房地产法课件3章.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第一节 建设用地使用权 出让法律制度,一、土地使用权出让的法律依据,国有土地使用权出让是实行土地有偿使用制度的核心，是宪法确立的土地使用权可依法转让原则的具体化。,中华人民共和国城市房地产管理法,国务院的行政法规城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,二、建设用地使用权出让的概念及特征,（一）概念：建设用地使用权出让，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。它反映了国家作为土地所有者与土地使用者之间的一种权利义务关系。,（二）特征,1民事法律行为；,2.设权行为;,3.有偿行为;,4.附随特殊义务。,三、建设用地土地使用权出让的范围,土地使用权出让的范围包括空间地域范围、土地范围和建设项目范围。,根据城市房地产管理法第2条规定，土地使用权出让的空间地域范围是城市规划区，包括城市市区、近效区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。同时，根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第2条规定，土地使用权出让不及于地下资源、埋藏物和市政公用设施。,土地使用权出让的土地范围，是指土地使用权是在什么性质的土地范围内进行。我国实行土地公有，包括国家所有和集体所有两种形式。根据城市房地产管理法第2条和第8条规定，,土地使用权出让是在城市规划区国有土地范围内进行，集体所有土地需经征用，转为国有土地后方可出让。,四、土地使用权出让的批准权限,城市房地产管理法第11条第10款规定：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定,，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。,”,五、土地使用权出让方式,出让方式是指国有土地的代表通过什么形式或程序将国有土地使用权出让给一定的使用者。因此，出让方式不涉及所出让土地的实质内容，而只表明以什么形式取得土地使用权。按照城市房地产管理法第12条的规定，,国有土地使用权的出让方式有三种，即协议、招标、拍卖、挂牌。,1协 议,协议也称私下协议。协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。城镇国有土地出让和转让暂行条例没有明确在什么情况下，什么地块采取协议方式。由于协议方式出让土地使用权是双方协商的结果，没有引进竞争机制，往往价格较优惠，主观随意性较大，容易产生土地出让中不正之风，导致国有土地收益流失。,2招 标,招标是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以,书面,投标形式，竞投某地段土地的使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者即土地使用权受让人的出让方式。招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。招标出让土地使用权，引进了市场机制，体现了商品交换原则。,3拍 卖,拍卖又称竞投，它是指土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。,4挂牌,出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定建设用地使用者的民事法律行为。,六、土地使用权出让的年限,土地使用权出让的年限，一般是指国家将国有土地使用权一次性出让给土地使用者，在法律、法规规定的最高年限内，经双方约定，土地使用者可以使用土地的年限。城市房地产管理法第13条规定：,土地使用权出让最高年限由国务院规定。,城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条规定，土地使用权出让最高年限按用途不同分别为：,1,居住用地70年；,2工业用地50年；,3，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年：,4商业、旅游、娱乐用地40年；,5综合或者其他用地50年。