沈阳市酒店式公寓市场分析报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,沈阳酒店式公寓分析汇报,3月25日,第1页,目录,酒店式公寓基本概念,酒店式公寓发展历程,沈阳市酒店式公寓市场分析,重点个案分析,酒店式公寓机遇和挑战,酒店式公寓专题研究结论,第2页,酒店式公寓,基本概念,定 义,特 点,分 类,动 因,第3页,酒店式公寓基本概念,概念解析,定 义,“酒店式公寓”，也称服务式公寓，意为“酒店式服务，公寓式管理”，是在亚洲兴起一个只做服务、没有任何酒店经营纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体自住式单位，并提供低于酒店价格长久住宅。,简单定义其概念归结为三点：,统一经营,售后回租,完整产权,解释：它普通是拥有独立产权、配置包含厨卫在内综合套间房子，提供酒店式商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既能够像购置普通住宅一样用于自住，又能够交由大厦以酒店形式出租，取得投资回报。所以，酒店式公寓既吸收了星级酒店服务功效和管理模式，又吸收了信息时代写字楼特点，是一个综合性很强物业管理概念，集住宅，酒店、会所等各种功效于一体。,由此可见，严格说当前市场上几乎绝大多数所谓“酒店式公寓”均是“仿冒品”，多为提供高档物业服务精装小户型住宅，其实质与“酒店式公寓”存在着本质区分。,第4页,酒店式公寓基本概念,概念解析,特 点,酒店式公寓强调依然是居住功效，而非商务办公功效,酒店式公寓是一个长久居所（相对于酒店而言）物业,酒店式公寓必须有酒店般完善服务,酒店式公寓必须含有居家气氛,相对于酒店而言，酒店式公寓含有一定价格优势,第5页,酒店式公寓基本概念,概念解析,与传统概念区分,酒店式公寓除了提供传统酒店服务外，更主要是向住客提供家庭式居住布局、家居式服务，真正找到宾至如归感觉，它最大特点是要比传统酒店多了家味道。,酒店式公寓是既提供了专业服务，同时又拥有私人公寓私密性和生活格调私人物业；即成为连接酒店和私人公寓之间桥梁，又处理了酒店和私人公寓因其经营本质不一样所决定不能提供短期住宅和长久住宅共存问题。,它,吸收了传统酒店与传统公寓优点，所以备受商务人士青睐,第6页,酒店式公寓基本概念,概念解析,分类：按“产权性质”划分,只租不售“酒店式公寓”,商住产权“酒店式公寓”,住宅产权“酒店式公寓”,其特征是并不对外出售产权。普通由水准较高跨国酒店管理集团统一经营。称其为“公寓式酒店”更为适当，是各类产品中综合品质及管理水准最高。,顾名思义，其特征是“商住”性质产权。该类物业可对小业主出售，售后统一或非统一进行“酒店”经营。普通可签定百分比、年限不等返租协议。其首付百分比、贷款、利润税率等方面均较普通住宅受更大限制。,这是当前北京市场上最为常见“酒店式公寓”，但因为其本质是“住宅”产权，也决定了它不可能成为真正意义上“酒店式公寓”。更准确说，这是一个“酒店式服务公寓”，以比普通住宅物业更为完善、全方面酒店式服务来吸引客户。其付款方式、贷款形式、交易手续与普通住宅相同。,第7页,酒店式公寓基本概念,概念解析,产品类比分析,项目名称,对比原因,服务式公寓需开发商持有经营，而产权式酒店须承诺对应回报率，且对开发商和酒店管理企业等相关单位合作关系和操作能力要求较高，本专题不作重点研究。本专题将现实意义下酒店式公寓作为主要研究对象。,第8页,酒店式公寓基本概念,概念解析,发展动因,酒店式公寓在一个城市产生和发展,牵制根本原因就是这个城市经济发达程度。因为酒店式公寓需求者和消费者普通都是生活在这个城市政府官员和高级商务人士。这些消费者普通都有丰厚住房补助。一个城市只有经济发展到一定程度，高端住宅消费能力消费者才会形成一定规模。在他们需求中孕育着良好商机，此时适应他们生活模式和生活需要酒店式公寓就应运而生，而且有良好发展前景。