资源描述
市物业管理示范项目标准评分细则
晋城市物业管理示范住宅小区考评验收标准及评分细则
项目名称: 年 月 日
检查标准
检查内容
评分细则
评分值
备注
一、基础管理 32分
1、按规划要求建设,住宅及配套设施投入使用
1、建设用地规划许可证;
符合1分,现场与规划不符的发现一处扣0.2分,(有批准文件的不扣分);材料中每缺一项扣0.2分;其中第3项中缺4种以上的扣0.2分,第5项无临建房屋的不扣分。
2、建设工程规划许可证;
3、规划图纸(六图二书):即 1/1000 比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、详细规划说明书、环境预评价书;
4、与规划部门往来文件;
5、临建房屋批准手续(如有临建房屋)。
备注:所有资料、图纸要有相关批准部门加盖审批章
2、已办理接管验收手续
一、物业公司验收记录及问题处理情况
符合1分,每缺一项扣0.1分
二、物业公司收集资料
1、小区竣工总平面图
2、单体建筑、结构、设备安装竣工图
3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图
4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料
5、各单项工程竣工验收证明材料
6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件
7、房屋销售清单和产权资料
8、公共配套设施的产权及收益归属清单
9、供水、供暖的试压报告
3、由一家物业服务企业实施统一专业化管理
1、企业营业执照
符合 1 分,每缺一项扣 0.5 分 , 没有分承包项目的第 3、 4、 5 项不扣分
2、物业管理资质证书
3、服务项目分承包方营业执照
4、服务项目分承包方资质证书
5、服务项目分承包合同或协议
4、建设单位在销售房屋前,与选聘的物业服务企业签订物业管理合同,双方责权利明确
与开发单位或原产权单位签定的前期物业服务合同
符合1分,有委托合同但内容不完整扣0.5分,没有委托合同扣1分
5、在房屋销售合同签订时,购房人与物业服务企业签订前期物业管理服务协议,双方责权利明确
前期物业管理服务协议和物业管理公约
符合2分,有协议和公约的为基本符合1分,而内容不符合规定的扣1分
6、建立维修基金,其管理、使用、续筹符合有关规定
1、建立维修基金交纳单据记录
符合2分,已建立维修基金但管理、使用、续筹不符合规定的每一项扣1分(未发生使用或续筹的不扣分),未建立扣2分(单一产权的采取其他形式的不扣分)
2、维修基金使用的记录(包括使用申请、批准及使用的各类票据)
7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善
1、房屋使用手册
完善 2 分,基本完善 1 分 ( 第 1--3 项每缺一项扣 0.5 分 ), 第 4---8 项每缺一项扣 0.2 分
2、装饰装修管理规定
3、业主公约
4、绿化管理制度
5、卫生保洁管理制度
6、保安管理制度(公共秩序维护管理制度)
7、车辆管理制度(包括机动车和非机动车停放管理及机动车停车场管理)
8、消防管理制度
8、业主委员会按规定程序成立,并按章程履行职责
1、成立业委会的申请
符合1分,每缺一项扣0.25分
2、业委会章程或业主大会议事规则
3、业委会成立的批复
4、会议记录
9、业主委员会与物业服务企业签订物业管理合同,双方责权利明确
与业委会签订的物业管理委托合同
符合1分,有委托合同但内容不完整为基本符合0.5分,没有委托合同扣1分
10、物业服务企业制定争创规划和具体实施方案
争创规划、具体实施方案(两份材料分别写)
符合2分,规划或实施方案每缺一项扣1分
11、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准,并制定具体的落实措施和考核办法
一、各项管理制度
符合2分,1、制度建立健全1分,每缺一项扣0.1分(其中没有管理的不扣分);2、有岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录、具体落实措施、考核办法建立健全1分,每发现一处不符合扣0.5分
1、房屋管理制度
2、零维修管理制度
3、大中修管理制度
4、回访制度
5、供水管理制度
6、供暖管理制度
7、电梯管理制度
8、消防管理制度
9、收费管理制度
10、保洁管理制度
11、绿化管理制度
12、保安管理制度
13、车辆管理制度(停车场、停车位、非机动车)
14、财务管理制度
15、档案管理制度
二、各级、各类人员的岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录及具体落实措施和考核办法
12、物业服务企业的管理人员和专业技术人员持证上岗;员工统一着装,佩带明显标志,工作规范,作风严谨
1、物业管理岗位证书(经理、部门经理、管理人员)
