房地产研究计划书.ppt

奥通市场调研中心,AUTONE,特别提示,本方案是根据与贵公司初步接触起草,.,方案的细节内容需要在实施前双方进一步沟通,.,本公司承诺,:,在处理与客户和调查对象之间的职业关系时接受全国 市场研究行业协会和,ESOMAR,规则的约束,目 录,斯兰房地产开发公司的xx项目位于晋江市与石狮市中间，占地规模约300亩，总建筑面积预计达 万平方米，斯兰将对此地域进行开发。,研究背景,明确,xx,项目目标市场定位，制定市场定位营销组合策略，包括目标客户定位、项目命名、产品形象定位及价格定位,提示针对各目标市场组合的产品规划设计要点（户型建议、景观主题、公建配套等）及开发方案建议,研究需要解决的问题,顾问服务方案简要说明,根据委托公司的要求，xx此次提供的市场研究服务分为两个阶段，共涉及五个方面：,xx将协助xx房地产明确xx市市场竞争环境，市场机会,及市场风险，细分市场，描述各主要细分市场特点，并结,合企业发展战略推荐规模较大的细分目标市场/组合,结合设计院对项目的地形分析成果，确定项目的目标,市场定位/组合定位、产品形象定位/定位组合、户型定位的,及价格定位，并提示规划设计建议、分期开发计划及策略。,第一阶段,第二阶段,市场调查及定位分析,市场定位策略制定,顾问服务方案简要说明,提供营销顾问服务运作流程：,细分市场描述,评估细分市场价值,市场调查,确定细分变量,选择目标市场,明确市场定位,目标产品定位,提示设计要点,制定研究报告,定性研究方法,)通过文案调查分析项目片区商品住宅市场的供求情况，了解竞争楼,盘的优势、劣势及其营销策略，并分析其成败原因，从而协助确定项,目在细分市场中的位置。,)通过焦点小组座谈会了解潜在消费者对项目商品住宅的消费态度及,其消费障碍，分析对项目住宅设计及营销策略的影响内容和影响程,度，了解项目对各细分市场的吸引力；深入了解,xx,居民的住宅消费,行为/使用行为、居住习惯、消费遗憾等，钩画项目地商品住宅消费,群特征及对住宅产品设计建议。,研究方法,定量研究方法,通过结构式问卷面访和定点拦访方式了解目标消费者对项目地住宅产品的个性化需求及价格承受力，为项目住宅设计及价格定位提供决策支持信息,研究方法,第一阶段 市场调研及定位分析,竞争性产品规划及营销策略研究,晋江市商品住宅消费者需求状况定量研究,城郊结合处大规模高尚住宅小区产品测试定性研究,晋江市及项目附近中高档住宅典型楼盘，包括别墅、多层住宅、小高层住宅等楼盘,晋江市大规模商品住宅小区典型研究（开发规模在300亩以上）,晋江市北部城郊结合处商品住宅楼般调查，重点调查华泰国际项目,具体研究对象待与委托合同确定后拟定,研究对象,开发背景、建设规模,规划设计特点（总体规划、单体规划、景观及环境设计、车位设置、会所功能及设施）,户型设计特点（结构、空间形式、功能、面积及各室分配比例）,装修标准（楼梯间装修标准、户内装修标准、智能化设施水平）,配套设施(公建、会所、生活配套设施等),物业管理(管理机构、费用水平、服务内容),营销策略分析（目标市场定位，价格定位，广告策略及促销手段，客户结构）,营销效果分析评价（销售率、空置率、以及空置原因分析）,研究内容,研究方法,文献调查,营销人员访问 三者相结合,实地观察,竞争性产品规划及营销策略研究,晋江市商品住宅消费者需求状况定量研究,城郊结合处大规模高尚住宅小区产品测试定性研究,家庭住宅购买决策人或主要参与决策者,当前在指定区域居住,年龄在23岁以上,未来1-3年在晋江市购买商品住宅的可能性大于0,符合市场调查常规过滤条件,研究对象,未来1-3年内的购房计划（置业目的、首选区域、首选片区、住,宅类型、户型结构及空间形式）,价格支付意愿（单价、总价及付款方式）,购买决策过程及其影响因素和特征,对商品住宅使用态度与行为特点,对项目片区整体形象认知和、评价和偏好,对项目片区的地理位置、自然环境、交通条件及生活配套设施认,知与评价,对晋江大规模住宅社区的态度和需求偏好,研究内容,对项目总体规划布局形式的建议,对项目片区住宅的建筑单体及景观规划设计意见,对项目片区住宅类型、档次、楼层的需求偏好,有购房意向客户对项目片区住宅的户内设计的意见,有购房