风情街区专题研究.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,风情街区专题,广州中合谊华旅游规划,1,目录,1,基础研究,2,案例分析,定位,特色,规模,空间,动线,运营,发展模式,发展趋势,苏州,李公堤,阳朔,西街,武陵源,溪布街,成都,锦里,2,基础研究,定位,特色,规模,空间,动线,运营,发展模式,发展趋势,3,定位,定位,做在哪、做给谁、满足什么需求？,1),定地址：,城市旅游商业较之景区旅游商业更易成功，目的型较之依托型的旅游商业更易成功，旅游吸引力强的旅游区的商业较之吸引力弱的旅游区的商业更易成功；,若在城市，交通便利是第一要素，要么在市中心，要么临近地铁；,若在旅游区，旅游区的吸引力是第一要素。,2),定客群：,若是依托型，明确所依托的旅游景区或度假区的客群；若是目的型，明确自身旅游吸引力所面向的客群。,3),定功能：,独立性越强，功能越复合；游客停留时间越长，功能越复合；观光景区的较之度假区的旅游商业，购物功能更突出；城区较之旅游区的旅游商业，餐饮休闲更突出。,4,特色,特色,商业也是吸引物,1),商业跟着景点走：,旅游商业区内也要有旅游吸引物，尤其目的地型的旅游商业，也需有自己的旅游吸引物，如博物馆、特色景观、历史遗存或传统活动等。,2),商业本身应有鲜明的主题文化：,这是旅游商业区别于一般商业的关键所在，商业本身也是旅游吸引的一部分，也是为游客创造独特体验的一部分，主题性一般表现在建筑、景观、业态、活动等方面。如代表性的地域建筑或历史建筑、表现传统文化或主题特点的业态（如老字号）。,3),滨水商业很受青睐：,尺度适宜、品质较好的水系是旅游商业的有力加分项，且多适合设置休闲性业态。城市购物中心中，阴阳街几乎必死无疑，但旅游商业中，只要滨水，阴阳街也会倍受青睐，水系、主街往往是古城古镇类旅游商业发展的主要脉络。,5,规模,规模,不是越大越好,1),总体商业规模,：,既需要一定的商业集聚，以形成对游客的吸引；又不能盲目求大，需依据游客规模和游客消费力而定；,不同类型适宜规模不同：独立性越强，规模相对越大；城市旅游商业，日客流量,1-10,万，,3-6,万平米商业面积是较佳规模，上限一般在,15,万平米；目的地型的旅游区旅游商业，年游客量在,200,万以上，,1-2,万平米商业面积是较佳规模；依托型的旅游区旅游商业人均规模更小。,2),业态商业规模：,商业店铺单体面积不要盲目求大：购物、美食类业态，小店铺是王道；品质餐饮、客栈更适合院落。,不同业态的规模对总体游客支撑要求不同：购物类需要更大量的游客支撑，休闲类需要更多较长时间或重复消费的游客支撑；,6,空间,空间,人性化的空间尺度,1),横向发展比纵向发展受欢迎：,旅游商业多以街区、街巷形式存在，建筑一般不超过,3,层，经营基本集中在一层，尤其购物，二三层以餐饮休闲或住宿为主。,2),道路不是越宽越好：,宽高比控制在,1,左右（,0.5-2,之间）较为理想，这时游客在此空间中不会感觉压抑也不至于空旷。宽度一般不小于,6,米，但也不宜过宽，一般以,20-30,米为宜。由于历史和风格的原因，古城古镇和旅游小镇的旅游商业街一般较窄，而都市型旅游商业街较宽。,3),长度不是越长越好：,通常有效长度约,600,米，在遮蔽雨雪的环境中有魅力的街道长度为,750,米，步行,10,分种；完全人工条件下比较有魅力的长度可达,1500,米，步行,20,分钟,7,动线,动线,合理的游客动线也是美好体验,1),人流快速导入：,设置通过数量足够且选址合理的停车场设置、出入口设置以及人车动线分离等措施，使游客能便捷舒适的进入旅游商业主要空间。,2),动线清晰：,主线清晰简单，单一通道最好，如古镇旅游商业一般都只有一条主街；形成环线，避免游客走重复的路。,3),视线通透：,让游客可以一次看到较多的店铺或商业空间，刺激消费欲望，营造好的旅游商业氛围。,4),让商铺的曝光率最大化：,不能留有死角，游线末尾或偏僻处可设置住宿或对私密性要求较高的业态，也可设置旅游商业主力店或旅游景观节点。,8,运营,运营,旅游商业成败的关键,1),商业培育关键在于旅游吸引力：,传统城市商业的培育期最少两三年，逐渐聚集人气；而旅游产品（尤其是远离城市的）一般前期需快速引爆，否则就死。所以，旅游商业的培育关键在于其旅游产品的吸引力塑造和营销推广。若是依托型旅游商业，其所依托的旅游区的人气培育是关键基础；若是目的地型旅游商业，其特色商业本身的培育至关重要。,2),出租为主是试金石：,传统城市商业的合理运营方式是出租为主甚至只租不售，以便控制业态，保证持续经营。旅游商业，由于其附加了旅游吸引的因素，其业态整体控制和管理更为重要。这要求投资商有较大的资金实力和旅游商业的经营管理能力，而目前国内的旅游商业地产投资商大部分是传统住宅地产或其他行业转入的，多以地产为导向，对旅游项目的投资预估不足，缺少旅游项目运营意识和持续投资计划。基于我国旅游业的良好前景，未来旅游商业地产的发展也必将经历重整和优胜劣汰。,3),先招商后建设：,这是传统商业的合理操作，对于旅游商业，同样适用。