,从发达国家经验来看，酒店式公寓是一个国家和地域经济发展到一定阶段后长久存在一个物业类型。,第9页,酒店式公寓,发展历程,起 源,现 状,发 展,第10页,酒店式公寓发展历程,公寓发展,起 源,酒店式公寓，最早源于欧洲，是当初旅游区租给旅客供其暂时休息物业，由专门管理企业统一上门管理，现有酒店性质，又有相当于个人“暂时住宅”特色。最早提出“时权酒店（,Time share Hotel,）”概念是瑞士企业家亚力山大。,1976,年第一批真正意义上时权酒店在法国阿尔卑斯山脉地域兴起，并很快在欧洲其它地域流行了，这是酒店式公寓雏形。,第11页,酒店式公寓发展历程,发 展,公寓发展,酒店式公寓真正发扬光大则是在纽约，在一些国际大城市，人流量很大，也有很多商机。许多外来商务人士必须长久住在这些城市，不过因为买房负担太重，所以很多人选择住在酒店式公寓。因为酒店价钱比较贵而且没有家感觉，酒店式公寓就这么于,1980,年在纽约应运而生，而且成为一个时尚，也成为纽约大量开发商主打项目。,酒店式公寓在国外流行,10,多年后最早在上世纪九十年代初流入深圳、广州、北京、上海等城市。北京酒店式公寓雏形是北京建国饭店在六至九层长包房里增设厨房，推出超出酒店客房概念居所，当初一经推出马上被美国驻华大使馆全部租用（当初美国驻华大使馆成立之初，使馆区还在建造之中），成为外交官员公寓。,第12页,酒店式公寓发展历程,公寓发展,产品市场变革,上世纪九十年代初,起,起,起,服务式公寓,小户型公寓,酒店式公寓,产权式酒店,酒店产权自持性物业，公建立项，以外籍租客为主要服务对象。,小户型公寓产品，住宅立项，普遍带有装修。以年轻人自住、家庭投资为主要购买目，对产品舒适度要求不高。,介于酒店与住宅之间产品，公建或住宅立项。对于配套要求及物业服务要求较高，单价较高，后期生活费用较高。,纯投资性产品，对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修标准、配套设置有很高要求，且对酒店企业运行能力有一定要求，售价高于其它产品，市场受众面窄。,第13页,酒店式公寓发展历程,公寓发展,沈阳公寓区域分析,五里河商圈,中街商圈：,太原街商圈：,沈阳金廊：,北站商圈：,区域分布,项目规模,：商务公寓因多数选址市内中心繁荣地段，占地多在,5,万平米以下，少数在,5,万,-6,万之间。,面积区间：,商务公寓面积区间设计多以小户型为主，户均面积为,40-120,平方米。但“麻雀虽小，五脏俱全”，小面积公寓功效区间更为齐全。,价格区间,：从当前市场上价格来看，全市商务公寓精装修产品价格多在,8000,元以上，普通能到达,8000,元左右，少数楼层、采光很好到达,9000,元,/,平方米以上，价格区间比较集中。因为商务公寓多以商务人群为主，功效上也偏重于商务性，所以价位较高也就不足为奇。,第14页,沈阳市酒店式公寓,市场分析,建筑形式,容积率,供给量,项目分布,价格,户型,装修标准,物业管理,客户分析,小结,第15页,沈阳市酒店式公寓市场分析,专题调研,调研目标：此次调研主要针对沈阳公寓类产品经营方式、产品特征、购置人群等方面进行深入调查，以期经过对沈阳公寓市场研究，对同方联合项目标公寓产品给出可行性发展提议。,调研时间：3月20日3月24日,调研项目界定：,1,、与项目体量靠近,2,、城市综合体下公寓产品项目,3,、浑南、五里河、金廊沿线、以及沈阳市其它区域代表性公寓项目,第16页,沈阳市酒店式公寓市场分析,区域分析,从区域位置上来看，受政府建设“金廊银带”利好政策勉励，金廊沿线板块酒店式公寓在售项目最多，其次是著名企业办公地五里河板块。这都是沈阳当前高端商务人群最集中区域，再次证实了酒店式公寓对地段和客户天生偏好。,第17页,沈阳市酒店式公寓市场分析,市场供给量分析,从供给体量上看，,94%,在售项目中建面都在,10,万平米以上，酒店式公寓大多属于中型体量项目，近年酒店式公寓发展趋势是超百万平米项目逐步增多。