文化旅游小镇(含古镇)旅游规划与招商策略以铜官窑为例.ppt

单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,彝人,古镇,长寿,古镇,滦州,古城,龙兴,古镇,周庄,古镇,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,彝人,古镇,长寿,古镇,滦州,古城,龙兴,古镇,周庄,古镇,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,文旅小镇,旅游开发思路与,招商策略以长沙铜官窑为例,与梦偕行寻找更好的自己,深圳新摩尔商业管理公司 总经理,清华大学房地产总裁班教授,杨宝民 电话：,13823509154,1,目 录,CONTENTS,1,古镇商业运营与旅游开发思路,2,典型古镇规划设计,乌镇,3,4,以经营管理举措支持招商,古镇商业规划和招商的创新,2,商业和旅游在旅游古镇的打造和运营过程中，是紧密结合、密不可分的。忽视了商业运营，企业会饿死,;,冷落了旅游开发，游客又不买帐。系统研究古镇旅游开发如何联动商业运营实现成功启动与开发。,商业规划,3,通过对佛罗伦莎和米兰等地的考察,佛罗伦萨是文化复兴的遗产宝库，从文艺复兴三杰的艺术作品完整地保留下来，佛罗伦萨有专门的文物修复机构和古建筑维护机构。,很多古建筑在利用中，例如，作为博物馆，酒店和商业街区。,我们深感中国,古镇和,城市综合体必须根据所在区域客户特点,走主题文化之路,中国,古镇重建和,商业地产迫切需要结束粗制滥造,中国商业地产需要主题文化和文化复兴,让老百姓体会到商业和艺术的结合,为我们的子孙后代留下具有商业与艺术空间。,意大利,Ferragamo,皮鞋博物馆,4,米开朗基罗,西斯廷天顶画,达芬奇,、,米凯朗基罗,、,拉斐尔是公认的文艺复兴三杰，带动佛罗伦萨成为欧洲文艺复兴的艺术中心，他们三人成为欧洲全球画家模仿和学习的榜样。,列奥纳多,达芬奇,具有艺术表现力的文化遗产是重要旅游吸引物,5,古镇修复类设计注入文化,古镇修复性规划设计，需要将主要节点古建进行修复性建设，其余根据历史文脉和业态进行重建性设计。,利用古建筑修复性成为酒店和民宿以及会议中心。,乌镇启示,:,文化才是中国旅游业破题关键,深圳新摩尔文化旅游专业公司,6,二、典型古镇规划设计,乌镇,7,典型古镇规划设计,为更好的满足世界互联网大会永久会址需要，实现旅游和经济社会协调发展，打造一个融小桥流水传统特色和现代互联网基因为一体，中西文化交相辉映的乌镇，在浙江省领导指示下，由桐乡市政府统筹指导，乌镇镇政府组织邀请国内知名规划单位高起点高标准地对乌镇镇进行概念规划咨询。,本次概念性总体规划初步方案是在四家投标方案基础上，由中标单位北京清华同衡规划设计研究院有限公司博采各家方案之长、并充分吸纳各部门意见基础上形成的综合成果，作为指导后续乌镇镇城镇总体规划修编的前期战略研究。,8,乌镇定位,9,乌镇镇区城市设计总平面图,在空间组织方面，规划提出构建互联网时代下的城乡共生有机生长模式，形成“以水为脉、活力核、共生片区单元”的空间组织结构，形成规模适度、小巧精致、体现生态田园风情的城乡共生有机生长空间。规划延续江南水乡十字传统格局，以水系交汇处为中心场所，面向乌镇居民、游客和创客三类人群需求特征，营造十字活力聚合空间，促进多元交流融合。,空间营造与保护提升,乌镇城市设计鸟瞰总效果图,10,水网：,各种层级,码头：,公交船码头,居民码头,水乡格局,11,大结构：,以主水为中心，线性平行向两侧展开,水乡格局,12,在古镇保护方面，规划提出保护第一的原则，对古镇“十字形”传统格局进行整体保护。规划古镇区以休闲旅游功能为主，在传统十字城市空间内植入多元新兴功能，激活中市，复兴南北栅。,古镇保护,13,民居：功能高度复合,白莲寺塔,水剧场,农耕体验,乌镇大剧院,游客服务中心,KTV,昭明书院,国际会议中心,草木本色染坊,叙昌酱园,乌将军府,水上戏台,益大丝号和乌锦工坊,酒吧区,关帝庙,乌镇邮局,三寸金莲馆,乌镇莲,SPA,灵水居,矛盾纪念堂,画院、乌陶作坊,乌镇西栅功能布局乌镇西栅功能布局,14,一千多年前，世称邵明太子的萧统，跟随齐梁文坛领袖沈约，在这里，留下了一段师生 共读的佳话，更留下了邵明书院的文化传承。,之后，这里养育了著名的理学家张杨园、著名藏书家鲍廷博，到近、现代的文学巨匠茅 盾、漫画家丰子恺、海外华人文化界传奇大师孙木心等，他们使乌镇的历史充满了文化的韵 味。