小面积产权划分后再开始销售,项目研判,（,SWOT,分析）,地理位置优越，项目自身规模大，是城市发展方向,政府支持力度大，属河北省重点项目，香河县“一号工程”，有强大政府后盾,卖场已经开业，店面装修品质感较强，商户质量较好,区域定位精准，但后期政府宣传力度不足，客流逐渐减少,项目定位较高端，来此消费人群多以中端商品为首选，且投资人群对投资总额有明确心里预期，客户覆盖较少,项目已摘牌,10,年，后续土地使用年限仅为,30,年,客户更为注重购物体验，项目良好的购物环境可以吸引更多客户关注,区域内暂无相同定位产品的销售,市场趋于饱和，竞品项目已于,2012,年开始销售，投资人群已被瓜分,项目体量过大，短期内难以快速消化,卖场为新开业，运营效果直接呈现，投资客对于运营效果更为关注,项目未做独立产权分割，且开发报建为自持商业,项目研判,（结论）,经纬家居中心位置好、档次高，具有一定市场空间。但目前权证等问题需要解决，以扫清销售的障碍！,PART,5,：项目营销策略建议,主要汇报内容,项目营销策略建议,（销售策略）,1,、整体销售策略,（一）将现有单层产权，调整为小面积独立产权拆散出售,（二）投资客户强制性委托物管统一运营，实现经营权与收益权分离,（三）找到租金与售价的平衡点，形成稳定持续的投资回报,（四）代理结合分销，多渠道拓客实现项目快速去化,项目营销策略建议,（产品策略）,2,、产品策略,推动开发商工作：,整体商业产权从自持调整为可售；,商铺重新划分，并按重新划分铺位完成报建手续；,确定销售许可证的获取时间；,确定建筑面积、公摊等销售指标；,确定交楼标准、使用年限、标准合同等。,项目营销策略建议,（产品策略）,建议铺位划分示意图,现有卖场平面规划图,项目营销策略建议,（产品策略）,划分原则：,三,-,五层后期加建部分，建议暂时按现状出租，视销售情况进行后期工作铺排；,在出租铺位的间隔基础上进行商铺产权拆分，原则上不调整出租铺位的形式；,以客户接受销售总价的承受度考虑，按市场目前情况建议以,80,万,为上限，即铺位面积,50,平米,左右；,商铺面积的划分以不同总价商铺数量的百分比和细化目标客户群为基础考虑商铺面积划分；,项目营销策略建议,（价格策略）,3,、价格策略,带租约销售，统一委托经营，约定短期回报,现有商铺均以租赁方式由承租商户经营，根据市场分析，购买客户多以投资为主，采用带租约销售可具有较强吸引力；,具体操作方式：,建议在销售同时签署销售合同和委托经营两份合同，销售与返租捆绑进行。委托经营十年，其中前,四年,约定每年返总房款,8%,的租金；第五至十年根据实际出租价格进行租金返还。可在销售合同签署时一次性返还四年的租金（房款打,68,折）,项目营销策略建议,（价格策略）,（,2,）价格系数,位置差价,按商铺的位置优劣设定价格系数，临街及大堂铺位价格最高；纵深方向每向后一条街价格依次降低；从中轴线向两侧，每五个铺位价格依次降低。,楼层差价,二层相同铺位比一层相同铺位价格低,80%,。,特殊位置差价,临电梯、垂直梯、人流主动线的铺位价格特殊定价。,项目营销策略建议,（销售策略）,（,3,）销售价格建议,单位：元,/,备注：以上价格建议均采用市场比较法，并考虑整体去化时间预估,项目营销策略建议,（拓客策略）,3,、拓客策略,目标客群定位,显性目标客群,作为全球最大单体家居城，本项目依托中国北京家具之都香河，具有很大的客户辐射度，其辐射范围涵盖整体香河家具城。具体包括：原有已开始经营的近千家商户、有意愿做强的代理商、对优质物业有较高要求客户等。,隐性目标客群,隐性目标客户主要包括：家居产品经营者、商业地产投资者、家居生产厂商等。销售主打客户应是对家居市场有初步认知并了解区域投资情况者，或家居产品经营者。,具体包括：深挖当地市场投资者及辐射周边北京东部地区投资者。,广东、浙江、福建、东北、内蒙、天津、本地,京津冀、东北、内蒙、山西,消费者,经营者,来源地,关注因素,客群,商业氛围、价格、交通便捷度、专营店、政策扶持,来源地,关注因素,价格、产品质量、产品档次、品牌、交通便捷度,经营者主要来源于广东、浙江、福建及香河本地；,消费者覆盖面较广，除了主要的以京津冀客户外，东北以及内蒙古、山西等周边省市的消费者也占较大比例。,经营者入驻商城主要关注商业氛围、交通便捷等因素，而消费者主要关注性价比、产品档次及品牌。,项目营销策略建议,（拓客策略）,项目营销策略建议,（拓客策略）,1,、项目采取独家代理方式合作,2,、整合周边及北京市场分销渠道资源,3,、北京市场已非常成熟，对各类产品的渠道推广也更为精准，必须借助分销渠道拓客,自销团队,异地展场,北京,IEC,分销商,分销商,分销商,分销商,独家代理,项目营销策略建议,（拓客策略）,拓客地图,项目营销策略建议,（人力策略）,4,、人力策略,G7,级及以下人员共,2,人,，占总人数的,10%,。,G9-G8,级人员共,33,人,，占总人数的,85%,。,G11-G10,级人员共,2,人,，占总人数的,5%,。,G12,级及以上人员共,0,人,，占总人数的,0%,。,G11-G10,G12,及以上,G7,及以下,G9-G8,项目营销策略建议,（销售周期预估）,5,、销售周期预估,北京市场除刚需产品及保障性住房可实现快销，剩余项目很难实现快速去化；,北京街铺均可保证高额的投资回报，来本区域投资的客户仍看重区域性价比，对销售总价尤为敏感；,项目定位高端，产品定价及面积划分将成为影响销售周期的主要元素，,预估,1-2,层商铺整体销售周期约为,12,个月,；,赢才网，专注房地产职业机会！,注册赢才网会员，一键下载赢商网热门干货资料，扫二维码，进入赢才网,项目营销策略建议,（备注说明）,本次主要针对竞品市场做详尽调研，所有策略提报均采用市场比较法进行；,本次商家采样仅抽取金钥匙家居、鑫亿隆等成熟卖场做出访谈，尚不能完全反映商家真实意愿；,此方案未对广告推广策略、拓客策略做重点分析，需对市场成交客户详尽分析后方可推导得出；,该市场投资客户仍以北京东部地区为主，但北京客户对投资商铺始终持谨慎态度，该区域目前仍以中、低端卖场为主，适宜对家居卖场行业前景认可的经营者或承受总值,在,80,万元以下的投资者；,本项目定位较为高端，需谨慎做好客户摸底，并多方渠道获取销售真实数据后细化客户群；,北京市场除刚需产品及保障性住房可实现快销，剩余项目很难实现快速去化，且市场推广成本较高。,