只是旅游商业的商家体系还不如传统商业的成熟，招商的难度相对更大。,9,发展模式,10,发展趋势,11,案例研究,苏州,李公堤,阳朔,西街,武陵源,溪布街,成都,锦里,12,苏州,李公堤,项目具体位于金鸡湖东南侧，东西各临苏州老城区和苏州工业园区，地处连通老城区与园区的城市主要干道之一金鸡湖大道北侧，同时处于苏州传统商圈和园区新商圈双重辐射范围内，紧邻湖东、湖西商务区，交通便利，环境优美，周边旅游配套资源完善，区位优势较为明显。李公堤一到四期总建筑面积,25.8,万平方米。,中西合璧，打造苏州城市客厅、国内滨水休闲商业新地标,总体定位：,以餐饮、休闲娱乐、特色主题零售为主，满足工业园区、苏州市内中高档商务消费人士、旅游人群的休闲消费需求，和谐融入周边自然环境的现代都市休闲商业群。,差异化定位：探寻“旅游,+,文化,+,商业”互动组合的新型商业模式,产品规划：发挥地块特色，融合景观资源与商业人流合理布局,清晰认知：坚持稳健运营，坚持专业化合作运营之路,资源整合：以项目为载体，搭建整合平台互动，合作共赢,合理切入：以公共资源配套投入为启动，逐步、层次递进开发,造势与借势：大手笔推广，确保市场持续热度和关注度,13,苏州,李公堤,高档住宅和商务区环绕，紧邻知名品牌折扣店,高尔夫、星级酒店、滨湖景观带、主题公园等休闲度假资源丰富,地块内核心资源包括李公堤和金鸡湖滨湖景观，地段、人文与自然景观交叉覆盖,地块狭小细长多面滨水，具有打造成特色滨水高档物业潜质,14,阳朔,西街,西街全长,517,米，宽,8,米，大理石路面，呈弯曲的,S,形，房屋建筑古色古香，地方特色浓厚。荟萃各种旅游纪念品、小吃于街市。西街充满了异国情调的夜景更是风情万种，风情浓郁。阳朔西街的店铺都是,23,层独栋店铺，一层为经营门面，楼上则多为酒吧、餐饮、宾馆、酒店等经营场所。,特色分析：,阳朔西街是经营很成功的商业街，一方面，除了其具有的地理优势以外，另一方面其商业业态设置以及中西合璧的环境也是成功的因素。,中西合璧的特色：英语角和跨国婚恋的温床,几十家仿西方旅游餐馆的旅店、咖啡馆、西餐馆，近千家专卖旅游工艺品的店铺、摊点,酒吧、餐厅、旅店的风格充满了异域风情,商业街中有外语学校、培训中心、口语训练营及电脑培训班，增加了语言学习机会,消费人群：阳朔旅游的“背包老外”，以美国，英国，法国等发达国家学生、学者或打工族为主；消费人群在当地观光、生活、工作、学习,打造中国的,“,地球村,“,，体验异国风情和浪漫情调,15,成都锦里,阳朔,西街,16,武陵源,溪布街,溪布街项目占地面积约,100,亩，是全国唯一集水上酒吧街、中华名特小吃街、湘西民俗购物精品街、休闲客栈、创意工坊等为一体的复合型旅游商业步行街，是武陵源核心景区内不可复制的文化旅游藏品。,地址,：张家界武陵源区，武陵大道区政府对面,总占地,：,6.7,万,容积率,：,1.08,总建面,：,7,万,项目定位,：复合型旅游商业步行街,业态组合,：集水上酒吧街、中华名特小吃街、湘西民俗购 物精品街、休闲客栈、创意工坊等于一体,项目售价,：,10500,元,/,-36000,元,/,基本租金,：,34.5-125,元,/,/,月,销售时间,/,率,：,2010,年,出租时间,/,率,：,2011,年,11,月中旬,开业时间,：,2013,年,总投资,：,3,亿元,景区配套型商业街，多元业态复合形成独特吸引力,17,武陵源,溪布街,18,成都,锦里,选址：成都市武侯祠东侧,开业时间：,2004.11.1,总建筑面积：,7920m,总街长：,340m,平均街宽：,3-4m,（最大街宽为,6m,）,投资估算：,2000,万,项目定位,：文化、商业与地产的融合，是巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街，号称,“成都版清明上河图”。,体验式、休闲式、互动式,的旅游方式，符合现代游客的旅游需求,19,成都,锦里,功能布局,规划意图,项目,招牌性项目紧靠大门入口处,三国茶楼,三顾园酒楼,核心区放在项目中心，平横区域优劣势,锦里广场,+,大戏台,宽阔地带打造整体感强的项目，创造特色,窄巷营造老成都氛围,背街打造避免游客原路返回，并增添新亮点,小吃街,1,2,大,门,双 连 廊,锦里广场,戏,台,隔 墙,牌坊,小 吃 街,灈锦溪,院落,餐饮娱乐区,锦绣文化区,民俗市井区,桥,2,1,窄巷,背街打造,3,3,商业街打造应该把文化昭示性强的项目放在入口处，并利用核心区平衡区域优劣势，合理引导游客动线，氛围营造项目要集中打造,20,成都,锦里,根据依附的地理空间所承载的文化内涵来确立建筑的主题，锦里外部为明清古建筑风格，与武侯祠现存的清代建筑融为一体,紧临武侯祠,，依托于成都三国历史遗迹，“锦里古街”的品牌、土地和所有店面的所有权属于博物馆，经营权属于管理公司,整个建筑系,明清时代的建筑风格，,与武侯祠博物馆现存的清代建筑融为一体,青砖碧瓦、雕梁画栋、石板古街,老街、青石板路,青砖、青瓦,锦里大门,雕梁画栋,客栈,细部特征,21,