商业项目商业规划设计报告.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,漯河新天地商业项目,商业规划设计报告,决策资源 博远商业,前言,通过前期深入调研、实地考察和论证分析，对本项目展开系列研究，逐步明确以漯河经济高速增长为重要契机，以百年繁华地,勤俭街,为历史依托，以步行街区、标志性建筑和景观小品为文化导向，营造传统商业与现代商业有机结合的核心商圈；打造融商业中心、购物休闲、餐饮娱乐、商贸金融、旅游观光、行政商务、住宅专区于一体的,中原首席复合主题的商业步行街区（简称中原第一街区）。,本项目以,“,中原第一街区,”,的形象定位，成为领袖漯河商业商贸、休闲娱乐和文化会聚的龙头，乃至中原地区的商业引擎。而如何在目前商业氛围有限的条件下先人一步，打造项目的品牌标杆形象，确立市场领导地位，做到人无我有，人有我优，并兼顾销售与日后的商业经营管理，达到项目利润最大化和快速回笼资金的目的，就必须形成清晰、连贯、有预见性的整体规划思路。,整个方案将本着科学、系统、创新、求实的态度论证。,谨此报告，以供参考。,目录,一、整体规划设计整体方案建议,二、建筑规划风格与立面效果设计方案建议,三、项目业态规划及功能分区方案建议,四、项目产品设计建议,五、商业动线设计建议,六、商铺铺型与铺位分割方案建议,七、交通组织设计方案建议,八、单体通道及层高设置建议,九、公共配套功能设施建议,十、通道及公共共享空间装饰建议,十一、交铺装修标准建议,一 整体规划设计整体方案建议,商业规划需考虑的外部因素：,1,、漯河新天地商业所处的地理位置,2,、自然环境,3,、,交通情况,4,、,周边的商业状况,5,、,周边的文化氛围,6,、,人口状况,7,、,周围人们的生活习惯、消费心理、消费模式,8,、,政府对该地区的方针政策,9,、,各商业组团的风险分析,与商业规模有关的设计因素：,漯河新天地商业的总占地面积,漯河新天地商业的总体规模,漯河新天地各商业组团的设置,停车场位置、出入口数量、方位、大小和风格,如何设置人行天桥（连廊）,如何将主出入口与道路接驳,如何设置指示路牌,漯河新天地商业如何设置广场,项目区位特点：,项目所处漯河市版图中心,是漯河最繁华的商业中心，辐射全市范畴,四至范围中，交通路租金价值和人流量最大，至西递减,人民路租金价值和人流量次之，往北剧减,交通路段临街约,137,米,人民路段临街约,467,米,规划设计方案,项目区位特点决定规划思路,规划设计方案,项目区位特点决定规划思路,规划设计方案,项目区位特点决定规划思路,规划思路：,打造成漯河地标,项目可实现价值最大化,项目内各位置商铺尽量均好,尤其关注北面商铺的价值提升,整体布局合理，利于客流均布、交通组织、人车分流、客货组织、停车及日后经营管理,有利于销售和招商推广,建筑设计需考虑的功能,一、,根据总体定位做配套功能,漯河新天地总体功能集休闲购物、餐饮娱乐、大超市百货、停车场于一体。依据功能定位我们计划分类建议配套功能的建筑设计。,1,、,车类及交通线路,建筑范围内：漯河新天地在车类建筑设计时要考虑小汽车，摩托车、自行车、超市货车的停放和管理，特别是交通线路与人流的互不干扰，保证车和顾客的安全。,非建筑范围：公共汽车站及停靠点与商场建筑的总体设计，确保顾客乘坐公共汽车逛商场的便利及清晰的导向指示。,2,、,广场或场外公用设施：,要考虑广场路灯、夜晚照明系统的光亮，保证足够的照度。,广场与交通干线交界的行人道、盲人道以及正门口，残疾人车道的设计。,广场旗杆和风水位的设计。,广场花草坊，行道树等绿化设计。,座椅、休闲椅区的设计。,消防通道与广场的连接设计。,垃圾站和供超市独立的卸货区。,围绕广场一周的环形交通设计。