,初步完成古镇复原的乌镇，第一件事，就是把茅盾,“,请,”,回了家乡。,2000,年,11,月,11,日，,第五届茅盾文学奖颁奖仪式首次回到茅盾的家乡乌镇举办。活动过后，中国作协还宣布将乌 镇作为茅盾文学奖的永久颁奖地。,2003,年，黄磊自导自演的首部电视剧似水年华播出，让乌镇成为,“,爱情童话,”,的最,佳发生地，更成为景区与影视文化双赢的典范。因为似水年华而与乌镇结缘的黄磊，十年后，又再次让乌镇成为人们关注的焦点。,乌镇启示,:,文化才是中国旅游业破题关键,深圳新摩尔文化旅游专业公司,2013,年,5,月,8,日，由陈向宏联合华语戏剧界知名导演赖声川、孟京辉、黄磊共同发起的首届乌镇戏剧节在乌镇开幕，历时,11,天的戏剧节，让乌镇拥有了国际范儿。,15,乌镇构建全场景展现、古今传承的文化体验空间,传承历史文化脉络，打造“乌镇历史文化环廊”。面向未来互联网时代发展，打造“乌镇互联网文化体验核心轴”，构筑触手可及的数字文化体验空间。,16,插上资本翅膀的乌镇，并没有偏离文化的轨道。西栅景区内保存有精美的明清建筑,25,万平方米，并巧妙利用部分老建筑，改建出各类风格的民居特色客房和各种档次的度假酒店、会议中心和商务会馆。,文化型的酒店会越来越多的存在于度假目的地中。围绕着传统水乡的文化遗迹和生活氛围，所做的开发，才真正吸引人。从几百元的民宿到一万元的会所，乌镇旗下已经发育了十几个不同档次不同风格的酒店品牌，满足不同游客的需求，让更多的游客愿意在乌镇停留下来。,留下来的游客，需要更多元化和生活化的文化体验。为此，乌镇复原了具有当地特色的织染、酿酒、缫丝、制酱等手工作坊，不仅能让游客感受古老的传统工艺和文化，更能动手 体验，同时带动旅游商品和纪念品的销量。,古建筑赋予现代功能复活,深圳新摩尔文化旅游专业公司,17,在旅行中，真正感染人的部分，是每个不同的地方对自己传统的珍视，同时，这种传统在当下的生活中依然保持着生命力。不要把乌镇看成是一个单纯的古镇，而是把它看作是中国的迪斯尼，一个江南水乡版的主题公园，因为对乌镇的改造不仅是对传统文化的复原，更把现代服务业的品质感渗透到景区的每一个角落，无论是硬件还是软件。事实上，乌镇是给游客们造了一个梦，一个江南水 乡的梦，乌镇的建设者和经营者们更像是造梦师的角色。,乌镇是,一个江南水 乡的梦,深圳新摩尔文化旅游专业公司,18,仿古镇规划设计的美学高度,需要考虑空间的合理秩序，合理高度的起伏控制，景观设计的合理美学布局，营造国学意境，延续古镇文脉，将古镇再开发提升到美学境界。,19,古镇建筑美学,中西合璧，注重不同建筑组团和整体的融合。,注重建筑与周边风水的融合，提出建筑美学。,20,三、古镇商业规划和招商的创新,成都洛带博客小镇与设计公司傅安平合影,古镇需要根据顾客特点进行商业规划，将商业业态和品牌结构进行合理组合，将合理的体系和装修设计结合，尔后根据第一目标去招商。对于优质品牌可以采取联合经营，加盟经营等灵活的经营方式。,与传统地产开发相比，古城模式的核心差异主要体现在商业和旅游两大体系的建立和完善，从选址到品牌形象的树立，古城一直致力于通过商业与旅游的无缝对接实现人流的集聚与商业价值的发挥，从而带动区域价值的提升。,21,商业运营,招的进来，活的下去,一个成功古镇，其商业运营部分依托商业打造模式，形成,“,商业规划,招商,选商,活商,养商,”,的全程把控机制和商业运营体系，按权重也可简单分为招商和活商两大分支。即所谓,”,招的进来，活的下去,”,1,“,招的进来,”,是前提,通过招商质量控制和销售控制的紧密对接控制房源,;,通过招商团队外地与本地化结合的搭建充分发掘地域关系网能效,;,通过分阶段招商洽谈及根据项目进展情况的及时策略调整,22,文旅古镇的招商方式方法,委托招商,自行招商,混合招商,招商方式,通常是指与专业商业管理公司签订委托代理协议，由商业管理公司帮助招商，发展商原则上不干涉招商过程，只对的招商目标提前确认，对招商条件做最后拍板决策工作。此类方式适合资源有限的开发商，希望整合更多优质资源，提高文化旅游地产项目的成功率。,23,商业运营,招的进来，活的下去,2,“,活的下去,”,是基础,商家,根据商业规划招进来了，还得,”,活的下去,”,。在非优势地段打造的商业项目或旅游商业项目，其商业运营带来的能动力是决定性的。