商业项目全程运营方案.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,锦江,新天地,商业全程运行提案,中国（成都）斯宝特房地产营销策划有限企业,商业项目全程运营方案,第1页,服务纲领：,全程营销推广,全程推广包装系统设计,全程商业业态规划实施,全程商家招商服务执行,全程商业管理运行,商业项目全程运营方案,第2页,本案整体战略规划机构,（中国,成都）斯宝特地产营销,+(,中国,.,成都,),英邦不动产,（战略构思及体系建设）,整体营销机构,（执行）,整体招商及商管、物管机构,（执行）,斯宝特营销,英邦百货,英邦不动产,英邦物业,商业项目全程运营方案,第3页,在今天，商业竞争较量已经发展成为一个专业服务力量竞争。传统沿街为市商业形态，今天已经过时。也就是说，什么都能够经营商业形态，也就是什么都可能死亡商业形态。,我方对本项目标,处理之道,-,建立,关键定位理念支撑商业形态，,并经过,专业服务机构依据阶段性市场竞争改变调整不一样业态来适应市场改变，,才能,让商家发展起来，让投资者轻松盈利，,从而,建立和维护,整体,商业品牌价值,.,本项目我方提议项目名,:,沙河外滩 沙河旺角,商业项目全程运营方案,第4页,商业整体战略目标方向,目:一方面来保证投资者投资利益,其次来强化整体商业环境长久稳定竞争能力奠定基础,保证目标伎俩:,1、项目核心竞争力：,立足成都东门，将本项目打造成“城东沙河核心商业版块”。,2、版块唯一性：,创建打造具有第一品牌路线商业文化中心。在成都率先推出“城东外滩文化中心”.,3、业态可塑性：,在整体业态规划与后期经营中，根据不一样市场价值功能由专业经营管理公司作出阶段性业态调整。,商业项目全程运营方案,第5页,本项目主要营销背景,背景,1,：本项目是嘉祥地产大型商业之作,背景,2,：商业部分担负本项目标赢利重点,背景,3,：本项目是该片区大型商业地产全现房第一盘,背景,4,：本区域商业发展刚起步,背景,5:,成都整体商铺投资回归理性,背景,6,：“城东中产”概念及资源整合深远意义,背景,7:,临街二楼存在规划设计缺点,本项目住宅已交房近一年、商 业销售仅,5000,平米,背景,8,：斯宝特众多投资客资源,股票牛市对本属于投资商业地产是一大冲击,商业项目全程运营方案,第6页,主要营销命题,命题,1,：“商”与“铺”关系,-,进驻商户是否有持久市场生命力将是商铺产权营销主要前提,命题,2,：招商时机选定,-,怎样制订“头羊突破”策略尤为关键,命题,3,：商铺产权销售时机选定,-,商业开业是商铺销售终接,命题,4,：商业经营推广对项目标价值提升,-“,经营决定价值！”是商业地产根本价值规律,商业项目全程运营方案,第7页,项目整合营销推广方案,第一卷：,第一部分,商业项目全程运营方案,第8页,第一部分 内容纲要,一,、,项目销售目标体系,二,、,项目销售模式定位体系,三,、,项目品牌推广定位体系,四,、,项目营销推广策略体系,商业项目全程运营方案,第9页,一,、,项目销售目标体系,商业项目全程运营方案,第10页,销售周期：7月-年8月底,市场目标:,为企业塑造绝佳品牌影响力及一定品牌号召力，打破现有商业市场冰封期，率先推出项目后续运行商铺专业管理运行模式，牵动市场。创建独有商业运行模式，回避市场现有问题商铺不良局面，重新塑造投资者对本项目标信心。,商业项目全程运营方案,第11页,销售目标,:,时间,内容,销售准备期,（6月）,认筹阶段,（7月-9月）,公开出售强销期,（10月）,连续热销阶段（11月-12月）,连续热销阶段（11月-12月）,尾盘阶段（4月后）,销售目标,销售率,15%,销售面积约,3750,平米,销售率累,30%,累计销售面积约,7500,平米,销售率累计,50%,累积销售面积约,12500,平米,销售率累,75%,累计销售面积,18750,平米,累计销售,90,22500,平米,商业项目全程运营方案,第12页,二、项目销售模式体系,商业项目全程运营方案,第13页,在本项目实施,托管式商铺模式！