符合2分,1、管理人员、专业技术人员,每发现1人无证书扣0.1分;2、着装及标志符合0.5分,发现有1人不符合扣0.1分(最多不得超过5人)
2、各类专业人员的专业上岗证书(电梯司机、电工、会计等);分包项目操作人员也要求有上岗证书
3、员工统一着装
4、员工佩戴工作牌
13、物业服务企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段,提高管理效率
一、计算机应用情况和智能化(对讲、监控等)设备的使用情况
符合2分,使用计算机、有智能化设备的为基本符合1分,其中没有智能化设备(在设计中没有监控设备的除外)的扣0.2分,;可查询资料中有一项得0.2分
二、计算机查询资料包括:
1、房屋、设备的基数
2、分户档案
3、费用收支情况
4、房屋、设备普查资料
5、房屋、设备修缮资料
14、物业服务企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定;至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况
1、各类收费标准(物业管理费收费标准、代收费用收费标准、便民有偿服务项目及收费标准)要求在明显位置公布 ;超出或高于文件规定的收费要有物价部门的批准文件,实行市场调节价的除外。
符合2分,1、收费标准公布并符合规定的1分;2、无凭证或报表的扣0.5分;3、公开无照片或记录的扣0.5分(酬金制的要求公开,包干制的仅公开公共服务收费的费用的收支情况)。
2、有费用收支的凭证和各类财务报表
3、物业管理服务费用公开有记录或照片
15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全,分类成册,管理完善,查阅方便
一、房屋及设备基础资料
符合2分,包括房屋总平面图、地下管网图,房屋数量、种类、用途分类统计成册,房屋及共用设施设备大中修记录,共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐;每缺一项扣0.1分(最多十处);3、查阅方便得0.5分,每发现一处不方便扣0.1分
1、房屋总平面图
2、地下管网图
3、规划批准文件
4、竣工和接管验收档案资料(见第2条要求)
二、物业管理经营管理资料
1、分户管理记录
2、房屋数量、种类、用途分类统计表
3、居住小区情况表
4、房屋安全普查表(上年度和本年度)
5、房屋完损等级评定记录
6、大、中、小修和检查记录
7、设施设备运行记录
8、共用设施设备台帐
9、房屋租金缴纳记录或物业管理费收缴和使用记录
三、资料分类成册,有目录并查阅方便。
16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册,查阅方便
1、住用户档案
符合 2 分 , 档案、清册各占 1 分,内容与实际情况不符的每发现一处扣 0.2 分
2、房屋及配套设施产权清册
17、建立24小时值班制度,设立服务电话,接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈,并及时处理,有回访制度和记录
1、执行值班制度情况(值班表和值班记录)
符合2分,1、值班制度不符合扣0.5分;2、未设服务电话扣0.5分;3、发现一处处理不及时扣0.2分,(最多不得超过三处);4、回访记录与实际情况不符的,每处扣0.1分(最多不得超过四次)5、回访率不符合要求的扣0.3分,无回访记录的扣0.5分
2、设立服务电话并在明显位置公布电话号码
3、来电、接待记录和处理记录
4、回访记录(与派工单内容相符,比例符合要求(30%)并按月统计、装订)
18、定期向住用户发放物业管理工作征求意见单,对合理的意见及时整改,满意率达95%以上
1、征询意见单
符合2分,每缺一项扣0.5分
2、对征询意见单的满意率统计表(满意率达到95%)
3、整改措施
4、整改措施落实情况记录
19、建立并落实维修服务承诺制;零修急修及时率100%、返修率不高于1%,并有回访记录
1、在明显位置公布对维修服务的承诺
符合2分,1、建立并落实1分,建立但未落实扣0.5分,未建立扣1分;2、及时率符合0.5分,每降低1个百分点扣0.1分;返修率符合0.3分,不符合0分;
2、服务承诺的落实情况
3、派工单和统计表(及时率、返修率)
4、回访记录(见第17条要求)
二、房屋管理及维修养护 14分
1.主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标,组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显
1、小区平面图
符合2分,无示意图扣0.5分,无路标扣0.3分,幢、单元、户号每缺一个扣0.1分
2、路口设路标
3、楼幢号、楼门号、户门号号牌齐全
2、无违反规划私搭乱建,无擅自改变房屋用途现象
对照规划图现场查看
符合2分,发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣1分
