小户型别墅案例分析.ppt

,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,小户型别墅专题研究,陈晓进、李璐、廖毅,2015,年,10,月,2,日,关键字,：,小,别墅 小户型,简介,：,整理和搜集国内小户型别墅的优秀案例，通过学习其户型特点，为后期设计小别墅提供参考。,产品界定,所谓小户型别墅，是相对建筑面积较大，总价较高的别墅产品而言的一种,旨在通过控制建筑面积而控制总价的别墅产品,。目的是为了扩大低密度产品的置业客群。,产生背景,房价高企，,房企为扩大别墅的客户面，并实现溢价。,旅游地产的开发,技术指标,地上面积：,150,平米以下（度假类可适当放宽,200,平米以下）,容积率：,0.7,形态：独栋、联排（具备别墅产品特征：“独门独户”，“有天有地”）,小,户型别墅,产生的直接原因：,1,、房价高企，房企为扩大别墅的客户需求面，实现更快速的去化；,2,、小户型别墅相对大别墅能实现较高的溢价。,小户型别墅技术要点：,1,、单体的层数通常在,2-3,层，面宽范围：,6-8,米居多，最小可至,4.8,米，产品品质、环境、形态朝传统意义的别墅靠拢，但具有比传统别墅总价低、密度集中、私家花园小等特点。,2,、,区别于经济型别墅，比其功能性更强，对于面积控制要求更为严格，尽力在满足,150m,2,以内同时也满足客户对于别墅形态产品的追求。,定义：,单套面积控制在,150m,2,以下的（度假类,200,以下），具备,别墅多项功能的，以创新别墅产品为导向，以高性价,比为,核心卖点的产品。产品,形态有,小独栋、联排,。,2,、,小户型别墅的分类,小户型别墅的分类,城郊居住型别墅,（,1-1.5,居所）,度假型别墅,（,1.5-2,居所）,特征：,一般以联排为主，多出现在城市近郊，是“,90/70,”政策下出现的特殊产品形式；,在有限空间内满足别墅功能最大化，采用借面积的手法实现产品的高附加值（地下室、庭院、露台、阁楼等）；,户型设计突出居家使用的空间，强调居家氛围；,主力客群：本地中坚阶层，改善型或首次别墅置业者。,特征：,小独栋、联排的建筑形态，多出现在有旅游度假区域；,体现度假氛围，室外强调景观资源的最大化利用，室内强调与外部景观的互动；,部分生活功能弱化处理，重休闲功能，滨海类产品较多；,酒店式管理服务，多数会提供分时度假产品管理；,主力客群：自住型客户与投资型客户选择仅在假期度假时自住,类别,案例项目,案例备注,城郊居住型别墅,（,1-1.5,居所）,上海,河谷3号,有天有地，前庭后院，无限创意空间,90,别墅先锋,绿地,蔷薇九里,绿地,85-110,小户型别墅产品的代表作品,绿地,海域笙晖,绿地,85-110,小户型别墅产品的升级之作,度假型别墅,（,1.5-2,居所）,东和福湾,海南湾海度假小别墅典型案例,保利,石象湖,风靡成都的旅游小户型别墅,保利,90,独院、,130,独栋别墅。,当代凤凰谷,本土小户型别墅产品的先驱和代表项目,2,、,小户型别墅的分类,小户型别墅研究案例的选取,案例,1,：上海,河谷3号,：有天有地，前庭后院，无限创意空间,90,别墅先锋,松江/新桥板块/,外郊环,43333,建筑形态,建筑面积,联排,37160,容积率,0.7,绿化率,30%,主力面积,平均单价,90-120,16000元/,车位配比,总价范围,1：1,140-155万,装修标准,毛坯,总户数,239户,开盘时间,2008-11-15,开发商,上海达安企业发展有限公司,上海达安圣芭芭花园河谷3号的的设计旨在将小户型居住的观念，从仅存的室内空间延展到室外和多元的间形态体并于2007年底申请了国家的专利；,河谷号总价155万套的低总价以及其创新产品设计的更多吸引白领中青年的关注，通常具有自备车，综合素质较高。