,1),优惠政策降低门槛，充分发挥商户主观能动性，确保差异性,针对前期商户多以夫妻店为主体的经营方式，采取,“,低租金、免租期,”,等降低运营成本的优惠政策，提倡视觉形象包括软装饰突出特色，确保差异凸显。,2),建立同业组织统一管理商户，提供多种服务营造便利经营环境,3),重点扶持优秀商家，以点带面促提升,重点扶持经营状况较好、经营理念符合标准、特点差异化突出的商家，建立主力店、主力商户和明星商家,，形成强势经营业态,，从而以点带面，促使区域商业品质环比提升。,24,铜官窑古镇,项目概况,功能规划分区,颐养生活区,铜官窑遗址公园,铜官窑古镇景区,休闲配套区,滨水商业街区,用地规模,总占地约,3000,亩，是目前湖南为数不多的大型成片综合开发旅游项目；,建筑面积,总建筑面积预计超,100,万平方米，基本以,13,层仿古建筑为主；,投资规模,总投资规模逾,100,亿元，目前投资金额已逾,20,亿元；,五,大,片,区,25,铜官窑古镇项目概况,一期亮点项目如何强化：强大的中西书院带动每年两万以上企业家人流进来，带动漫街,10,大著名陶瓷为代表的艺术品招商和销售,丽景酒店,瑞景酒店,芙蓉街,演艺中心,铜官阁,楚街,游船码头,温泉酒店,石渚岛,大型水秀,飞行影院,博物馆群,5D,影院,游客中心,古镇景区,商业街区,26,铜官窑古镇招商团队的激励和约束,招商团队可以采用基本工资和招商奖励结合的方式，总监级别年薪要达到,30,万元。招商经理要达到,20,万元。招商专员要达到,12,万元标准，吸纳当地比较优秀的招商人才。,招商人员每半年采用,10%,末位淘汰制度。,可以委托优秀商业管理公司招商整合部分优质资源，弥补自身的资源不足，加快招商进程。,招商洽谈由招商部门完成，合同条款由法务部门审核和保管。,27,类别,招商目标,成功条件,主题酒店,特色主题文化酒店,，以精品民宿和特色收藏为主,引进一流酒店管理人才,欧阳询书院,联合岳麓书院，剑桥大学等合作，形成,5000,平方米以上规模,一流学者主持书院，聚集企业家,人群,瓷器博物馆,湖南陶瓷博物馆为主,深圳新摩尔公司与长沙最大奇石馆黄金海馆长长期合作,兼顾其他品种陶瓷,特色餐饮,以湖南地道乡村美食为中心，确保原汁原味，例如，新化美食等,可以将新化地道美食引进五个知名品牌进驻,非物质文化遗产,以非物质文化遗产为主，,以陶瓷艺术品为主，,精心再开发，让顾客可以参与和休闲,1.,城步吊龙,2.,花鼓戏,3.,黑茶制作,4.,毛古斯舞,5.,傩面制作,6.,皮影戏,7.,剪纸,8.,烟花制作与表演,9.,湖南宋代酿酒技艺展示,湖南特色歌舞,能够从湖湘文化中提炼精华，,进行精心创作,新化民歌表演,铜官窑古镇招商目标,28,铜官窑古镇招商租金和经营收益策略,类别,招商,策略,成功条件,主题,民宿酒店,传统引进品牌酒店采用入门费用和管理团队经营额提成方式,我们可以采取租赁经营为主，满足一定条件销售模式,引进一流酒店管理人才,欧阳询书院,合作为主，引进一流学者,瓷器博物馆,免费开放部分销售收入提成方式,深圳新摩尔公司与长沙最大奇石馆黄金海馆长长期合作,珍品部分可以收取门票,特色餐饮,成熟商家可以免半年租金，租金从第一年可以从,40,元月租金起步，第三年达到,60,元左右。,零售商家租金策略可以采用基本租金和销售额提成结合的模式。,特色品牌可以联营分成模式。,非物质文化遗产,采用工资聘用员工表演模式为主,文艺演出,采用演出票价收入模式,部分演出可以免费，主要在于聚集人气,29,文化旅游古镇的,招商预算特点,第一根据招商内容不同确定招商费用，一般餐饮类招商,3,万平方米，招商费用,500,万元比较合适。,第二 非物质文化遗产招商需要考虑经营补贴，也可以用工资形式聘请非物质文化遗产人员表演，每年,2000,万元可以达到较高水平。,第三,书院建筑面积一般需要,5000,平方米硬件以外的书籍购买和收藏以及学者聘请一般需要考虑三年,1,亿元，达到区域领头羊位置，带动整个艺术交易和文化创意产业聚集。,第四 文化创意类企业招商,2,万平方米可以考虑给予招商代理公司,500,万元招商代理费用。,第四 娱乐类企业,1,万平方米招商代理费用可以给予,500,万元费用。,30,文旅古镇招商策略与项目赢利方式密切相关,项目定位,规划设计,目标市场定位,市场研究,推广策略,团队管理,招商控制,商户组合,招商条件,招商策略是开展整个招商工作的纲领性、方向性文件，一经确认一般不能随意更改，要保持政策、方向的连贯性、一致性。同时招商策略要服从于前期的规划及定位策略，是前两个策略的延续与发展,商户定位,31,导入高端企业人流的书院和陶瓷学院,一流的面向企业家的中西书院是聚集企业家的基本方法。