2022-2025年房地产估价师之开发经营与管理真题练习试卷B卷附答案.docx

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2022-2025年房地产估价师之开发经营与管理真题练习试卷B卷附答案单选题（共800题） 1、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（　　）。 A.销售利润率＝销售利润/销售收入 B.销售利润率＝销售利润/总开发价值 C.销售利润率＝销售利润/总开发成本 D.销售利润率＝销售利润/项目总投资【答案】 A 2、土建工程、给水排水工程、照明工程估算时，按建筑m2造价乘以工程量得到单项工程投资，这种估算的方法称为（　　）。 A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标估算法【答案】 B 3、盈亏平衡分析结果显示：甲项目售价下降30%、成本上升60%时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20%、成本上升50%时，开发利润（税前）为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，（　　）。 A.甲项目强于乙项目 B.乙项目强于甲项目 C.甲项目与乙项目一样强 D.不能确定哪个项目强【答案】 A 4、从抵押担保的质量看，以下最优的抵押品是（　）。 A.商品住宅 B.商用房地产 C.经济适用住宅 D.出让国有土地使用权【答案】 A 5、张某购买了一间总价值为100 万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10 年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20 万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（　　）。 A.8.17% B.13.62% C.14.00% D.23.33% 【答案】 B 6、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。 A.经营收入抵偿全部投资 B.净收益抵偿全部投资 C.全部现金流入抵偿全部现金流出 D.全部现金流入抵偿全部投资【答案】 B 7、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（）。 A.抵押贷款还本付息 B.管理人员工资 C.公共设施维修费 D.保险费【答案】 A 8、从市场营销的角度出发，一些甲级写字楼市场、高档住宅市场、青年公寓市场等是按照（　）。 A.房地产的用途和等级划分的 B.房地产的交易方式划分的 C.目标市场细分的 D.房地产购买者目的划分的【答案】 C 9、在施工过程中，下列情形中，不需要开发商按照国家有关规定办理申请批准手续的是（　）。 A.需要临时停水.停电.中断道路交通 B.需临时占用规划批准范围以外场地 C.可能损坏道路.管线.电力.邮电通信等公共设施 D.需要进行大量人工拆除作业的【答案】 D 10、对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准收益率一般为投资者所要求的（　　）。 A.最高投资收益率 B.平均投资收益率 C.最低投资报酬率 D.平均成本利润率【答案】 C 11、区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析以及（　　）等内容。 A.项目竞争分析 B.敏感性分析 C.专业市场分析 D.市场趋势分析【答案】 D 12、下列房地产经营模式中，现金流出不包括“运营成本”的是（　　）。 A.购买-更新改造-出售 B.购买-持有出租-出售 C.开发-持有出租-出售 D.购买-更新改造-出租-出售【答案】 A 13、关于还本付息的方式说法错误的是（　　）。 A.一次还本利息照付，借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息 B.等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息 C.等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金 D.一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息【答案】 C 14、下列选项中，不属于出售型房地产开发投资计算期的是（　）。 A.准备期 B.建造期 C.销售期 D.经营期【答案】 D 15、生姜泻心汤中，干姜与生姜的用量比例是 A.1：1 B.1：2 C.1: 3 D.1: 4 【答案】 D 16、小区内停车场建设费属于（　　）。 A.公共配套设施建设费 B.建筑安装工程费 C.基础设施建设费 D.物业管理维修资金【答案】 A 17、下列各项中，不属于项目核准重点评估内容的是（　）。 A.是否符合相关发展建设规划.技术标准和产业政策 B.是否合理开发并有效利用资源 C.符合社会公众利益，未对项目建设地产生影响 D.是否对重大公共利益产生不利影响【答案】 C 18、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。 A.变现风险 B.比较风险 C.资本价值风险 D.时间风险【答案】 A 19、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，营业利润与营业外收支净额之和为（）。 A.利润总额 B.投资利润 C.税后利润 D.可分配利润【答案】 A 20、某房地产开发项目采用20％的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率为（　）。 A.小于20% B.满足目标收益率要求 C.大于20％ D.不满足目标收益率要求【答案】 C 21、根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作，这是（　　）的工作内容。 A.物业管理 B.设施管理 C.房地产资产管理 D.房地产组合投资管理【答案】 C 22、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（　）。 A.10.0% B.14.0% C.25.0% D.35.0% 【答案】 D 23、某单位以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果——年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款的收益率为( )。 A.60% B.65% C.70% D.75% 【答案】 D 24、某企业2011年12月底，负债总额为400万元，利润总额为200万元，资产总额为1000万元。则该企业的资产负债率是（）。 A.20% B.40% C.80% D.100% 【答案】 B 25、某房地产开发项目的年初未偿还贷款本金为10000万元、未偿还贷款利息为300万元，年内均匀新增贷款5000万元，预计下年初新增贷款400万元，如果贷款年利率为7%，则当年应计利息为（　　）万元。 