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装饰装修工程竣工交验和保修服务
第一节竣工验收计划、措施及承诺
1. 在工程竣工后投入使用前，组织专业人员和有关设备设施的厂家技术人员对发包人的相关管理人员进行操作和维护的培训，以确保物业管理人员在工程投入使用后能立即独立进行必要的操作、维护和故障排除。
2. 准备好相应的《工程使用说明书》，包括维修手册和操作说明等；维修手册和操作说明作为竣工培训的主要参考文件。按照本招标文件第五部分附件中的《工程使用说明书要点》编写《工程使用说明书》，编写的《工程使用说明书》真实、完整、详尽地反映本工程实际情况。在竣工验收前将编写的《工程使用说明书》初稿报给发包人和总监理工程师审核，发包人和总监理工程师审核后，认真修改、整理《工程使用说明书》，并将修改后的《工程使用说明书》报发包人和总监理工程师审核。《工程使用说明书》的最终稿经发包人、总监理工程师和承包人三方共同签字确认。
3. 在工程施工阶段，完整保存有关设计变更、过程质量控制、工序验收、材质证明、产品合格证、施工日志等准确的质量记录，记录的内容和格式满足中华人民共和国和建设行政主管部门颁布的有关规定；随工程进度按工程质量监督部门和档案管理部门的规定，逐步归类整理并存放在符合存档要求的现场办公室，以供政府质量监督部门、发包人和总监理工程师等随时查阅；此类资料构成工程竣工资料的主要部分，除非总监理工程师另有要求，此类资料在工程竣工前按规定装订成册并提交给总监理工程师，并为发包人提供需要数量的此类资料。
竣工图基于合同图纸、变更指令、经审批的施工作业图、大样图和配合图以及过程质量记录等进行准备和制作；此类图纸以总监理工程师批准的格式及档案管理部门的规定进行准备和递交。
在工程实际竣工前，承包人和总监理工程师审核后，根据发包人和总监理工程师的审核意见进行修改并提供完整的竣工图给总监理工程师、发包人。竣工图在竣工移交证书颁发前提供。
应在整个过程中严格依照政府相关法规、规章和合同文件要求，认真做好质量保证、材料的进货检验、分部分项工程的隐预检等与质量记录和竣工资料的收集整理相关的工作。
第二节综合调试的组织
综合调试工作是机电安装施工的重点工作，也是检验前期各系统施工是否达到设计要求及使用功能要求的重要阶段，而且机电安装系统调试是包含多系统、多专业的综合性的工作。因此需要各专业在开始系统调试前分别作出专项调试方案。并报甲方及监理审批。
1. 综合调试前提是各专业安装完毕，且单独检验调试完，安装检验一过程检验流程
。
2. 综合调试时间节点安排：
针对本工程的特点，我们在总的施工进度安排时，给系统调试留出了足够的时间，尤其时消防的调试和工程的通暖调试，既是本工程的一个调试重点也是一个难点。
3. 综合调试的组织
综合调试涉及单位多，包含业主、监理、总承包，还涉及诸多的机电专业，特别是消防联合调试基本包括了机电所有系统。
项目成立联合调试小组，由项目机电经理担任本工程综合调试组长，负责协调各单位及对专业单位的监督和管理，项目机电专业人员作为小组骨干，专业队伍均要求派2〜3名专业人员作为小组成员，确保综合调试按时、保质完成。
4. 验收
调试完毕后，组织有关工程部门和质检部门进行初检后，再进行正式竣工验收，交付用户试用。并做好维修工作，确保各种设备正常运行，及时对各种施工资料进行整理，并按规定程序交有关部门保存。
4.1单项验收
单项验收应在整个系统安装调试完成后，由业主、监理、设计共同进行单项验收。验收后，报政府有关部门进行验收。
4.2竣工验收
在所有系统全部完成，并且单项通过有关政府部门验收后进行系统联合调试，并由业主、监理、设计共同验收。验收后，报质检总站进行竣工验收。竣工验收（报竣）程序执行政府部门相关的要求。
第三节竣工交验和移交
1. 验收条件
1.1本工程按合同约定实施完毕；
1.2完成相关主管部门或机构要求的所有单项工程或专业工程的报装、开通、竣工验收备案手续；
1.3完成全部系统开通调试和工程楼宇保洁，具备投入使用的条件和状态；