,大型培训利用本项目丽景酒店，聚集一次,500,人以上人流。,建议引进一流教育家，创办陶瓷和雕刻等为主的艺术学院，持续培养高级人才，鼓励学生参与艺术作坊。,湖南省陶瓷艺术品交易中心,建议建立以陶瓷为核心的艺术品交易中心，配套建立艺术基金。,一流书院和五星酒店联动形成,湖南最大规模企业家培训中心,32,2017,大连金石滩鲁能胜地项目招商活动大型文旅论坛结合,-,活动亮点,1,、文旅地产，商业地产行业领袖，案例赏析分享实战经验，介绍东北文化旅游和商业地产融合的最新趋势,2.,休闲业发展趋势,阿那亚与鲁能滨海旅游以业主为中心的案例分析。专家和记者联合准备高起点推介鲁能胜地。,3,、项目与品牌商家的双向路演，打造“一对一”的合作平台，对商家进行分类，根据商家兴趣，优质品牌购买商铺给予优惠政策。,为品牌方寻找最佳的投资目标，为文旅地产开发企业寻找最直接的招商渠道，双方将通过面对面交流，达成现场“一对一”的合作。,深圳新摩尔公司邀请宋丁教授出席旅游高峰论坛,大型招商活动举例,33,活动亮点,3,、专业媒体专版解析，权威主流媒体品评,品牌与责任、区域与价值、产品与生活。专业权威媒体将以人物访谈、新闻撰写、企业约稿、第三方企业访谈等形式，解析文旅地产及商业地产发展之路、企业品牌价值与发展趋势。,4,、文旅商业地产相融相通，打造“,IP”,化发展之路,国际及国内知名,IP,大咖解密,IP,打造之路，如何打造独有,IP,如何将,IP,融入文旅商业地产。,杨宝民教授出席,2016,年中国全域旅游高峰论坛（宁夏）并做主题演讲,34,租金收益高无法掌控收益状况的如服装、珠宝,等各专卖店。或特殊商户如大型主力店,营业收益有保障，信誉好的肯德基、麦当劳等。或特殊商户如儿童游乐场、电子游戏城。,博物馆之类可以采用我方提供物业，收藏人提供展品，收取门票分成模式。,招商条件及谈判策略,文旅古镇招商合作方式：,无法招来商户，或自身有经营经验与资源，可以采纳自营方式。如影院、溜冰场，文艺演出中心等。,自营,租赁,联营,35,文化旅游古镇的盈利模式设计,第一种盈利模式 靠近省城郊区和地级城市近郊区的旅游区项目主要依靠销售旅游和休闲养老地产项目和租赁物业盈利为主，文化旅游的接待收入为辅助。深圳东部华侨城就是典型的案例。,第二 相当对偏远区域的文化旅游项目主要依靠门票和综合服务收入盈利为主，例如，法门寺等寺庙旅游区域，草原文化旅游区域等等。贫困地区的文化旅游项目本身可能不直接盈利，但是可以带动当地绿色农产品销售，综合效益会比较好，需要综合考虑项目收益。,元世祖出猎图,36,文化旅游古镇的盈利模式设计直接影响招商方向,第三 通过文化演出盈利,宋城演艺发展股份有限公司2015,报告期内，公司实现营业收入169,451.40万元，比上年同期增长81.21%；利润总额82,512.60万元，比上年同期增长67.91%,归属于上市公司股东的净利润63,056.09万元，比上年同期增长74.58%.,第四 文化旅游和休闲养老结合赢利,需要引进一流的医院和康复医疗项目包括老年专家，初期服务休闲养老人群为主。,37,旅游,经营,聚焦”人”和”氛围”,根据针对性的旅游营销办法与有效节点活动营销，并通过旅游与商业的有效结合，实现旅游带动人流、商业带动消费、综合支撑营销的联动态势，最终建立整个商业旅游的品牌基础和拓展空间。,1,人要多 客户要起到带动作用,在市场明确的基础上，针对淡旺季，制定准确有效的市场营销方案，从而利用有限资源资金，最大程度引流有效客户，例如，开展企业家游学活动，支撑古镇的基础人气和旅游氛围。,1),明确市场，制定相应的市场营销方案,外部旅游人群：以传统旅游线路截留和周边辐射范围,(,市域,),自驾游为主体，对外部游进行旅行社和相应团体的拓展及关系网建立,;,内部旅游人群：以项目周边辐射范围,(,县域,),内的自驾游为主体，对内部游以交通疏导和差异化引导为主要形式。,2),引导时效，制定针对性的引流营销方案,根据项目旅游节点、应节气态势，制定针对性极强的引流方案，确保,“,平时有人、活动多人、节点满人,”,。,2,客户营销活动要多,古镇景区客户营销活动的丰富化使得整个项目更具看点，并使得游客停驻周期延长，从而有力支撑了商业的消费链条。提升了景区对外形象，提高了投资群体对旅游地产的认知度，使得整个古镇最终走向了良性发展的道路。