A.896 B.910 C.1050 D.1099 【答案】 A 26、2017年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2017年末的住房空置率是（）。 A.9% B.12% C.12.5% D.15% 【答案】 D 27、下列房地产市场趋势分析方法中，不属于时间序列分析法的是（　　）。 A.市场因子推演法 B.加权移动平均法 C.简单平均法 D.指数平滑法【答案】 A 28、借贷记账法以（）作为记账理论依据。 A.会计法 B.会计规则 C.会计规程 D.会计恒等式【答案】 D 29、下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。 A.审计费 B.利息 C.外汇汇兑净损失 D.融资代理费【答案】 A 30、下列对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是（　　）。 A.服务市场 B.合格有效市场 C.有效市场 D.潜在市场【答案】 D 31、下列选项中，反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数是（　）。 A.城市家庭可支配收入 B.城市家庭总支出 C.房地产价格指数 D.城市居民消费价格指数【答案】 D 32、关于工程建设项目招标投标中开标的说法，错误的是（　　）。 A.应在招标文件规定的地点开标 B.应在提交投标文件的截止时间后尽快开标 C.开标前应检查投标文件的密封情况 D.应当众开标【答案】 B 33、每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（　　）。 A.用途广泛性 B.异质性 C.弱流动性 D.长寿命性【答案】 B 34、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（　　）弥补，下一年度税前利润不足以弥补的，可以在5年内延续弥补。 A.所得税前利润 B.所得税后利润 C.应分配利润 D.未分配利润【答案】 A 35、单利计息与复利计息的区别在于（　　）。 A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率【答案】 C 36、房地产投资决策中常见的期权问题不包括（　）。 A.等待投资型期权 B.放弃型期权 C.机会型期权 D.成长型期权【答案】 C 37、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（　）。 A.收益现金流风险 B.未来经营费用风险 C.资本价值风险 D.比较风险【答案】 A 38、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（　　）。 A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布 B.蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理 C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上 D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题【答案】 D 39、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（　　）。 A.52% B.58% C.62% D.68% 【答案】 A 40、下列征收补偿费中，不属于城市国有土地上房屋征收补偿费用的是（　）。 A.房屋价值补偿费 B.搬迁补偿费 C.停产停业损失补偿费 D.土地补偿费【答案】 D 41、下列现金流计算的表达式中，错误的是（　）。 A.从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后，就得到了税前现金流 B.税前现金流扣除所得税，就得到了税后现金流 C.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为正值 D.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值【答案】 C 42、李某的月均收入为4500 元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800 元，住房抵押贷款月偿还款为1440 元，每月支出的物业管理费用为120 元。李某的所有债务与收入比是（　　）。 A.32.00％ B.34.67％ C.49.78％ D.52.44％【答案】 D 43、某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（　　）。 A.12.00% B.14.00% C.14.80% D.17.20% 【答案】 C 44、房地产的租金水平是由（　）决定的。 A.房地产资产市场 B.房地产价格 C.房地产空间市场的供求关系 D.空置率【答案】 C 45、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与（　　）进行比较、修正后得来的。 A.近期交易物业的租金或售价 B.市场上交易物业的租金或售价 C.类似物业 D.市场上近期交易的类似物业的租金或售价【答案】 D 46、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用的方法是（　）。 A.单元估算法 B.单位指标股算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标法【答案】 D 47、2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的（　　）。 A.需要适时的更新改造 B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 C.易受政策影响 D.存在效益外溢和转移【答案】 C 48、房地产市场上的供给者和需求者很有必要在不同阶段聘请专业顾问人员提供咨询服务，其中可负责合同签订、建筑材料与设备采购、施工监理、协助解决工程施工中的技术问题等工作的工程师不包括（　　）。 A.造价工程师 B.结构工程师 C.建筑设备工程师 D.电气工程师【答案】 A 49、下列房地产市场运行的影响因素中，属于经济环境因素的是（　）。 A.宏观金融政策 B.家庭收入及其分布 C.家庭生命周期 D.资本市场发育程度【答案】 B 50、公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等属于（　　）。 A.固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等 B.生产性投资和非生产性投资 C.政府投资、非营利机构投资 D.企业投资和个人投资【答案】 C 51、房地产泡沫产生的基础是（　　）。 A.投机需求膨胀 B.金融机构过度放贷 C.房地产市场中的过度开发 D.土地资源的稀缺性【答案】 D 52、下列风险中属于系统风险的是（　　）。 A.比较风险 B.