1.4已经按照合同的约定以及工程所在地相关行政主管部门的规定签署了工程保修书；
1.5符合政府或有关管理机构规定的其他任何工程完工条件。
2. 验收计划
编制工程竣工验收计划，重点控制消防、室内环境验收。在验收完成的基础上，配合业主进行单位工程验收并协助业主备案。
3. 工程竣工验收程序
竣工验收由业主或监理单位牵头，本企业的相关部门和现场项目经理部积极配合进行。
4. 验收前准备工作
在项目竣工验收之前，本公司将按照合同条款规定和业主要求，积极配合监理单位做好竣工验收的准备工作。
4.1完成收尾工程，重点做好以下几点：
4.1.1检查监督，按计划完成收尾
项目经理部组织相关部门逐层、逐段、逐房间地进行查项、查质量，检查施工中的丢项、漏项和质量缺陷等需修补的问题，安排作业计划，采取“三定”（定人、定量、定时间）措施，并按计划实时完成逐一销项。
4.1.2保护成品和进行封闭
对已经全部完成的部位立即组织清理，保护好成品，每个房间的装修和设备安装完毕，应立即严加封闭，乃至派专人逐段加以看管保护。
4.1.3及时组织管线系统负荷试验
在收尾阶段，要及时穿插组织电气线路、消防、上下水、通风等各种管线安装系统交工前检查。电气工程做全负荷试验并组织电气安检；消防系统要做到自检联动消检；
上下水要做系统通、排水试验；通风要作系统启动调试等。发现问题应及时修复。
4.1.4临设拆除和清理回收
要及时、有计划地拆除施工现场的各种临时设施和暂设工程，拆除各种临时管线，全面清理、整理施工现场，有步骤地组织材料、工具及各种物资的回收、退库。将施工现场各类垃圾和杂物清运干净。
4.1.组织竣工清理
工程竣工要做到交工时“窗明、地净、水通、灯亮、达到使用功能”。因此，在竣工验收前准备阶段要组织工程全面的竣工前清理。
4.2竣工验收资料的准备
竣工验收资料和文件是工程项目竣工验收的重要依据，从施工开始就应设专职人员完整地积累和保管，竣工验收时应该编目建档。竣工验收资料和文件应通过城建档案馆的预验收。
4.3竣工验收的预验收
本企业通过自检的方式，依据正式验收的标准，组织相关部门人员参加，分层分段、分房间地逐一进行检查，并做好记录。对不符合要求的项目和部位定期修整完善，报请上级复检，为正式验收做好充分准备。
4.4竣工验收的实施
工程已具备完工验收条件后，本公司应就此通知业主和监理工程师，各方应根据合同的约定进行完工验收。提前将验收日期以书面的形式通知业主和监理工程师，说明在该日期后工程将具备完工验收的条件。
业主在收到通知后7天内组织施工单位、监理工程师和设计单位，对工程进行竣工验收。验收合格后，业主应在验收通过之日后7天内向施工单位颁发由业主、监理工程师、施工单位和设计单位四方共同签署的竣工验收证书，竣工验收证书上应写明竣工验收合格的日期，该日期即为工程实际竣工日期。该日期以后15天为竣工备案日期，竣工备案日期为本工程合同要求竣工日期。
如工程未能通过验收，则施工单位应根据验收结果对工程进行整改或修复。整改修复完毕后，应根据合同重新约定一个新的验收日期，要求在该日期之后14天内业主和监理工程组织重新验收。但规定这样的重新验收次数最多一次。
5. 竣工图和竣工资料
5.1在工程施工阶段，本公司应完整保存有关设计变更、过程质量控制、工序验收、阶段质量核验、材料试验、材质证明、产品合格证、施工日志等准确的质量记录，记录的内容和格式应符合国家和建设行政主管部门颁布的有关规定；除业主和监理工程师在检查审批后自留的任何复写件外，此类资料应以至少两套复写件（原件，非复印件）的形式，由本公司随工程进度按工程质量监督部门和档案管理部门的规定逐步归类整理并存放在符合存档要求的现场办公室，以供政府质量监督部门、业主和监理工程师等随时查阅；此类资料构成工程竣工资料的主要部分，竣工资料在工程竣工前按规定装订成册，共三套，经业主和监理工程师审核批准后，一套移交给业主，一套应按有关规定移交城市建设档案馆，一套本公司自留。
5.2竣工图应基于合同图纸、变更指令、经审批的施工图、大样图和配合图以及过程质量记录等进行准备和制作；此类图纸应以业主和监理工程师批准的格式进行准备和递交。