,土地使用权出让双方必须在上述年限内约定出让土地使用权的年限，不能超出这个界限。土地使用权出让年限的计算，是从土地使用者,领取土地使用证、取得土地使用权时开始计算，不是从合同生效之日。,建设用地使用权出让年限的届满和续展,1.,住宅,建设用地使用权期间届满的，,自动续期；,2.非住宅建设用地使用权期间届满后的续期。,城市房地产管理法22条规定：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，,应当至迟于届满前一年申请续期。,七、建设用地使用权收回,1.使用者违反城市规划或出让合同规定开发利用土地，被国家强制收回；,（满一年未开发，征收20%一下闲置费，满两年未开发，收回。）,2.土地使用权因土地使用权出让合同规定的,使用期限届满,而终止,3.在土地使用权期满前，,国家因社会公共利益的需要而提前收回土地使用权,4.,为实施城市规划进行旧城区改造，需要使用土地的。,第二节 建设用地使用权,划拨法律制度,一、国有土地使用权划拨的概念、特征,（一）概念：,国有土地使用权的划拨，是指,县级以上人民政府依法批准,，在,土地使用者缴纳补偿、安置等费用,后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权，是出让方式以外的另一种取得国有土地使用权的方式。,（二）特征,1,划拨,建设用地使用权的,标的限于国有土地,；2.土地使用权划拨是一种,具体的行政行为，,国家行使社会经济管理者的行政权力，将土地使用权进行分配或调整；2土地使用权划拨是一种,无偿的行为,，土地使用者取得使用权无需支付地价，但这并不等于使用者不需支付任何费用；3建设用地使用权具有,无期性,；4划拨土地的,用途具有无期性,。,二、土地使用权划拨的范围,下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨：1国家机关用地和军事用地；一般认为，部队营区、国防工程设施、后方基地、军事训练和试验基地的用地、军用机场、港口等军事交通用地，部队在用办公、教学、科研、仓库等营房用地都是军事用地，但不包括军队用于房地产开发的用地；,2城市基础设施用地和公益事业用地；其中，城市基础设施用地是指城市道路、公共停车场、机场、码头、铁路、污水处理、垃圾压缩站、公厕、环卫设施、供水、排水、园林绿化等；公益事业用地是指教育、卫生医疗、体育、文化、邮政电信、养老院等；3国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地：4法律、行政法规规定的其他用地。,三、划拨土地使用权的批准权限和程序,（一）划拨土地使用权的批准权限,由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。,（二）划拨土地使用权的批准程序,1.预审,2.申请,3.审查,4.批准,5.划拨,6.登记,四、划拨建设用地使用权的终止,1.国家征收；2.使用人不再需要；3.特定项目终止；4.土地灭失。,五、划拨建设用地使用权的商品化,1.出让（案例）,2.出租,3.作价出资或者入股,4.法律直接规定,（1）因抵押权实现而设定出让建设用地使用权,（2）因法院强制执行而设定出让土地使用权,案例分析,甲工厂有划拨土地一块，经过政府批准，甲工厂将该土地使用权转让给乙公司，双方签订了土地使用权转让合同，并向政府土地部门办理了土地出让手续，由乙公司交纳了土地出让金，并向甲工厂支付了价款，甲工厂向乙公司交付了土地。试分析：（1）该土地使用权转让行为是否有效，说明理由；（2）分析双方签订的土地使用权转让合同的性质，说明理由。,我来分析,（1）土地使用权转让行为有效，因为已经向政府土地部门办理了土地出让手续，并由乙公司交纳了土地出让金，说明已经完成了土地出让程序再进行转让，所以该转让行为是合法有效的。（2）双方签订的土地使用权转让合同属于补偿合同的性质，按照土地使用权解释规定，土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照,补偿性质,的合同处理。,第三节 建设用地使用权 转让法律制度,一、建设用地使用权转让的概念,建设用地使用权转让是指建设用地使用权人在其权利年限有效范围内，将其受让的建设用地使用权依法转移给他人的民事法律行为。,二、建设用地使用权转让的方式,1.出售；2.交换；3.赠与；4.继承；5.