市场供求风险 C.未来运营费用风险 D.持有期风险【答案】 B 53、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（　）。 A.人工费用 B.固定费用 C.变动费用 D.材料费用【答案】 C 54、关于年度运营预算，下列说法错误的是（　　）。 A.该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目 B.该预算不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间 C.该预算不需为不可预见费用的支出预留空间 D.该预算除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业服务企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计，对个别的预算项目提供适当的调整机会【答案】 C 55、下列关于房地产市场周期循环的表述中，错误的是（　）。 A.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的 B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高 C.房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率 D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率【答案】 A 56、以下各项中，不属于开发项目用地现状调查内容的是（　）。 A.开发项目所处区位和具体位置 B.项目所在城市、区和街道 C.土地面积和规划用途 D.土地开发状况和地上物状况【答案】 B 57、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（　）的极限值。 A.利润为零 B.允许的最低经济效益指标 C.最大费用 D.最大利润【答案】 B 58、某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按( )作为计息周期的。 A.年 B.半年 C.季度 D.月【答案】 C 59、当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（　），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。 A.越大 B.越小 C.没有关系 D.无法判断【答案】 A 60、敏感性分析的最基本方法是（　　）。 A.因素不确定分析 B.线性因素分析 C.单因素敏感性分析 D.多因素敏感性分析【答案】 C 61、某单位以现时的楼价15%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，若1年后竣工交付使用时楼价上涨了12%，则其预付款的收益率是( )。 A.50% B.60% C.70% D.80% 【答案】 D 62、根据马克思的利润理论，一般情况下，利率的变化范围在零与( )之间。 A.10% B.15% C.平均利润率 D.社会折现率【答案】 C 63、资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占( )的比例。 A.全部贷款 B.全部资产 C.银行贷款 D.部分资产【答案】 B 64、（　　）不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。 A.盈亏平衡分析 B.敏感性分析 C.风险分析 D.保本点分析【答案】 C 65、下列房地产市场指标中，属于供给指标的是（　）。 A.房屋施工面积 B.城市家庭人口规模 C.销售量 D.房地产价格【答案】 A 66、从市场营销的角度出发，一些甲级写字楼市场、高档住宅市场、青年公寓市场等是按照（　）。 A.房地产的用途和等级划分的 B.房地产的交易方式划分的 C.目标市场细分的 D.房地产购买者目的划分的【答案】 C 67、开发投资的投资者主要是( )。 A.赚取利润 B.保值增值 C.获得收益 D.消费【答案】 A 68、关于房屋施工面积的说法，正确的是（　　）。 A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积 B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积 C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积 D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积【答案】 C 69、个人住房抵押贷款属于（　）。 A.权益融资　　 B.债务融资　　 C.开发投资　　 D.置业投资【答案】 B 70、王某拟购买一套面积为120m2、单价为7800 元/m2的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业贷款组合，贷款期限为20 年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20 万元，则商业贷款的最低月还款额为（　　）元。 A.1297.91 B.3584.01 C.4881.93 D.5158.71 【答案】 B 71、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在( )年以上。 A.20 B.30 C.70 D.40 【答案】 D 72、开发商在对当地经济社会及房地产市场有比较深入了解并占有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，探讨投资可能性，对各种可供选择的投资机会进行筛选，在头脑中快速判断其可能性的过程是（　）。 A.细化投资设想 B.提出投资设想 C.可行性研究 D.投资机会选择【答案】 B 73、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有( )。 A.位置固定性 B.各异性 C.适应性 D.相互影响性【答案】 D 74、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是（）。 A.公共使用的排水沟 B.市政道路 C.权属不明的巷道 D.房屋占地面积【答案】 D 75、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（）。 A.收益现金流风险 B.未来经营费用风险 C.资本价值风险 D.比较风险【答案】 A 76、2015年某市商品住宅实际销售量为400万m2，预测销售量为350万m2，如果平滑指数=0.65，则用指数平滑法预测的2016年该城市商品住宅销售量为（　）万m2。 A.367.5 B.382.5 C.523.5 D.543.0 【答案】 B 77、下列各项中不属于敏感性分析的“三项预测值”的是（　）。 A.最乐观预测值 B.最悲观预测值 C.最可能预测值 D.最不可能预测值【答案】 D 78、房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于（　　）。 