项目价格表的制作.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,项目价格表的制作,刘晓航,20170705,第一概念,起价,起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常用,“,元平方米起,”,，如,美景天城,2580,元,/,平方米起,，以较低的起价来引起消费者的注意。,第二概念,均价,均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期中海国社高层物业推出的,“,不计楼层、朝向，以,3700,元平方米,一口价,统一价销售,，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。,第三概念,最高价,最高价也叫封顶价，是指某物业各楼层销售价格中的最高价格。多层住宅，带大面积花园与赠送地下空间的及顶层送挑空与大面积使用空间的，一般以一楼或顶楼的销售价为最高价；高层物业，以最高层的最高价对外宣传，效果也是十分不错的。,第四概念,基价,基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。,地段,区位、交通,产品,类型、品质,配套,周边配套,品牌,开发商、物业品牌,客观因素,决定价格,定位,市场、客户定位,概念,阶段主题,包装,VI,、展示力,推广,渠道、频率、方式、内容,主观因素,实现价格,推售,价格策略、推盘策略,具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市场价值。,成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。,需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星单位。即目前缺乏展示、包装、推广的单位；目前客户需求较低、条件转化后可实现较高市场价值。,产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、市场可实现价值较低。,明星产品,现金牛产品,婴儿产品,瘦狗产品,综合对市场供应、项目自身产品差异化及目标客户需求的分析，本项目的产品细分可借用波士顿矩阵表现：,包装，旗帜！,利润主力,培育、转化,尽早出货,产品价格策略,。,高,市场,增长率,高,明星,现金牛,婴儿,瘦狗,相对市场份额,波士顿矩阵,Content,1,整盘价格,2,楼座价格,3,单元价格,4,房源价格,1,整盘价格,【,开盘价格,】,项目与竞争项目的,SWOT,分析,SWOT,优势,对比华南竞品，项目学区确定，学区配套价值加持；,B1/B2,地块品质落地，中铁建品牌兑现能力得到体现。,周边市场洋房产品稀缺，三期洋房产品对应市场空白。,劣势,板块面临海陆空拦截，铁路和造船厂切断了将板块与城市的连接；,项目四周多为未开发用地，生活配套缺失带来的是客户信心不足,机遇,交通、商业等配套规划带来了区域价值的提升，未来发展可期；,海底隧道拉近了与城市中心区域的地理距离和心理距离。泛中山区的发展机遇。,威胁,区域内竞品如远洋钻石湾等阶段性的使用以价换量的销售策略，容易使造成项目陷入价格战；,未来各项区域配套落地时间较晚带来区域未来价值的不确定性。,整盘价格由市场比较法推出基本,再由成本测算法修订,在合理的范围内凑数,B3,小高层平均价格,市场比较法,评估因素,评估细分因素（,W,）,权重（,S,）,万科蓝山,万科城市之光,远洋钻石湾,本案,S,W*S,S,W*S,S,W*S,S,W*S,样本价格,15700,13300,12000,x,区位因素,地理位置,15%,0.7,0.105,0.4,0.06,0.6,0.09,0.6,0.09,交通便捷程度,10%,0.6,0.06,0.5,0.05,0.4,0.04,0.4,0.04,周边配套,10%,0.5,0.05,0.4,0.04,0.4,0.04,0.4,0.04,外部景观,5%,0.4,0.02,0.5,0.025,0.6,0.03,0.4,0.02,自身因素,社区景观,5%,0.4,0.02,0.6,0.03,0.5,0.025,0.5,0.025,物业形态,5%,0.6,0.03,0.7,0.035,0.7,0.035,0.7,0.035,建筑品质,10%,0.6,0.06,0.7,0.07,0.6,0.06,0.9,0.09,户型设计,10%,0.6,0.06,0.7,0.07,0.7,0.07,0.8,0.08,物业管理,5%,0.8,0.04,0.8,0.04,0.65,0.0325,0.7,0.035,精装修,5%,0.8,0.04,0.8,0.04,0,0,0.6,0.03,开发商品牌,10%,0.9,0.09,0.9,0.09,0.9,0.09,0.7,0.07,学区,10%,0.6,0.06,0.5,0.05,0.6,0.06,0.6,0.06,合计,100%,7.5,0.635,7.5,0.6,6.65,0.5725,7.3,0.615,本案价格,项目权重,0.55,0.25,0.2,14349,序号,内容,B3,面积,平均单价,合计,销售收入（,1+2,）,73981,1,1.1,小高层,13463,14306,19260,1.2,洋房,23983,17109,41031,1.3,商业,1395,38000,5302,小 