户型精细化设计打造总结偷面积.pptx

,Code of this report|,#,Copyright Centaline Group,2010,单击此处编辑母版标题样式,户型精细化设计打造总结,中原咨询顾问中心（重庆）,Chong,Qing.10.2012,原则,1,：户型设计方正，保证动静分区,重庆东原亲亲里,VS,遵义东欣彩虹城,户型设计方正，实现动静分区，保证生活空间的私密性,重庆东原亲亲里,遵义东欣彩虹城,静区,静区,动区,动区,此户型动静分区不明，功能的空间的交叉布局不仅无法实现呢生活空间的私密性，同时对于尺度控制的把握较难实现,静区,动区,在同属性（动区或静区）空间统一布局的同时，功能空间的合理布局可,避免,造成,过大面积的,交通组织过道空间浪费,重庆旭阳台北,城,VS,遵义,迎红水,岸,VS,遵义,东欣彩虹,城,遵义迎红水岸三房,94,m,2,遵义东欣彩虹城三房,114,m,2,功能空间布局欠合理，导致交通组织造成的过道空间的浪费,重庆旭阳台北城二变三房,83,m,2,空间布局合理，无较大面积的浪费，将三房面积控制在,83,平方,原则,2,：削减非必要的功能空间，如独立,餐厅、主卧套房设计,深圳康达尔花园,VS,遵义迎红水岸,VS,遵义航天阳光,深圳,康达尔花园三房,88,m,2,遵义迎红水岸三房,94,m,2,遵义航天阳光三房,114,m,2,餐厅及客厅连通，空间感更强；,主,卧取消独立卫生间的私享，有效控制面积,独立餐厅的设置导致了空间的浪费及视野的局限；,动静分区不明，影响生活私密性；,主卫及衣橱的设计增加了总体面积,客厅,餐厅,餐厅,客厅,餐厅与客厅的相对独立，功能空间的布局欠缺合理，导致空间的浪费,餐厅与客厅的融合，取消独立空间视野更开阔,主卧套房设计，包括主卫及衣帽间,过道空间的浪费,原则,3,：,玄关与餐厅,融合，压缩无感知空间,柳州中铁金色蓝庭二变三,90m,2,VS,遵义航天阳光两房,93m,2,柳州中铁金色蓝庭 二变三,90,平方,入户玄关与餐厅融合，压缩无感知空间浪费,压缩出功能空间实现,2,变,3,厨房安排在进深处,遵义航天阳光两房,93,平方,入户玄关独立，与餐厅划分为两个空间，造成了玄关与餐厅连接处的过道空间浪费,原则,4,：,取消入户花园,等实用性不强的,空间,对于刚需客户普遍对入户花园的情调设计感知度不强，而无完整功能空间的入户花园导致销售面积的增加，降低客户接受度,重庆兴隆城市广场一变二,56m,2,VS,遵义保利一变二,70,m,2,遵义保利一变二,70,重庆兴隆城市广场 一变二,56,同样以阳台作为可变空间,入户花园面积约为,4,餐厅与玄关的融合,入户花园作为住宅的情调感知设计，刚需客户普遍对于无完整功能空间的入户花园的认知感不强，因此面积较小的入户花园仅能增加销售面积，而难以提升客户的接受度,原则,5,：,厨卫放置进深处，不占用南北价值较高的,面宽，把更多的面宽尺度留给客厅及卧室，控制尺度的同时保证关键功能空间尺度,重庆协信总部城两变三房,93m,2,VS,遵义保利二变三房,117m,2,重庆协信总部城二变三房,93,m,2,遵义保利二变三 房,117,m,2,面宽,15.3m,进深,厨房,进深,面宽,9.2m,厨房置于面宽处，使房间的整体面宽无法得到较好的控制，同时相对贬损了客厅及主卧的空间价值,入户花园及阳台,露台,空调外放机处,计容赠送方式,利用超大入户花园和大,阳台未,超出标准限定的条件,下只计一半建筑面积,，达到半面积赠送目的；此方法是通过入户花园的形式来达到赠送完整功能房的目的，而非做入户花园；,2010,年获得突出销售表现的中天万里湘江便是采用这一方式实现赠送打造,入户花园,中天万里湘江典型户型,入户花园可以隔成一个小书房，非常实用,中天万里湘江典型户型便是通过大入户花园赠送，实现二变三，并在销售期内获得很好的市场表现；,入户花园经典设计中通过奇偶层的入户花园错位设置，实现入户花园两层挑空，在专用为卧室等功能房的同时，还能通过隔层实现家庭杂物间等功能空间应用,左右错层的入户花园（两层高度,）,“,6,米高入户花园”采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，可以,100%,的,“偷面积”,左右错层的入户花园（两层高度），使得业主得到了实惠。“,6,米高入户花园”由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼,参考,开发商,项目,城市,金光华地产,新天地,深圳,入户花园经典,设计：入户花园挑空赠送实景图,近,20,平方米的入户花园，使得客户感觉得到了实惠,“,6,米高入户花园”由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼,错位,双层高,挑空阳台,“,偷面积,”,：其做法与错位高挑空入户花园同出一辙，只是运用在阳台部分；通过错位阳台设置，保证每户阳台双层挑空，后期交房由发展商将挑空空间又分割,1,个阳台，实现每户都享有双阳台的功能空间配置,双层高露台首先在从室内空间向外界的自然延伸上，对居住的舒适性肯定有所帮助。对于错层大露台（或入户花园）如果是可以用玻璃窗封上，或加楼层板使上下两家都增加面积，对偷面积提高实用率有非常大的帮助。