戴德梁行新余凯光国际项目项目财务分析报告M.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,1,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,07研-83号,泛 城 顾 问,凯光国际,City Integrated Residential,谨呈：新余凯光房地产开发有限企业,项目财务分析汇报,第1页,第2页,前期策划阶段泛城任务,市场调研,项目发展背景研究及项目总体定位,项目规划设计概念方案提议,项目财务分析,07.04.01 07.04.10,07.04.11 07.04.30,07.05.01 07.05.20,07.05.21 07.06.10,依据双方协议，泛城应于6月10日前向凯光地产提交第三阶段项目财务分析汇报。,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第3页,汇报逻辑地图,财务分析背景研究,项目实施进度计划安排,项目投资估算和资金筹措计划,项目推售计划及销售收入预测,建设项目财务分析,建设项目不确定性分析,产权酒店财务分析,第4页,项目财务分析背景:,仙来开发区要求项目必须于 6月前开工，意味着项目在7月份已经进入正式施工阶段，各项支出开始连续发生。,本财务分析是建立在新余房地产市场调查、预测与项目策划基础上，依据项目投资、成本与费用估算、收入估算与资金筹措等基本资料和数据，经过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目标盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行全方面分析，据此,判断和评价投资项目在财务上可行性。,本项目财务分析是基于5月30日设计院所提供设计稿上确定规划方案和各物业指标拟制，其后规划数据只做微调，结果较具参考意义。,财务分析背景研究,第5页,当前规划方案以下这个布局是在第一次雏形基础上进行深化而来，在物业类型、户型均好性、景观营造等方面具备很好平衡性，属各种客观条件限制下较优选择。,财务分析背景研究,项目地块狭小，容积率高，覆盖率低，而新余高层产品出现才刚才开始，这些原因给总体规划布局带来不小难度。,因为项目所在片区为未开发生地，市政、生活配套不足，可资项目借力社会资源不多，所以倚重于产品品质打造成为项目必定选择。这意味着项目在规划布局上不能仅满足于符合建筑基本规范和宗地技术指标，而应更重视住户居住舒适性和文化感受，使项目拥有区分于城北高端物业独特气质和比较优势。项目布局充分考虑园林对小区景观营造主要作用，为园林预留尽可能多施展空间，产品溶入更多创新元素。,小区主入口,高层组团,情景洋房组团,小高层组团,景观轴线,酒店,人行入口,商业,第6页,相对狭小地块以及稿容积率下设计规划产品线较为丰富，集商业、酒店、花园洋房、小高层、高层为一体城市综合体，打造资源共享、功效互补新型小区。,财务分析背景研究,花园洋房：,退台式创新5层花园洋房。,小 高 层：,11层，一栋一梯三户，,其余一梯四户。,高层：,18层，创新两梯三户，户,户朝南。,酒店：,21层，新余南门口地标建,筑。,高层设于地块北侧，利于使尽可能多住房享受最优生态景观与小区内部园林景观，利用产品打造弱化市场对高层抗性，引导市场置业新理念；,小高层分布于项目中、南部，广泛分布能最大程度利用内部园林景观改变，打造产品和环境多样化，防止同质化现象；,情景洋房设置于地块最东端，拥有较强私密性，同时可利用地块自然间隔营造半开放组团内部小环境；,酒店设置于项目西北角，使其可充分利用地块在片区中门户地位，借助主干道良好通达性表达其作为地标性建筑强大昭示效应；,产品线上高层面积百分比较高，未来入市将会存在一些消化风险，而市场上酒店则存在着售价低廉与较高造价之间矛盾；,第7页,酒店式公寓调研,项目实施进度计划安排,第8页,项目开发计划确定标准,项目开发计划确定标准：,项目开发计划需与宏观市场保持一致，以市场为导向安排本身项目标开发进度和实施计划，实现经济效益、社会效益、环境效益三者共赢；,从项目本身而言，开发计划确定需参考项目本身投入安排、营销推广策略、项目销售策略以及后续经营模式选择等多方面原因综合考虑；,项目开发计划确定需在合理性基础上实现最小投入，最大产出价值工程量标准；,第9页,项目开发进度计划以仙来区政府要求开工年7月份为正式全方面开工时间节点，参考新余同类建筑工程开发时间进行开发时间预计。