,第18页,沈阳市酒店式公寓市场分析,容积率分析,从容积率看，有,69%,在售项目容积率在,6,以上，这和酒店式公寓地段位置规划有直接关系，强调回报，不强调舒适性。,第19页,沈阳市酒店式公寓市场分析,建筑类型分析,公,寓,住,宅,住,宅,住,宅,写,字,楼,写,字,楼,从建筑形式上看几乎清一色都为高层，且外立面多为含有公建特征玻璃幕墙，成为有特色区域地标性建筑是全部项目标梦想。,第20页,沈阳市酒店式公寓市场分析,装修情况分析,绝大部分酒店式公寓项目都为精装修,酒店式公寓精装修应该是项目定位必要条件之一，对提升项目整体品质和销售利润有很主要作用。尤其是伴随装修标准不停提升，越来越多项目是赠予全套家俱家电，向着带着牙刷牙缸就能入住趋势发展。,第21页,沈阳市酒店式公寓市场分析,产权年限分析,当前在售酒店式公寓产权年限，绝大多数项目产权为住宅立项,40,年，少部分为,50,年。从市场调查结果看，客户对产权年限区分并不是非常敏感，最关心还是位置和项目标品质。,第22页,沈阳市酒店式公寓市场分析,销售价格分析,从在售酒店式公寓均价来看，当前普遍价格水平在,6500,元,/,平米至,21000,元,/,平米之间不等，但这类产品受地段影响非常显著，金廊沿线两个项目新华天玺与领先国际因为其显著区位优势均价已经分别站在了,21000,元,/,平米和,17000,元,/,平米高位。,第23页,沈阳市酒店式公寓市场分析,销售情况分析,从以上销售情况来看，酒店式公寓产品能被市场接收，销售率都比较喜人。其中地王国际白金公寓属于沈阳早期公寓产品，开盘时间较早，同时因为位置好，现已售罄。而皇朝万鑫因其高端定位及豪华档次受到追捧，销售率约,90%,。位置好、周围配套齐、商业气氛浓厚、且档次较高公寓产品比较受市场欢迎。,第24页,沈阳市酒店式公寓市场分析,主力户型分析,主力户型面积大多集中在,50-60,平米之间，户型主流为标准间型一室一厅。少许住宅性质公寓户型面积偏大，且采光面较多。,不少酒店式公寓都采取了几梯几十户集中式电梯设置，电梯运载负荷极高。同时大回廊式高密度平面布局，不但造成使用率低于普通住宅，同时也使物业识别性、私密性较差，这也对高端客户选择有直接影响。,第25页,沈阳市酒店式公寓市场分析,主力总价分析,主力总价区间,当前沈阳市场在售酒店式公寓主力总价多分布在,40,60,万之间，地段佳，标准高产品总价则在,70,90,万之间。此数听说明沈阳公寓市场尚处于发展阶段，仍有上升空间。而经过精装修提升项目附加值则是项目到达高总价伎俩之一。,第26页,沈阳市酒店式公寓市场分析,商业配套分析,当前在售酒店式公寓近,70%,是综合体项目，除了公寓之外还有大量集中商业，最少也会有一定体量底商，这对未来项目整体投资环境提升有很大作用，但普通来说在销售公寓时商业业态和经营方式都还没有确定，极难对客户选择产生决定性影响。,第27页,沈阳市酒店式,公寓市场分析,置业目及客群分析,因为,40,、,50,平米甚至更小户型即使能满足基本生活需求，但其舒适度远远不如普通住宅，很大程度上是一个过渡性居住物业。,早期酒店式公寓能够吸引一定数量自住客源，很大程度上是因为市场上缺乏类似产品，没有直观居住经验，也是因为低总价吸引。伴随环境和价格改变其作为投资功效完全表达出来了，自住客百分比深入弱化，投资性质凸显。,客户起源基本以沈河、和平区传统富人聚集区为主，人群趋向于年轻化，以个体业主、企业职员为当中主力。,第28页,沈阳市酒店式公寓市场分析,小 结,当前沈阳酒店式公寓市场已经进入较理性发展阶段，客户开始对项目标品质、区位、背景、经营方式、回报率进行综合分析。地理位置佳、商业气氛浓、配套齐全公寓产品受到市场追捧。同时客户对于精装修公寓接收程度很好，喜欢其所带来附加价值。,从当前公寓产品供给面积上看，,40,50,平小面积产品因为面积小总价低，宜商宜住，市场接收较高。而大面积产品则需要较长消化周期。,伴随沈阳行政中心南移战略，越来越多置业者选择浑南区域，其中很大一部分为城市中高端置业人群。