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工程成本管理制度

第一章总则
第一条为了及时、准确地反映 XXXX 控股集团有限公司(以 下简称集团)下属房地项目成本的控制及执行情况，尽量避免 预算外支出，为进一步控制成本提供标准和控制手段，从而提 高项目经济效益，同时结合国家的税收法律、法规的规定，制 定本制度。
第二条开发成本是指项目从购买土地到商品房交付工程中 发生的直接与项目相关的应计入“开发成本”会计科目的各项 费用，主要有：土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑 安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费 用。具体如下：
⑴土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权 (或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让 金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲 置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补 偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、 危房补偿费等。
⑵前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测 绘、规划、设计、环评、可行性研究、筹建、场地通平等前期 费用
⑶建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建 筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工 程费装饰工程费、消防工程等。
⑷基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各 项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供 气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、 园林绿化等园林环境工程费。

⑸公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营 利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府 公用事业单位的公共配套设施支出。
⑹开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生 的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要 包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、 水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销 设施建造费等。
第三条成本管理制度主要是招投标、合同管理、预算管 理、成本核算管理等一系列成本控制和反映手段，本制度适用 于集团开发的所有房地产项目的成本管理。
第二章招投标及合同管理
第四条工程成本控制是提高项目经济效益的重要手段，而 分项工程(或业务)实行招投标管理是成本控制的主要内容。 分项工程(或业务)单位价值在 50 万元以上的必须实行招投 标，客观因素不能实行招投标的除外，如：工程质检、土地受 让、工程防雷防蚁、拆迁补偿以及专业性较强或属垄断行业的 等。。
第五条分项工程(或业务)的招投标过程必须有财务部人 员参加，招投标参加人员、过程、规则等必须符合公司制定的 《招投标管理制度》的要求。
第六条开发成本的各项支出除了政府有关部门、事业单位 收费外 , 单位金额在 5 万元以上都应签订经济合同，合同标的金 额在 50 万元以上的必须有财务部参加的会签，经济合同的签 订、会签应符合公司制定的《合同管理制度》的要求，经济合 同在签订完毕 3 日内连同会签单复印件送交财务部。
第七条财务部在经济合同会签中侧重合同资金的安排，尤 其是合同款分批支付金额及间隔时间的安排，要与公司现有资 金和未来资金计划相统一，避免合同管理与资金管理脱节。同 时关注经济合同的价格情况以及发生纠纷公司承担的经济责 任，以及税收方面的风险，降低公司总体经营风险。

第八条财务部应建立健全经济合同台帐，合同台帐应详细 记录经济合同的各项主要内容以及付款情况，使每一次付款都 能迅速而有效地处于控制状态中。合同录入后，财务部要严格 掌握每一次付款时间节点及金额进行资金计划安排并报公司领 导，从而较好地执行合同。
第九条开发成本各项支出有下列情况之一的，财务有权拒 绝付款：
⑴应签订经济合同而未签订的；
⑵应进行招投标而未进行招投标的；
⑶应进行经济合同会签而未进行会签的；
⑷招投标不符合公司制定的《招投标管理制度》的；
⑸合同签订、合同会签不符合公司制定的《合同管理制 度》的。
第三章工程预、结算及资金管理
第十条工程预算管理分为工程财务预算管理和工程造价预 决算管理。工程财务预算，是公司在预算期(一般指项目周 期、年、季、月)内为规划工程支出而编制的资金支出计划； 工程造价预决算主要是工程总造价和分项工程造价预算以及工 程结束后的工程总造价结算和分项工程造价结算。
第十一条工程财务预算管理应根据项目总预算按照项目开 发计划分期编制，编制时间、程序应符合公司制定的《财务预 算管理制度》和集团的要求。工程财务年度预算、月度预算， 于上年 12 月 31 日之前制定，工程财务预算的责任部门根据各 公司的部门设置及具体职责而定。
第十二条工程财务预算编制、控制是保证项目经济效益和 公司资金安排的基础，财务部应编制工程财务预算执行情况的 报表，及时向公司领导反映工程财务预算执行情况，以便公司 领导采取有效措施。
第十三条根据公司内部牵制管理和工程价、量分离的要 求，工程成本支出由工程部管量、成本部管价、财务部监控原