,项目背景,项目基本情况,08年11月开盘，便以其创新的90花园别墅产品逆市热销，相比较周边联排别墅同期价格在12000元/，河谷3号价格以16000元/,首当其冲，但其热销程度不减,。,09年5月，河谷3号期热销,第一批开盘日当即去化93%,再次创下90别墅热销记录。,销售情况,区位板块,占地面积,3,、城郊居住型小别墅案例分析,项目南邻中村路，西临月台路，距徐家汇18公里，距莘庄10分钟车程，所处莘闵别墅区，别墅氛围较为成熟，但周边生活配套有待进一步完善；,项目整体分二期推出，去化情况良好,；,案例,1,：上海,河谷3号,：有天有地，前庭后院，无限创意空间,90,别墅先锋,3,、城郊居住型小别墅案例分析,户型首层以客厅挑高5.8米，二层可改造为房间，不计入建筑面积，整体夹弄处均为赠送面积，并赠送私家车位；,此户型为热销户型之一，赠送面积较多，房屋整体改动较少,；,1F,2F,3F,车位赠送,客厅挑高,不计面积,夹弄不计面积,夹弄不计面积,夹弄不计面积,案例,1,：上海,河谷3号,89,C,户型解析,：,客厅挑高,、,夹弄可,改造赠送面积，,赠,地下室，建筑面积,89,，实际使用可达,158,。,3,、城郊居住型小别墅案例分析,赠送车位,不计面积,车位,上方可改造,不计面积,户型首层以凹形车库设计赠送，两层均不计入面积，后期可改造为客厅为卧室或书房；,在改造之前，每层空间均预留排水管道，可每层设计卫浴空间，便于后期改造。,89,E,户型解析,：,以,车位赠送改造赠送面积，,附赠,地下室,建筑面积,89,，实际使用可达,130,。,案例,1,：上海,河谷3号,3,、城郊居住型小别墅案例分析,户型模型展示,户型放大俯瞰,改造前车库,另外横向车位赠送,89,E,户型空间改造示意,案例,1,：上海,河谷3号,改造方式：作为车位上方赠送，三层空间均不计面积可将一层车位上封顶，二、三层均可作为房间改造利用。,3,、城郊居住型小别墅案例分析,河谷,3,号户型特征总结,所有联排别墅均南入口，结合北面的花园设置了地面停车位；,户型在设计中基本以两室两厅两卫为主，部分户型附加小房间可作为书房使用；,首层基本为客厅、餐厅和厨房，二层设一个卧室与公共卫生间，三层为主卧室区域；,在空间形态处理上采用了主要附赠以地下室（层高低于,2.2,米附加楼板）、中 庭、客厅挑高、车库上方、夹弄等手法，为,90,平方米别墅带来一些有创意的 空间和更多的舒适性。,案例,1,：上海,河谷3号,3,、城郊居住型小别墅案例分析,16,河谷3号产品特征：,采用框架结构，室内无承重墙体，业主可根据自行需要，随意改动；,地下室交房以顶部盖板遮盖，交房后业主可自由改造，赠送空间达,35,；,利用内庭院、车库上方、挑高空间等直接加盖屋顶及楼板则每层可增加,10,由于户型面宽仅为,4.2,米，其楼梯略显陡峭，不适宜有老人的客户居住。