营销方式及建议书.pptx

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录,上海郎众投资顾问有限企业介绍,1,序言,2,市场调查分析,3,营销策略构想,4,项目相关初步提议,5,营销方式及建议书,第2页,郎众介绍,“上海郎众”秉持全案代理与适位营销服务，以行销台湾十五年专业行销企划团体和大陆第一代专业房地产市场调研与资本运作机构菁英组合，以精炼建筑师、立面表现、景观设计、整合推广、商业营运甚至资本运作企业作为紧密互动外围链接资源。提供出一张地块图开始建设前期发展策划、建设期营销思绪细化、销售团体组建出击到收盘后客户跟进服务全流程运作，将各细部工作纳入整合规划系统运筹。,以洞察、理性、精锐、速度、成熟、全心为宗旨为开发商实现成熟创新型项目标同时，为消费者提供专业、热情、放心服务，达成开发商/代理商/消费者三赢目标。,不一样于普通代理企业单元化，我们在拥有本行业上下游合作者资源良好合作与利益分配机制同时，以两岸三地在房地产营销行业抱有执着坚持关键人员组合成“上海郎众”中层尖锐部队，形成由市场调研企宣设计执行推案策略执行与销售控制促进全程合作能力。,有感于行业竞争，我们坚信每一个项目真正做好是我们长久职业使命，也是企业永续发展基石，我们希望把地产代理业作为一个永续经营行业，能更多秉持责任心，经过前瞻性市场策略与高水准设计注入，为客户也为开发商创造更多项目增值与市场潜力。,企业成立以来，集中开拓贵州市场，已陆续成功策划及代理项目包含：遵义合益花苑，麻江广建中华城，遵义县乔龙山水华庭，遵义连英鑫源小区，遵义水晶碧苑别墅群，遵义中环花区A区六号楼，遵义东风本田4S店还房小区，遵义县倚林家园，遵义永泰二号小区等项目。,郎众顾问是一个充满自信、实事求事及实干、饱含成长欲望专业团体，郎众顾问以“专业、诚信、负责、感恩”为企业理念，并以“开发商成功才是郎众成功”为郎众顾问企业执行唯一信条，立志成为贵州省内最优异房地产策划代理机构及业界执业标杆更是郎众坚定不移目标。,除了从不拖欠及预留职员工资和分成之外，我们更关注职员职业规划及成长，并连续提供培训及学习机会，帮助职员成长及成功才是郎众成功。,企业介绍,营销方式及建议书,第3页,1、时间不能成为品牌，成就品牌是企业态度与行动完美契合。,2、再好营销方案、没有一支精神饱满团体人员也是空谈。,3、理论是死，市场是活，学以致用才是硬道理。,郎众企业战略观、品牌观,序言,/10/2,营销方式及建议书,第4页,一、市场基础调查分析,1、平塘县介绍,平塘县位于贵州省南缘中部，东邻独山县，南与广西南丹县毗邻，西与惠水县、罗甸县相连，北与贵定县、都匀市接壤。海拔高程710米，距独山36公里，距都匀66公里，距罗甸122公里，距贵阳市193公里，距贵新高速公路35公里。,全县土地总面积2815平方公里,全县辖9个镇、10个乡、121个行政村、1831个村民组。9个镇是四寨镇、者密镇、平湖镇、摆茹镇、牙舟镇、通州镇、克度镇、塘边镇、大塘镇。10个乡是卡蒲乡、苗二河乡、白龙乡、甘寨乡、卡罗乡、谷硐乡、西凉乡、鼠场乡、耨塘乡、掌布乡。,2、平塘山奇水秀，风光绚丽，有“山水生态旅游县”美称。境内喀斯特地貌发育经典，峰峦叠嶂，沟壑交织，河流纵横，飞瀑悬练，美不胜收。年被贵州省人民政府命名为“贵州省级风景名胜区”，共有景观景点100余个。,3、平塘县经政府城市规划，老城区全部拆迁将重新定位老城区，这是县政府重点之重工作，预计明年开始开工。这一举动将给平塘县经济大大提升涨幅。,二、交通情况,平塘县城交通完善，交通工含有：交公车、摩托车、三轮车、出租车。,市场分析,/10/2,营销方式及建议书,第5页,三、平塘县房地产开发前景,当前平塘县房地产开发水平有待提升，在项目标动作、施工过程控制、市场引导、开发融资多方面还要待提升。而且当前平塘县人消费越来越成熟，购房理念落后思想，加之炒楼为主要概念消费形为尚不流行，所以对期房销售有较大抗性，没有完善开发控制程序必定是不行，而开发水平不高，就需要引进外脑、外资，用先进开发理念，丰富市场动作经验，雄厚资金后盾，对项目进行诊疗、分析提出符合市场形势开发计划，在加金融机构方面支持，开发出市场需要产品，尽快为开发企业回笼资金，获取最大利润等方面提供帮助和指导，以提升整个房地产市场开发水平，造出更多平塘人民最喜爱房子。,即使平塘县房地产开发显得不成熟，多方面有待提升，伴随城市建设，大规模旧城改造，外来开发商企业进驻，平塘县房地产市场潜力巨大，形成消费高潮指日可待。