,38,以古镇为旅游节点企业家游学活动的组织,围绕具备交通便利条件的古镇，组织具有主题的企业家游学活动，带动中高端白领，金领游客的聚集。一般可以组织两天教学，三天旅游以及专题讨论。,需要提前精心准备，安排好旅游线路，选择住宿和特色餐饮的优质资源，提前做好游学计划。,出国游学建议提前了解旅游目的国家政治，交通和天气等情况，做好签证和机票以及住宿定制。考察前最好带上已经做好的项目方案，选择具有相似性的旅游目的地，力争每次考察和项目研讨结合，取得良好收获。,2013,年清华大学房地产总裁班,19,期西安音乐会,39,位置,位于意大利西北地区，利古利亚海岸东面，靠近著名的,Faro,灯塔，是名闻遐迩的旅游胜地,。,20,世纪,20,年代，波托菲诺得到迅猛发展。许多欧洲贵族喜欢这里,小镇的气候和环境,，怀着寻找,独特而原始的宁静,来到波托菲诺。他们建造了堂皇的村庄，定居于此，使波托菲诺名闻于世。之后，陆续有更多的名人来到这里，包括意大利和世界各地著名的艺术家、金融家和政治家。,该小镇定位为服务中高端客户，贵族滨海度假地。,Portofino,Italy,案例,1,：意大利波托菲诺,(Portofino),小镇度假旅游为主,概述,典型的地中海风格小镇,40,意大利的,Portofino,小镇,倚山面海,，小镇竖向上沿山势,呈阶梯状,布局，水平向沿,碧绿的小海湾,海岸线,带状分布,，,建筑都,朝向大海,，,保证了每一户人家至少有一扇窗户可以毫无遮掩地眺望到大海。,布局,意大利波托菲诺 小镇,41,建筑,三到五层的,坡屋顶,小楼，有,塔楼,，形成,高低错落,的轮廓感,色彩,小楼全部用,红、黄、褚,等鲜艳的颜色装饰着外墙，倒映在碧绿的海水中显得格外美丽。,休憩场所,面对海设置的一排白色,躺椅,，天然,卵石,铺地，,树荫,环绕,意大利波托菲诺 小镇,42,商业：,充分利用海景资源，咖啡馆、面包店就近将餐桌摆在碧蓝的,海水边,，从桌椅，装饰品等,细节,上营造,艺术感,的休闲场所。,意大利波托菲诺 小镇,43,各种丰富的空间是小镇具有悠闲生活氛围的源泉，居民在这些场所进行各种活动，能体验到或,舒适,或,静谧,或,开阔,的感受。,公共空间,巷道,三四米,左右的小街显得亲切，,蜿蜒,的形式适合散步,广场,围绕,塔楼,陈设，,半围合,空间，采用,鹅卵石,铺地,意大利波托菲诺 小镇,44,menton,案例,2,概况,-,典型的法兰西,小,镇,地理位置,法国东南部与意大利接壤的地方,美誉度,富有,法兰西热带风情,，,水果之城,，法国的,城市花园,，欧洲名人的第二个家，,1996,年它被评选为法国“鲜花最丰富的城市”。,自然环境,依山面海，,地中海气候,45,蒙顿,（,Menton,）,因盛产柠檬而得名。每年,2,月的柠檬节，是该镇最重大的节日，人们用柠檬或橘子做成各种雕塑，展示游行，非常热闹。,蒙顿柠檬节的典故,在,19,世纪，蒙顿已经有举行冬季嘉年华的风俗，蒙顿的嘉年华当年闻名遐迩，许多王公贵族都闻名而来，连远在英国维多利亚女王都曾大驾光临。在,1929,年时，一位饭店的经营者想出一个点子，在,Hotel Rivera,的花园把蒙顿的柠檬与花结合展览。由于这次活动非常成功，于是接下来的几年内，这项展览扩张到街上，并增加“柠檬与花装饰的花车”及“可爱的当地少女”。终于在,1934,年正式为这项活动定名“柠檬节”。,文化,法国蒙顿,(Menton),小镇,46,蒙頓是一个港口小镇，,四季如春，,可以说是法国气候最好的地方，享有,蓝色海岸,最美之地的美誉，依山面海的地形决定了建筑阶梯错落布置在山上。,布局,法国蒙顿,(Menton),小镇,47,小镇环着海滨浴场建造，公共广场是这个旅游胜地不可或缺的部分，尖顶的教堂是小镇的视觉中心,。,St Michel,大教堂,广场,海滨浴场,公共空间,法国蒙顿,(Menton),小镇,48,蒙頓距离意大利边境仅几公里，这里的房屋同时具有,法国和意大利风格,，房屋间的距离间隔很小，漫步在小巷子中可以体味法国南部小镇特有的,风情和浪漫,。,建筑,法国蒙顿,(Menton),小镇,49,街道,法国蒙顿,(Menton),小镇,步行街为了适应每年的旅游高峰相对宽敞，采用了便于清扫的硬质铺地。,色彩,明亮的黄色，橙色是这个小镇的主色，似乎和柠檬之城相呼应,50,中西书院可以作为植入符合条件的古镇,积极鼓励中外合作，例如，与剑桥国际教育集团合作，在省城周边古镇具备条件的可以设立中西书院，开展教学活动并组织符合区域经济特点的企业家论坛，成为当地的经济和文化交流中心，社交中心，一流的书院是古镇品质提升的文化,.,湖南省汝城濂溪书院执行院长杨宝民,欧阳询书院可以借鉴,欧阳询,(557,年一,641,年,),，汉族，唐朝潭州临湘,(,今湖南长沙,),人，字信本，楷书四大家之一。