,案例,1,：上海,河谷3号,3,、城郊居住型小别墅案例分析,产品缺陷,小面宽大进深,私密性较差,改造成本较高,客户抗性,面宽较窄，容易使人产生压抑感，空间,感较差的同时会影响楼梯走道的布局,小户型别墅其楼栋间距一般较窄小，私,密性可能受到影响,由于附赠面积较多，后期改造装修成本,较高,解决方式,牺牲部分容积率以达到产品寻,求更高的容积率,利用景观绿化隔离保证其私密,可能关键,可制定菜单式全装修，提供服,务的同时可提高溢价空间,启示：在客户抗性处理上，更多可能从客户感知角度出发，样板房的展示更有益于解决可能预见的抗性问题,河谷,3,号客户抗性分析：,在对目前市场中出现的小户型别墅产品研究中，由于面积较小，在空间布局与细节处理上仍存在部分不足，部分客户易产生抗性：,3,、城郊居住型小别墅案例分析,案例,1,：上海,河谷3号,区位板块,占地面积,松江/新桥板块/,外郊环,186512,建筑形态,建筑面积,联排、小高层,260000,容积率,联排主力,面积,销售报价,装修标准,开盘时间,1.39,90-110,预计18000元/,-20000元/,毛坯,2009-11,绿化率,车位配比,总价范围,总户数,开发商,35%,1：1,待定,2680户,绿地集团,继绿地老街系列、新里系列、老城镇系列、珀系列之后的创新居住型产品,蔷薇九里以,85-110,平米价值大于,150,平米的联排别墅引领绿地小户型别墅新河。,项目背景,项目基本情况,3,、城郊居住型小别墅案例分析,案例,2,：蔷薇九里：绿地,85-110,小户型别墅产品的代表作品,项目位于松江新城嘉松南路，城站隔街相对，,2009,年底通车至徐家汇。致力于打造一座集原味英式联排别墅、高层、商业街、广场、会所于一体的醇正英伦风格居住区。,绿地蔷薇九里采取了高层与低层住宅分别成区，分别管理的方式，高层住宅由,32,栋,1112,层住宅组成，联排别墅沿地块西南部呈鱼骨式紧密排列，主要有,88,平方米、,110,平方米,2,种产品，为绿地,85-110,创新别墅代表作。,3,、城郊居住型小别墅案例分析,案例,2,：蔷薇九里：绿地,85-110,小户型别墅产品的代表作品,3,、城郊居住型小别墅案例分析,案例,2,：蔷薇九里,建筑展示,地下室,一层,二层,阁楼,车位赠送,露台赠送,阁楼及露台赠送,地下室赠送,露台赠送,主、次卧附赠露台,顶层阁楼赠送层高最高处4.1米，附赠露台,前院私家车位赠送，后院庭院赠送,30平米地下室赠送,3,、城郊居住型小别墅案例分析,案例,2,：蔷薇九里,88-91,户型解析,：,三层别墅，,地下室,+,大露台赠送，建筑面积,88-91,，,，实际使用可达,150,。,约30平米地下室可作影音室,客厅挑高6.1米，二层,空间可改成20平米的,次卧室,地下室,一层,二层,三层,阁楼,半车位赠送,庭院赠送,露台赠送,客厅挑高可分割,作房间,露台赠送,地下室赠送,阁楼赠送,约,15,平米阁楼可作储藏室 也可改为儿童套房,庭院车位赠送,3,、城郊居住型小别墅案例分析,案例,2,：蔷薇九里,110,户型解析,：,三层别墅，,地下室,+,大露台赠送，建筑面积,108-110,，,实际使用可达,160,主卧附赠露台,楼盘名称,绿地海域笙晖,地址：,宝山杨泰路,99,弄,建筑面积：,339690,平方米,占地面积：,142737,平方米,容积率：,1.6,绿化率：,35%,物业类型：,高层、联,排别墅,投资商：,绿地集团,项目概况,绿地海域笙晖位于宝山区水产路以南，地块东至松兰路，南至城市防护绿化带，西至杨泰路，北至北黄泥塘。,绿地海域笙晖低层住宅区面积段在,98120,平米之间，户型在原有,90,墅的基础上进行了大胆的更新与升级，创造了大花园、高附赠、大面宽的舒适别墅空间。,户型：,100-110,联排别墅,案例,3,：绿地海域笙晖：绿地,90-110,小户型别墅的升级之作。