,3,、,商场内的公共卫生设备，公共厕所及茶水间、烟蒂筒、废物箱的设计考虑。,4,、,商场内信息系统,悬挂式公共电话和独立店铺的电话线预留,消防音箱、背景音乐系统的预留设计。,电梯、警铃等安全警鸣系统的预留设计。,停车场、电梯易屏闭系统的通信（如手机、呼叫器）覆盖。,各零售商家的日常交易的银行刷卡收银系统的预留设计。,5,、,场内指示路标的设计,各通道设置楼层以及经营范围明显的指示标记。,商场导购图，指路标等标志牌、路面彩砖、商铺界线与通道的波打线。,车档护栏，禁令指标等。,规划设计方案,规划思路指引设计方案,整体规划设计重点：,主街入口尽量有标志性建筑,东面及南面尽可能多街口导入人流,主街在避免急弯前提下尽量曲折以增加商铺面宽总长度,主街应有多条附街在中央广场交汇并延伸至北区,中央广场具备集会和凝聚人气的功能,北面设置主停车场,步行街白天禁行车辆，通过外环交通形成人车分流,整体布局合理，利于客流均布、客货组织、停车,住宅形成封闭小区,规划设计方案,对项目设计方案的比较,设计方案一 设计方案四,图,规划设计方案,对项目设计方案的比较,设计方案一 设计方案四,整体布局不规整,主广场不易形成标志性广场,主步行街最长，与辅街多点交汇，街铺最多，均好性强，价值大,街铺进深适中有利销售,交通动线、人车人流、客货组织、停车合理,整体布局简洁规整,主广场容易形成标志性广场,主步行街过直，街铺不多，内铺比例增大，均好性差，价值差别大,街铺进深较大不利销售,交通动线、人车人流、客货组织、停车合理,规划设计方案,对现项目设计方案的建议,建议重点在方案一的基础上作优化：,交通路增加开设一条东入口街道，增加人流导入，提升价值,1,原东入口缩减宽度，增加商铺,2,外环道路位置,3,处拉直急弯，保障车流顺畅,位置,4,处建筑中间开街连接，避免内铺成死铺,位置,5,处拓宽向南街面，有利导入人流至中央广场,中央广场将水景绿化景观性质改变为以集会和聚人气性质,6,购物中心以正方形调整为竖长方形，与中央广场连接,7,电影院北移，增加北区价值,8,规划设计方案,对现项目设计方案的建议,住宅区增加道路连接友爱路，疏导北区交通,9,温州城五马街开街贯穿通讯大卖场，导入人民路人流，避免西区及北区的客流短路,10,公交车站设在温州城五马街与人民路靠西位置，提升北区和西区的人流引入,11,停车场以北区为主，增加北区人流的来源,规划设计方案,对现项目设计方案的修改建议,P,广场设计时需要考虑的因素：,1,、如何设置休息坐椅,2,、广场休闲椅子的款式、颜色,3,、广场如何设置灯饰，营造夜间效果,4,、广场如何设置广告牌,5,、广场如何营造微景观,6,、广场的园林设计,建筑规划风格,与立面效果设计方案建议,1,、漯河新天地商业的整体风格、格调,2,、外立面的款式,3,、外立面的主体颜色,4,、玻璃幕墙采用的颜色,5,、漯河新天地商业外墙广告的设置,6,、漯河新天地商业外墙灯箱的样式和格调,7,、各业态对外立面的不同要求,商业项目外立面设计要素：,商业街的外观设计,建筑设计从三个层次来体现：,第一层次：外观造型 从建筑的天际轮廓线，强调可识别性。,第个层次：立面设计 讲究横、竖线条。,第三层次 细节精细设计 装修装饰的设计、人发生亲密接触、亲密对话这个层次,商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。商业街的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。,购物中心,/,商场，强调内部空间的可视性，对公共购物产生引导 作用。