A.系统风险 B.资本价值风险 C.时间风险 D.比较风险【答案】 C 79、治疗甘温除热的代表方是 A.参苓白术散 B.补中益气汤 C.六君子汤 D.香砂六君子汤【答案】 B 80、当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为（　）。 A.毛租 B.净租 C.潜租 D.直租【答案】 B 81、以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是( )。 A.非理性预期 B.价格机制 C.容积率控制 D.生产的时间落差【答案】 B 82、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是( )元。 A.2040.82 B.3451.83 C.5089.01 D.6666.37 【答案】 B 83、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（　　）。 A.融资类参数 B.评价类指标 C.时间类参数 D.收益类指标【答案】 D 84、房地产直接投资包括（　　）形式。 A.从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资 B.面向建成物业的置业投资 C.从取得土地使用权开始的开发投资 D.从取得土地使用权开始的开发投资和房地产企业债券投资【答案】 A 85、贝母瓜蒌散中配伍天花粉的主要用意是 A.清热润燥 B.清热散结 C.清热排脓 D.消瘀散结【答案】 A 86、（　　）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。 A.市场供求风险 B.通货膨胀风险 C.利率风险 D.或然损失风险【答案】 B 87、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是( )。 A.投资利润率 B.资本金利润率 C.财务内部收益率 D.成本利润率【答案】 C 88、下列关于房地产泡沫的描述中，错误的是（　）。 A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的间接诱因 B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫 C.房地产泡沫产生的基础是土地稀缺性 D.金融机构过度放贷是泡沫产生的直接助燃剂【答案】 A 89、财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（　）左右。 A.5% B.8% C.10% D.15% 【答案】 C 90、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（　　）。 A.试探性调查 B.描述性调查 C.创新性调查 D.因果性调查【答案】 D 91、目标市场选择中，最简单的模式是（　）模式。 A.市场集中化 B.选择专业化 C.产品专业化 D.市场专业化【答案】 A 92、下列关于成本利润率与销售利润率的表述中，正确的是（　）。 A.成本利润率是年成本利润率 B.成本利益率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率 C.目标利润率水平的高低与项目开发经营期的长度无关 D.销售利润率=销售利润/销售收入【答案】 D 93、在多层公共建筑中，被广泛使用的最基本的消防给水系统是（）。 A.消防栓系统 B.自动喷洒系统 C.分质供水系统 D.分区分压供水系统【答案】 A 94、根据房地产市场自然周期的理论，商品房空置率上升是处于自然周期的（　）。 A.第一阶段 B.第二阶段初期 C.第二阶段后期 D.第三阶段【答案】 D 95、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（　）。 A.变动费用 B.固定费用 C.材料费用 D.人工费用【答案】 A 96、某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资( )的特性。 A.区位选择异常重要 B.变现性差 C.需要适时的更新改造投资 D.存在效益外溢和转移【答案】 D 97、为了得到有代表的样本，可以采用（　）的方法，可以计算抽样误差的置信度。 A.概率抽样 B.随机抽样 C.估计抽样 D.定额抽样【答案】 A 98、下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是( )。 A.房屋出售 B.房地产抵押 C.土地使用权转让 D.土地使用权出让【答案】 D 99、国际上物业管理行业的专业资格，是（　　）。 A.注册物业管理员 B.注册物业管理经理 C.注册物业管理师 D.高级物业管理师【答案】 B 100、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（　）构成。 A.基础设施建设费 B.公共配套设施建设费 C.城市建设配套费 D.不可预见费【答案】 C 101、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于( )的工作。 A.投资机会选择与决策分析阶段 B.前期工作阶段 C.建设阶段 D.租售阶段【答案】 B 102、下列风险中属于系统风险的是（　　）。 A.比较风险 B.市场供求风险 C.未来运营费用风险 D.持有期风险【答案】 B 103、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（　　）。 A.净经营收入=有效毛收入－经营费用 B.净经营收入=有效毛收入－经营费用－抵押贷款还本付息 C.净经营收入=有效毛收入－经营费用－抵押贷款还本付息－准备金 D.净经营收入=有效毛收入－经营费用－抵押贷款还本付息－准备金－所得税【答案】 A 104、下列不属于产生测量误差原因的是（）。 A.仪器误差 B.观测者的影响 C.旁观者的影响 D.周围环境的影响【答案】 C 105、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是（　　）。 A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标法【答案】 D 106、下列选项中，不属于动态经济评价指标的是（　）。 A.财务内部收益率 B.财务净现值 C.投资收益率 D.动态投资回收期【答案】 C 107、在房地产资本市场中，上市发行股票融资渠道属于（）。 A.私人权益融资 B.私人债务融资 C.公开权益融资 D.公开债务融资【答案】 C 108、计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是（　　）。 A.全部投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.投资者各方现金流量表 D.资金来源与运用表【答案】 B 109、房地产开发活动可以从（　　）两个方面进行考察。 A.物质形态与货币形态 B.投资资金量和预期收益率 C.出租、出售或经营状态 D.