所以浑南新区公寓类产品在逐步增加，并逐步得到市场认可，未来预计市场放量会深入增加，品质也会有所提升，竞争将加剧。必须注意是怎样确保打造项目优良品质被高端人群接收，必须要在物业管理和整体环境配套步骤多下功夫。,第29页,重点个案分析,皇朝万鑫,领先国际,铁西万达广场公寓,世茂五里河,浦江国际公寓,新华天玺,中粮大悦城,D,区,第30页,重点个案分析,浦江国际公寓,基本信息,浑南关键区最具标志性海派建筑，独享金廊、银带交汇坐标，融聚五里河商贸区、浑南,CBD,商务区，蕴含无限商机。,第31页,重点个案分析,浦江国际公寓,产品信息,产品立面以玻璃幕墙为主，强调当代城市格调立面效果，能充分表现出项目形象与气质。面积区间,40,100,平米，主力,50,60,平米。,立面,：幕墙、墙砖相结合,室内交房标准,：卫生间、墙面、地面,大堂装修：,大理石地面、墙面,电梯配置：,4,部客梯,第32页,重点个案分析,浦江国际公寓,周围配套,学校：省试验、沈阳市第,38,中学、和平三校、沈铁四校、市,20,中学、市,108,中学,医院：陆军总院浑南分院、沈阳市交通医院、沈阳市口腔医院、医大一院,银行：浦发银行、光大银行、交行、兴业银行、中信银行、工行、建行,商场：中国女人街，三好街、北京华联超市,酒店：凤翔大酒店,依靠浑南建设发展新建配套，当前配套较为缺失，生活气氛较低。,第33页,重点个案分析,浦江国际公寓,客户分析,需求情况,购买目,来自区域,家庭资产,职业,年纪,30-50,岁为主,个体业主为主，白领与小私企老板为辅,家庭资产在,100,万以上，月收入在,8000,以上,沈河区、和平区、浑南区为主,以投资为主，办公、自用为辅,青睐于,50-70,中小面积户型，总价在,50-60,万之间,年纪在,30-50,岁之间，以个体业主为主，白领、小私企老板为辅；主要来自沈河、和平、浑南区域。,第34页,重点个案分析,皇朝万鑫,基本信息,金廊与银带交汇处，拥有一流高端市政配套，区位优越。,第35页,重点个案分析,皇朝万鑫,产品信息,外立面为玻璃幕墙，档次高端，大堂及公共部分精装修，装修标准为五星级酒店标准。,立面,：幕墙,室内交房标准,：卫生间、墙面、地面,大堂装修：,大理石地面、墙面,电梯配置：,4,部客梯,第36页,重点个案分析,皇朝万鑫,产品信息,从面积分布情况来看，南向主要分布大面积产品，大面积户型面积区间集中在200-375平方米之间；,北向、东北向则是小面积户型较为集中，北向户型面积区间为35-66平方米之间，其中以35-49平方米面积为主；东北向户型面积区间在36-65平方米之间，其中以36-55平方米为主；,东南向面积分布主要以小户型为主，面积区间在35-48平方米之间，其中以48.8平方米为主；,西南朝向则差异很大产品存在即：55平方米小户型产品，102-360平方米大户型产品，依据位置不一样，产品类型分布也存在差异。,公寓类产品以中小户型为主，既可满足自住办公需要，亦可满足投资需要。,第37页,重点个案分析,皇朝万鑫,周围配套,购物：,西武百货、家乐福；,金融：,农业银行、中国银行、工商银行；,其它：,皇朝万豪酒店、沈阳市华人大酒店、沈阳市图书馆、沈阳市科学宫；,交通：,286,、,214,、,333,、,238,、,126,、地铁二号线；,五里河区域地标性建筑，周围配套较齐全，商业气氛很好。,第38页,重点个案分析,皇朝万鑫,客户分析,目标客户主要是来自沈河区、和平区等经济较为发达区域中青年客户群体，拥有较强购置力和丰富置业经验。,第39页,重点个案分析,世茂五里河,基本信息,金廊沿线，五里河商圈关键区域，功效完善城市综合体，区位优势和产品优势突出。,第40页,重点个案分析,产品信息,世茂五里河,住宅产品以中大户型为主，主要针对购置力较强高端目标消费群体。,第41页,重点个案分析,周围配套,教学：,青年大街小学、一二六中学；,商场,:,家乐福、展览馆、三好街、西武百货；,银行,:,盛京银行、农业银行、兴业银行、建设银行；,医院,:,医大二院、陆军总院。