温州市商品房预售方案示范文本.doc

温州市商品房预售方案示范文本

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2020年4月19日
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温州市商品房预售方案（示范文本）
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一、制订商品房预售方案的依据
根据《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔 〕53号）、《温州市区（或        县、市）商品房网上销售管理办法》、《温州市人民政府关于进一步加强住房保障工作促进房地产市场平稳健康发展的意见》（温政发〔 〕14号）等相关规定，制订本方案。
二、项目基本情况
（一）项目的坐落位置、名称；
（二）土地的取得方式、取得时间，《国有土地使用证》取得情况（包括证号、取得时间、土地用途、使用年限、总用地面积、建筑面积等经济技术指标）以及土地抵押情况（包括是否已经抵押；如果已经抵押的，应当注明抵押权人全称、抵押期限、贷款金额、还款计划等）；
（三）总建筑面积，其中地上、地下建筑面积；各种用途房屋的建筑面积（包括幢数、建筑面积和套数等）；
（四）项目的容积率、绿地率；
（五）前期物业管理落实情况；
（六）《建设工程规划许可证》和《施工许可证》的取得情况（包括证号、取得时间、许可证上标注的经济技术指标等）。
三、工程建设进度安排
（一）当前的实际进度状况：
（二）建设进度安排。建设工程项目的开工、±0：000、结顶以及竣工交付的时间（附工程建设进度安排表）。
四、预售商品房情况
（一）预售商品房符合商品房预售条件情况；
（二）取得《商品房预售许可证》的情况（包括签发时间、证号以及批准预售商品房各种用途的建筑面积、套数等）；
（三）预售商品房项目建筑面积预测以及分摊情况（包括预测单位、总建筑面积、各种用途的建筑面积、套数以及分摊部位、面积和分摊系数等）；
（四）预售商品房的装修情况（没有装修的为毛胚房；有装修的应当写明装修标准以及主要装修材料和设备的名称、型号、规格及产地等）。
五、公共部位、公共设施情况
（一）属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房的名称、部位（坐落）和建筑面积（能够附表）；
（二）公共配套建筑的名称、部位（坐落）和建筑面积（能够附表）。
六、预售价格及其变动情况
（一）明码标价。商品房销售明码标价实行“一房一标”的方式，提供一房一价的明码标价价目表；
（二）价格调整。已经备案的商品房销售价格应当有一定的稳定期（如一个月），稳定期后需要调整商品房销售价格的，按规定向价格主管部门申报备案并公示。
（三）促销价格。如实行折扣、优惠、会员制等促销形式销售商品房的，应当标明促销的起止时间、原价、折价幅度及现价等内容；促销价格下降幅度超过10％以上的，应向价格主管部门申报备案。
七、预售资金监管落实情况
（一）明确该商品房预售款的开户银行和账户账号情况。
（二）房地产开发企业已经与开户银行（全称）                    签订预售款使用监管协议（附件提交）。
八、住房质量责任承担主体和承担方式
（一）住房质量责任承担主体：
本企业对开发建设的           小区/大厦的商品住房质量承担首要责任；
以下单位依据有关法律、法规的规定或者合同的约定承担相应责任：
勘察：（包括主体名称的全称、住址、联系人姓名和联系电话）；
设计：（包括主体名称的全称、住址、联系人姓名和联系电话）；
施工：（包括主体名称的全称、住址、联系人姓名和联系电话）；
监理：（包括主体名称的全称、住址、联系人姓名和联系电话）。
（二）住房质量责任承担方式：
1、住房质量保修方式：由本公司自行组织维修/委托物业服务企业维修；在物业交付使用办理权属初始登记手续前，一次性向            物业主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金，作为物业保修期限内维修费用的保证；
2、住房质量保修期满后的责任承担方式：依照法律、法规及合同约定的方式，由相应的住房质量责任承担主体承担责任并赔偿相应损失。
（三）暂定资质的房地产开发企业，如果发生企业破产、解散等清算情况的，该项目商品住房质量责任由                     公司承担，并由该公司出具承担           小区/大厦商品住房质量责任的担保函（附件提供）。
九、住房能源消耗指标和节能措施
（一）住房能源消耗指标：执行节能       ％标准（50％或65％）；
（二）节能措施：屋面                  ；外墙                    ；
门窗                        ；遮阳隔热措施                      ；
通风措施                                       。
十、商品房公开预售（开盘）办法
（一）公开预售时间：        年    月    日    时    分正；
（二）公开预售地点：（名称、详细地点）；
（三）公开预售方式：由开发企业自行组织销售（由中介机构代理销售的要说明代理机构的全称），现场采用电脑摇号的方式；
（四）公开预售的公证：由               （公证机构全称）担任本次商品房公开预售从申购报名、电脑摇号到认购定位全过程的公证；
（五）公开预售程序：
1、购房咨询。（包括时间、地点、联系方式等……）
2、申购报名。（包括时间、地点、联系方式等……）
3、开盘入场。……
4、电脑摇号。……
5、认购定位。……
6、签订《商品房预定协议书》或《商品房买卖合同》。……
（六）其它需要说明的事项
1、商品住房销售实行实名制：购房人从报名开始，到摇号、认购再到签订《商品房买卖合同》，必须使用同一姓名和身份证明，报名后一律不予更改。
2、一个家庭在温州市域范围只能限购新开楼盘住房一套（ 6月10日至 12月31日期间）：违反规定购房的，其《商品房买卖合同》在登记备案时将不予经过。购房人在认购时应当提供家庭成员证明（如户籍证明、户口簿和结婚证明等）、身份证明复印件。
3、购房款支付方式：（要说明是一次性付款、还是分期付款，可否按揭并提供按揭担保等）；
4、销售过程接受工商、物价、房管等职能部门、媒体以及社会各界人士的监督；
5、开盘结束后剩余房源的销售方式、地点：
6、……
本预售方案在商品房网上销售管理系统公布外，还将在公开预售现场公布，并在咨询、报名现场公布或散发。
现房销售方案参照本方案执行。