整个空间可以通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间安全感和舒适感,建筑风格和立面设计是反映了项目最直观的视觉价值。,MALL,的建筑风格和立面设计上强调现代感，已为消费者和客户普遍接受，有利于识别和日后经营的宣传需要。,MALL,需要在外立面考虑广告宣传与悬挂是否对其建筑的影响问题。,建筑风格与立面,购物中心和步行街的建议,步行街区是营造较为传统的商业氛围，甚至是传承了百年的商业积淀，往往带有历史景观和异国风格情调的建筑特色，多为二层，南方甚至以骑楼居多，建筑风格和立面设计上建议（包含组团形式）分区设计，各具特色。本项目各功能区可有一定的差异，但总体上需把握连续性和整体感。,步行街单体建筑要特别注意坡屋顶的样式、色彩和便于维修。,购物中心与步行街二层以连廊形成互动，连廊应融会两者风格。,建筑风格与立面,购物中心和步行街的建议,建筑风格与立面,购物中心和步行街的参考图,建筑风格与立面,购物中心和步行街的参考图,商务公寓的建筑风格更强调现代、大气、稳健、立面简洁的形象，已足以为行政商务客户的接受。,商务公寓应略带一些与众不同的辅助构筑提升其价值。,住宅是比邻同时又从步行街区脱离的物业品种，风格尽量脱离火柴盒式的设计，最好带飘窗飘台，以表现本案的品质，同时需要考虑空调外挂等问题。建议以广州、深圳华南版块作参考蓝本。,建筑风格与立面,商务公寓和住宅的建议,建筑风格与立面,商务公寓和住宅的参考图,主入口最好有恢弘的标志性建筑，西式钟楼、夸张的设计、图腾、景观、牌坊等也能引人注目。,主入口需要考虑用材质地，便于维护和清洁才能历久常新。,夜间高照明度的灯光，不失为提升项目形象的方式，应兼顾到标志性建筑是否存在视觉不协调。,主入口的建筑需要考虑消防车和应急车辆的要求。,建筑风格与立面,步行街区主入口的建议,由于现项目在建筑风格和立面设计上的资料不多，作为内街一部分的风格和立面基本可满足项目需求。,绿化、水景面积若过大，会严重削弱商业的氛围，这方面尤其值得设计公司的注意和把握量度。,建筑风格与立面,对现项目设计方案的建议,三 项目业态规划及功能分区方案建议,业态规划功能分区,漯河商业的业态现状,漯河的商业现状相对较为落后，广州、上海、深圳的商业功能分布比例是本市未来的发展趋势。结合漯河城市经济的发展，以及当前居民可支配收入、消费习惯、市场引导行为，可基本导出本项目的商业业态比例。,业态规划功能分区,交通路人民路的业态业种现状,与发达城市的比较,交通路人民路的商业面积比例,发达城市的商业比例,业态规划功能分区,交通路人民路的业态业种现状,与发达城市的比较,交通路人民路的商业面积比例,发达城市的商业比例,业态规划功能分区,项目的商业业态业种规划建议,主步行街街铺（,2,条）：首层,2.4,万平方米左右；局部,2,层，面积为,1.4,万平方米左右；,小计：,3.8,万平方米,银基产权商铺：,4,层，单层面积约,5000,平方米，首层外铺全部开发商保留，只留主出入口和内厅空间，首层约,3000,平方米左右，,2,、,3,、,4,层约,5000,平方米左右，,小计：,1.8,万平方米,各业态商业面积规划：,周边次步行街及机动车道沿线街铺：首层,1.2,万平方米，局部,2,层，面积约为,0.5,万平方米，,温州商贸城：,2,层，总面积,1.5,万平方米左右,小计：,1.5,万平方米,手机市场：,2,层，局部三层，总面积,2.5,万平方米左右，首层面积为,1.1,万平方米左右,小计：,2.5,万平方米,商务公寓：首期,1,万平方米左右，塔楼，二期视市场反映而定,小计：,1,万平方米,住宅：,3.5,万,4,万平方米左右，,4,5,层上盖板式多层，建议不建小高层,小计：,3.5,万平方米,合计：商铺总面积为,9.6,万平方米,商务公