,位于金廊沿线，五里河商圈关键区域，拥有城市高端生活配套设施。,世茂五里河,第42页,重点个案分析,新华天玺,基本信息,沈阳高端项目，标榜世界级豪宅标准。,CBD,中心地段，使之拥有城市中无法复制优势。,第43页,重点个案分析,新华天玺,产品信息,产品立面为玻璃幕墙，档次感强。室内装修约,5000,元,/,平标准，国际化大品牌配置，公共部分装修也采取豪华标准，欲打造沈阳高端住宅典范。,立面,：玻璃幕墙,室内交房标准,：,5000,元,/,平面精装修,浴缸（仅限,I,户型和,70,以上户型）、面盆、坐厕（品牌：德国杜拉维特,Duravit,）；水龙头（品牌：德国高仪,Grohe,）；高级淋浴屏；热水器（品牌,:,阿里斯顿,ARISTON/,同等品牌）厨房电器：电陶炉或电磁炉、吸油烟机、微波炉、嵌入式消毒柜，（品牌：意大利斯麦格,Smeg,）；冰箱（品牌：西门子,/,同等品牌）；橱柜品牌：德国海格,Hacker,大堂装修：,近,1000,平，,9,米挑空,电梯配置：,8,部智能化高速电梯,走廊装修标准：,大理石地面,相关配套：,7200,平会所，内设红酒吧、雪茄吧、水疗按摩中心,智能化配套：,韩国进口,COMMAX,品牌或同等品牌智能家居系统，拥有,家居安防报警、可视对讲及门禁；照明控制，接收短信息公布，窗帘控制，电梯呼叫功效，物业服务功效，房间温湿度显示，免提接听拨打电话等功效，室内设终端机（彩色可视对讲机）。,第44页,重点个案分析,产品信息,新华天玺,k,户型,1,室,1,厅,1,卫,45.50,I,户型,1,室,1,厅,1,卫,58.98,d,户型,1,室,1,厅,1,卫,62.05,f,户型,1,室,1,厅,1,卫,75.64,e,户型,2,室,1,厅,1,卫,110.75,o,户型,3,室,2,厅,2,卫,112.88,户型面积以,60,100,平米中小面积为主力，户型方正，利于规划，办公自住均可。,第45页,重点个案分析,周围配套,医院：红十字会医院,(,沈阳三院,),、沈河区中医院、市妇婴医院,.,学校：北一经小学、中山路小学、,(,小西一小,),回民小学、,165,中学,.,金融：中国银行，工商银行、建设银行、盛京银行，招商银行、华夏银行等。文化：市博物馆、辽宁大剧院、商业：卓展购物中心、卓越大厦、北市场、家乐福超市、乐购超市,.,餐饮：渔夫码头，一家村，杏花春酒店，顺峰等,.,市府广场，沈阳市绝版关键地段，毗邻中街、太原街两大商圈，商业政治气氛皆浓厚，配套齐全丰富。,新华天玺,第46页,重点个案分析,新华天玺,客户分析,客户多为私营业主、政府单位职员、企事业职员,投资与自住皆有，百分比约为,1,：,1,城市高端人群，年收入在,80100,万元,客群以沈河、和平为中心，辐射整个沈阳市，并吸引部分外地置业者。高端人群，投资兼自用皆有。,客户大多是被地段及高标准配套吸引，基本上是投资兼自用。投资与自住百分比大约二分之一二分之一。,以沈河跟和平客户为主，也有一部分抚顺、盘锦客户。,第47页,重点个案分析,领先国际,基本信息,城市中心地段，大型购物中心之上公寓项目。入市时间较长，因开发商原因前期口碑较差。,公,寓,住,宅,住,宅,住,宅,写,字,楼,写,字,楼,第48页,重点个案分析,领先国际,产品信息,元,/,平米精装修，标准较高。外立面全部玻璃幕墙，简练时尚。综合性价比较高。,立面,：玻璃幕墙,室内交房标准,：,元,/,平米精装修，配置家电，详细品牌未定,大堂装修：,酒店式大堂,电梯配置：,3,部电梯东芝牌,走廊装修标准：,精装修，详细标准未定,相关配套：,领仕俱乐部，近万平中庭花园,智能化配套：未定,第49页,重点个案分析,领先国际,产品信息,面积,45,97,平方米，主力面积在,50,70,平方米，宜租宜住，但部分户型因为立面造型原因存在硬伤。