3、房屋外观完好、整洁;外墙面砖,涂料等装饰材料无脱落、无污渍
1、外墙清洁
符合2分,每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0.2分 (其中市优检查要求污损面积0.3平方米以上扣分,国优检查从严)
2、外墙完好,无破损、脱落
3、外墙无张贴物
4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损
1、经主管部门审批
符合2分,1、未按规定设置(未办理审批)得0分;2、按规定设置,但不整齐(不清洁)或有破损每发现一处扣0.1分;3、有安全隐患(安装不牢固或不规范)每处扣0.5分
2、室外广告牌、霓虹灯完好、无破损
3、室外广告牌、霓虹灯保持清洁
4、室外广告牌、霓虹灯安装牢固、规范,无安全隐患
5、封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面;除建筑设计有要求外,不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等
1、阳台需统一封闭或不封闭,要求样式、色调、材质统一
符合2分,每发现一处不符合扣0.2分 注:市优检查不要求封闭材质统一、色调基本一致 ,国优检查要求从严
2、除首层外,无安装防盗网现象
3、无伸出户外的安装物
6、空调安装位置统一,冷凝水集中收集,支架无锈蚀
1、统一安装(横平竖直),有冷凝水收集管
符合2分,每发现一处不符合扣0.5分
2、空调支架无生锈现象
7、房屋装饰装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象
1、装修协议
符合2分,每发现一处不符合扣0.5分
2、装修验收记录
三、共用设施设备管理 15分
1、共用配套设施完好,无随意改变用途
现场查看
符合1分,每发现一处不符合扣0.5分
2、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录,无事故隐患,专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范
1、值班人员考勤表、值班人员要求在岗
符合 2 分 ,1、设施设备运行按规定(维修、巡视和运行)记录 0.5 分 , 每发现一处不符合扣 0.1 分; 2、无事故隐患(考勤表、上岗情况及现场周围环境检查等) 0.5 分,每发现一处不符合扣 0.1 分; 3、遵守操作规程(操作情况检查记录) 0.6 分 , 每发现一处不符合扣 0.2 分; 4、遵守保养规范(计划和普查记录) 0.4 分 , 每发现一处不符合扣 0.1 分
2、定期保养记录
3、维修记录
4、巡视记录
5、运行记录
6、对操作情况的检查记录
7、设备(安全)普查记录
8、设备维修保养计划
3、室外共用管线统一入地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻
现场无外露、架空管线
符合2分,发现一处不符合扣0.1分
4、排水、排污管道通畅,无堵塞外溢现象
排水管道、雨水井、化粪池定期清掏记录
符合1分,发现一处堵塞或外溢扣0.5分
5、道路通畅,路面平整;井盖无缺损、无丢失,路面井盖不影响车辆和行人通行
1、道路无堆积物,路面无破损
符合2分,通畅、平整1分,发现一处不通畅、不平整、积水扣0.2分;发现井盖缺损或丢失扣0.6分,路面井盖不影响通行0.4分,发现一处不符合扣0.2分
2、井盖完好,无丢失
3、井盖与路面保持平齐,无晃动
6、供水设备运行正常,设施完好、无渗漏、无污染;二次生活用水有严格的保障措施,水质符合卫生标准;制定停水及事故处理方案
1、设备运行正常、设施完好(水箱无锈蚀、水箱间保持清洁)
符合2分,设备运行正常,设施正常使用、无渗漏、无污染0.6分,发现一处不符合扣0.2分;保障措施严格0.4分,无措施或措施不严0分;水质符合卫生标准0.5分,没有卫生防疫部门水质化验合格证明扣0.5分;有处理预案0.5分,无处理预案0分
2、保障措施严格(水箱封闭上锁)及落实情况(水箱防腐记录、水箱清洗记录、水箱消杀记录)
3、水质符合标准(卫生防疫部门水质化验合格证明)
4、供水紧急情况处理预案
7、制订供电系统管理措施并严格执行,记录完整;供电设备运行正常,配电室管理符合规定,路灯、楼道灯等公共照明设备完好
1、供电管理措施(含超负荷用电管理的内容)
符合2分,1、供电系统正常得0.6分(现场检查);2、无处理预案的扣分;3、其他项发现一处不符合扣0.2分
2、设备定期保养记录
3、设备维修记录
4、设备运行记录
5、有紧急情况处理预案
6、日常巡视记录
7、有防、灭鼠及防火措施(防鼠板高 60 公分以上,防鼠药)
8、电梯按规定或约定时间运行,安全设施齐全,无安全事故;轿厢、井道保持清洁;电梯机房通风、照明良好;制定出现故障后的应急处理方案
1、电梯年检证明