附件：
1、有关情况说明；
2、一房一标的商品房销售价目表。

建设单位（盖章）
                                     二○    年    月    日

附件1：
有关情况说明

一、项目基本情况
（一）土地抵押情况。土地所有权已经抵押的商品房开发项目，房地产开发企业在申请商品房预售许可时，须由抵押权人出具同意该抵押土地上所建商品房预售的书面意见，并在《商品房买卖合同》中注明土地使用权抵押的期限和抵押人等有关事项，同时还要告知购房人。
二、预售商品房情况
（二）取得预售证的情况。由商品房预售许可人审核完毕后予以填写上网公布。
三、公共部位、公共设施情况
（三）公共部位、公共设施无论是属于全体业主共有还是配套建设，都要依据《建设工程规划许可证》上标注的指标，并结合《国有土地使用证》或土地出让合同上标注的指标和有关规定来进行填报和审核。
四、预售价格及其变动情况
（四）明码标价。根据温州市发改委《关于进一步加强温州市商品房销售明码标价管理工作的通知》（温发改检〔 〕217号）：商品房销售明码标价实行“一房一标”的方式并报价格主管部门备案的规定。应当提供一房一价的明码标价价目表（已报价格主管部门备案的提供经备案的一房一价明码标价价目表）。
（五）价格调整。已经备案的商品房销售价格应当有一定的稳定期（如一个月）。稳定期后需要调整商品房销售价格的，须按照“温发改检〔 〕217号”的规定将调整后的《商品房销售价目表》向价格主管部门申报，如涉及提高销售价格的，还应当报价格主管部门备案并公示，未经备案公示的，不得随机提高销售价格。商品房销售价格公示时间贯穿销售的全过程。
（六）促销价格。如实行折扣、优惠、会员制等促销形式销售商品房的，应当标明促销的起止时间、原价、折价幅度及现价等内容，不得使用虚假的、欺骗性的或误导性的语言、文字、图片、计量单位等价格信息诱骗购房者；商品房销售前（期间）标价上有价格或服务承诺的，经营者应当予以完全履行。
价格调整和促销价格下降幅度超过10％以上的，向价格主管部门申报备案后，各地能够视情组织重新开盘。
五、住房质量责任承担主体和承担方式
（七）住房质量责任承担主体：房地产开发企业应当对其开发建设的商品住房质量承担首要责任，勘察、设计、施工、监理等单位应当依据有关法律、法规的规定或者合同的约定承担相应责任。
（八）住房质量责任承担方式：
1、住房质量保修方式：建设单位能够自行组织维修或委托物业服务企业维修。根据《浙江省物业管理条例》第五十一条的规定，在物业竣工验收前，一次性向所在地县级物业主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金，作为物业保修期限内维修费用的保证；
2、住房质量保修期满后的责任承担方式：应当依照法律、法规及合同约定的方式，由相应的住房质量责任承担主体承担责任并赔偿相应损失。
（九）暂定资质的房地产开发企业，还应当明确在企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体（必须具备独立的法人资格和相应的赔偿能力），并由质量责任承担主体提供担保函。
六、住房能源消耗指标和节能措施
（十）住房能源消耗指标：当前住房能源消耗指标有两种标准，即50％和65％；根据设计而定。
（十一）节能措施：根据相关法律法规和政策的规定，具体的节能措施、要求比较多，由建设行政部门管理，在该方案中只列出几项主要的措施。
七、商品房公开预售（开盘）办法
（十二）开盘的时间、地点和方式：在审核商品房预售许可的时候，要予以审核，并与颁发预售许可证的时间相衔接。
（十三）公开预售程序：方案只是提供一个普通的程序或流程，各地能够根据实际情况予以补充，但必须要合情合理，符合调控的总体要求。
（十四）购房实名制：购房人从报名开始，到摇号、认购再到签订《商品房买卖合同》，必须使用同一姓名和身份证明，报名后一律不予更改。关键要把握摇号时要将购房人报名的名单或身份证明号码作为摇号的名单，不能使用序号类的不能认定购房人的号码进行摇号。
（十五）一个家庭限购一套住房：根据《温州市人民政府关于遏制我市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（温政发〔 〕47号）的规定，市局已经在《商品房买卖合同》登记备案系统开通家庭人员购房情况查询，凡是在 6月10日至12月31日期间一个家庭（其中一个成员）已经购买新开楼盘住宅一套的，其家庭成员再次购买新开楼盘住宅的，在《商品房买卖合同》登记备案时将不予经过（具体操作说明已在“温州房管” 网站“网上管理”栏目公布）。因此，购房人在购房时应当提供家庭成员证明（如户籍证明、户口簿和结婚证明等）、身份证明复印件。房地产开发企业在与购房人签订《商品房买卖合同》时，要询问购房人的家庭成员情况，并将购房人的家庭成员的姓名、身份证明的名称和号码在《商品房买卖合同》附件八“补充协议内容”中予以列明并粘贴家庭成员证明和身份证明复印件以备查询。