资金流通方式与对策【答案】 A 110、房地产抵押物的抵押率是贷款金额与( )之比。 A.抵押物价值 B.预计利润额 C.总投资额 D.总成本额【答案】 A 111、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（）。 A.试探性调查 B.描述性调查 C.因果性调查 D.假设性调查【答案】 B 112、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（　　）。 A.销售收入 B.转让收入 C.租金收入 D.利息收入【答案】 C 113、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其( )的风险因素。 A.变动可能性 B.影响重要性 C.发生经常性 D.类型归属性【答案】 A 114、某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（　　）。 A.6.00万元 B.7.05万元 C.7.59万元 D.13.59万元【答案】 C 115、在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是（　　）。 A.一般投资机会研究 B.特定项目投资机会研究 C.初步可行性研究 D.详细可行性研究【答案】 D 116、下列关于房地产市场自然周期的表述中正确的是（）。 A.自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升 B.自然周期的第二阶段空置率下降，租金增长率上升 C.自然周期的第三阶段空置率上升，租金增长率下降 D.自然周期的第四阶段空置率上升，租金增长率上升【答案】 B 117、先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作( )。 A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标估算法【答案】 C 118、（　　）是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。 A.投资机会选择与决策分析 B.前期工作 C.建设阶段 D.租售阶段【答案】 A 119、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。 A.20%的首付款，加上该首付款2年的利息 B.20%的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值 C.该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和 D.2004年10月的购买价格，加上20%的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价价值时点的现值之和【答案】 C 120、个人住房贷款业务信用风险涉及购房人和( )两方面。 A.政府 B.建造商 C.开发商 D.物业管理企业【答案】 C 121、在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。 A.空置率＞合理空置率 B.空置率＜合理空置率 C.空置率＝合理空置率 D.不能判断【答案】 A 122、在写字楼物业租赁中，物业管理企业可以通过对（）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。 A.面积单元 B.面积单位 C.出租单位 D.出租单元【答案】 D 123、按投资的（　　），可将投资分为生产性投资和非生产性投资。 A.投资对象 B.投资回收期 C.经济用途 D.投资形式【答案】 C 124、投资决策分析主要包括市场分析、（　）和投资决策三部分工作。 A.风险控制 B.项目调研 C.项目财务评价 D.资金管理【答案】 C 125、房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道，一般而言三种资金的使用顺序是（　　）。 A.资本金-借贷资金-预租售收入 B.预租售收入-资本金-借贷资金 C.借贷资金-预租售收入-资本金 D.资本金-预租售收入-借贷资金【答案】 D 126、下列现金流计算的表达式中，错误的是（　）。 A.从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后，就得到了税前现金流 B.税前现金流扣除所得税，就得到了税后现金流 C.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为正值 D.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值【答案】 C 127、关于评标委员会组成的说法中，正确的是（）。 A.评标委员会由政府有关部门代表和技术经济方面的专家组成 B.评标委员会成员可以为5人 C.评标委员会成员中，经济技术专家不得少于成员总数的1/3 D.评标委员会的专家成员应由招标人负责指定【答案】 B 128、以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是( )。 A.非理性预期 B.价格机制 C.容积率控制 D.生产的时间落差【答案】 B 129、（）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。 A.住房价格合理性指数 B.量价弹性 C.住房市场指数 D.消费者信心指数【答案】 C 130、企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方，表示（）。 A.资产增加，所有者权益增加 B.资产减少，所有者权益减少 C.资产增加，所有者权益减少 D.资产减少，所有者权益增加【答案】 B 131、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（　）。 A.领导定价法 B.挑战定价法 C.价值定价法 D.随行就市定价法【答案】 B 132、从工程费用计算角度，工程计价的顺序一般为（）。 A.单位工程总价→分部分项工程单价→工程项目总价→建设项目总造价 B.分部分项工程单价→单位工程总价→工程项目总价→建设项目总造价 C.分部分项工程单价→单位工程总价→建设项目总造价→工程项目总价 D.分部分项工程单价→工程项目总价→单位工程总价→建设项目总造价【答案】 B 133、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是（　　）模式。 A.市场集中化 B.产品专业化 C.市场专业化 D.全面覆盖【答案】 B 134、存量房地产交易市场属于房地产( )。 A.一级市场 B.二级市场 C.三级市场 D.一手房市场【答案】 C 135、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为35m2，外墙面积为7m2，单元间分隔墙面积为10m2，公摊面积为5m2，那么，可出租面积应为( )m2。

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