投资广场营销报告书.docx

投资广场营销报告书一、物业环境现状分析1、位置投资广场位于荆州市江津西路与武德路交汇处，南与荆州长江大 桥连接，北连沪蓉高速318国道，东西接沙市城区和荆州古城，交通 十分便捷。2、周边环境江津路为荆州市主干道之一，以投资广场为中轴，周围1.5公里 云集市政府、海关大楼、人民银行大楼、广电中心、电信大楼等标志 性建筑群落，为荆州市二十一世纪中央办公商务区。3、建筑配置投资广场主体建筑由两幢21层双子塔楼，一幢70套的公寓楼及 附属建筑组成，外墙采用银灰色高档幕墙材料和玻璃框架，现代感强， 构成整体完善的中央监控系统，并配置有两台高速三菱电梯，远大中 央空调及二十四小时保安服务。二、物业特征分析投资广场位于江津路中段，其地理位置十分优越，属交通要道。 市10、12、14、18、19、24、31等公交线路在此经过，并有多趟市 际、省际长途车从此经过，交通十分便捷。整栋大楼整体建筑风格现 代、豪华。集智能化、现代化设施于一体，配套休闲娱乐施设齐全， 并享有独一无二的政府支持优势。二、三层裙楼为政府投资服务中心 及一体化办公区域，为荆州市招商投资兴业的窗。就增值潜力而言，投资广场以现代化、智能化21世纪经典商务 生活为重点，同时树立公司品牌形象，为荆州市商务型办公楼之中首 创。目前，尚无可竞争的对手。以高品质、高档次的多层带电梯的概 念出手。中高档的价格，其竞争力将会是非常大的。三、楼盘分析1、同类型物业分析名称位置层高装修档次配套设施租金标准海联大厦北京路18层中档三菱电梯 一部，有 保安及监 控系统0. 4 元/m2/天，含 物业管理 费津谷大厦北京东路282号17层中档有电梯二 部，有保 安0. 66 元/m 2 / 天，含物业管理费新时代大厦文化宫路与江汉北路交叉15层中档有三菱电梯一部，有保安及监控系统0. 66 元/m2 天，物业费1元/m2天天池大厦北京中路89号19层加地下室一层中档有电梯一部（杭州新马）0. 33 元/m 2 / 天，物业费1元/月综合培训 楼北京中路5层高档（2040年底完工）建行大厦北京中路14层中档三菱电梯一部，有中央空调及保安0. 98 元/m 2 / 天，含水电及物业费中和集团南环路6层高档有保安0. 28 元/m 2 / 天，物业管理费面谈。医药大厦北京中路352号9层中档三菱电梯一部，有保安0. 4 元/m2 /天，含 物业费。众友置业荆州拥军路8层一般0. 66 元/m 2 / 天，物业费1 元庆，水 电自费社会保险江津西路16层中档三菱电梯一部，保安系统差1. 36 元/m2/天同区域楼盘分析名称位置层高租金标准配套设施社会保险局江津西路16层1. 36 元/m2伏三菱电梯一部海关大厦江津西路9层0. 32 元/m2伏电梯两部， 有中央空 调，有保安，每月1元 物业管理费四、营销策划投资广场主楼总计建筑面积为1.6万平方米，主楼共21层，南 楼19层，北楼18层，中心建筑物21层，另地下1层，地上建筑物 总高度78米。（一）、一层至四层（另附计划）。五层至十九层共计楼层为十四层半（可出租面积总计为9122平米），标准层每层总建筑面积为632平方米。1、第一阶段（10月15日至11月15日）预计销售3层，计1896平方米，销售率20.78%2、第二阶段（11月15日至12月15日）预计销售3层，计1896平方米，销售率20.78%3、第三阶段预计销售3层，计1896平方米，销售率20.784、合计销售率62.34%再加上已经确定承租的3层，共计1896平方米，合计销售率 为 82.34%5、本案销售率的拟订，系计对市场状况及各项销售工作进度的配 合而定，若作业执行未遇特殊状况干扰，则本销售率达成当按上 述预测而无疑虑。（二）、营销策略1、目标客户（1）、区域以荆州市本市大公司及外来投资商为主。（2）、职业以金融、保险、商业、律师、政府机构为主。2、产品定位产品定位为高档商务写字楼3、价格定位（1）、建议价格A、裙楼4至5元/m2/天B、写字楼1.2至1.5元/m2 /天C、物业管理费统一为0.12至0.15 元/m2/天4、 营销时机选择根据本案的工作进度，推出时机可考虑在10月中旬开始。（三）、宣传广告策划投资广场除了本身条件优越，卖点鲜明之外，销售市场的对外宣 传与包装，也可成为销售者的锐利武器。1、各大报刊文字宣传。2、各大电视台宣传及主题沙龙、节目。3、投资广场自己组织的一系列酒会及节日庆典活动。广邀社会各 界佳宾参加，树立碑。五、营销执行结果。营销执行日期销售率总计：成交面积平方米销售率为：成交金额万元投资广场营销部：夏强军22年10月15日投资广场销售计划1、确定目标。2、选择控制方法（直接控制与间接控制）。3、设定标准（由利润、销售额、销售渠道、打入市场成绩及其它组成）。4、明确责任。5、住处沟通。6、纠正偏差。7、评价效果。