,51,不断创新 开创中华书院发展的新局面,中国不仅要发展经济，而且要培养一批文化大家和思想家，对人类发展有所贡献。,目前我国的大学教学存在较多缺陷，无法满足拔尖人才的培养需要。,动员更多企业家学习国学和西方哲学，积极发展中西合璧的书院，这是我国书院发展的重要趋势。,年月在白鹿洞书院考察,52,中西书院的战略构想,国学书院和艺术馆一体化，采用,欧阳询,故里的建筑风格，布局可以参考庐山白鹿洞书院和剑桥大学三一学院规划特点，注重实用性和艺术品味的统一，设置老子，孔子，朱熹书画艺术馆，与白鹿洞书院功能互补，容纳人规模多功能会议室，茶室，会客厅，人规模高端客房，重点满足大企业家和学者研讨要求，配套酒店可以设立人规模会议室，满足大规模培训和会议要求。,武术馆,射箭馆,53,欧阳询书院的定位与经营管理,按照面向企业家的教学中心，文化艺术交流中心定位，带动艺术品经营为主的商业街区和文化庄园。,我们需要创造企业家和艺术家之间最自然亲切的交流环境，让企业家接受艺术熏陶。,办好书院需要有三个以上一流学者牵头，组织好与清华北大以及牛津，剑桥大学的合作。投资需要,1,亿元左右，其中书籍购买和管理需要,5000,万元，其余用于聘请强大师资力量组织教学活动。,54,中西书院建议开设如下课程:,道德经与黄老道家思想在社会治理中的应用，,道德经与企业集团管理,庄子的学说及其对道家文化的贡献,淮南子及其道家理念用于治国与企业管理,宋元时代全真派的思想与丘处机对中华文化的贡献,道家修身与养生课程,道教神仙传说与道家文化，道家文化与唐代诗歌,苏东水教授东方管理学思想,周易哲学思想与企业管理,周易哲学思想对中国建筑和园林的影响,儒家思想与儒商的境界,王阳明心学与亚洲企业成长,禅宗思想与企业管理,体育方面建议开设太极拳学习,傅抱石作品 井冈山,55,西方管理哲学思想与企业管理特点,西方管理哲学思想与跨国公司企业管理特点,管理心理学,知识产权与专利管理是跨国公司的竞争利器,华为与思科的比较研究，腾讯与,facebook,比较研究,中西管理思想与企业集团发展战略,企业家创新精神与团队建设,现代公司治理理论与中外企业实践,企业危机管理,文化旅游与健康产业管理,现代城市商业与文化综合体的开发和运营管理,56,建议采用合作模式为主，通过强有力的营销和价值认同为大师创造价值，引进国内知名的,10,名以上陶瓷艺术大师，帮助大师形成宽松的创作环境和展示交易中心。,大力推动国学文化与陶瓷艺术创作的融合，例如，在无锡拈花湾小镇就有景德镇陶瓷大师的禅文化陶瓷作品。,陶瓷艺术大师工作室的招商,57,湖南陶瓷艺术大师的合作模式,第一种 聘请陶瓷大师参与潇湘陶瓷学院,”,教学,.,第二种 联合新闻机构和企业家协会，为大师作品进行专题推荐。,第三种 培训专门导购员讲解大师作品,姓名,出生年月,工作单位,学历,职称、称号,何时从事,专业工作,刘冉,1981.11,醴陵无学堂,艺术工作室,大专,高级工艺美术师,1998,刘志广,1962.08,长沙市望城区铜官窑广华鑫陶艺有限公司,高中,高级工艺美术师,1981,刘金铎,1957.01,邵阳市刻瓷,艺术研究所,本科,高级工艺美术师,1985,刘海波,1976.12,醴陵市官润窑,艺术瓷厂,大专,高级工艺美术师,1997,何录文,1964.10,安仁县周国桢,陶艺馆,中专,陶瓷工艺大师,1986,张骥,1963.07,和李陶瓷,有限公司,大专,高级工艺美术师,1981,李建伟,1970.04,长沙市望城区铜官窑创伟陶艺坊,大专,高级工艺美术师,1986,杨钧,1967.02,醴陵希灵陶瓷,制造有限公司,大专,高级工艺美术师,1984,周世洪,1963.04,长沙市望城区万月陶瓷工艺品有限公司,中专,高级工艺美术师,1986,黄彪,1967.05,湖南省醴陵市,三石斋,中技,高级工艺美术师,1983,雍建刚,1965.06,长沙市望城区铜官窑品陶轩陶艺坊,大学,高级工艺美术师,1985,第五届湖南省工艺美术大师,（,2016年10月28日-11月15日公示，艺术陶瓷部分共有11,2016年7月评定第三届中国陶瓷艺术大师（9位）：,黄一健、徐建章、黄永平、傅德毛、丁海波、熊晖、刘坤庭（铜官窑）、刘劲松、张志坚,58,用文化旅游和休闲养老内外核理论指导招商,新华联公司投资的铜官窑古镇以及铜官窑遗址博物馆项目是文化旅游和休闲养老的内核，外围的铜官镇包括铜官街以及滨江街区是外围辅助核，与政府联合起来协调招商和运营，形成和谐共生的局面，争取高端部分全部放在书院附近的景区街区。