,三大条件：,1,）认可物业本身未来价值；,2,）了解、认可托管式投资方式与操作者；,3,）对主力店营运商有信心，认可其对整个商业物业影响力和带动性；,商业项目全程运营方案,第14页,1,）深度挖掘提升物业价值；,2,）用有力商业概念、主力店品牌效应,;,3,）传输投资模式理念，化不利为有利。释放投资热情；,4,）为客户推出托管模式优势，安全，稳定。,为确保上述四个方面成立，我们必须确保、最主要就是,产 权！,托管商铺运行成功法则,商业项目全程运营方案,第15页,短时间实施经营权托管。,有稳定品牌实力商家做强有力支撑，委托有经营卖场丰富商业经验经营企业统一经营，经营企业和营运商、各品牌商家合作，利用其先进管理确保投资者取得稳定回报。,独立产权经营模式示意,-,低风险、高收益。,即买即返租金回报，是产权投资主要原动力。,一个可信投资方向和投资载体，才能吸引投资者及消费者。,产权魅力,商业项目全程运营方案,第16页,商铺买卖,开发商,租赁方,商铺租赁,商业管理企业,商铺租赁,小业主,可代交月供,按揭银行,委托管理,交月供,办理按揭,租金代收,托管商业运行图,商业项目全程运营方案,第17页,三,、,项目品牌定位体系,商业项目全程运营方案,第18页,项目定位特色：,打造“成都沙河外滩休闲文化特区”！,关键表现,：“沙河外滩”,(,沙河旺角）概念提出，是以休闲,/,娱乐，加部分特色经济为基础，昼、夜商业形态为主体，与即将出现万达商业,或乃至成城市夜生活文化形成互补关系,提供一站式服务，发展为特色经济。,商业项目全程运营方案,第19页,项目生活方式表现,:,特色经济消费据点,（以特色经济为特征）,小区经济,（以白天为主要营业时间）,“,外滩,“,概念生活方式,娱乐派经济,（夜生活为主体）,商业项目全程运营方案,第20页,理念特点：,提倡一个全新生活方式，“全情工作，休闲生活”,2,适合休闲派经济消费特点和消费神理；,3,吃喝玩乐一应俱全，享受一站式消费”，制造成都城东市休闲生活前沿领地,其表现,:,在沙河外滩,给了人们一个不归家理由,在风情熏得人欲醉酒吧释放城市压力,商务繁杂,;,午夜,12,点仍能在美食街找到一家风味菜馆,让唇齿充分享受活色生香快感,让胃得到温暖安抚,精巧格调小店转动着个性魔方,诱惑深夜不睡红男绿女,.,其情也醇,其意也浓,白天与夜晚处处弥散着各种漂亮心情,以及从不缺席城市情调,.,商业项目全程运营方案,第21页,本案营销理念市场环境表现：,区域经济,+,小区经济,+,教育文化经济,+,特色经济校园经济,城东,成人与儿童,娱乐餐饮,四大高校,几大小区,商业项目全程运营方案,第22页,我们提出“沙河外滩”目标,给投资者一个实实在在购置理由,投资外滩产业；,给消费者一个明确服务,经营外滩产业；,给市场一个标准，引领时尚生活方式,生活在“外滩经济文化”环境中。,通俗讲，让投资者对本案营业特色立刻产生浓厚兴趣，满足他们投资欲望。,外滩概念经济文化特区，明确项目经营特色，满足投资者、经营者、终端消费者三方利益需求，引导整个项目存在意义和价值。,商业项目全程运营方案,第23页,将项目商业营销方向定位在：,即,:,城南有紫荆，,城西有双楠，,城东就有成仁,让城东投资资金流向关键板,打造“城东沙河关键商业文化娱乐板块，与万达在产业链条形成差异互补”,商业项目全程运营方案,第24页,四,、,项目营销推广策略,商业项目全程运营方案,第25页,一,、,整体产品定位,产品定位：,商业功效,形象定位：,在成都，创建含有外滩文化特色特色经济板块。,功效特征：,集娱乐、休闲、旅游、购物、文化、教育、生活于一体区域性综合性商业中心。