,项目开发进度安排,项目发展时间主要仙来区政府要求开工年7月份为正式全方面开工时间节点，参考新余同类建筑工程开发时间进行开发时间预计，主要为经济测算用，不包含任何详细及特殊情况。在不考虑施工建设期其它技术、资金等原因不可预见风险前提下，本项目整个建筑工程期约为2年时间。,项目总占地40亩，容积率3.0，总建筑面积80031.9平方米,规模较小,采取一次性全部开发策略,便于建安成本以及各项费用控制,实现项目开发成本最优管理;,时间上采取环环相扣开发进度安排,对资金要求较高,同时亦对项目营销推广和销售回款提出更高要求.,项目建设周期大约为2年时间,考虑后续酒店销售压力,项目总体开发周期预计为2.75年时间.,第10页,酒店式公寓调研,项目投资估算和资金筹措计划安排,各物业建安成本估算,项目总开发成本估算,项目销售收入预测,项目总投资估算,项目投资计划,第11页,花园洋房总建筑面积为3793.8平方米，参考新余市场多层建筑造价，本项目花园洋房建安成本单价估算为677.446元/平方米。,各物业建安成本估算,物业类型,建筑面积,住,宅,花园洋房,3793.8,小高层,22465.71,高层,29150.588,商,业,主商业街一层,2393.9333,主商业街二层,2393.9333,主商业街三层,2393.9333,辅商业街,1540,滨江风情街,400,酒店,15500,小,计,80031.9,花园洋房采取退台式五层结构，一、二、三层各为一户，四五层为复式，一层赠予半地下地下阳光室，初步预计为每户60平方米，共360平方米，建安成本单价预估为500元/平方米，地下室总造价为18万元。,第12页,11层小高层总建筑面积为22465.71平方米，参考新余市场多层建筑造价，本项目小高层建安成本单价估算为915元/平方米。,物业类型,建筑面积,住,宅,花园洋房,3793.8,小高层,22465.71,高层,29150.588,商,业,主商业街一层,2393.9333,主商业街二层,2393.9333,主商业街三层,2393.9333,辅商业街,1540,滨江风情街,400,酒店,15500,小,计,80031.9,小高层建筑采取首层架空，1栋为一梯三户，4栋为一梯四户，小高层部分无设置地下室结构，造价较低。,各物业建安成本估算,第13页,18层高层总建筑面积为29150.588平方米，参考新余市场多层建筑造价，本项目高层建安成本单价估算为1194.08元/平方米。,物业类型,建筑面积,住,宅,花园洋房,3793.8,小高层,22465.71,高层,29150.588,商,业,主商业街一层,2393.9333,主商业街二层,2393.9333,主商业街三层,2393.9333,辅商业街,1540,滨江风情街,400,酒店,15500,小,计,80031.9,高层建筑采取首层架空，全部为创新性两梯三户，户户超南，小区地下车库面积1平方米，高层部分分摊6000平方米，单位造价700元/平方米，地下车库总成本估算为420万元。,各物业建安成本估算,第14页,商业总建筑面积为9121.8平方米，参考新余市场多层建筑造价，本项目花园洋房建安成本单价估算为580元/平方米。,物业类型,建筑面积,住,宅,花园洋房,3793.8,小高层,22465.71,高层,29150.588,商,业,主商业街一层,2393.9333,主商业街二层,2393.9333,主商业街三层,2393.9333,辅商业街,1540,滨江风情街,400,酒店,15500,小,计,80031.9,沿渝州大道主商业街设置三层商业，辅商业街和滨江风情街都为一层。