寓,/,住宅为,4.5,万平方米,主要功能分区,：,电影院：北区，三层，,1,个大厅,500,人，,6,8,个小厅,70,人，含电玩游戏,银基：人民路交口处以西路边（或交通路与勤俭街交汇处），不占用交口处的位置，靠近丹尼斯,丹尼斯：北出口面临广场，单层面积为,7000,8000,平方米左右,中央广场：命名为“青年文化广场”由市团委制定为活动地点，或“欢乐广场”，面积为,5000,7000,平方米,肯德基,/,麦当劳：在丹尼斯北出口东侧临近处，金街路边，面积,300,400,平方米含厨房，可含二楼，可低价出租,商务公寓：手机市场上盖物业，位于人民西路口，面积为,1,万平方米，塔楼,功能分区图,业态规划功能分区,p,影城,美食街,不夜城,休闲娱乐,日用品超市,文化街,儿童世界,商贸城,状元坊,酒吧街,电脑,IT,街,购,物,城,手机大卖场,温州城小商品,写字楼,住宅,土特产,一条街,电玩,网吧街,美容、美发,健身中心,家具城,流行前线,女人街,礼仪街,名表城,助动车街,灯饰城,医药超市,p,p,布匹城,箱包街,食品街,名店街,花街,古玩街,烟酒街,宠物街,婚纱街,数码家电城,百货城,四 整体项目产品设计建议,柱网以,8X8,米为宜。,首层层高,7,米左右，其余层层高,5,米左右。,商铺的形状方正。,步行街的主街宽,12,米，次街宽,6-8,米。,面向步行街的商铺数量尽可能多。,步行街的小单体商铺，其宽以,25,米为宜。,产品设计建议,产品设计建议,主题美食街设计要符合漯河市政府批准的有关卫生、防火等规范和标准，也要符合漯河市城市规划和食品卫生监督机关要求。,餐饮总平面布置设计的要点,在总平面布置上应考虑避免厨房或饮食制作间的油烟、气味、噪声及废弃物等对周边居民与公共场所的污染。,饮食建筑的人流、货流分别设置垂直交通。,利用周边地下车库和路边停车位作为停车配套。,主题美食街设计,类别,标准及设施,级别,二级,美,食,街,餐,饮,店,服务标准,零餐或宴请,建筑环境,室外,有一定绿化,室内,较舒适,建筑标准,耐久年限,不低于二级,耐火年限,不低于二级,面积标准,餐厅面积,/,座,1.1,/,座,餐厨面积比,1,：,1.1,设施,公共洗手间,有,各级厨房及饮食制作间,有,消毒、洗碗间,有,主题美食街在建筑设计按二级标准设计相关设施，见下表：,四、餐饮一条街的防护与消毒,考虑防蝇、防鼠、防虫、防鸟及防尘、防潮措施。,外卖柜台或窗口设于餐厅内，不要干扰顾客路线。,餐具的洗涤与消毒均须单独设置。,五、餐饮一条街厨房、饮食制作间,副食初加工中肉禽和水产的工作台与清洗池均应分隔设置，经初加工的食品应能直接送入细加工间，避免回流，同时还要考虑废物的清除问题。,冷荤食品应单独设置。带有前室的拼配室，前室中应设洗手盆。,冷荤制作间的入口处应设通过式的消毒措施。,六、通风、排气、抽烟和除尘、水电系统,全层各餐厅厨房借助统一的通风、排气、抽烟管道，独立接口，直接接驳到各餐厅厨房，用一总管采用机械通风排气。良好的通风排气系统，可防止厨房里的油烟，气味串入餐厅，影响顾客。,针对产生油烟的设备上，应加设附机械排风及油烟过滤的排烟装置和收油装置。,针对产生大量蒸汽的设备，除加设机排风外，还应分隔设置防止结露和做好凝结水的引泄措施。,所有厨房均设独立的水电计量表、煤气表。,餐厅厨房燃料全部以市政管道煤气工作。,将水、电、煤气管道铺设至每个餐厅的厨房。,在设计过程中，若有餐厅或其他公共房间位于热加工间的上层时，热加工间外墙的洞口上方应设宽不少于,1m,的防火挑檐。