则，严禁既管价又管量，工程部、造价部应分别隶属于不同的 分管领导。
第十四条项目施工图图审审查完毕并确定施工方后 1 个月 内，成本部应留存一套完整、准确的施工图，以备竣工造价结 算审计之用，工程竣工造价结算必须以留存的施工图和工程竣 工后施工方报送的经工程部、监理审核确认的竣工图为准。
第十五条项目(或部分项目)总包合同签订后 3 个月内， 向财务部报送施工方和工程部、成本部沟通一致的项目工程预 算或项目发包方、承包方共同委托中介机构编制并经双方认可 的工程预算。。
第十六条除了合同定价和市场信息价变动外，影响工程造 价主要因素有项目规划设计、施工图设计、施工组织设计及进 度安排、设计变更签证、材料品牌认定及价格签证、其他增减 工程量签证。项目公司必须建立严格的经济签证制度和流程， 经济签证必须至少有监理单位、工程部、成本部、成本分管领 导等人员签字同意方可下达，经济签证必须按照制定的权限执 行，需集团工程管理中心审批的应上报批准后下发。项目前期 项目公司应该组织专业人士及公司工程技术人员对规划设计、 施工图设计认真的研究并对工程造价的影响作必要的评估。
第十七条工程款支付。工程部填写付款申请单，成本部审 核，并取得合法的发票(一般情况下)，财务部根据付款申请 单、工程财务预算、经济合同、完工工程结算单、以及前期付 款情况进行认真审核，确认是否应该支付此款项。若付款，则 付款后将该款项列转成本核算对象及其明细项目。工程款的支 付必须符合项目公司制定的《工程进度款支付业务流程》集团 制定的《工程进度款支付业务流程说明书》。
第十八条纳入总包范围内的、以及不能按照税收法律、法 规规定取得建筑安装业发票的甲供材(大型设备和装饰清包工 程除外)资金走向，不管甲供材合同如何签订，必须通过总包 方或有资格开具建筑安装业发票单位，并且要完善税法规定的 相关手续，做到四个一致：合同台头名称、发票出票人名称、

审计报告施工方名称、款项收款人名称相一致。甲供材的付款 必须有施工方签收的相关单据。
第十九条工程结算对账。工程竣工并办理工程结算审计 前，成本部根据总包合同、各分包合同内容和财务部进行付款 对账，防止工程结算造价审计漏项或付款漏项问题的出现。
第二十条工程竣工结算审计报告出具后的付款前，财务部 门应该再次核查发票开具情况，严禁出现未取得发票或发票不 全付款和工程质保金未开具发票的现象发生。
第四章成本核算管理
第二十一条财务部会同项目公司其他相关部门在房地产项 目规划设计阶段，编制项目投资收益估算分析报告。集团财务 部会同项目公司财务部根据项目投资估算分析报告和现行税收 法律、法规的规定编制税收筹划报告，报集团审批后执行。
第二十二条公司在进行成本、费用的核算时，必须按根据 税收法律、法规和会计准则的规定区分期间费用和开发成本、 已销开发产品成本与未销开发产品成本的界限。
第二十三条项目成本分期，项目成本是否分期，以税收筹 划为依据，原则上不准分期，若税收筹划计算分期对项目有 利，才准予分期，项目成本核算分期需要向集团财务中心审 批。项目成本核算是否分期确定后，财务部应向办证部门按照 是否分期要求办理立项证明文件。
第二十四条项目成本对象按照税收筹划方案、立项文件、 以税收法律、法规规定的六个原则进行划分，不按会计一般习 惯进行成本对象划分，严禁毫无依据的进行成本对象的划分。 税收法律、法规规定的六个原则如下：
⑴可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为 独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可 先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能 够对外经营销售的成本对象。