意向客户对项目片区配套设施的需求意向,有购房意向客户对项目片区住宅的室内装修标准的偏好,有购房意向客户对项目片区物业管理的要求,研究内容,对项目片区住宅的单价、总价和付款方式的接受能力,项目片区住宅适合需要程度及认购可能性,对项目片区住宅目标人群的推荐,个人住宅消费经历、居住现状,人口统计社会经济特征（年龄、性别、职业、学历、工作地位、,婚姻状况、家庭结构、社会阶层、个性、生活习惯）,媒介接触习惯,研究内容,调查方法：,抽样方法:：,研究方法,结构式问卷入户访问,多阶不等概率抽样,研究样本确定,竞争性产品规划及营销策略研究,晋江市商品住宅消费者需求状况定量研究,城郊结合处大规模高尚住宅小区产品测试定性研究,家庭住宅购买决策人或主要参与决策者,年龄在23-55岁之间,居住在指定区域内,未来3年内有在xx市购买商品住宅的打算,符合常规过滤条件,按年龄分组,研究对象,理想居住小区的区位要求,理想居住小区的环境要求,理想居住小区的公建配套要求,理想居住小区总体规划意见,理想居住小区建筑单体设计要求,理想居住小区联想,项目片区区位环境测试,研究内容,项目片区总体规划概念测试,项目片区建筑单体外观测试,项目片区户型结构、面积测试,项目片区小区环境主题测试,项目片区小区名称测试,项目片区住宅适合度及认购买意向测试,个人住宅消费经历、居住现状,人口统计社会经济特征（年龄、性别、职业、学历、工作地位、婚姻状况、家庭构、社会阶层、生活习惯）,媒介接触习惯,研究内容,研究方法：,研究方法,焦点人群小组座谈会（FGD）,第二阶段 市场定位策划的工作内容,目标市场定位,-,市场细分,-,选择目标市场,-,目标市场身份定位,-,目标市场心理分析,-,目标市场价值取向分析,-,目标市场的细分比例确定,项目产品定位,-产品组合策略 -建筑形式建议,-产品平面组合 -户型细部设计建议,-户型比例确定 -环境规划与园艺小品设置主题建议,-各户型面积定位 -公建配套及及会所功能建议,-户型套内各功能面积配比 -项目总体规划建议,提交调研分析报告的内容及格式,调查结果,竞争物业分析报告,入户访问分析报告,座谈会分析报告,市场定位策划报告,目标市场定位组合建议,产品规划设计建议,附件：,-质量控制报告（督导报告、复核报告）,-附件（座谈会会议记录、竞争物业调,查表，数据分析报告、调查问卷）,项目周期,单位：自然日,总计：60个自然日,项目费用,1）,研究方案、问卷等调查工具设计费用,2）,问卷印刷费用、礼品购置费用,3）,座谈会场地租金、主持人费用,4）,现场访问员工资、交通费、试访陪访费,5）,审卷与复核费用,6）,数据编码、录入、整理费用,7）,专家信息顾问费,8）,各项分析报告撰写费用,9）,管理费用及合理利润、税金,项目流程,质量控制方法,研究设计,召集公司高级研究人员对研究模型进行仔细论证，保证研究计划可以解决或回答企业实际问题。,要求的问卷设计,问卷设计以计划书的项目所需信息为指导，要求问卷必须能够得到所有要求的信息。问卷初稿完成后，必须经过试访，以保证问卷的实用性。,访问过程,参加访问的访问员都经过公司的基础培训和项目培训，并经过试访考核合格，访问当日仍需进行一次试访。,审卷和复核,对访问员完成的每份问卷进行两重审卷，确保问卷有效。,对访问远完成的问卷百分之百进行复核。,编码和输入,对开放题至少在收到30%合格问卷后再进行编码，保证编码质量。我们的问卷都是双重输入，准确率超过99%。,数据处理,使用SPSS、SAS、SWORD分析软件进行分析，保证研究设计思想能通过数据处理得以实现。,分析报告,项目经理根据计划书和和数据报告结果进行初阶段分析。,召集专家对初阶段分析报告进行审核。,质量监控系统,成功案例,康城,康城隶属五四北板块，项目占地面积69320，总建筑面积：92680，当时属于福州不成熟区域的地块。我们主要针对消费者对同类房地产的总需求量、需求动机、购买行为、需求影响因素以及房地产需求的发展趋势研究。加强销售现场研究，通过对现场的了解意向购房人群的调查，及时调整销售阶段的媒体策略、销售策略，为康城的一期产品销售提前完成及二期产品销售良好的提供科学的借鉴。