,3,、城郊居住型小别墅案例分析,独立大花园,赠送地下车位,三层主卧连接大露台,客厅上方挑空,案例,3,：绿地海域笙晖,3,、城郊居住型小别墅案例分析,101,户型解析,：,三层别墅，,地下室,+,大露台赠送，建筑面积,101,，,实际使用接近,170,。,一层活动空间,+,独立大花园赠送,客厅挑高，二层空间可改造,超大地下室和地下车位赠送，赠送面积近,40,主卧附赠大露台,独立大花园,赠送地下车位,三层主卧连接大露台,客厅上方挑空,案例,3,：绿地海域笙晖,3,、城郊居住型小别墅案例分析,一层活动空间,+,独立大花园赠送,客厅挑高，二层空间可改造,超大地下室和地下车位赠送，赠送面积超,40,主卧附赠大露台,101,户型解析,：,三层别墅，,地下室,+,大露台赠送，建筑面积,101,，实际使用可达,170-180,。,类型,项目,联排别墅,主力,户型,段,（,）,均价,（,元,/,）,主力总价（万元）,去化速度,小户型,别墅,海域笙晖,101-110,35000,350-400,最快,小户型别墅,春江美庐,140,35000,490,较快,别墅,荣域,220-249,27500,600-700,最慢,海域笙晖,案例,3,：绿地海域笙晖,绿地海域笙晖与周边项目对比（,2013,年,12,月）,3,、城郊小别墅案例分析,市场反应情况,：,与周边项目相比，绿地海域笙晖别墅面积小，总价低，去化速度快，同时由于产品附加值高，销售均价也高于周边普通别墅。,独门独院,，有天有地 每家一座入户花园，配合突破传统联排的错落式坡屋顶设计；,三重花园露台,二楼、三楼卧室均带花园露台，可搭建为书房或茶室；,6,米挑高客厅,，二层可隔成房间；,阁楼赠送,部分阁楼最高处,4.1,米，设计一座童话般的儿童房；,别墅的第四层,地下室 每户附带超大面积的阳光地下室，可做家庭影院、工作室、酒吧、桌球室等；,每家一座私家花园车库,每户在后花园配备一个独立车库。,3,、城郊居住型小别墅案例分析,案例,3,：绿地海域笙晖,绿地小户型别墅产品特征总结：,90-110,别墅实用空间可达,150-170,，超大地下室，挑高客厅设计，附加庭院、露台、阁楼等空间巧妙应用。,案例,1,：海南,东和福湾,4,、度假型小别墅案例分析,花园洋房区,泳池别墅区,酒店、公寓、商业街,东和福湾位于三亚东线高速福湾出口处，毗邻世界顶级酒店集群和,301,医院进驻的珍珠海岸，拥有中国唯一的国家海岸,海棠湾，紧邻万丽与世知酒店，距离三亚凤凰机场仅,40,分钟车程，近邻“神州第一泉”南田温泉、蜈支洲岛等著名旅游景点。东和福湾占地,1000,多亩，拥有,3,公里绵长海岸线，集纳,68-137MINI,泳池别墅、,43-65,海景洋房、,48-130,一线海景公寓、洲际双五星酒店、南北区会所、海伦吧、商业街等于一体，感应千年福祉传奇，汲达百年椰林原生性情，享受私人度假服务的贵宾礼遇。,创新户型：,68-75,独院别墅,120,独院别墅,132,独院别墅,卧室,私人泳池,连廊设计回游空间,回游空间处理,卫,浴,空间,起居室,主卧观景浴缸,建筑面积：,68-75,建筑面积,客厅,厨房,卫生间,主卧,室外空间,灰空间,68-75,20.2,4.3,8.6,25,90.0,22.0,面宽,进深,面宽,进深,面宽,进深,4.5m,4.5m,3.9m,2.2m,4.9m,3.8m,户型设计,大面宽排布,起居室为核心，主要空间并排，卧室私密性更好，同时又能保证客厅、卧室等主要空间获得更多景观；,客厅动线丰富,注重室内外融合与度假情趣；,套间的设计,保证私密性和舒适度；,回游空间,利用廊柱等手法形成灵动的回游空间，使整体空间感。