计,:,38841,16888,65593,2,可售车位,466,180000,8388,序号,内容,B3,总额,单位指标,(,元,/,平米,),建面,可售,税前成本（,1+2+,+11,）,69112,11779,18066,1,土地费用,38276,6523,10005,2,财务费用,7141,1217,1867,3,管理费用,1111,189,290,4,政策性收费,313,53,82,5,前期工程,706,120,184,6,基础设施,4198,715,1097,7,园林绿化道路,1008,172,264,8,销售费用,1695,289,443,9,建安工程,14334,2443,3747,10,物业补偿,221,38,58,11,土地使用税,108,18,28,税金（,12+13+14,）,3220,549,842,12,营业税金及附加,2200,375,575,13,土地增值税预交,1010,172,264,14,合同印花税,9,2,2,税后成本（,+,）,72332,12328,18908,销售利润（,-,）,1649,281,431,销售利润率（,/,%,）,2.47%,企业所得税,412,净利润（,-,）,1237,净利润率（,/,）,1.67%,2,楼座价格,楼栋价格由整盘价格再做打分推导,找到项目的核心价格因素,权重相应加大,B3,小高层均价,14306,元,/,平；,打分基准以,100,分为起始，综合考虑，相应加减。,项目,B3,区住宅产品定价原则：,小高层及洋房产品由于产品和面向客群的不同，价格仅以产品形态差进行区分；,根据不同私密性、景观、视野、动线便利、户型、噪音等因素比较，结合客户的关注点，分别设定指标和权重；,B3,住宅产品偏向于改善属性，私密性及景观角度会成为定价主导因素；,所有楼座均为标准南北朝向，因此设置因素时，朝向不做考虑；,具体打分标准如下,因素,私密性,景观,视野,动线便利,户型,噪音,权重,25%,20%,15%,15%,15%,10%,定价策略,私密性,打分说明：,1,、临近外部道路私密性较差，得分相应较低；,2,、楼座及单元以靠近园区中央的程度确定得分的高低，越靠近中央得分相应越高。,38,37,36,35,34,33,32,31,30,29,28,外部道路,外部道路,小区内部道路,小区内部道路,定价策略,景观,打分说明：,综合考虑楼座及单元靠近中央景观带的程度进行打分；,越靠近景观中轴的楼座及单元得分相应越高。,38,37,36,35,34,33,32,31,30,29,28,定价策略,视野,打分说明：,视野打分基本取决于产品视线的开阔程度，视野越开阔分值越高，相反，则越低。,西侧楼座外部为空地，得分高于东侧。,空地,空地,定价策略,动线便利,38,37,36,35,34,33,32,31,30,29,28,小区,人行,主入口,停车场入口,打分说明：,越靠近小区主入口的楼座及单元，得分相应越高。,定价策略,噪音,38,37,36,35,34,33,32,31,30,29,28,外部道路,外部道路,打分说明：,综合考虑道路、地下车库、小区主入口、幼儿园、公建等噪音影响进行打分。,远离道路，出入口，公建等影响的楼座及单元，得分相应越高。,小区,人行,主入口,停车场入口,公建,公建,定价策略,户型,38,37,36,35,34,33,32,31,30,29,28,打分说明：,综合考虑三种户型阳台、窗户、户型方正、各功能室区分合理程度进行打分；,不同面积产品对应客群相应得分有所区分，面积越小单价相应应该越高。,3,单元价格,单元价格同理可证,认真细致，戒骄戒躁,曙光就在前方,项目,B3,区住宅产品单元定价原则：,在确定的楼栋均价的基础上进行每栋楼不同单元的定价；,根据不同单元与私密性、景观、视野、动线便利性、户型、噪音等因素的影响程度进行定价；,具体打分标准如下,因素,私密性,景观,视野,动线便利,户型,噪音,权重,25%,20%,15%,15%,15%,10%,4,房源价格,最后一步，分层定价,所有房源价格全部做出来了,不能再贴了，再贴好被投诉了,项目,B3,区住宅产品分层定价原则：,在确定的单元均价的基础上进行每层每户的定价；,根据对市场常规定价的调研情况，利用对客户摸底的情况进行调整。确定定价原则；,项目洋房产品为,5F-6F,；去掉顶底特殊房源，标准层较少，为了拉开价格区间，更好的引导客户，确定二楼、三楼层差,400,元,/,平，其余层差,300,元,/,平；,顶底跃层特殊产品定价说明,项目小高层,1,层为底商产品，无底跃。顶层仅两侧单元边户有顶跃赠送面积，中间户没有顶跃；由于顶跃产品赠送面积较小，实际使用率不够理想，确定顶层对比平层溢价,6%,；,项目洋房顶层,2.2,米以上赠送面积为,60-70,平左右，下跃赠送面积为,1:1,，同时可使用前后花园并赠送地下车位。,洋房底跃花园赠送交房状态为绿篱隔断，无其他分隔物，边户无侧面花园；,确定洋房顶底层特殊房源的溢价原则：顶层对比平层溢价,17%,，底跃对比平层溢价,47%,底价单,28,号楼,四单元,三单元,二单元,一单元,2,1,2,1,2,1,2,1,单价,面积,总房款,单价,面积,总房款,单价,面积,总房款,单价,面积,总房款,单价,面积,总房款,单价,面积,总房款,单价,面积,总房款,单价,面积,总房款,10,层,9,层,8,层,7,层,6,层,5,层,4,层,3,层,2,层,B3,地块,28#,楼总销售面积,6683.94,平；,销售均价：,销售总金额：,28,THANKS FOR YOUR TIME,刘晓航,20170705,