,成功案例,雅典世纪花园,雅典世纪花园位于萍乡市东，安源区萍安大道以西,距市中心跃进路约5公里,是萍乡市未来重点发展的区域，总建筑面积203309M,2,。该楼盘定位萍乡市高档住宅区，项目定位明确，目标消费人群明朗。我们主要进行消费者研究、产品细节测试研究、业主满意度等方面研究，并依此进行市场推广，取得良好的销售效果。,八仙小区规划研究,八仙小区位于夏道与中心城区的闽江南岸，与中心城区和水东片区隔水相望，总规划面积为223公顷，为南平市最大的小区。通过对宏观经济、房地产市场、消费需求的研究，推论房地产市场发展前景、市场发展方向，为小区规划提供科学依据,。,成功案例,世纪星城,本项目位于南平市中心马坑路上，属旧城改造项目，是市政府重点工程之一，总建筑面积近40万，是南平市规模最大的房地产项目。我们主要进行置业消费需求研究，了解消费者对特定区域楼盘的需求细节、置业消费动机、消费行为与习惯、决策过程、媒体消费习惯，结合其家庭背景资料、置业阶段与用途、家庭的生活形态以及事业发展形态进行市场细分，并确定各细分市场的规模。加强竞争楼盘研究，了解特定区域内竞争楼盘，尤其是明星楼盘的销售状况、主要卖点，吸引消费者的主要因素，为特定将建楼盘的定位提供参考依据。同时重视销售现场研究，评价市场推广手段效果，及时营销策略。通过上述系列的市场研究，为本项目的市场推广提供科学的依据。,成功案例,福州化工机械厂地块分析,本项目位于福州传统的工业基地工业路，占地面积17086平方米，是一个升值潜力很大的地块。我们在投标之前，对福州房地产状况、板块内部的竞争、地块价值进行系统的分析、并对置业福州消费者的构成、分布及消费需求的层次状况进行研究，为投标提供科学依据。,成功案例,奥通是福建省一家专业市场研究机构,由国内最早从事该行业的专家顾问创建。“博采冗奥，融会贯通”，多年来，我们以科学、专注的态度面对每一个客户、迎接每一份挑战，与我们的客户共同成长。,公司信念,：只有科学的付出才能有满意的回报！,只有市场信息的先知先觉者才能在激烈的商,战中占据主动，把握时机，创造财富。,公司介绍,项目成员,肖丽萍小姐,-八年专业市场研究公司工作经验,-已成功主持过多次大型的消费者及媒介研究项目。对定性,研究和定量研究都有较为丰富的经验。是福建省内最早的,座谈会主持人之一及国内最早从事市场研究人士之一，多,次给客户提供营销合理化建议并受客户高度好评,。,马龙先生,-奥通特约顾问,负责模型构建,-中国人民大学营销系教授,博士生导师,-市场研究行业知名人士,为多家大型公司提供理论指导.,项目成员,匡宏波博士,-负责本研究的总体方案设计及模型的构建,-中国人民大学统计学博士,-6年数据分析经验,-7年系统开发经验,王作成博士,-中国人民大学应用统计研究中心博士、高级统计师,-中国人民大学六西格玛质量管理研究中心副主任,-硕士生导师,-具有十多年的宏观经济研究和市场研究经验,项目成员,李番小姐,-调研中心研究部分析主管，3年数据分析经验,Susan,小姐,-厦门办事处经理 三年市场研究经验。曾就职于著名外资市场调研公司。,曹国平先生-,实地访问经理 对访问员的管理及项目的操作有着更为直接的经验。多次在福建省的各个地市组织项目,。,刘水晶小姐,-调研中心,QC,主管，4年质控经验,奥通市场研究中心优势,奥通是福建省专业市场调研机构,有着多年的市场调研经验,曾为,国内外许多著名企业服务过。有着极为丰富的行业经验。,我们的服务抛开了一切不合实际的理论,立足于本地市场的实际,需求，并能及时，迅速地了解市场变化。,让我们携手共创财富！,附件1（报告的提纲）：,一、住宅市场现状与变动趋势分析,1）住宅市场按地域大致划分,2）住宅物业的外销市场,3）住宅物业的供需情况预测,4）住宅物业价格分析,5）住宅物业的产品结构分析,6）消费者分类,7）预计地产营销策略的变化趋势,二、,消费者对住宅的态度和需求,三、居民购物习惯及购物需求,1）习惯,2）需求,四、商业物业现状与未来,1）,现状,2）未来变化趋势,3）,供应结构,4）,需求特征,5）,价格分析,6）,营销策略分析,五、商铺经营者的购房需求,六、投资者和经营者对商业物业的建议,1）功能定位,2）价格,3）规划设计,4）销售,