,第50页,重点个案分析,周围配套,交通：,地上交通主干线（,296,路、,237,路、,214,路、,244,路、,289,路、,253,路、,168,路,）；地下交通干线：地铁,1,、,2,号线换乘站。,商圈：,家乐福（领先国际店）、百联购物中心、卓展、中街商圈、太原街商圈、,金融：,建设银行、盛京银行、浦发银行、中信银行、中国邮政、工商银行、中国银行,医疗、教育：,妇婴医院、专业综合性医疗机构、试验小学、二经二小、第七中学、试验中学。,餐饮娱乐：,高登、凯宾斯基、青年公园、市府广场、辽宁歌剧院、北图、彩电塔。,青年大街沿线，城市中心地段，中街、太原街两大商圈围绕，配套丰富齐全。,领先国际,第51页,重点个案分析,领先国际,客户分析,入市时间较早，已步入尾盘阶段,客户多为二次以上置业者，经济力量雄厚,客户年纪集中在,30,45,岁,高端人群，主要以私营业主、企事业单位职员为主,投资兼自住，主要看中地段,本案属商住两用，与写字间形成搭配，最大程度吸纳市场有效需求。客户以沈河、和平区为主，皇姑及浑南居次，涵盖全市，购置用途主要为投资兼自住。,第52页,重点个案分析,铁西万达,广场公寓,基本信息,位于铁西百货、九路、滑翔三大商圈围绕，紧邻地铁沿线，万千百货、茂业百货、家乐福近在咫尺，未来拥有不可限量升值空间。,第53页,重点个案分析,铁西万达广场公寓,产品信息,产品立面表现形式含有很强商业化格调，线条简练明快，当代简约。,立面,：玻璃幕墙,室内交房标准,：,元,/,平米精装修，配置家电，详细品牌未定,第54页,重点个案分析,铁西万达广场公寓,产品信息,公,寓,A,公,寓,B,公,寓,C,公,寓,D,公寓,A,公寓,B,公寓,C,公寓,D,4,栋公寓产品分析,F,组团公寓共计,1960,套,，公寓,A,、,B,各,500,套,，公寓,C,、,D,各,480,套,从上表中能够看出，,F,组团公寓类产品,主力户型为南向产品，占项目总套数,40%,，共计,784,套；其次为北向户型产品占,25%,，共计,490,套；再次为东、西向产品各占,17%,、,18%,，户型总数各为,342,套和,344,套。,第55页,重点个案分析,铁西万达广场公寓,产品信息,产品户型以,30,40,平为主力。户型规划以南向户型数量最多，但面积稍大。整体来说宜商宜住，投资性强。,从产品面积来看：,1.,南向户型套数百分比最多，面积区间集中在,51-66,平较大户型；,2.,其次为北向户型，面积区间集中在,24-38,平较小户型；,3.,东、西向户型基本一致，面积集中在,36-49,平中户型；,4.,产品规划较为完善合理，南向以大户型吸引经济实力较强客户，北向小户型可经过销售引导投资客。,第56页,重点个案分析,铁西万达广场公寓,产品信息,1,号楼户型图,户型面积以,30,67,平米为主，皆为一室一厅设计，可商可住，较为灵活。,第57页,重点个案分析,铁西万达广场公寓,产品信息,2,号楼户型图,户型面积以,30,67,平米为主，皆为一室一厅设计，可商可住，较为灵活。,第58页,重点个案分析,铁西万达广场公寓,产品信息,3,号楼户型图,户型面积以,30,67,平米为主，皆为一室一厅设计，可商可住，较为灵活。,第59页,重点个案分析,铁西万达广场公寓,周围配套,位于铁百商圈附近，属铁西区关键区域，周围配套齐全，通达性好。,金融机构：,建行、工行、盛京银行等,教育资源：,172,中学、,41,中学、四中、工业大学、三十一中学、勋望小学、兴顺小学等,医疗卫生：,五院、医大二院分院,农贸超市：,家乐福大型超市、大东副食等,休闲配套：,兴华公园、劳动公园、仙女湖公园等近在咫尺,商业配套：,铁百商圈、滑翔商圈、九路商圈、国美、苏宁电器等,第60页,重点个案分析,中粮大悦城,D,区,基本信息,中街商圈之上，中粮地产进入沈阳首个综合体项目，先期开发产品已经投入使用。,第61页,重点个案分析,中粮大悦城,D,区,产品信息,产品立面表现形式以涂料为主，线条简练明快，沉稳大气，但档次稍逊于玻璃幕墙。