,外围辅助核,内核,59,湖南快乐购物介绍,2015,年，快乐购在夯实主营业务的基础上，发展新兴业务，形成了家庭消费、社交电商、,O2O,电商三大业务布局，实现营业收入,27.98,亿元，较去年增长,2.18%,，归属于母公司净利润,9509.59,万元。,60,推进与湖南快乐购物合作,9,月,15,日上午，新华联铜官窑古镇全球品牌发布会暨新华联文旅发展,&,湖南广电战略签约仪式在湖南广播电视台,快乐大本营,演播厅正式开启。,快乐购组建于,2005,年，由湖南广播影视集团（芒果传媒前身）与湖南卫视联合注资成立，从电视百货起家，定位为媒体零售和电子商务平台。,2015,年,1,月，快乐购在深交所挂牌上市。,建议与湖南快乐购物公司联手合作，增加陶瓷等家居艺术品电视营销合作。,61,郊区古镇餐饮为主的招商,在,100,公里范围内选择,50%,民间乡村美食高手，具备资金的直接开店，有餐饮手艺缺乏资金的联合农行和信用社给予贷款服务。,本省选择知名餐饮美食加盟，以乡村美食为主，不同类别采用选拔比武方式招商，确保货真价实。,餐饮类别参考陕西省的袁家村,袁家村城市体验店,2016,年在西安赛格国际购物中心启动,62,2014,中国最美乡村,袁家村的传奇,在中国陕西关中平原腹地有一个奇特的村，这个村只有,400,多口人，面积,0.5,平方公里，距离西安,60,多公里，在这个没有奇山异水、也没有名人资源、所卖东西又奇贵的小村落，每年却吸引来自全国各地的几百万人，收入上亿元，被称为,“,关中丽江,”,。这里有年利润,300,万元的羊血粉丝汤，单日营业额最高达到,29,万元的酸奶以及单日最高营业额,2,万元的油炸麻花,.,这就是旅游商业的奇迹袁家村。,63,关中美食：,驴拉着磨研着辣面，白嫩的豆花，醇香的粮食醋迎面扑鼻而来，最具有当地特色的当只属于“关中茶楼”、“辣子作坊”等。,娱乐休闲：,“后街13号酒吧”一个不得不去的地方，墙上装饰参差不齐的老照片，桌子上摆放的三十年代的留声机，原木餐台上点亮的煤油灯。,风土人情：,每天在搭建好的戏楼上准时唱起弦板腔。弦板腔是礼泉县入选国家级非物质文化遗产的项目。,土特产街：,“环保、绿色、生态的可持续发展观念”，让这条古镇小街拥有油坊、布坊、醋坊、茶坊、面坊、辣子坊、豆腐坊、醪糟坊、药坊等，一座座青砖灰瓦的作坊一字排开。,旅游业态：,64,旅游特色：,真：,无论是食品还是小吃皆是正宗、货真价实，值得人们信赖。,土：,这里的产品皆是土法制成、手工工艺，原生态的产品和制作方式。,诚：,所有产品严格保证正品，对于假冒伪劣一票否决机制，买卖之间完全的信任。,袁家村特色,65,苏州李公堤美食街招商经验,-,特色美食和苏州园林结合，引进一流美术馆,苏州著名特色街区，不仅吸引和名流消费，也是国家领导人到苏州用餐场所,。,XO,因大量白领人群聚会。,66,株洲风光带美食街区招商,重视美食和地域文化特色结合，例如，火车酒吧。,67,深圳新摩尔公司,2017,年,8,月中标丹东会展旅游城土地一级开发与文化旅游街区二级开发联动策划与招商项目,本项目位于丹东鸭绿江畔，西侧是朝鲜黄金坪，项目总占地千亩，规划用地,876,亩。,项目顾客定位：,从产品角度：外地企业家阶层及其亲属，外地游客，本地中高收入人群。,从土地一级开发角度：我们需要整合会展，中西书院和优质教育资源，有效提升土地价值，寻求专业二级开发商，同时做好千亩项目开发。,本项目确定引进,1,万平方米以上海鲜超市和海洋文化主题美食广场，与养殖单位直接合作，降低顾客成本。,项目地,丹东会展旅游城土地一级开发与文化旅游街区,68,丹东会展旅游项目商业规划顾问与招商服务,69,上引水产特色海鲜流水线借鉴案例,于,2000,年建成使用，总面积,1000,台坪（,3300,平米），建有活体水产区、冰鲜展销区、即食区、伴手礼专区、烧烤区、观光休闲区、煮海餐厅等，是台湾地区最著名的集鲜活海产品销售、游览观光、美食品尝、渔文化展示于一体的城市地标性鱼市。,该市场最大的特点：面向城市观光客，设立了品鲜立吞区。将鲜活水产品展销与观光游览、烹饪加工、即食品尝相结合，由顾客选择好鲜活水产品后，交给厨师当即烹饪加工。