但要考虑上下层对视的问题，如采用内封闭的方式,参考,开发商,项目,城市,远大地产,朗朗风景,成都,错位双层高挑空,阳台实景图,亮点,【,错层,】,有效解决了平层中送出不,计面积的露台,【,优势,】,：,“偷”出更大实惠。,增加有力卖点。,满足客户与室外大接触心愿,楼层内部局部镂空实现赠送，后期交房由发展商加板分割，形成上下层的独立空间，即保证实用性，又能实现面积赠送；保利未来城市的院馆赠送方式便是此种做法,两层高的内凹大露台在设计上很大胆,更加强调私人空间，更注意处理建筑外立面效果和减少施工难度。施工时故意留出一个两层高的洞口，在交房时可加板封闭，成为单层的室内使用空间,保利未来城市典型户型：两,室两,厅两卫,（建筑面积,约,111,）,全镂空赠送一个房间,空调机安放处变生活阳台，,现有的生活阳台在施工图上是空调室外机位，验收后将被改造为生活阳台,，但宽度需小于,0.8,米,生活阳台,由于空调室外机位不计入建筑面积，改为生活阳台后，可以作为使用面积，起码“偷”了一 半面积（阳台只计一半建筑面积）。这种“偷”法，使得每户“偷”了约一个多平方米。虽然所“偷”面积不多，但对于小户型住宅，所“偷”面积是多多益善的,每户,都,“偷”了一个约一个多平方米的生活阳台,参考,开发商,项目,城市,百隆安地产,阳光新干线,深圳,可拆卸凸窗,步入式凸窗梁,空中院馆,阳光房,花架,扭转板,不计容赠送方式,“百变凸窗”,“可拆卸凸窗”是将可以原设计的凸窗（不计建筑面积）打掉。既不计入建筑面积，,又使业主,拥,有比一般的凸窗更多的室内地面面积,这些“可拆卸凸窗”在交楼时是真正的凸窗（在结构上是虚设的）。业主在装修时，可以自行将该凸窗打掉（不影响外墙立面）,开发商,项目,城市,佳兆业地产,桂芳园,深圳,房屋验收,交房后,“步入式凸窗梁”，,步入式凸窗的进深越大，所送面积当然也越大。步入式凸窗在深圳的小户型住宅中大行其道，是其直接增加了小户型的室内面积（又由于其低于,2.2,米层高，可以不计入建筑面积）,参考,开发商,项目,城市,招商地产,城市主场,深圳,在售楼处的户型模型上，这个进深,1.5,米步入式凸窗的位置，标明了“送”面积字样,在,1.5,米的步入式凸窗中，可以打掉,0.9,米，其,0.6,米是真实的步入式凸窗的上梁结构,空中院馆之电梯厅，由于电梯厅露台两层高度，按照建筑计算有关规定，不计入容积率部分，因此这部分面积没计入公摊面积,，,进而能够控制物业的建筑面积，达到控制总价目的,电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近,3040,平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园,空中花园，一般是两层或者三层做一个,参考,开发商,项目,城市,金众地产,香诗美林,深圳,空中院馆之空中过道,在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主多出一部 分空间。业主既可以分隔开，作为自己的私人空间；也可以作为空中院馆，供业主共用，多出一个休闲空间,参考,开发商,项目,城市,远大地产,都市风景,成都,阳光房“偷面积”,万科,.,城市风景的（红色部分）的层高为,2.2,米，可以算“偷面积”的新做法，“阳光房”拥有通透、华丽的外观，其三面玻璃墙的设计让业主能和自然有很亲密的接触。,但是，私密性的处理一直是阳光房设计的一大瓶颈,参考,开发商,项目,城市,万科地产,城市风景,深圳,客厅偷面积是指将原设计的两户之间的管道井面积两家各分一半，验收时将墙面用砖墙分隔，验收后开发商重新隔墙，每户可分,9,平方面积,“客厅偷面积”指的是将原设计的两户之间的管道井面积，两家各分一半（每,户可分,9,平方米,的面积,）,在样板房中明显地将“偷的面积”用红色墙面表示。,在竣工验收时该红白墙面交界处有砖墙分隔。待验收后，发展商会组织重 新隔墙，按照样板房样式向业主交楼,参考,开发商,项目,城市,金光华,新天地,深圳,花架镂空全赠送：花架,通过先不布置阳台楼板而设置构件梁，等工程验收后，开发商统一布置楼盘，进行阳台空间全面积赠送的,方式,简介：不计入容积率,的户型赠送方式之一，将阳台的楼板先不布置，而是设置构件梁，等工程验收后，开发商统一布置楼板，,面积全赠送,；,特点：,因不计容，,不受,17%,赠送比例限制,；面积全赠送，大力提升性价比；实用率较高,案例：,柳州保利大江郡,交房前,交房后,房屋外围部分构件梁镂空设计，不计容,通过布置楼板，得到赠送空间,阳台构件梁镂空设计,扭转板作为保证建筑结构安全性的公共空间，交房时通过墙体密封，形成户型的一个功能空间，实用率高；建议户型设计与扭转板结合优化，保证空间的实用性,简介：不计入容积率的户型赠送方式之一，,扭转板作为保证建筑结构安全的部分，可通过交房时墙体密封，作为户型赠送空间；,特点：不计,容，,实用,率高,建筑结构扭转板建议：,保证建筑结构安全的部分空间通过交房墙体封闭形成户型的一个功能空间；,户型设计注意与结构扭转板结合优化，保证空间的实用性；,案例：,重庆渝安金港尚城,三房,两房,扭转板,通过墙体密封，成为户型功能空间,Thanks for your attention,Wish you a good day!,