,立面,：涂料,室内交房标准,：卫生间、墙面、地面,大堂装修：,大理石地面、墙面,电梯配置：,4,部客梯,相关配套,：,IMAX,影院、商场、餐饮、超,市，中街商圈配套,第62页,重点个案分析,中粮大悦城,D,区,产品信息,52.15,62.12,36.67,36.67,41.43,41.43,41.43,41.43,62.50,49.43,50.69,50.69,49.93,62.50,52.15,61.73,户型面积区间,35,63,平米，其中,40,50,平米为主力，皆为一室一厅户型设计。,D,区公寓类产品以中小户型为主，产品面积区间在,35-63,平方米之间；,公寓类产品使用功效较为单一；,适合成长性企业办公使用，也能够满足长久投资租赁专业地产投资客。,第63页,重点个案分析,周围配套,中街商圈、大悦城项目本身配套设施完善，将充分满足区域内消费群体日常生活需要。,购物：,中街商业圈、大悦城四大主题购物馆、沃尔玛、新玛特、兴隆大家庭、商业城；,医疗：,大东区中医院、肿瘤医院、解放军四六三医院；,金融：,工商银行、建设银行、招商银行、交通银行；,教学：,朝阳一校,5,中、,35,中、,138,中。,中粮大悦城,D,区,第64页,重点个案分析,中粮大悦城,D,区,客户分析,需求情况,购买目,来自区域,家庭资产,职业,年纪,30-40,岁为主,个体业主为主，白领与小私企老板为辅,家庭资产在,100,万以上，月收入在,5000,以上,大东区、沈河区人为主，市内其它区域及外埠为辅,以投资为主，办公、自用为辅,青睐于,40-70,中小面积户型，总价在,40-50,万之间,年纪在,30-40,岁之间，以个体业主为主，白领、小私企老板为辅；主要来自大东及沈河；以投资为主、办公、自用为辅。,第65页,酒店式公寓机遇和挑战,挑战,机遇,第66页,酒店式公寓机遇和挑战,机 遇,市政府南移带来城市中心转换,今年,2,月起，沈阳市作出东陵区、浑南新区、航高基地三区合署办公重大决议，掀开了大浑南地域开发建设新篇章。而大浑南规划编制工作正式开启、规划区域面积,57,平方公里大浑南关键区定名为浑南新城，即将建设成“沈阳未来行政中心、科技中心和文化中心”！这将对沈阳市当前房地产市场格局发生根本性改变，本区域将面临飞速发展机遇！,第67页,酒店式公寓机遇和挑战,机 遇,全运会整体趋势,奥运会对整个北京楼市都注入了强劲推进力；济南全运会也改变了济南该区域房地产市场格局，所以，年沈阳全运会也将为沈阳浑南新区房地产市场带来新一轮蓬勃生机。,因为酒店服务式公寓与酒店相比含有很强优势：统一集中管理，提供专业二十四小时酒店式服务，同时可选取居家自助厨房、自助洗衣服务相结合，为旅游、商务活动提供酒店式日租服务公寓或者短期月租公寓，期限比较灵活，而且相对于高档酒店更实惠价格，这都将为酒店式公寓带来充分发展机会。,第68页,酒店式公寓机遇和挑战,机 遇,沈阳公寓市场,当前沈阳酒店式公寓售价呈平稳上升态势，中高端公寓价格从去年均价,8000-10000,元,/,上升到当前,1-16000,元,/,，最高价格已经突破,0,元,/,，投资价值显著。,第69页,酒店式公寓机遇和挑战,机 遇,客户需求,受全运会利好原因影响，浑南住宅市场及酒店式公寓购房客户比去年同期显著增加。,部分资金丰富个人开始大批量在浑南购进物业。,中小型企业和具备一定资金实力投资客户成为市场主力军。,第70页,酒店式公寓机遇和挑战,挑 战,地产冬天来了吗？,从,4,月末以来，一系列针对房地产调控席卷而来。伴随政策不停落实，二套房以上购房客户、投资类客户及外地客户受到打击尤为严重，部分楼盘已经出现退房现象,从整体成交量来看，部分投资类产品成交量稍有减缓，但价格还未出现松动迹象,楼市调整期普通分为三个阶段：,早期价格微跌，成交量大降；,二期价格急跌，成交量深入放大；,三期价格下落速度和成交量同时放缓。,第71页,酒店式公寓机遇和挑战,挑 战,投资还考虑舒适吗？