符合2分,1、电梯正常运行得1分(现场检查);2、无应急预案的扣0.3分;3、其他项每发现一处不符合扣0.1分
2、电梯运行记录
3、电梯保养记录
4、电梯机房、轿厢清洁
5、电梯井道清洁
6、轿厢内公布运行时间(高档住宅除外)
7、安全事故记录
8、轿厢内照明良好
9、电梯故障应急方案,措施到位
10、设备层配备灭火器等安全设备和防灭鼠措施
9、三北地区,冬季供暖室内温度不低于16摄氏度
测温记录 (要求提供去年的供暖季测温连续记录)
符合1分,有上一年的测温记录但填写不完整的扣0.5分
四、保安、消防、车辆管理 10分
1、小区基本实行封闭式管理
1、小区基本封闭
符合1分,小区已封闭但各出入口无人值守扣0.5分
2、各出入口有人员值守
2、有专业保安队伍,实行24小时值班及巡逻制度;保安人员熟悉小区的环境,文明值勤,训练有素,言语规范,认真负责
1、专业保安队伍或组建内保队伍
符合2分,无专业保安队伍扣0.1分(已组建内保队伍的除外);其它每发现一处不符合扣0.2分
2、实行24小时值班记录(交接班记录)
3、保安人员名单、排班及岗位分工
4、巡逻路线图及巡逻记录
5、保安人员培训及考核记录
6、各种突发事件处理预案
3、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施
1、变配电等设备、施工现场处有明显警示标识
符合 1 分 , 有标识但无防护措施的扣 0.5 分 , 无标识清单的扣 0.5 分
2、现场有防护措施
4、消防设备设施完好无损,可随时起用;消防通道畅通;制定消防应急方案
1、消防器材及其标志完好、有效
符合2分,设施设备正常使用0.4分,无预案扣0.3分,其他项每发现一处不符合规定扣0.2分
2、消防设备分布图
3、消防设备保养记录
4、消防设备维修记录
5、消防通道通畅
6、消防人员培训记录
7、义务消防员名单
8、消防安全预案
5、机动车停车场管理制度完善,管理责任明确,车辆进出有登记
1、停车管理服务协议
符合2分,制度完善0.5分,基本完善0.3分,不完善0分;因管理责任造成车辆丢失扣0.5分(管理单位公开承诺赔偿的不扣);每发现一台车辆乱停乱放扣0.1分,出入无记录扣0.2分
2、固定车辆登记表
3、固定车辆出入证发放记录
4、临时出入车辆登记
5、小区 内交通安全预案
6、非机动车车辆管理制度完善,按规定位置停放,管理有序
1、车辆登记
符合 2 分 , 制度不全或不落实的扣 1 分 , 乱停放每辆车扣 0.2 分,无预案扣 0.3 分
2、车辆在停车区域内摆放整齐
3、管理区域内无随意停放车辆
4、非机动车管理制度
五、环境卫生管理 14分
1、环卫设施完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站
1、设施齐全(垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站)垃圾分类收集
符合1分,垃圾未分类收集扣0.2分,其他项发现一处不符合扣0.2分
2、设施保持清洁
2、清洁卫生实行责任制,有专职清洁人员和明确的责任范围,实行标准化清洁保洁
1、保洁员名单
符合2分,1、实行责任制的得1分,其中无专职清洁人员(名单)和责任范围(区域)的每缺一项扣0.5分;2、实行标准化保洁的得0.5分,其中工作标准和时间安排的每缺一项扣0.5分;3、有巡查记录得0.5分,每发现一处不符合扣0.1分
2、保洁员保洁区域实行责任制,分工责任明确
3、保洁工作标准、时间安排
4、保洁检查巡查记录
3、垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀
1、垃圾按规定时间清运
符合2分,1、每发现一处垃圾扣0.2分;2、未达到垃圾日产日清(无规定时间)的扣0.5分;3、未定期(无计划和记录)的进行卫生消毒灭杀扣0.5分
2、消杀计划定时喷洒灭鼠、除虫消毒药剂
3、消杀记录
4、房屋共用部位共用设施设备无蚁害
现场符合要求
符合1分,每发现一处不符合扣0.2分
5、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物
现场符合要求
符合2分,每发现一处不符合扣0.2分
6、房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物现象;楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净
现场符合要求
符合2分,每发现一处不符合扣0.2分
7、商业网点管理有序,符合卫生标准;无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象
现场符合要求
符合2分,每发现一处不符合扣0.2分
8、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜
1、大型宠物登记备案
符合1分,每发现一项不符合扣0.5分
2、管理措施(宠物放养时间、地点、范围)