,购物中心工程设计指标,内容,工程建筑指标要求,楼面荷载,商场区域为,5.0KN/,，局部增加,交通,场地周边须设公交车站及的士上落区,提供顾客专用停车位,供电,市电连变压器,(,包括空调制冷机所需用电,),后备发电机连自动设换,供、排水,70,市政给水管碰口配,100,生活备用水箱,150,粪水排放管接连大厦化粪井,200,污水,(,厨房加工区使用,),排放口配备,4,级过污井,空调系统,舒适型空调，室温设定为,24,1,供应时间为,7,：,30,至,23,：,00,顾客密度设定为,1,人,/,提供,1.5m,1.0m,油烟排放管井接连高点排放,空调系统连送风,通讯,要求,IDD,电话线路，并配置宽带连线,场地须设有线电视干线及干线放大器，,消防系统,完成场地内的喷淋、烟感、消防栓及自动防火卷帘的安装及验收工件,二次报建改动及验收主力店按其平面布局要求自行改造,电梯,运货电梯员,如场地分为,2,层或以上时，须设自动行人道式扶手电梯,卸货区,卸货区及货车停泊处,须邻近运货电梯,垃圾房,提供,垃圾房以供,暂时存放,招牌,提供外楼及楼顶位置以供主力店装设室外招牌,营业时间,主力店协商后确定,照度,Lx=500750,产品设计建议,购物中心的梯位设置能带动附近铺位的人流,产品设计建议,购物中心与步行街的二层以连廊连成整体,参考图,五 商业动线设计建议,动线规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡，使通过各位置商铺的人流量达到均好的最大值，达到步行街区（尤其是本项目的北区）的整体人气大致平衡。,以主力店引导人流。将丹尼斯等主力店的出入口安排在项目北区，能非常有效地延长北区的人流通过线，但主力店不易就范。,以影城餐饮休闲娱乐设置在北区，是本案最好的动线组织。,以主停车设置在北区，带来高消费力的人流，也相当不错。,以中央广场和主力店出入口位的设置调节人流量均衡，也有一定的效果。,在北部局部的构筑主题景观，也略有一些效果。,商业动线设计,引导性的动线组织,对于二层的动线组织，主要通过数量型消费者群体争取二层人气的平衡。,在主力店和步行街区的二层设置连廊，可引导一些人流。,在北区的二层开辟针对学生和年轻人的状元坊，吸纳低消费力的群体，是一种较为有效的动线组织。,在北区的二层引入中小型超市，将马路街的居住消费群体导入。也有一些效果。,商业动线设计,引导性动线组织,商业动线设计,动线组织示意图,p,影城,美食街,不夜城,休闲娱乐,日用品超市,主题景观,中央广场,主力店出入口,北区户外指示牌,状元坊,酒巴街,电脑,IT,街,北区户外指示牌,土特产,一条街,电玩,网吧街,美容、美发,健身中心,六 商铺铺型与铺位分割方案建议,经调查，大部分购铺者的心理购买承受能力在,40,万元内，以,1,万元,/,平方米推算，折算成建筑面积在,40,平方米以内。建议本项目的铺位面积控制在此范围内。,根据我司的经验，同等面积、同等位置的情况下，销售较为理想的铺型、铺位，其进深与面宽比值为,2.6,。建议本项目的上述比值控制在,3.0,以内。,此外，要尽量避免柱位出现在商铺的中央。,铺型方方正正较为购铺者接受。,铺型铺位分割,铺型与铺位的分割建议,七 交通组织设计方案建议,交通组织设计,步行街区交通组织,人流,人流,车流,物流,交通组织设计,步行街区交通组织,车流,人流,车流,物流,P,P,P,P,交通组织设计,步行街区交通组织,物流,人流,车流,物流,八 