,伴随城市建设加速，其房地产市场正表现出良好发展势头，市场消费劲较强，首先表达在县城内存在大量首次置业与周围乡镇购房者，以及打工回乡者到县城置业购房群体，另人方面表达在城内二次购房者改进居住条件人群。如集团性购房（电信、政府、老师等）因没有自建房，而是与开发商接洽团购，有较大空间。,市场分析,/10/2,营销方式及建议书,第6页,一、项目,楼盘名称：泊岸御都,面积：,90,130,单价：,2900,起,楼盘地址：开发区（贵州信得房开）,联络电话：,7230000,优势：价格廉价，户型好，面积实用 劣势：地理位置差。,楼盘调查,/10/2,营销方式及建议书,第7页,一、天力房地产开发企业项目,楼盘名称：华地龙庭,面积：主力 面积：,98-109,平方；三房。走得较慢,89,平方。,单价：平均价,:2900,元,楼盘地址：后面,(,平都路,),联络电话：,7228888,优势：有 小区环境，配套完善 劣势：地理位置差，,楼盘调查,/10/2,营销方式及建议书,第8页,一、待开发项目,楼盘名称：未定,面积：（一栋酒店、住宅部分：16屋高电梯房）,单价：待定,楼盘地址：,联络电话：待定,优势：,劣势：,楼盘调查,/10/2,营销方式及建议书,第9页,四、平塘消费者初步调查,为深入了解平塘县城区房地产市场情况，将列出一些问题对消费者进行了抽样调查，调查结果经统计分析得出得出以下初步结论。,1、平塘县房地产消费市场组成是以住宅为主，商业性物业为铺整体趋势,原因一：大多数消费者认为当前住宅比商业性物业更适合他们需求。,原因二：商业性物业价格高，商业性物业无力购置,2、平塘家庭收入以1500元到2600元/月为主。,3、平塘县大多数购房都为自用，投资意识消费少,4、大多数人员消费喜欢选择一次性付款，消费者也开始接收按揭买房，按揭多数选择在以内。,5、大多数消费者选择三室二厅二厅户型，面积在100-130平方左右,6、大多数消费都要求所购房屋交通方面，小区生活环境好，配套完善，要求物管费不高。,7、喜欢现房，因现房实在，对楼盘宣传不太看重，但重视品质和价格。,消费调查,/10/2,营销方式及建议书,第10页,本项目标市场定位于较低体格中高档品质楼盘，要产品品质上有一定要求，使建筑成本得到有效控制基础上，其提升产品品质，改变平塘县房地产市场普遍较低级次状态。同时，本项目在价格上面对中等偏上收入阶层需要，但不脱离区域发展情况，控制成本，降低销售价格，以此使本项目成为含有较高性价比楼盘，吸引消费注意力，形成良好销售环境，短时间销售完成，快速回笼资金，价值变现目标。,五、价格定们分析,住宅价格定位：定价说明，对于本项目住宅部分价格确定，我们主要是依照市场比较法来对该项目标住宅部分进行初步定位，重点考虑地块价值，市场中同类物业成效价，目标客户承受能力，项目产品力等方面原因。,价格定位表：,略,产品定位,/10/2,营销方式及建议书,第11页,六、本项目销售计划,1、第阶段（强销期）：完成总销量（）%,时间：略,2、第二阶段（持销期）：完成总销量（）%,时间：略,3、第三阶段（尾盘期）：完成总销量（）%,时间：略,销售计划,/10/2,营销方式及建议书,第12页,七、依据以上调查分析得出情况，结合（）项目标本身，我们对项目标营销策略作出了一个初步构想。,思索：,打中端？,落入价格战争中,低利润不是我们初衷！,基本调性：要想取得高利润，必须走高端策略！,营销策略构想,/10/2,营销方式及建议书,第13页,1、营销模式,高端营销策略方式：,项目形象提升+概念模式+产品营销+住与行模式+互动模式=销售成功！,营销模式介绍,/10/2,营销方式及建议书,第14页,(1)项目形象提升,项目开启时，我们策划商着手楼盘形象包装，对施工围墙、售楼部、施工现场进行设计和指导，并以直观工程形象进度；使XX项目标楼盘形象一开始就与众不一样，营造出良好现场气氛。,项目形象提升,/10/2,营销方式及建议书,第15页,(2)概念模式,加强营销工作力度，采取概念模式非常必要，项目营造出三个方面营销概念。,增值概念,因为（）项目地段含有极大房地产价值，为居家福地，利用其周围逐步活跃房地产市场,加上便利交通优势，以形成并展示出项目标增值概念。,居家方便概念,充分利用项目周围良好小区综合配套设施，打好“居家方便”牌，满足人们对居家生活设施齐全强需要，从而表达出（）项目在这方面所含有优势。,投资概念,在增值概念基础上，使含有投资意向消费者对（）项目标投资心态得到引导和强化，形成含有明确投资取向购房行为。