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投资广场营销报告书
一、物业环境现状分析
1、位置
投资广场位于荆州市江津西路与武德路交汇处，南与荆州长江大 桥连接，北连沪蓉高速318国道，东西接沙市城区和荆州古城，交通 十分便捷。
2、周边环境
江津路为荆州市主干道之一，以投资广场为中轴，周围1.5公里 云集市政府、海关大楼、人民银行大楼、广电中心、电信大楼等标志 性建筑群落，为荆州市二十一世纪中央办公商务区。
3、建筑配置
投资广场主体建筑由两幢21层双子塔楼，一幢70套的公寓楼及 附属建筑组成，外墙采用银灰色高档幕墙材料和玻璃框架，现代感强， 构成整体完善的中央监控系统，并配置有两台高速三菱电梯，远大中 央空调及二十四小时保安服务。
二、物业特征分析
投资广场位于江津路中段，其地理位置十分优越，属交通要道。 市10、12、14、18、19、24、31等公交线路在此经过，并有多趟市 际、省际长途车从此经过，交通十分便捷。整栋大楼整体建筑风格现 代、豪华。集智能化、现代化设施于一体，配套休闲娱乐施设齐全， 并享有独一无二的政府支持优势。二、三层裙楼为政府投资服务中心 及一体化办公区域，为荆州市招商投资兴业的窗。
就增值潜力而言，投资广场以现代化、智能化21世纪经典商务 生活为重点，同时树立公司品牌形象，为荆州市商务型办公楼之中首 创。目前，尚无可竞争的对手。以高品质、高档次的多层带电梯的概 念出手。中高档的价格，其竞争力将会是非常大的。
三、楼盘分析
1、同类型物业分析
名称
位置
层高
装修档次
配套设施
租金标准
海联大厦
北京路
18层
中档
三菱电梯 一部，有 保安及监 控系统
0. 4 元/m
2/天，含 物业管理 费
津谷大厦
北京东路
282号
17层
中档
有电梯二 部，有保 安
0. 66 元
/m 2 / 天，
含物业管
理费
新时代大
厦
文化宫路
与江汉北
路交叉
15层
中档
有三菱电
梯一部，
有保安及
监控系统
0. 66 元
/m2 天，
物业费1
元/m2天

天池大厦
北京中路
89号
19层加
地下室一
层
中档
有电梯一
部（杭州
新马）
0. 33 元
/m 2 / 天，
物业费
1元/月
综合培训 楼
北京中路
5层
高档
（2040年
底完工）

建行大厦
北京中路
14层
中档
三菱电梯
一部，有
中央空调
及保安
0. 98 元
/m 2 / 天，
含水电及
物业费
中和集团
南环路
6层
高档
有保安
0. 28 元
/m 2 / 天，
物业管理
费面谈。
医药大厦
北京中路
352号
9层
中档
三菱电梯
一部，有
保安
0. 4 元/m
2 /天，含 物业费。
众友置业
荆州拥军
路
8层
一般

0. 66 元
/m 2 / 天，
物业费1 元庆，水 电自费

社会保险
江津西路
16层
中档
三菱电梯
一部，保
安系统差
1. 36 元
/m2/天

同区域楼盘分析
名称
位置
层高
租金标准
配套设施
社会保险
局
江津西路
16层
1. 36 元/m2
伏
三菱电梯一
部
海关大厦
江津西路
9层
0. 32 元/m2
伏
电梯两部， 有中央空 调，有保安，
每月1元 物业管理费

四、营销策划
投资广场主楼总计建筑面积为1.6万平方米，主楼共21层，南 楼19层，北楼18层，中心建筑物21层，另地下1层，地上建筑物 总高度78米。
（一）、一层至四层（另附计划）。
五层至十九层共计楼层为十四层半（可出租面积总计为9122
平米），标准层每层总建筑面积为632平方米。
1、第一阶段（10月15日至11月15日）
预计销售3层，计1896平方米，销售率20.78%
2、第二阶段（11月15日至12月15日）
预计销售3层，计1896平方米，销售率20.78%
3、第三阶段
预计销售3层，计1896平方米，销售率20.78
4、合计销售率62.34%
再加上已经确定承租的3层，共计1896平方米，合计销售率 为 82.34%
5、本案销售率的拟订，系计对市场状况及各项销售工作进度的配 合而定，若作业执行未遇特殊状况干扰，则本销售率达成当按上 述预测而无疑虑。
（二）、营销策略
1、目标客户
（1）、区域以荆州市本市大公司及外来投资商为主。
（2）、职业以金融、保险、商业、律师、政府机构为主。
2、产品定位
产品定位为高档商务写字楼
3、价格定位
（1）、建议价格
A、裙楼4至5元//m2/天
B、写字楼1.2至1.5元/m2 /天
C、物业管理费统一为0.12至0.15 元/m2/天
4、 营销时机选择
根据本案的工作进度，推出时机可考虑在10月中旬开始。
（三）、宣传广告策划
投资广场除了本身条件优越，卖点鲜明之外，销售市场的对外宣 传与包装，也可成为销售者的锐利武器。
1、各大报刊文字宣传。
2、各大电视台宣传及主题沙龙、节目。
3、投资广场自己组织的一系列酒会及节日庆典活动。广邀社会各 界佳宾参加，树立碑。
五、营销执行结果。
营销执行日期
销售率

总计：成交面积平方米

销售率为：
成交金额万元
投资广场营销部：夏强军
22年10月15日
投资广场销售计划
1、确定目标。
2、选择控制方法（直接控制与间接控制）。
3、设定标准（由利润、销售额、销售渠道、打入市场
成绩及其它组成）。
4、明确责任。
5、住处沟通。
6、纠正偏差。
7、评价效果。