9、排放油烟、噪声等符合国家环保标准,外墙无污染
1、现场符合要求
符合1分,每发现一处不符合扣0.2分
2、居民投诉
六、绿化管理 7分
1、小区内绿地布局合理,花草树木与建筑小区配置得当
1、对照小区绿化平面图检查
符合1分,每发现一处不符合扣0.2分
2、配置得当(既有花草又有树木,不单调)
2、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象
1、符合绿地规划图
符合2分,1、改变用途扣1分;2、累计破坏绿地面积超过1平方米扣0.5分;3、有占用绿地现象扣0.5分
2、绿地内无践踏痕迹
3、无占用现象
3、花草树木长势良好,修剪整齐美观,无病虫害,无折损现象,无斑秃
1、绿地裸露面积不超过1平方米,无死树
符合2分,长势不好扣1分,,其它每发现一处不符合扣0.2分
2、绿化养护措施
3、现场符合要求达到二级绿化标准
4、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物
现场符合要求
符合2分,每发现一处不符合扣0.2分
七、精神文明建设 3分
1、开展有意义、健康向上的社区文化活动
1、小区内设宣传栏等设施
符合2分,有设施和内容的为基本符合1分,每缺一项扣0.5分,有记录或照片的得1分,每缺一项扣0.5分
2、各类宣传资料及宣传栏内容
3、举办各类活动的计划、记录、照片等
2、创造条件,积极配合、支持并参与社区文化建设
社区文化活动建设的介绍及记录
符合1分,无文字材料介绍或无记录各扣0.5分
八、管理效益 5分
1、物业管理服务费用收缴率98%以上
物业管理费收缴情况报表
符合2分,无收缴报表扣1分,每降低1个百分点扣0.5分
2、提供便民有偿服务,开展多种经营
1、多种经营项目
符合2分,开展多种经营的为基本符合1分,没有便民服务记录的扣1分
2、提供便民服务的相关记录
3、本小区物业管理经营状况
财务报表(盈亏报表、纳税记录)
符合1分,公开帐目的基本符合0.5分,亏损的扣0.5分
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晋城市物业管理示范大厦考评验收标准及评分细则
项目名称: 年 月 日
检查标准
检查内容
评分细则
评分值
备注
一、基础管理 22分
1、按规划要求建设,房屋及配套设施投入使用
1、建设用地规划许可证;
符合1分,实际情况与规划不符的,每一项扣0.2分:材料中每缺一项扣0.2分;其中第3项中缺少4种以上的扣0.2分,第5项无临建房屋的不扣分
2、建设工程规划许可证;
3、规划图纸(六图二书):即1/1000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、详细规划说明书、环境预评价书
4、与规划部门往来文件;
5、临建房屋批准手续(如有临建房屋);
备注:以上所有资料、图纸要有相关批准部门加盖审批章
2、己办理接管验收手续
一、物业公司验收记录及问题处理情况
符合1分,第一项无验收记录或处理情况记录的扣0.1分;第二项收集资料中每缺一项扣0.1分
二、物业公司收集资料
1、大厦竣工总平面图
2、单体建筑、结构、设备安装竣工图
3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图
4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料
5、各单项工程竣工验收证明材料
6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件
7、房屋销售清单和产权资料
8、公共配套设施的产权及收益归属清单
9、供水、供暖的试压报告
3、由一家物业服务企业实施统一专业化管理
1、物业服务企业统一管理
符合1分,每发现一处不符合扣0.5分
2、专业化管理(企业营业执照、物业管理资质证书)
4、建设单位在租售大厦前,与选聘的物业服务企业签订物业管理合同,双方责权利明确
与开发单位签定的委托管理合同
符合1分,有委托合同但内容不完整为基本符合0.5分,没有委托合同扣1分
5、在房屋销售合同签订时,购房人与物业服务企业签订前期物业管理服务协议,双方责权利明确
前期物业管理协议或物业管理公约
符合1分,有协议或公约的为基本符合0.5分,而内容不符合规定的扣0.5分。
6、建立维修基金,其管理、使用、续筹符合有关规定
1、维修基金交纳单据记录
符合1分,已建立维修基金但管理、使用、续筹不符合规定或每缺一项扣0.5分(没有使用维修基金的不扣分),未建立维修基金的扣1分(单一产权的采取其他形式的可不扣分)
2、维修基金使用的记录(包括使用申请、业委会批准及使用的各类票据)
7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善
1、房屋使用手册
完善1分,每缺一项扣0.25分
2、装饰装修管理规定
3、业主公约
4、绿化管理制度
5、卫生保洁管理制度