建设用地使用权出资入股。,三、建设用地使用权转让的原则,1.权利义务同时转移原则,城市房地产管理法第43条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人,改变,原土地使用权出让合同约定的土地,用途的,，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。,”,2.,产权一致原则,即土地使用权转让，其地上建筑物必须转让；地上建筑物转让，土地使用权出同时转让。实行这一原则，便于国家对房地产市场的监督管理，符合房地产,不可分割的属性,。城市房地产管理法第34条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和房屋所占用的土地使用权同时转让、抵押。,3.效益不可损原则,四、建设用地使用权转让的生效要件,（一）建设用地使用权须具备可转让的条件,1.以出让方式取得建设用地使用权的转让条件,(1)按照出让合同的约定已经支付土地使用权出让金；,(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，,完成开发投资总额的25以上，,属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件，,(3),持有土地使用权证书、房产证书。,2.以划拨方式取得的建设用地使用权的转让条件,按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批,，,有批准权的人民政府准予转让的，应当由转让办理建设用地使用权出让手续，依照国家有关规定缴纳建设用地使用权出让金。,（二）当事人须订立书面转让合同,（三）须办理建设用地使用权过户登记,第四节 国家征收法律制度,一、国家征收法律制度,（一）国家征收概念,国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于集体或者私人的财产所有权或者其他权利的行为。,特征,主体,特定性,强制性,公共性,补偿性,（三）依据,1.宪法；,2.土地管理法；房地产管理法；,3.物权法。,（四）条件,公共利益需要；依据法律规定；已发给予补偿。,（四）国家征收与国家征用的原则,1、适用条件不同；,2、法律后果不同；,3、补偿不同；,4、适用对象不同。,（五）类型,1.集体土地征收为国有；,2.城市房屋土地的征收。,二、集体土地征收法律制度,（一）集体土地征收的概念、特征和性质,国家因经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业的需要，强制性地将属于集体的土地收归国有，并对集体组织进行补偿的行为。,（二）集体土地征收的法律特征,1.集体土地征收行为是,行政行为,。国家建设征用土地，是一种具体行政行为，是通过行政行为实现土地所有权的转换，双方地位是不平等的。,2.具有,强制性,。被征用土地的集体经济组织应当服从国家需要，不得阻挠。,3征地条件的,补偿性,。国家建设征用集体土地，要对集体经济组织给予经济补偿。征用耕地的，补偿费用应当包括,土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。,征用其他土地的，应当给予土地补偿费和安置补偿费。,4.是一种引起民事权利变更的行为。征收后原来的集体土地变为国有。,（三）征收的原则,1.珍惜耕地，合理利用土地的原则；,2.保护国家建设用地的原则；,3.妥善安置被征地单位和农民的原则；,4.坚持有偿使用土地的原则。,（四）集体土地征收的批准权限,1.国务院批准征收的：基本农田；基本农田以外的耕地超过,35公顷,的；其它土地超过,70公顷,的。,2.,征用前款规定以外的土地，省、自治区、直辖市人民政府批准，报国务院备案。,（五）土地征收的程序,1.批准；,2.市县级人民政府组织实施,公告；登记；公告；补偿,3.补偿标准争议，先协商，协商不成的由政府裁决,（六）集体土地征收补偿,1.原则：适当补偿,2.补偿范围：,土地补偿费,（前三年平均产值的6-10倍）,；,安置补助费,（前三年平均产值的4-6倍，最高不得超过15倍）,；,地上附着物,（按用地单位评估补偿）,和,青苗的补助费,。,（按评估补偿）,3.安置剩余劳动力,县级以上土地管理部门通过发展副业生产和举办村企业等途径加以安置。,4.