⑵分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品 结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对 象进行核算。
⑶功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有 不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
⑷定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而 导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核 算。
⑸成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导 致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核 算。
⑹权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开 发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
第二十五条项目计税成本核算的一般程序如下：
⑴对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发 生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本 对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定 对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。
⑵对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊 费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本 ,并按规定 将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未 建成本对象。
⑶对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产 品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产 品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应 负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。
⑷对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对 其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计 算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销 开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在 当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。

⑸对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费 用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。
第二十六条房地产项目内建造的会所、物业管理场所、电 站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规 定进行处理：
⑴属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方 政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费 用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
⑵属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归 属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的， 应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理 外，其他一律按建造开发产品进行处理。
第二十七条企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗 设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部 门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部 门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣 后的差额应调整当期应纳税所得额。
第二十八条 房地产项目的利息支出按以下规定进行处 理：
⑴为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款 费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财 务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
⑵集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其 他成员项目公司使用的，借入成员公司应出具从金融机构取得 借款的证明文件，在使用借款的企业间合理的分摊利息费用， 分摊的利率应和借入成员公司的利率一致。
第二十九条项目公司开发、建造的开发产品应按制造成本 法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于
直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对 象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原 则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规 定选择其一：

⑴占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发 用地总面积的比例进行分配。一次性开发的，按某一成本对象 占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配；分期开 发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的 比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成 本对象占地总面积的比例进行分配。
⑵建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发 用地总建筑面积的比例进行分配。一次性开发的，按某一成本 对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配；分期 开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面 积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成 本对象总建筑面积的比例进行分配。
⑶直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占 期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
⑷预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全 部成本对象预算造价的比例进行分配。
第三十条企业下列成本应按以下方法进行分配：
⑴土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合 其他方法进行分配的 ,应商税务机关同意。
⑵单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本 , 应按建筑面积法进行分配。
⑶借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法 或按预算造价法进行分配。
第三十一条除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均 应为实际发生的成本，即必须取得符合税收法律、法规定的发 票，出除了大型设备和装饰清包外，不得有增值税专业发票或 增值税普通发票入账。
⑴出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明 资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超
过合同总金额的 10％。

⑵公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合 理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、 协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法 规规定必须配套建造的条件。
⑶应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费 用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的 物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
第三十二条已销开发产品销售成本的计算。已销开发产品 的销售成本按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位成本 确认。可售面积单位成本和已销开发产品的销售成本按下列公 式计算确定：
可售面积单位成本 = 成本对象总开发成本÷总可售面积
已销开发产品的销售成本 = 已实现销售的可售面积×可售面 积单位成本
第三十三条项目每期商品房竣工交付时，财务部应对本期 交付的成本进行清理、汇总、分析，收集。特别要注意进入成 本每一分项业务的发票、合同、审计报告之间的逻辑关系，严 禁出现三者之间有逻辑性错误。
第三十四条为了有利于项目企业所得税和土地增值税清 算，给项目成本汇集、清理留有时间，项目中期交房时间不许 超过每年的 10 月份，项目最后一次交房不许超过每年的 9 月 份。
第五章附则
第二十五条实行销售监管资金地区的房地产公司，对销售 监管资金拨付及监管账户取消指导性管理如下：
⑴统筹兼顾项目合同总价和加快监管资金拨付之间的关 系，既要考虑项目合同总价提高对收费的影响，又要兼顾如何 加快监管资金拨付，财务部门和工程部门相互配合，共同确定 合理方案；
⑵尽可能地做到销售监管资金的拨付和实际工程款的支付 时点相一致，工程部门应根据实际工程款的支付时点提前向财

务部门提交销售监管资金拨付的相关资料，提前时间以政府监 管部门的要求为准。
⑶入账资金超过重点监管资金总额时后，超出部分为一般 监管资金，项目公司财务部门及时通知工程部门提交资料及时 申请从监管账户调用资金。
⑷监管项目具备竣工交付使用条件，即领取《建设工程规 划许可证(正本)》，工程部门应及时通知财务部门申请取消 监管。
第三十五条本制度由集团财务部负责制订、解释和修改， 经集团董事会批准，自发文之日起执行。