6、保安管理制度(公共秩序维护管理制度)
7、车辆管理制度(包括机动车和停车场管理)
8、消防管理制度
8、业主委员会按规定程序成立,并按章程履行职责
1、成立业委会的申请
符合1分,每缺一项扣0.25分
2、业委会章程或业主大会议事规则
3、业委会成立的批复
4、会议记录
9、业主委员会与物业服务企业签订物业管理合同,双方责权利明确
与业委会签定的物业管理委托合同
符合1分,有委托合同但内容不完整为基本符合0.5分,没有委托合同扣1分
10、物业服务企业制定争创规划和具体实施方案,并经业主委员会同意
1、争创规划和具体实施方案(两份材料分别写)
符合1分,缺一项扣0.5分,未经业委会同意签字盖章的扣0.5分
2、争创材料经业委会签字盖章
11、大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准,并制定具体的落实措施和考核办法
一、各项管理制度
符合2分,1、制度建立健全1分,每缺一项扣0.1分(其中没有管理的不扣分);2、岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录建立健全1分,发现一处不符合扣0.2分,未制定考核办法扣0.5分
1、行政管理制度
2、人事管理制度
3、财务管理制度
4、工程管理制度
5、客户服务管理制度
6、公共秩序管理制度
7、公共环境清洁管理制度
8、园林绿化管理制度
9、节能环保管理制度
10、突发事件应急预案
11、安全生产管理制度
12、车辆管理制度(机动车.非机动车)
13、安全警示标志管理制度
14、档案管理制度
15、房屋管理制度
二、各级、各类人员的岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录
12、物业服务企业的管理人员和专业技术人员持证上岗;员工统一着装,佩带明显标志,工作规范,作风严谨
1、物业管理岗位证书(经理、部门经理、管理人员)
符合1分,管理人员、专业技术人员,每发现1人无上岗证书扣0.1分; 着装及标志符合0.3分,发现1人不符合扣0.1分,最多不得超过5人
2、各类专业人员的专业上岗证书 (电工、电梯司机、会计等)
3、员工统一着装
4、员工佩戴工作牌
13、物业服务企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段,提高管理效率
一、计算机应用情况和智能化(对讲、监控等)设备的使用情况
符合1分,使用计算机或智能化设备的为基本符合1分,其中没有智能化设备的扣0.2分,查询资料中每缺一项扣0.2分
二、计算机查询资料包括:
1、房屋、设备等基数
2、分户档案
3、费用收支情况
4、房屋、设备普查资料
5、房屋、设备修缮资料
14、物业服务企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定;至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况
一、有关规定执行情况
符合1分,1、收费标准公布并符合执行有关规定1分;2、无凭证或报表的扣0.5分;3、公开无记录或无照片的扣0.5分(酬金制的要求公开,包干制的仅公开公共服务收费总费用的收支情况)。
1、各类收费标准(物业管理费收费标准、代收费用收费标准、有偿服务项目及收费标准)要求在明显位置公布,超出或高于文件规定的要有物价部门的批准文件,实行市场调节价的除外。
2、有费用收支的凭证、各类财务报表
3、物业管理服务费用公开有记录、照片
15、房屋及其共用设施设备档案资料(含:技术档案、权属档案、经营管理档案)齐全,分类成册,管理完善,查阅方便
一、房屋及设备基础资料
符合1分,包括房屋总平面图、地下管网图,房屋数量、种类、用途分类统计成册,房屋及共用设施设备大中修记录,共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐;每缺一项扣0.1分。
1、房屋总平面图
2、地下管网图
3、规划批准文件
4、竣工和接管验收档案资料(见第2条要求)
二、房屋产权产藉资料
1、房屋产权情况清册
2、共用部位、共用设施设备的产权情况、数量、分摊原则和分摊系数
三、物业管理经营管理资料
1、分户管理记录
2、房屋数量、种类、用途分类统计表
3、大厦情况表
4、房屋安全普查表(上年度和本年度)
5、房屋完好等级评定记录
6、大、中、小修和检查记录
7、设施设备台帐
8、设施设备运行记录
9、房屋租金缴纳记录或物业管理费用收缴和使用记录
10、资料分类成册,有目录并查阅方便
16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册,查阅方便
1、住用户基本情况
符合1分,每发现一处不符合扣0.5分
2、房屋及配套设施产权清册
17、建立24小时值班制度,设立服务电话,接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈,并及时处理,有回访制度和记录