5.3工程完工交验资料的准备由本公司负责；本公司在整个施工过程中严格依照国家和政府的相关法规和合同文件要求，认真做好质量保证、材料的进货检验、分部分项工程隐预检等与质量记录和竣工资料的收集整理相关的工作。
5.4本公司按合同的约定提交符合建设工程质量监督管理机构和城市建设档案馆要求的竣工资料。
6. 工程竣工移交
当工程获颁了竣工验收证书，即表明工程具备移交条件。工程具备移交条件后，总承包方应向业主移交工程，业主应当接受移交，业主向总承包方颁发工程竣工移交证书。
7. 验收承诺
在按照设计图纸及相关验收规范的规定，保质保量完成整个工程施工，各专业、各部位均在计划时间内进行报验与验收，且一次验收合格，按合同要求完成竣工备案，向业主移交工程。
第四节工程保修与服务
1. 签署保修书
工程交付完工验收前，我方按照中华人民共和国建筑法中的有关规定向业主提交经签署的保修书。保修书中应当约定保修期、保修范围、保修费用、总承包方未履行保修义务的后果与责任、缺陷原因调查、保修责任终止等内容。
2. 保修承诺
2.1保修服务项目
在本工程竣工之前向业主提交有关本工程各系统、设备等的操作、维修、紧急程序及修补等手册。同时负责对业主的操作、维修及运行人员进行培训，从而确保在保修期后业主能够正常及有效运行。
2.2规定保修项目、期限
按照国家规定的各保修专业及其保修期限执行，执行表18-4-1规定保修期限。
表18-4-1规定保修期限
项目
保修年限
基础结构工程
设计规定合理使用年限
装修工程
2年
屋面防水工程
5年
供热与供冷系统
2个采暖期、供冷期
电气管线、上下水管线安装工程
2年
2.3保修责任

作为工程的承包方，对所施工程的保修负全部责任。
本工程在保修期内需要保修时，由建设单位填写《建筑质量修理工程通知书》通知我方，我方自接到该通知后，立即组织保修，若我方未按工程质量保修书约定保修的，建设单位有权按原设计标准自行组织返修，所发生的费用全部由我方承担。
发生须紧急抢修事故（如上水跑水、下水漏水、暖气漏水漏气等），我方接到事故通知后，立即组织人员到达事故现场进行抢修，若因我方施工质量引起的事故费用全部由我方承担。
3. 服务宗旨
将本公司施工的服务工作范围向前延伸到设计阶段，向后延伸到业主使用阶段，为保证工程的使用价值，把施工过程和工程交付作为重点来实施服务，实现工程的预期效果，保证工程尽早投入使用、发挥预期效果。
在工程竣工后，把验收日作为保修开始日期，在保修期内我方将依据保修规定，以有效的制度、措施做保证，迅速为业主提供优良的维修服务。
4. 服务体系
4.1自本工程交付之日起，在保修年限内，将定期组织回访小组对本工程进行回访，小组由主管经理或总工程师带队，有关部门及项目经理等人员参加。
4.2回访过程中，对业主提出的任何质量问题和意见，均做回访记录，凡属施工责任的质量缺陷，我方将尽快提出处理方案，并及时组织维修。对不属于施工质量问题的，我方将热心为业主提供参考意见，协助业主进行解决。
5. 保修措施
5.1工程交付后建立保修业务档案，服务保修小组成员由工程经验丰富、技术好、处理问题能力强、工作认真的原项目经理部的施工管理人员及作业人员组成。做好各项保修工作。
5.2保修小组在接到业主维修要求后，立即到达现场与业主商定处理办法，能立即处理的质量问题，保证在1〜3日内给予解决，需有关部门配合方可解决的问题应上报公司工程部，及时妥善处理，决不影响业主正常使用。
5.3科技部将对保修工作进行技术指导，项目管理部进行过程监督、质量控制，物资部及时供应保修工作所需用的材料、机械、工具，全力以赴组织维修工作，做到令业主满意。
5.4若业主对我们的维修服务、维修速度、维修结果等方面不满意或对我们的工作有建议，可以：
5.4.1填写意见反馈卡
5.4.2拨打项目管理部电话。本公司将认真对待、落实整改，到达业主满意。
5.5保修实施时认真做好成品及环境卫生的保护工作，做到工完场清。并做到使业主满意。
5.6保修记录：维修工作完毕后，维修人员要认真填写《建筑工程回访单》并做好维修记录。