主商业街进深为20米，辅商业街和滨江风情街都为15米进深，部分商铺受到塔楼结构影响，展现不规则形状，在结构上会增加部分造价。,各物业建安成本估算,第15页,21层酒店总建筑面积为15500平方米，参考新余市场多层建筑造价，本项目高层建安成本单价估算为2235.97元/平方米。,物业类型,建筑面积,住,宅,花园洋房,3793.8,小高层,22465.71,高层,29150.588,商,业,主商业街一层,2393.9333,主商业街二层,2393.9333,主商业街三层,2393.9333,辅商业街,1540,滨江风情街,400,酒店,15500,小,计,80031.9,酒店采取四星装修标准，初步以1000元装修单价进行测算，总装修成本在1550万元，致使酒店总体建安成本单价较高。,各物业建安成本估算,第16页,项目总开发成本总建筑面积为80031.9平方米，计算项目地价成本、前期费用、建安成本和不可预见费，项目总开发成本为11854.6万元，开发平均单价为1481元/平方米。,项目总开发成本估算,物业类型,建筑面积,住,宅,花园洋房,3793.8,小高层,22465.71,高层,29150.588,商,业,主商业街一层,2393.9333,主商业街二层,2393.9333,主商业街三层,2393.9333,辅商业街,1540,滨江风情街,400,酒店,15500,小,计,80031.9,第17页,销售推盘策略项目销售从年第二季度开始分三批先后推出市场，每次推出市场主产品线不一样，实施从小高层高层洋房商业酒店推盘策略。,第一批推盘：采取稳健推盘策略，先期推出市场主流产品小高层物业，先行抢占市场，打造市场著名度，同时高层和创新性产品花园洋房各推出一栋，进行市场试探和刺激。,第二批推盘：在第一批房源消化即将完成之际，本项目在市场上拥有一定著名度后，经过前期引导，市场对高层抗性降低以及花园洋房创新引力，第二批先行推出剩下高层和花园洋房，并借住宅热卖之势推出商业，实现商业和住宅相互拉动和攀升。,第三批推盘：考虑酒店投资较大，市场总体价格不高条件下，酒店提议最终一批推出，在小区较为成熟，配套完善时间下进行销售，能够保障酒店销售后能够快速进行经营，确保资金流量连续运行。,项目销售收入预测,第一批推盘,第二批推盘,第二批推盘,第三批推盘,第18页,价格定位回顾价格定位决定原因,更 高 价 位,市场需求承受能力客户心里价位关口,竞争对手价格水平,项 目 成 本,更 低 价 位,在此价格以上没有可能需求,项目价格上限,项 目 定 价,出 发 点 和 依 据,项目价格下线,在此价格以下没有可能利润,价格定位决定原因,市场需求,目标客户对项目所在片区可接收价格程度；,项目品质,含地价、财务成本、建筑工程、税费、利润、及管理费用等；,市场价格,本项目客户可能选择其它竞争项目标价格水平和品质对比。,以上3个方面分别决定了本项目定价上限、下限和区间。如右图所表示：,项目销售收入预测,第19页,价格定位回顾定价依据及价格预估,价格预估：,结合前述市场情况及本项目实际情况，预计本项目当前市场价位在18002100元/之间为合理售价。,开发商品牌形象提升营销推广附加值,项目客观存在劣势及占有关键价值,忽略未来市场大势聚变,新余整体市场参考价格,经典在售楼盘价格,最终售价,1,皇家花园小区,3500,2,仰天别墅山庄(二期),2300,3,暨阳玫瑰城,2090,4,北湖星城(四期),1880,5,月亮湾(一期),1810,6,春龙湖畔豪园,1750,新余整体市场价格不高，在1700元/平米上下。,经典楼盘均价在元/平米上下。,项目销售收入预测,第20页,销售收入预测依据市场定位下价格，预测本项目标总体销售收入为19544.152万元。