,案例,1,：海南,东和福湾,4,、度假型小别墅案例分析,137m,2,亲海独院泳池别墅,120m,2,亲海独院泳池别墅,产品特征：,由于其为亲水型度假别墅，主体以水域环绕突出其休闲娱乐功能，弱化部分生活起居的功能削减适当面积，以多处柱廊元素构成回游空间，达到,室内,空间感扩大，以其创新占领度假型别墅市场,。,主卧区,卫浴,空间,起居室,回廊,卫浴,空间,厨房,次卧,泳池,起居室,回廊,泳池,主卧,次卧,卫浴空间,案例,1,：海南,东和福湾,4,、度假型小别墅案例分析,案例,2,：保利,石象湖,4,、度假型小别墅案例分析,楼盘名称,公元,1860,地址,宝山富长路,1118,号,建筑面积,180943,平方米,占地,面积,102985,平方米,容积率,0.8,绿化率,30%,物业,类型,联排别墅,投资,商,绿地集团,项目概况,保利石象湖国际乡村俱乐部项目位于成都蒲江成雅高速,86,公里出口处，是保利地产斥资百亿打造亚洲商务旅游度假目的地。景区总占地,1.8,万亩，拥有超过,2000,亩的石象湖与妙音湖两大湖面资源，植被覆盖率达,95%,以上，是保利地产重金打造的旅游度假地产项目。,风靡成都的旅游小户型别墅,保利,90,独院、,130,独栋别墅。,案例,2,：保利,石象湖,4,、度假型小别墅案例分析,13M,11M,约,4.5M,露台,露台,露台,露台,入户花园,后花园,后花园,两栋,90,别墅双拼，独门独院，赠送部分主要为花园和露台赠送；,定位精准，,90,小户型，总价低，客户门槛拉低，同时两房两厅，满足旅游度假功能需求。,案例,2,：保利,石象湖,4,、度假型小别墅案例分析,135,小独栋别墅，将独栋别墅的客户门槛拉到最低，契合新兴中产阶级的独栋别墅梦。,多个花园、露台赠送，客厅上空挑高，赠送比例大，附加值高。主卧、次卧均带卫生间，舒适性高。,客厅上空,露台,露台,花园,花园,花园,案例,2,：保利,石象湖,4,、度假型小别墅案例分析,建筑展示,90,墅效果图,90,墅实景图,90,墅实景图,135,墅效果图,135,墅实景图,135,墅实景图,赠送面积方式,别墅空间变化及功能强化,中庭空间,可增设次,卧或书房,客厅挑空,露台,增加前庭后院、有天有地别墅感,庭院,阁楼,车位改造,如河谷,3,号样，车位上方可改造成二层主卧卫浴空间使用,地下室,可做影,音,室、储藏空间等,夹弄,/,楼梯上方,增加储物空间,小户型别墅作为创新型进入别墅市场，高性价比无疑作为产品主要卖点，实现方式以及对于整体舒适度的影响是核心，根据上述对于小户型别墅案例分析对于其产品功能总结如下：,别墅高附加值提现,小户型别墅的户型设计以“功能布局紧凑合理，善于借鉴面积”，利用各个户型技巧进行可变空间的改造及附加空间的利用，并将其功能模块细化，使小户型别墅在同样的面积下可享受到更多空间的利用，这也是备受中产阶层客户青睐的原因所在。,5,、案例小结,优势,与别墅相比，面积小，总价低；与住宅相比，有天有地，别墅形态优势明显。,户型面积赠送多，产品附加值高，相比住宅和普通别墅，能实现较高溢价率。,可改造空间大,劣势,相对于普通别墅，小户型别墅往往由于需要实现一定的容积率，是其密度过高。,户型面积过小，带来,空间紧凑感；,尽管小户型面积别墅可改造空间大，但改造成本往往较高。,产品策略：发扬优势，规避劣势,1,、在控制小面积，保持低总价的前提下，应,在公共空间处理和私人空间的营造上发力,。