,营销模式介绍,/10/2,营销方式及建议书,第16页,(3)产品营销,房产营销均是以产品为关键，消费者采取购置行为，是针对产品本身，所以，产品优劣，是营销成败关键，()项目所采取产品营销主要表达在：,工作进程和质量,户型合理性和适用性,建筑结构和建筑材料,采光通风情况,外立面造型,出入方便情况,投资回报,在本项目产品营销中，将从以上七个方面进行详细阐述，以表达（）项目标综合产品品质。,营销模式介绍,/10/2,营销方式及建议书,第17页,(4)行与住模式,1、以行销台湾十五年行销模式。组成一支10人到30人及更多人员进行销售一个楼盘。,2、一对一销售模式，由专业置业顾问一对一专业谈判，打破了普通代理企业就房子讲房子销售模式，我们企业要求是让每一位销售顾问都能做到独立做单子能力。详细操作方法见现场。,营销模式介绍,/10/2,营销方式及建议书,第18页,(5)互动模式,不论是做品牌，市场推广，战略规划，产品开发，都需要发解消费者！这个过程，就是一个“互动”过程，企业和消费者之间交流和沟通，就是“互动”！,销售方法：公关促销（了解客户心理）,内部认购举行推荐会确定时间正式开盘其它活动,我所做一切都是为了更加好服务和提升楼盘品质，让开发商/代理商/消费者三赢目标。,营销模式介绍,/10/2,营销方式及建议书,第19页,楼盘推广方式提议,1、初步构想,（）项目标体量不大，目标客户覆盖面有一定不足，项目标宣传推广应以此为依据进行对应调整，但不要有效控制宣传推广费用，而且要到达对目标客户群体形成有效宣传告之效果。,项目开启时利用DM单进行全县宣传。突出本项目标地段良好和发展前景及形成更大市场影响力。,进行DM单宣传同时，对项目施工现场进行VI系统包装，营造销售气氛。,适当采取路牌广告宣传方式，,提议：项目标包装方案要表达项目标功效和特征，突出亮点，吸引消费者认同，不能偏离项目标营销定位，让消费都心理得到认同，让发展商和项目形象长久烙在消费者心中，为发展商以后楼盘树立良好口碑。,楼盘推广方式提议,/10/2,营销方式及建议书,第20页,2、初步思绪,为了让推广工作有统一性，连贯性和阶段性，针对项目标整体定位，我们认为项目包装推广应按以下次序：,开发商,承建商,物管企业,物业前期认购者包装,工地现场环境,售楼部,相关人员包装,项目整体宣传,认购前公关活动举行,认购,广告宣传推广,正式开盘,继续广告宣传推广活动,销售强期,清盘,整个宣传推广包含整体包装、普通销售、广告宣传、公关促销四大部分,楼盘推广方式提议,/10/2,营销方式及建议书,第21页,项目标整体包装系列包含主要参加方形象包装、工地现场环境、销售部、相关人员包装。,（1）项目VI形象识别系统,标志在于表达企业理念、项目名称、富有动感，同时要有一定相关性。表达出适宜居家气氛，要求简练易记。,项目整体包装,/10/2,营销方式及建议书,第22页,（2）人员安排：,销售总监 销售经理 秘书 甲方财务人员 置业顾问 业务员,1人（待定）1人 1人 1人 6人 3-6人（待定）,销售部人员安排,/10/2,营销方式及建议书,第23页,（3）证件类,销售部人员胸牌,内容：企业名称 职务名称 编号,相关人员（主要人员为物管人员）,内容：照片 名称 职务 编号,销售部人员名片,内容：标志 名称 置业顾问名字 电话 地址,（4）服装类,男生：待定 女生：待定,证件及服装,/10/2,营销方式及建议书,第24页,（5）售楼部包装,1、门前放一些绿色植物和鲜花,2、销售部内部装饰内容:略,售楼部包装,/10/2,营销方式及建议书,第25页,对于工地环境包装设计，一定要依据情况，充分利用能够利用一切资源进行设计，强调项目标特色，使项目整体有良好视觉形象，提升档次，同时给消费者提升质量信心。,工地环境包装,/10/2,营销方式及建议书,第26页,工地围墙是一好最好宣传体，提议贵方将围墙刷上口号，在进行处理色调进最好与项目基本色调相配合，同时与销售部色调形成一个整体。,围墙包装设计,/10/2,营销方式及建议书,第27页,1、平面户型图：彩色,2、置业计算表，办理按揭指南,3、销售手册：略,4、销售部：记录表、日报表、周报表、月报表、客户追踪表和相关表格,其它宣传资料,/10/2,营销方式及建议书,第28页,谢谢,观赏,上海郎众投资顾问有限企业（全程操作）,联络电话：[phone] 座机 0852-7901506,郎众与你同行,营销方式及建议书,第29页,