,项目销售收入预测,销售价格预测：综合市场情况及本项目实际情况，预计本项目市场价位定在,小高层：2000元/平方米，,高层：21002200元/平方米,酒店：3000元/平方米,洋房：23002500元/平方米,商业：20005000元/平方米,销售速度预测说明：总体销售分三次进行推盘，第一批在年第二季度开始，经过前期蓄势，开盘预计销售率在30左右，之后以正常销售速度销售，参考新余普通楼盘1.5天/套速度，第二批房源在年第四季度进行入市，最终酒店在20第一季度入市，考虑酒店销售较长周期，项目全部销售完成应在底。,第21页,项目总投资估算投资主体为获取预期收益,在选定项目上所需投入全部资金，本项目总投资包含土地成本、前期工程费、开发建设成本和开发费用，估算为13827万元。,项目总投资估算,第22页,项目投资计划项目总投资13827.3万元，其中自有资金4839.55万元，银行贷款2596.55万元，经营收入再支出6391.03万元。,项目投资计划,项目发展时间以同类建筑工程平均合理开发时间预计，主要为经济测算用。项目采取搭接式施工方法，在不考虑施工建设期其它技术、资金等原因不可预见风险前提下，本项目从开工到完工使用预计建设期约2年时间，初步预计为204月公开对外出售，20年底销售完成。,项目开发投资总计需13827.3万元。其资金起源有三个渠道，一是企业自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。本项目开发商投入自有资金4858.38万元作为资本金，其中年第2季度投入约1636.45万元，第3季度投入约874.6万元，第4季度投入约1690.76万元，20第1季度投入约637.75万元；从银行贷款2596.72万元，于2008第1季度投入；不足款项依据实际情况经过项目销售收入处理，经营收入再投入累计6391.03万元。,第23页,酒店式公寓调研,建设项目财务分析,第24页,资金起源与利用表计算出项目开发期间各年赢余资金累积值中是否出现负值，以判断引用数据计算是否有错漏或项目资金安排是否合理，以确定项目本身可行性。,资金起源与利用表,项目资金起源包含销售收入、自有资金以及银行借贷资金三项共26980.42万元，项目资金利用包含银行借款偿还、银行借款财务费用、开发建设投资、销售费用、销售税费以及企业所得税等项，共17697.86万元。累计项目最终盈余资金为1846.29万元，项目开发可行。,项目名称,备注,银行借贷偿还,第一批销售收入即行偿还,财务费用,年利率以6.48,销售费用,销售收入3,销售税费,销售收入5.06,所得税,企业税后利润15,第25页,损益表反应企业经营资金运动动态表现，反应了企业经营业绩和赢利水平，据此分析企业利润或亏损成因，评定企业经营效益。,项目损益表,投资利润率45.07%,投资利润率是指项目标利润总额与总投资比率，计算公式为资利润率=利润总额/总投资*100%。,资本金利润率=91.81,资本金利润率是项目利润总额对资本金总额比率，它反应资本金占用所带来财务结果，衡量投资者投入企业资本金赢利能力，综合反应项目开发财务情况好坏,。,从投资利润率和资本金利润率看，本项目投资赢利水平较高。,第26页,现金流量指是投资项目在一定生命周期内全部现金流入和流出数量，以计算全部投资和自有资金经济效益和财务效益。,项目现金流量表,一个投资项目从第一笔资金投入开始算起，直到使用期结束、财产清理、收回残值整个过程中，存在着逐年资金流出（投入），如投资，更新资金，修理费用，流动资金追加等等；还存在逐年资金流入（产出），如经营利润，折旧提存，残值回收等等。项目标可行性研究，首先必须对资金流出、流入进行正确预测，然后才能据以对项目标盈利能力作出分析。,折现率，是用以将技术资产未来收益还原(或转换)为现在价值比率。,项目名称,备注,年折现率,8%,季度折现率,1.94,第27页,项目赢利能力分析,项目赢利能力分析,净现值（ENPV）是按设定基准利率（8）将项目有效受益期内各年净现金流量折现到建设早期现值之和，它是考查项目在计算期内盈利能力动态指标，净现值大于或是等于0项目能够接收。