,2,、在客户抗性处理上，从客户感知角度出发，样板房的展示更有益于解决可能预见的抗性问题。,小户型别墅的优劣势分析,5,、案例小结,尽管小户型别墅优势明显，但自身产品缺陷和目标客户的需求也存在一定的矛盾，因此,在控面积、保总价的前提下，塑造别墅的空间感极为关键,。,城郊居住型小别墅,1,、通常位于一、二线城市城郊区域；,2,、一般为自住，具备第,1,居所功能，适合配备自驾车的中产阶层人士；,3,、各种偷面积手段多，以满足别墅功能最大化的创新型产品。,度假型小别墅,1,、通常位于距中心城市较远的度假区；,2,、一般为度假所需，部分生活起居功能弱化，同时娱乐休功能增强；,3,、一般面积小是因为别墅功能简单，赠送也多选择常规的露台、凸窗等方式。,城郊居住性小别墅与度假型小户型别墅的差异点,5,、案例小结,开发企业,长泰金鸿邦房地产开发公司,（当代集团）,项目地址,长泰县马洋溪生态旅游区十里村,总建筑面积,19,万,容积率,2.07,总幢数,一期,57,幢独栋别墅,二期,47,套别墅，,3,栋多层公寓,层数,联排,2,层，独栋,3,层，公寓,5,层,已推,目前独栋销售备案,3,套；,联排销售备案,9,套,在售,一期,57,幢独栋以及二期联排、公寓产品,价格水平,联排均价,12500,元,/,；公寓未售，报价,9000,元,/,。,客户来源,以厦门区域为主,当代凤凰谷位于长泰马洋溪生态旅游区，距厦门,30,多公里，占地,12000,亩，规划温泉休闲旅游度假，目前项目推出,130-138,联排别墅和,38-55,度假公寓。,项目描述：,当代凤凰谷，以,最原生的环境、最经济的距离、最创新的体验、最养生的建筑,为规划目标，集结全球一线度假专家智慧为您服务，打造无法逾越的度假经典，打造“海西版巴厘岛”，引领“,5+2”,周末型家庭度假潮流。,项目总占地约,12000,亩，集国际山景社区、休闲旅游和商务投资为一身。产品设计,300,起温泉独栋院墅、,110,起精装泳池温泉独院、,38,精装,SPA,美寓。,项目优势及亮点：,约,130,平米度假联排别墅，小面积，总价低,；,项目占地大，规划配套较多，包括五星级酒店,艾美酒店；,公寓提供酒店式出租服务。,6,、本土案例,-,长泰当代凤凰谷,两层，,130-138,，一层建筑面积约,82,，客厅,+,两个次卧,+,一个泳池；二层建筑面积约,50,，为一个主卧系统,+,露台。,泳池区域,次卧,次卧,卫生间,客厅,客厅,外延,楼梯,主卧,浴室,卫生间,起居室,一层：合计建筑面积约,82,二层：合计建筑面积约,50,卫生间,车位,6,、本土案例,-,长泰当代凤凰谷,新亚洲风格；,三室两厅,+,一个泳池；,功能简单，度假客群针对性强。,6,、本土案例,-,长泰当代凤凰谷,市场反应,项目一期于今年,2,月推出，共,57,栋独栋别墅，面积,300-666,，至,11,月仅销售,3,套，处于滞销状态；二期于,8,月推出,130,小别墅，至,11,月共销售,9,套，销售速度明显加快。,目前项目联排别墅均价约,12500,元,/,，高于周边发现之旅、海投香阁里墅同类型产品。,整体而言，由于受市场大环境影响，,2014,年,3,季度至,4,季度马洋溪板块别墅整体去化量下滑明显，包括凤凰谷在内的各个项目销售均受到影响。,6,、本土案例,-,长泰当代凤凰谷,THE 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