土地补偿费用的处理,土地补偿费农,归,村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归所有者所有。,日本东京成田机场,因为当地农民拒绝被拆迁，日本东京成田机场开港30多年还没完工。图中圆圈处为拒绝搬迁的钉子户。,成田机场的钉子户。为了减少噪音，机场方面为他们修建隔音设施。为了不影响他们休息，机场至今不准夜间起降。,马路上的家园,浙江温岭“最牛钉子户”。“60多万元造的房子拆迁补偿却只有26万元。”因不满拆迁补偿标准，浙江省温岭市一幢5层楼房突兀地矗立在火车站附近马路中间，被舆论称为“最牛钉子户”。目前，该段新修建的马路正在施工，“最牛钉子户”也照常生活。,三、城市房屋拆迁,（一）概念,城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆除房屋及其附属物，并由拆迁人对原房屋其及附属物的所有人或使用人进行补偿和安置的行为。,（二）城市房屋拆迁的法律关系,1.,主体,拆迁人,(有资格的拆迁单位),、被拆迁人,(房屋所有人或使用权人),、,被拆迁房屋、被拆迁房屋的承租人、房屋拆迁单位和房屋拆迁管理部门。,主要是拆迁人和被拆迁人。,2.客体,城市规划区内国有土地上因城市建设需要拆走的房屋和附属物。,3.内容,拆迁主体享有的权利和承担的义务。,（三）拆迁的程序,1.申请；,2.批准；,3.发布行政公布；,4.签订拆迁协议；,5.实施拆迁。,（四）城市房屋拆迁的形式,1.自行拆迁；,2.委托拆迁。,被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位。拆迁单位设立条件：（1）有上级主管部门批准文件；（2）有明确的名称、组织机构和固定的办公场所；有资金和管理人员。,（五）拆迁补偿的法律规定,1.拆迁补偿的对象,房屋所有人，兼顾承租人的安置。,2.补偿原则,（1）拆迁人对拆除合法房屋及附属物给予补偿；,（2）对拆除的违章建筑不予补偿；,（3）对拆除临时建筑的补偿。,3.补偿形式,（1）货币补偿；,（2）产权调换；,（3)货币补偿与产权调换相结合。,4.补偿标准,以评估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。,（六）拆迁安置的规定,原则：谁拆迁谁安置原则；安置相当原则；安置与补偿相分离原则。,（七）拆迁纠纷的解决和强制拆迁,1.拆迁纠纷的解决,（1）行政处理在先；,（2）不服行政处理可以提起行政诉讼。,2.强制拆迁,日本高速路穿过大楼,第一次驾车沿着日本阪神高速公路进入大阪市中心的人，大概都会记得一座楼给他们带来的刺激。当他们从高速路转向进入市中心的入口时，一拐弯就会发现一座大楼巍然横在路前方，自己的,汽车,正拦腰“撞”向这座大楼！然后什么也没发生，汽车平稳地从楼中穿越而过。“刚见到这座楼的时候，我以为来到了未来世界。”大阪建筑师山口拓也曾这样感叹。,穿越塔大厦,这座大楼是大阪的地标性建筑，建于1992年，是一座16层的塔楼，目前作为写字楼使用。大楼的5层至7层开有一个宽敞的隧道，阪神高速路从这里一穿而过，“穿越塔大厦”由此得名。仔细看去，会发现大楼和公路实际是完全分离的两个建筑，两者之间留有约80厘米的间距。支撑公路的是大楼两端的支架结构。大楼的一部分被消音瓦覆盖，因此公路产生的噪音、震动等对其并无直接影响。和其他写字楼一样，该楼的标牌上也标明了各层办公的单位名称。有趣的是，5层至7层赫然注明是“阪神高速公路”。,这座大楼是日本政府和“钉子户”妥协的产物。上世纪80年代，当地政府要扩建阪神高速公路，限于道路位置必须经过“穿越塔大厦”的原址。当时，大厦还未动工修建。按照日本法律，必须将土地购买下来才能修路。但大厦底盘的主人无论如何也不愿转让地皮。双方僵持不下，直到1989年日本出台新法令，才找到了解决办法。按此法令，高速路建设方以4亿多日元的价格购买了这块地皮的部分空中通过权。就此，一个新的景观诞生了。,大海中的一叶孤舟,房主吴苹称，自己与丈夫继承的这处房产有219平方米，一楼一底，产权证和国土证都齐全。而自己选择了实物安置，要求开发商按产权证上的面积和用途，归还相同面积的商业用房，并且提供临时过渡门面。据了解，该项目二期工程分为鹤兴路与空压厂两个部分，吴苹的房子原址在鹤兴路，所以要求安置房（商业门面）也应该在这个范围。同时，吴苹还要求安置房门面朝向不能变，并要和开发商做出书面约定。吴苹表示，这是最合理的方案，自己也非常讲理。,