,4,市场定位：,满足周围,30,万消费者需求,5,价值定位：,投资回报稳定、安全,商业项目全程运营方案,第26页,二、目标客户群定位分析,1,、,自营型客户：约占,20%-30%,百分比，面积约,7000,平方米,2,、,投资型客户：约占,70%-80%,百分比，面积约,18000,平方米,商业项目全程运营方案,第27页,3,、客户类型汇总分析,1,、,开发商忠实跟随者（主要以住宅客会会员为主）,2,、,有一定资金实力专业投资人士,3,、,政府公务员、事业单位员工,4,、,城东工业基地等周围高新技术企业高收入群体,5,、,当地其有投资能力村民及个体经营户,6,、,其它城市投资联盟,(,浙江,西藏等民间团体,),7,、,斯宝特终年积累众多投资客,商业项目全程运营方案,第28页,4,、,投资心态分析,1,、较为熟悉城东周围环境,2,、较重视投资风险，看重品牌实力,3,、之前可能投资嘉祥开发物业，从中取得较大投资收益,4,、看好片区整体升值潜力,5,、对本项目商业整体规划非常认同,商业项目全程运营方案,第29页,五、项目推广渠道策略,商业项目全程运营方案,第30页,商业项目全程运营方案,第31页,主要营销售渠道：,主要通路,1,：,嘉祥各小区客户资源,主要通路,2,：,大型户外广告,楼市周刊平台,主要通路,3,：,新闻推广及适当报纸广告配合,主要通路,4,：,老客户介绍新客户,其它通路：,5,、采取直销手法低成本锁定周围目标客户资源，尤其是富裕村民。,6,、网络营销,7,、途经客户,8,、电台广告，与电台联手举行“音乐创富自驾游”现场直播,9,、斯宝特创富俱乐部客户资源,商业项目全程运营方案,第32页,六、项目推广策略,流程关键点：,炒热概念、吸引关注、引导消费、引爆购置,商业项目全程运营方案,第33页,(,一,),、全程关键推广策略,采取整合营销传输手法，统一性。,传输主要力量放在对投资、盈利概念以及信心保,证大力渲染。,商业项目全程运营方案,第34页,(二)整体推广计划概要:,确定销售模式、营销策略及营销计划-6月上旬,完备销售物料及法律文件-6月下旬,VIP优先登记认筹-8月-10月,城东商业发展研讨会-9月-10月,商业销售解筹并公开出售-10月,商业销售基本结束，进入尾盘阶段-年4月,商业项目全程运营方案,第35页,四阶段推广主要内容:,1、销售准备期,时间:6月-7月,媒体推广：本阶段以项目标信息渗透为主，引发市场注意,推广伎俩:7月份以新闻报道形式结合招商进度在主流媒体上报道整个项目标信 息；积累认筹客户，,销售工作：本阶段主要进行销售前准备工作,2、认筹阶段,时间:8月-9月,媒体宣传：,本阶段在主流媒体报道对应增加；本阶段能够公布认筹信息；,城东新天地商业地产暨城东商业发展研讨会嘉祥开启“小区商 业地产新模式”新闻公布会;,经过客户信息发馈为销售策略深入完善提供市场依据,销售工作：充分开启住宅资源；,商业项目全程运营方案,第36页,3、公开出售强销期,时间（10月）,媒体宣传：加强媒体广告，本阶段主要以硬性广告和软文报道相结合形式广告内容以促销信息为主户外广告公布信息；,在成都电台公布销售广告；,盛大开盘仪式,销售工作：确保解筹成功率；市场反馈信息有效分析及策略及时调整客户资源有效利用（老客户带新客户优惠办法实施）,开启四川重点二级市场投资客；,活动营销：盛大开盘仪式,商业项目全程运营方案,第37页,4、连续热销阶段,时 间:11月-12月,媒体宣传：本阶段销售进入连续热销期，经过硬性广告和软文推广深入强化本项目标市场地位软文主要以“热销解读”形式，从项目标几大卖点进行分析；在宣传中延续项目标销售信息；延续用电台销售广告；,销售工作：有效开启老客户带新客户优惠办法；经过促销活动深入刺激销售工作快速开展；,活动营销:组织投资团“小区商业新模式”二级城市推介会系列风情商业街文化活动,商业项目全程运营方案,第38页,(,三,),、总体促销策略,复合商业营销模式、品牌营销、文化营销、小区文化和商业互动、新老城区营销手法、特许经营加盟、商铺拍卖、经济适用铺模式、跨行业联盟营销、投资银行新概念模式、先经营后销售、借“势”破竹、化整为零、经营式商铺营销。,商业项目全程运营方案,第39页,(,四,),价格策略,1,）,“,低开高走,”,策略,：,即以优惠甚至以震撼价入市，以优质优价形象打入市场，抢占人份额，取得市场关注，聚集人气。实践证实，这种策略是最为保险而且轻易造成楼盘热销效果方法。