,经过测算，本项目标净现值人民币3305万元。,投资回收期是指项目以净收益低偿全部投资所需要时间，同时是反应开发项目投资回收期能力主要指标。投资回收期包含开发建设期，从项当前期工作开始计算，计算中已考虑回收期内全部税收。,经过测算，扣除所得税后，项目动态回收期1.63年。,财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量现值之和等于零时折现率，也就是使项目标财务净现值等于零时折现率。它反应项目所用资金盈利率，是考评项目实际收益率一个动态指标，当FIRR大于基准收益率时候，则认为其盈利能力已满足最低要求。,经测算，项目标财务内部收益率49.66。,净现值,投资回收期,财务内部收益率（FIRR）,第28页,酒店式公寓调研,建设项目不确定性分析,第29页,项目盈亏平衡分析,项目盈亏平衡分析,盈亏平衡分析是经过对业务量、成本、利润相互关系分析，判断企业对市场需求改变适应能力一个不确定性分析方法。在房地产投资项目评价中，这种方法作用是找出投资项目标盈亏临界，以下将经过对销售率盈亏临界点计算，了解项目负担风险能力。,项目盈亏平衡点，是指项目项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等状态。,项目,预计数,盈亏平衡销售率,46.55%,盈亏平衡销售价格(元/),1727.7,注：以上为单变量原因对全部资金税后财务净现值测算结果。,第30页,项目敏感性分析对本项目而言，土地成本和销售收入是影响项目评价指标最主要两个原因，在此对两个原因进行敏感性分析测算。,项目敏感性分析,敏感性分析，就是在确定性分析基础上，经过深入分析、预测项目主要不确定原因改变对项目评价指标(如财务内部收益率、财务净现值等)影响，从中找出敏感原因，确定评价指标对该原因敏感程度和项目对其改变承受能力。,从上表看出，项目销售收入和建安成本两个原因对项目效益产生较大影响，项目在销售收入和和建安成本不利情况下，项目财务指标反应依然很好，项目抗风险性能力较强。,第31页,风险分析与风险防范,政治风险,市场风险,财务风险,金融风险,经营风险,风险分析与风险防范,政治风险,风险起源：政治风险是指国家政策改变所带来风险。对本项目,而言，周围用地规划、政策变动等都对本项目影响较,大。,风险回避：注意开发区片区整体规划和政策变动，依据整体发,展走向调整投资计划。,市场风险,风险起源：主要是由市场供求关系、竞争关系、资源条件、市场,购置力水平等原因改变而带来风险。,风险回避：亲密关注当地经济发展情况及市场环境改变，细心,使用投资分析结果防止一些市场风险。尤其在当前,新余住宅和酒店物业供给量大、竞争大市场环境,下，注意细分市场分析与项目创新等方式，抢占市,场份额。,第32页,风险分析与风险防范,政治风险,市场风险,财务风险,金融风险,经营风险,风险分析与风险防范,财务风险,风险起源：主要是项目融资、资金利用等财务管理方面带来风,险。假如过分举债、资金利用不妥，不但会增加融资,成本，降低投资收益，还有可能因无法按期清偿债务,而失去抵押物。,风险回避：合理评价项目资金投入和企业内部资金利用，确保资,金周转灵活。,金融风险,风险起源：主要表现在利率风险和汇率风险以及金融政策风险三,个方面。,风险回避：长久以来，房地产投资所面临利率风险并不显著，,但仍要注意贷款对融资成本影响。另外对银行而,言，注意项目标可行性、可操作性和企业还款能力，,防止项目烂尾、销售积压等原因造成损失。,第33页,风险分析与风险防范,政治风险,市场风险,财务风险,金融风险,经营风险,风险分析与风险防范,经营风险,风险起源：是指房地产投资项目经营管理决议失误造成风险。,比如承包形式决议、承包方选择、营销渠道选,择、营销策略制订、价格定位等经营决议上与管理,决议上存在风险。