,据统计，每年到台北鱼市观光、购物、品尝鱼鲜的顾客多达,300,万人次。,上引水产功能分区,70,上引水产项目定位,上引水产分区明确，,3300,空间一共规划出,10,个主题区域，集合活体水产、生鲜超市、特色餐饮、家居精品、花店等多种业态。,通过在传统水产市场的基础上进行功能升级及叠加，成为一个以餐饮为核心，水产为特色的高品质体验式生活美学空间。,71,关于婚纱摄影和婚礼业态的联动,发挥丽景酒店可以接待千人婚宴的优势，建议在滨湖街区引进不同文化风格的婚纱摄影业态，例如，忠实和西方文艺复兴风格等,，至少五家以上，让顾客可以充分比较。,72,湖南花鼓戏，湘南昆剧团等单位要提前沟通，结合项目区域特点，上演与湖南名人有关的爱情故事题材，文化艺术题材等，重点吸引湖南白领前来度假观看。,乌镇戏剧节效果不错，我们可以在铜官窑策划田汉戏剧节，纪念我国著名戏剧大家田汉先生。,文化演出招商策略,73,五大演艺娱乐产品,黑石号剧场表演,演艺中心外部鸟瞰,剧场内部舞美示意,大型原创音乐制作秀铜官窑传奇秀由新华联演艺制作出品，并力邀国内顶级创作团队加盟，是一部代表国内当今演艺制作前沿水准的华丽巨制。作为一部富含中国元素的世界级永久驻场秀，该剧将成为长沙铜官窑一朵盛放的奇葩。,主创团队：,总导演张建民：北京舞蹈学院教授；,编剧冯柏铭:总政治部歌剧团国家一级编剧；,舞美、服装、音乐制作团队均为国内一流专家组成；,荷载量：,1800,人,74,与优秀收藏家合作，在产权清晰界定的基础上，联合经营，共享收益。,美术馆需要和湖南知名画家合作，同时可以将艺术交易中心与书院运作结合，形成企业家通过游学参观美术作品，体验式购买，形成良性循环。,杨宝民先生带领新摩尔公司为长沙雷宜锌老师做文化创意产业园区调研时候，对长沙的美术馆等做了系统调研,雷宜锌老师雕刻作品,博物馆与美术馆招商策略,75,长沙艺术品市场分析,长沙是中国的历史文化名城，拥有极为丰富的文化资源。,湖湘文化，是指一种具有鲜明特征、相对稳定并有传承关系的历史文化形态。,辉煌的历史给长沙留下了宝贵的文化财富，其中也包括数量众多的文物遗存，除了收藏于各个博物馆的精品之外，不乏隐匿长沙大街小巷的闪光之物。,长沙窑瓷器,长沙湘绣,长沙菊花石,76,清水塘古玩一条街,长沙历史上第一个规范的古玩市场，清水塘古玩一条街已经成为拥有,100,多户古玩商、湖南省最大规模的古玩市场，并以其古色古香的气息、别致典雅的格局成为长沙的一个对外形象窗口。,湖湘文化艺术品大市场,湖湘文化艺术品大市场是中南地区最大的文化艺术品的集散地，是目前中南地区规模最大的工艺品市场。总占地面积达,90516,平方米，,500,多个商铺，营业面积,24000,平方米。,长沙,古玩艺术品,市场,77,书画艺术品的招商与经营建议,第一种 书画艺术品超市建议选择部分街区经营，价格在,1000-5000,元之间，建议选择湘江边街区。采用委托销售后结算模式，每个提成为,25%,销售额扣点。对于商业经营公司艺术顾问集体推荐的有潜力青年艺术家，可以预付一半费用。,第二种,6000-10000,元之间采用画廊经营。以上主要面向白领阶层,第三种 采用专题美术馆模式，售价在,1,万元以上的作品，建议靠近书院。这类作品主要面向企业家和金领阶层。,李斌油画,424,晴空万里,南京,1949,78,湖湘名人馆与名人纪念品的,研发和引进,以曾国藩为例，龙泉宝剑公司已经开发了国藩刀作为礼品。,左宗棠收复新疆伊犁时候的指挥刀，彭德怀元帅抗战时期使用的望远镜。,就可以作为高级礼品开发。,79,芙蓉街区可以合理利用保税区政策,给予,1,万元免税进口商品额度带动了海南旅游，长沙空港综合保税区在深圳新摩尔公司的策划下已经得到国务院审批，今后可以争取设立免税店。,同时可以争取文化创意产业基金为进驻芙蓉街区的企业服务。,80,第一 以第一招商目标到位率作为主要考核指标。,第二 先招商能够聚集人气的业态，降低招商难度和成本。,第三 自主招商和委托招商结合，扩大资源整合范围，提高招商质量。,文旅古镇的招商质量评估,81,用有效经营举措支持招商,铜官窑是尚未开业的项目，要想成功招商，需要说明聚集人气的经营措施，,说明如何缩短培育周期，例如，开发预算中不仅要注重硬件的投入，而且要注重软件投入，营造开业必胜的大势。,一期开业可以前两年每年投入两千万营销经费。其中一千万用于书院教育和企业家培训聚集高端人流。,82,要形成经营合力，首先争取一期经营成功,大型文化旅游项目一般要有强有力