1、执行值班制度情况(值班表、值班记录)
符合2分,1、值班制度不符合扣0.5分;2、未设立服务电话的扣0.5分;3、发现一处处理不及时扣0.2分,最多不得超过三处;4、回访记录与实际情况不符的,发现一处扣0.1分,最多不得超过四次.回访比例不符合要求的扣0.3分,无回访记录的扣0.5分。
2、设立服务电话并在明显位置公布电话号码
3、来电、接待记录和处理记录
4、问题处理及时,回访记录(与派工单内容相符,比例符合要求(30%)并按月统计、装订)
18、定期向住用户发放物业管理工作征求意见单,对合理的建议及时整改,满意率达95%以上
1、征询意见单
符合1分,每缺一项扣0.3分
2、对意见单的统计(满意率要达到95%)
3、整改措施
4、整改措施落实情况的记录
19、建立并落实维修服务承诺制;零修急修及时率100%、返修率不高于1%,并有回访记录
1、明显位置公布维修服务的承诺
符合2分,1、建立并落实1分,建立但未落实扣0.5分,未建立扣1分;2、及时率符合0.5分,每降低1个百分点扣0.1分;返修率符合0.3分,不符合0分。
2、服务承诺的落实情况记录
3、派工单和统计表(及时率、返修率)
4、回访记录(见第17条要求)
二、房屋管理及维修养护 9分
1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显,大堂内布置合理并设立引路方向平面图,驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置
1、大厦名称及地名标识齐全
符合1分,无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣0.2分
2、楼层标识及门牌号齐全、完整
3、大厦平面图
4、大厦内单位名录水牌
2、无违反规划私搭乱建,无擅自改变房屋用途现象
对照规划图现场查看
符合1分,发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣0.5分
3、大厦外观完好、整洁;外墙是建材贴面的,无脱落;是玻璃幕墙的,清洁明亮、无破损;是涂料的,无脱落、无污渍;无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象
1、外墙清洁
符合2分,大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2分,是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣0.2分;是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.1分;每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2分
2、外墙完好,无破损、脱落
3、外墙无张贴物
4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损
1、室外广告牌、霓虹灯完好、无破损
符合1分,未按规定设置或没有审批手续的0分;按规定设置,但不整齐或有破损每处扣0.1分,有安全隐患每处扣0.5分
2、室外广告牌、霓虹灯保持清洁
3、室外广告牌、霓虹灯安装牢固、规范,无安全隐患
4、经主管部门审批
5、空调安装位置统一,冷凝水集中收集,支架无锈蚀
1、安装位置统一(要求横平竖直)
符合2分,每发现一处不符合扣0.4分
2、有冷凝水收集管
3、空调支架无生锈现象
6、封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面;除建筑设计有要求外,不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等
1、阳台统一封闭或不封闭
符合1分,每发现一处不符合扣0.3分
2、要求样式、色调、材质统一
3、除首层外,无安装防盗网现象
4、无伸出户外的安装物
7、房屋装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象
1、装修协议
符合1分,每发现一处不符合扣0.5分
2、装修验收记录
三、共用设备管理 35分
(一)综合要求 4分
1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案管理制度,并严格执行
1、设备运行记录
符合1分,每发现一处不符合扣0.3分
2、操作人员岗位责任制
3、设备巡回检查记录
4、设备维护记录和定期保养记录
2、设备及机房环境整洁,无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生,机房环境符合设备要求
1、机房内房间、设备清洁无杂物
符合1分,每发现一
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