,风险回避：做好前期可行性研究工作，降低投资方案决议风险；,控制好开发建设期间各道工序，到达对工期、成本、,质量控制；,经营阶段做好市场定位、营销策略制订等工作，降低,市场营销风险。,第34页,酒店式公寓调研,附：产权式酒店财务分析,第35页,当前所知产权式酒店营销模式大同小异，区分多在于让利幅度，其中不乏发展商为求速销虚假承诺。,为方便计算，产品均价暂按3000元,/,进行估算。,理论上说，当产权式酒店入住率为70%时，酒店可为每个业主提供无偿入住天数为9天/月，所以当单人购置数到达4套时，酒店即可送出其中1套整年无偿入住权。为表达优惠级差，当客户购置量仅为1套时，赠予无偿入住权应小于9天。,考虑到当前新余大众地产投资意识尚极为微弱，为增加项目酒店产品投资吸引力，可考虑在产权式酒店运行常规模式框架外增加一些额外优惠。可选模式实为发展商对投资者深入让利，在增加产品吸引力同时，也相当考验发展商承受能力，所以应仔细衡量，依据本身实际情况慎重选择使用。,营销模式,基本模式：,首付4.5万，零月供，每个月赠予6天无偿入住权；后拥有一套50,三星级酒店住房完全产权，可收取年回报率高达6%50年连续收益。,首付13.5万，零月供，每个月赠予24天无偿入住权；后拥有三套50,三星级酒店住房完全产权，可收取年回报率高达6%50年连续收益。,首付18万，零月供，赠予一套住房常年无偿入住权；后拥有四套50,三星级酒店住房完全产权，可收取年回报率高达6%50年连续收益。,可选模式：,预付收益：购房即预付3年收益，投资者自供按揭3年，其余同上；,额外分红：投资者除可获取每年6%固定回报外，还可参予酒店经营利润总额30%分红；亦可选择返首付固定分红形式；,兑现入住权：如投资者放弃每个月6天无偿入住权，则每年可多得一个点，即7%年收益回报；,各种租约保障：客户可自由选择返租年限（5、15、三种，若投资者同时选择了3年预付收益，则返租年限为8、18、23三种）；,各种经营保障：商业配套经营收入可填补酒店经营最初几年回报不足。,基本定位,产权式商务酒店,酒店运行模式定位回顾,第36页,项目酒店开发赢利水平取决于其价格水平市场接收程度。初步提议销售基价在25003000元,/,之间。,本汇报投资收益分析仅为初步粗估，以做模式合理性判断依据，而非最终提议。,酒店总建筑面积取值见产品定位部分估算。酒店建筑提议采取高层框剪结构；建安成本单方造价参考新余市工程造价信息统计。,国内各地产权式酒店与普通住宅售价之间比值相距甚远，大致为1.53倍不等，若以新余中等住宅1700元,/,价格水平取下限1.5倍计算，项目酒店均价为2550元,/,。,项目盈利能力分析,酒店成本粗估,酒店收益粗估,因为新余无可供参考标本，其它城市同类项目不具备充分可比性，故此处收益概算采取成本倒推法进行粗估。,成本部分未计入财务费用、管理费用和不可预见开支等。,酒店运行模式定位回顾,第37页,对酒店式公寓而言，引入酒店管理企业质素直接影响到物业销售与经营，对于产权式酒店也不例外。,项目应争取与政府形成广泛合作关系，利用一切机会引入各种会议承接权，为酒店日常运行广开客源，这一点是许多三线城市酒店所乐于采取。,在各种配套经营业态中，特色餐饮对地段依赖性最弱。22层景观餐厅建成后将是当前新余市离地面最高、景观最好餐厅，经营良好餐饮可深入带动酒店住房需求和娱乐需求。,酒店运行模式定位,后续经营模式,酒店管理企业引入,引入标准为三四星级酒店管理团体，采取酒店管理企业整体租赁模式。,酒店日常盈利能力分析,（万）,租金价格,第38页,酒店经营收入预测,产权式酒店财务分析,其它经营收入预测：依据对新余星级酒店经营情况调查，普通高星级酒店会议室、餐厅及其它配套设施年收入约为37万元。另外，依据当前停车场情况，我们预计停车场年收入为15万元左右，以及4000平方米商业经营年盈利80万元左右。,类型,收入（万元/年）,酒店会议中心,12,餐厅,15,健身房,8,商务中心,2,停车场,15,商业,80,小计,132,酒店经营收入预测,第39页,酒店年经营成本测算,产权式酒店财务分析,1）营业成本,主营成本主要是指与酒店客房收入相对应运行成本，据了解，高星级酒店客房运行成本主要包含客房耗材成本及客户早餐成本等。