,2,）,“特价单位”策略,：,以部分位置极差且面积较大铺面以最低起价出售，作为,“,特价单位,”,，以超低价造成热销、抢购场面。,3,）消化风险单位促销策略：,在一定阶段对质素较差单位制订一套促销方法，以低价限时、限量形式轰动推出，到达畅销目标。,最终价格可依据项目成本原因和市场供求原因确定。依据,商业价值差价、楼层差价、边间差价、面积差价、视野差价、及口岸差异,等原因来决定销售价格，以获取利润、回笼投资资金为定价目标，完成整个项目标营销推广策略,详细价格体系（本处暂略）。,商业项目全程运营方案,第40页,整体商业规划管理方案,第二部分,商业项目全程运营方案,第41页,第二部分整体商业规划管理方案,一、整体业态规划执行系统,二,、,项目整体招商策略体系,三,、,项目商管实施方案,四,、,英邦不动产管理组织图,商业项目全程运营方案,第42页,整体业态规划执行系统,商业项目全程运营方案,第43页,“,外滩”项目商业布局规划提议,(,以下列图,),市场功效：,1,，特色吃喝玩乐！,2,，休闲，泡吧文化！,3,，深入实现小区经济与区域特色经济有效整合。,业态整合：,1,特色餐饮；,2,，特色休闲,;,3,特色“吧”文化产业；,4,，特色百货,;,5,小区生活配套,商业项目全程运营方案,第44页,制造与消费欲望,商业项目全程运营方案,第45页,1,外滩,川西走廊区位：沿河川西建筑主题定位：外滩,(,河畔美食之都,),功效 定位：,“,餐饮娱乐,”,文化特色街区,1-8,道路入口建造一个川西 文大牌坊,路铺上青青石板,能够打造为锦里格调,),客户群定位：,“,餐饮，娱乐，休闲,”,行业经营者、投资者,消费群定位,：城东区内公务员、收入较为稳定时尚中青年人,档次 定位：,健康、时尚、特色中等消费、高档享受,服务 定位：,坚持,“,消费者是上帝,”,服务标准，树立四星级设施,目标 定位：,打造城东特色消费文化街区。,商业项目全程运营方案,第46页,2,“,外滩,时尚空间,”,项目业态定位,区 位：,1,2,2-1,3-1,沿街商业主题定位：,外滩,时尚空间,功效定位：为城东主力消费群体提供时尚消费基地。业态划分：品牌家居饰品，时尚品牌衣饰，时尚文化空间（网吧，美体美容中心等）档次定位：提供健康、时尚、服务配套项目以及特色商品。服务定位：为周围以及全城区休闲派，时尚派人士创造时尚元素经济基础。,商业项目全程运营方案,第47页,3,“,外滩,-,名店坊,”,项目业态定位,区位：,1-7,2,2,部分地块主题定位：,外滩,名店坊,功效定位：为周围消费群体提供特色、著名商品，以满足大众购物消费需求。客户群定位：著名品牌以及特色商品经销商、投资者。消费群定位：周围居民、公务员以及来政府相关部门办事外来消费者。档次定位：销售商品档次定位为国内、国际著名品牌或地方特色产品。服务定位：热情、耐心、细心为消费者服务，坚持,“,消费者是上帝,”,服务标准。目标定位：打造城东第一个高档商品销售区。,商业项目全程运营方案,第48页,4,“,外滩,-,休闲馆,”,项目业态定位,区位：,1,7,2-2,部分地块主题定位：,外滩,休闲馆,(,维也纳风情街,),功效定位：集,“,快餐、休闲、美体,”,为一体休闲娱乐区。客户群定位：经营者、投资者。消费群定位：城东城区时尚女士、常住居民、公务员，广场上休闲人群。档次定位：中低级消费、高档享受。服务定位：坚守,“,消费者是上帝,”,服务标准，树立四星级设施，五星级服务公众形象。目标定位：打造城东,“,第一休闲区,”,区域品牌。,商业项目全程运营方案,第49页,5,、,“,外滩,-,文化馆,”,项目业态定位,1),区 位：,3-6,地块与,2-12,地块部分。,2),主题定位：,“,外滩,-,文化馆,”,3),功效定位：为儿童、青少年提供娱乐、消费场所,.4),客户群定位：为儿童、青少年提供服务及商品经营者、投资者,5),消费群定位：城东儿童、青少年以及儿童、青少年父母,6),档次定位：提供健康、时尚、安全儿童、青少年服务项目以 及特色商品。,7),服务定位：为周围以及全城区儿童、青少年提供健康、热情、细致服务。