单体通道及层高设置建议,规模对通道的影响,大门对通道的影响,街口,/,出入口对通道的影响,中庭位对通道的影响,楼层对通道宽的影响,单体通道和层高,单体通道需考虑要素,楼梯,/,电梯对通道的影响,洗手间位置对通道的影响,内柱位对通道的影响,内功能分区对通道的影响,街道宽度：主街宽,12,米，辅街宽,6-8,米,首层、二层：,通道数量：,4,个,(,含安全通道，二层含连廊通道,),通道宽度：主通道,4m,；次通道,3m,；侧通道,2.5m,顶层：,通道数量：,2,个,(,含安全通道,),通道宽度：主通道,3m,；次通道,2.5m,；,其余层：,通道数量：,3,个,(,含安全通道,),通道宽度：主通道,3m,；次通道,2.5m,；侧通道,2.0m,单体通道和层高,单体通道建议,二层：,通道数量：,3,个,(,含安全通道和连廊通道,),通道宽度：通道,2.0m,二层以上：,通道数量：,3,个,(,含安全通道,),通道宽度：通道,2.0m,单体通道和层高,步行街街铺单体通道建议,单体通道和层高,一、二层层高建议,7,米,扣除消防喷淋和楼板、地面铺石厚度，仍可让客户搭建夹层，让客户的价值最大化,柱网：,8,8,米,单体通道和层高,二层以上层高建议,5,米,扣除消防喷淋和楼板、地面铺石厚度，仍可营造空间感，满足购物的空间环境,柱网：,8,8,米,影城：,主厅观众最大容量：,600,人,/,场,主厅层高最大高度：,6,米,坡度：,30,度,副厅观众最大容量：,200,人,/,场,主厅层高最大高度：,4.5,米,坡度：小或等于,30,度,单体通道和层高,特殊单体层高建议,单体通道和层高,层数分布建议,9,4,3,3,3,4,4,12,3,3,2,2,2,1,2,2,2,2,2,4,层高立面图,九 公共配套功能设施建议,垂直交通（楼梯、电梯）的设置要考虑铺位的均好性。,MALL,内设置货梯。,建立闭路电视监控报警保安系统。,建立背景音乐及应急广播系统。,合理布线，增加互联网高速接口入铺。,洗手间的布局对大部分商铺使用便利。,合理利用偏僻位预留作仓库。,保障各位置的无线通讯信号畅通。,电子屏幕设置的位置合理，视觉协调。,公共配套设施,公共配套建议,公共配套设施,公共配套部分参考图,露天咖啡休闲带,公共配套设施,公共配套部分参考图,电子屏幕,十 通道及公共共享空间装饰建议,临外街的外立面要考虑日后户外广告的因素。,MALL,门口的设计风格要商场的整体风格相配。,尽可能营造小而精且独具特色的绿化环境小品和人文景观。,中庭和广场设置座椅，考虑椅子的款式、颜色是否与步行街的风格相配。,中央广场设置广告和灯饰，要考虑样式和数量、颜色。,MALL,内部装饰的总体格调。,MALL,内部的广告布置情况。,步行街、中央广场、,MALL,所采用装饰地面的材料和颜色等。,公共空间装饰,营造高质量的商业空间装饰,公共空间装饰,营造高质量的商业空间装饰,公共空间装饰,营造高质量的商业空间装饰,十一 交铺装修标准建议,交铺标准,街铺,结构：砖混结构,层高：一、二层,7,米，其余,5,米,门窗：高级防盗卷闸门或高级铝合金玻璃门,墙面、天棚、地面：水泥砂浆找平,外墙：仿真石（或天然石片）及外墙面砖（按部位分别使用）,梯间：地面及踢足线为防滑地面砖；墙面及天棚为乳胶漆罩面；楼梯铁花栏杆，实木扶手,屋面：阁楼为坡屋面,供配电：管线入门口，户均容量,15KVA,电视、电话、网络：入门口预留接口,部分带卫生间,内墙、顶、地面：水泥砂浆找平，预留给排水管口,给水：给水管采用,PP-R,管暗设，预留接口到位,排水：排水管采用,UPVC,管，预留接口到位,交铺标准,室内产权式商铺,结构：框架结构,层高：一层,6,米，其余,4.5,米,门闸：玻璃地弹门、豪华拉手,墙面：铺位墙体扇灰涂,ICI,天棚：走廊大堂轻钢龙骨保德板工艺造型天花,铺内优质轻钢铝骨，防水石膏板天花,地面：走廊、大堂铺花岗石拼花地面,铺位地面铺,60cm,60cm,优质耐磨抛光砖,供配电：管线入门口，户均容量,8KVA,大堂：柱体、部分栏河侧贴铝板,电梯：选用名厂电梯,空调：选用名厂中央空调产品,客户的成功才是我们永远的桂冠,博远商业将全力以赴做到最好！,