普通情况下，酒店客房日消耗材料成本10元，那么按照各年出租率计算，本酒店客房年材料消耗有所不一样；早餐按照成本每份20元、每个客房每日2份早餐计算，每年早餐成本费用也有所不一样。,酒店年经营成本,营业成本,营业费用,管理费用,第40页,营业费用 营业费用主要是指酒店运行物业管理费支出、基层人员工资及其它费用支出。,产权式酒店财务分析,2）营业费用,物业管理费支出主要包含酒店设备保养费、设备修理费等等，若按照每平方米月管理费1元计算，那么本项目酒店年物业管理费约为18.6万元，另外据了解，四星级酒店年水电、燃油等能源消花费用约100万元。,基层员工工资：参考普通酒店岗位设置和人员编制表，我们预编酒店基层员工为40人。按照当前新余星级酒店基层员工工资普通水平（每个月平均薪水600元、含四金），本酒店基层员工年工资总额约28.8万元。,其它费用：其它费用主要是酒店运行中宣传、广告等必须支出费用。据了解，高星级酒店年宣传、广告费用约10万元。,酒店年经营成本,营业成本,营业费用,管理费用,第41页,管理费用主要是指酒店运行过程中酒店管理层工资、酒店企业前期创办费用以及酒店固定资产折旧费。,3）管理费用,管理层工资：依据下文所表示裕安大酒店岗位设置和人员编制表，我们预编酒店管理层员工为10人。按照当前新余星级酒店管理层员工工资普通水平（平均年薪2万元、含四金），本酒店管理层员工年工资总额约20万元。,企业创办费用：主要包含酒店企业工商注册费用、酒店开业仪式费用等，创办费用累计100万元。企业创办费用按照5年摊销，每年摊销费用为20万元。,固定资产折旧：酒店按50年使用年限进行计算折旧，按造价3500万元就算，每年折旧70万。,其它费用：按照高星级酒店费用开支普通标准，每年酒店差旅费、办公费、招待费、小车费、培训费约需 10万元。,酒店年经营成本,营业成本,营业费用,管理费用,第42页,产权式酒店损益表,产权式酒店财务分析,本损益表考虑在酒店入住率逐年下降前提下就行估算，倘若酒店入住率全部提升，则整体收益会更深入。,注意：本损益表只单纯计算酒店管理企业经营酒店后前五年现金收益，不考虑酒店前期投入和销售情况。为酒店纯经营模式财务分析，最终利润有酒店管理企业和开发商共同全部。,酒店经营收益率,第43页,盈亏平衡分析,产权式酒店财务分析,依据酒店年经营成本测算部分相关数据，我们测算酒店经营固定成本和变动成本为：,（1）固定成本=管理专用成本物业管理成本基层员工工资50水电专用成本50,200万元+18.6万元14.4万元50万元283万元,（2）变动成本客房材料（年）早餐专用成本（年）水电成本50基层工资50营业税46.8万元25.92万元+50万元+14.4万元28.1万元165.22万元,（3）酒店营业收入：555.54万元（入住率为60时，包含酒店其它收入）,（4）变动成本分解到房价中。,则每套客房年变动成本为：165.22万元/200套0.8261万元/套；,天天每套客房变动成本为：8261元/套/360天23元/套/天,（5）出租率按照100计算,则天天客房收入=9875400元/年,每套客房天天平均收入 9875400元/360天/200/套=137.8元/套/天。,（6）酒店正常营运平均天天固定成本=283万元360天=7861.1元/天,客房出租盈亏平衡点天天固定成本/（每套客房天天平均收入-天天每套客房变动成本）=7861.1元/天/(137.823)68套,盈亏平衡客房收入：68137.8360=338.12万,说明在实际经营中，预计出租收入将远远超出盈亏平衡收入，酒店盈利。,盈亏平衡出租率为：68/200=34%,如按预计60%出租率进行营业，则盈亏平衡出租价格为：,8261元/套/200*60%+23=91.8元。,第44页,THANK YOU,第45页,