,问题：,传统酒店式公寓多是标间形式直套零居室，单面开窗采光，暗室卫生间，再加上几乎没有生活功效分区，在传统观念中，这么房子是只能用来投资而不能自住。,应对：,从未来发展趋势看提升居住舒适度是区分酒店式公寓产品优劣一个主要尺度，而合理使用面积是确保舒适度主要指标。在设计上应强调紧凑性和合理性，,在确保满足使用功效基础上，尽可能进行空间创意，可能酒店式公寓就不再是自住禁区。,第72页,酒店式公寓机遇和挑战,挑 战,90/70,后小户型竞争激烈,问题：,90/70,政策实施一年后，沈阳中小户型楼盘供给量不停增加，以往小户型产品“物以稀为贵”局面已被打破,。,在这么市场情况下，更高单价酒店式公寓产品怎样突出重围，杀出一条血路呢？,应对：,还是要在本身产品特点上多下功夫，进行差异化竞争。针对普通住宅项目没有各种升级服务和整体商业投资环境多下功夫，并注意户型产品创新。,第73页,酒店式公寓专题研究与理论,有什么启示,为何买？,第74页,酒店式公寓专题研究小结,为何买酒店式公寓,高价值：,酒店式公寓区位优势十分显著，大多地处城市商务中心区，其产品本身拥有市场升值潜力巨大。其较低总价、首付以及月还款对购房者有较强诱惑力，另外，很好装修标准和服务也是影响客户主要原因。,第75页,酒店式公寓专题研究小结,为何买酒店式公寓,高投资回报率：,酒店式公寓客户基本能够分为投资型和自住型两类。对于投资型客户来说，最关心就是投资回报率。因为小户型能够用相对较低投入取得相对较高投资回报，往往易受投资者亲睐。相对于投资型客户，自住型客户看重就是将其作为一个过渡型产品。若干年后，有了更大、更舒适房子后，小户型或租或售，也能得到很好投资回报。,第76页,酒店式公寓专题研究小结,为何买酒店式公寓,高品质：,酒店式公寓本身含有足够品质，最主要，是其能够提供持之以恒个性化服务。个性化服务有两点：一是满足使用者个性化需求，因为居住者多拥有多套房产，他们对居住文化有着独特了解与需求；二是项目本身也是个性化，这包含楼型、装修装饰、环境、配套等。这一点是酒店式公寓生命力所在，是酒店式公寓投资实现回报关键要素。,第77页,酒店式公寓专题研究小结,带给我们启示,A,“,酒店式公寓”这个概念被引进国内不过区区几年时间，但其发展速度却是十分快速，伴随房地产市场日益成熟，我们现在所看到“酒店式公寓”，也从许多方面发生着新改变,只有不停创新才能保持竞争力。,唯一不变就是永远改变,第78页,酒店式公寓专题研究小结,带给我们启示,B,酒店式公寓在传统意义上高档区域，如北站中央商务区、金廊沿线等地域发展相对平稳，在浑南新区、五里河高端商务区等代表新经济地域里增势很快。因为市中心区域土地稀缺性，酒店式公寓有向一些市场潜力较大区域发展趋势，比如浑南新城,沈阳市政府新址等地。,把握机会是成功者基本素质,第79页,酒店式公寓专题研究小结,带给我们启示,C,45-65,户型在成为各个酒店式公寓热销房型同时，朝向好,30-45,小面积房型也逐步成为购房者新宠。伴随酒店式公寓这个概念被越来越多人接收，并对面积、朝向、房屋结构等方面要求是越来越高，在户型产品上不停创新是赢得竞争有力确保。,识时务者为俊杰，精品小户型是必定选择,第80页,酒店式公寓专题研究小结,带给我们启示,D,表现在销售方式上，今年因为沈阳整体房地产市场火爆，价格直线上升，很多酒店式公寓产品都不急于开盘销售，追求更高收益。部分项目也采取了整售方式快速回笼资金，比如世华国际中心和远洋光华国际，但最近在宏观调控压力下，未来楼市出现了很多不确定性，风险在加大。,放在自己口袋里钱才是真金白银,第81页,酒店式公寓专题研究小结,带给我们启示,E,表现在营销伎俩上，几年前包租这种形式在酒店式公寓营销过程中被广泛应用，也是投资者衡量其投资价值主要依据。但开发商把回租金额打入房价，造成酒店公寓售价一高再高，伴随投资群体对房地产认识度与专业度增强，投资回报这一概念已经不再那么吸引眼球了，物业未来发展前景才是真正营销重点。,“上帝”越来越聪明，我们必须更努力,第82页,谢谢！,第83页,