,8),目标定位：打造城东第一个专为儿童、青少年提供健康服务及娱乐场所休闲娱乐街区。,商业项目全程运营方案,第50页,项目整体招商策略体系,商业项目全程运营方案,第51页,一,、,招商伎俩实施,在整体策略上，实施：,1,、以品牌价值策略,(,大压小,),，,2,、放水养鱼策略,3,、“倒计时免租”策略,4,、行业业态区域整体招商,以大商家压小商家，以免租期来确保高单位租金策略，来推进项目标后期销售利益！,商业项目全程运营方案,第52页,二,、,租金定位,因为本项目商业处于商业开发初级阶段,前三年整体租金水平确定在回报率到达,6%.,主力,次主力商家签约年限在,5,年或以上,如,5,年以上则租金递增率每年在,6%,以上,小商户签约年限控制在,3,年或以上,以上每年按,5%,以上递增,主力或次主力商家面积较大,租金区域商铺租金价取匀值,免租优惠期,:6,个月,-12,个月,装修期,:2-3,个月,租金交纳标准按,:,小商户一次性交纳,6,个月或,1,年,主,.,次主力商家按一次性交纳,3,个月至,1,年,定金按照该铺租金首月租金数额交纳,开业后定金自动专为租金,确保金,:,小商户交纳,5,元,/,平方,/,户,.,主,.,次主力商家按照该铺租金首月租金数额交纳,.,商业项目全程运营方案,第53页,三、对主力店或者主题店严格商户资质审核策略,(,以餐饮为例,),1,、,品牌选择：历经市场洗礼、含有多年营业历史、含有很强市场生命力品牌餐饮,2,、菜系出品及经营特色：完整美食产品线，多元化、全方位美食体验,3,、人均消费：多层次消费结构，满足多元化消费需求,4,、装修品位：打造一个集“美味体验、审美体验、文化体验”于一体“体验式美食之地”,商业项目全程运营方案,第54页,四、主要招商促销策略概要,1,、沙河外滩,-,主力商家签约仪式,成仁片区,城东商业发展研讨会,2,、充分整合第三方资源，与成都报业集团、协会、电台“美味乐翻 天”联合举行“成都著名品牌餐饮评选”等活动,3,、举行“会员有奖推荐商户”活动,4,、在成都主流媒体美食、娱乐版冠名,5,、举行一系列风情促销活动,商业项目全程运营方案,第55页,五,、,招商流程,商业项目全程运营方案,第56页,项目商管实施方案,商业项目全程运营方案,第57页,详细实施为：,街店联盟,创造良好营商环境,设置商业服务中心，统一规划、统一招商、统一管理,统一宣传，统一推广，打造整体商业品牌路线，创建后续经营稳定性，竞争性。,商业项目全程运营方案,第58页,商业服务中心工作开展基本要求,1,、业态专业化,2,、设计统一化,3,、环境休闲化,4,、服务特色化,5,、管理精细化,商业项目全程运营方案,第59页,英邦不动产管理组织图,商业项目全程运营方案,第60页,商业地产运行处,商场管理,物业管理,商场服务部,企划部,招商部,资源部,总经理,项目筹备处,商业资讯处,财务部,：英邦不动产管理组织图,注：以上各岗位人数为平均总面积为,5000,平方米商场所需正式员工人数，依据商业卖场规模大小来调整所需人员配置。,商业项目全程运营方案,第61页,英邦不动产商业营运处管理要求,卖场,LAYOUT,程序,商铺招商程序,商场管理程序,企划程序,财务程序,卖场市调标准,卖场业种业态规划业务标准,现有卖场业种业态规划业务标准,卖场管理业务标准,客户服务业务标准,卖场保安业务标准,卖场保洁业务标准,卖场机电管理业务标准,商家甄别作业细则,招商入位作业标准,商铺管理作业标准,商家退位作业标准,月度企划案作成标准,卖场文宣作业标准,商业项目全程运营方案,第62页,英邦不动产管理目标及理念,商业项目全程运营方案,第63页,我们理念：,专业为您准备,专心为您服务,我们使命：,服务商业地产,服务流通事业,缩减投资风险,保障投资利益,提升物业价值,我们目标：,物业价值提升,人性价值服务,我们精神,资源整合,让租户盈利,回报投资者,快速卡位,随机应变,商业项目全程运营方案,第64页,汇 报 结 束,谢 谢！,商业项目全程运营方案,第65页,