漳州市区住宅物业管理服务标准及评分细则.doc

漳州市区住宅物业管理服务标准及评分细则
（一级）
序号
标 准 内 容
要求分值
评 分 细 则
一
综合服务
21

1、 物业服务企业持有效证照, 与开发企业签署规范物业服务协议, 双方权利义务关系明确
2
符合2.0, 基础符合1.0, 不符合0
2、 设有物业服务处, 办公设施设备较优异完备, 应用计算机等现代化手段进行科学管理, 办公场所整齐有序
2
符合2.0, 无计算机应用管理扣1.0, 不符合0
3、 物业管理服务人员和专业技术人员持有效岗位证书及资格证书上岗; 人员配置合理, 有管理人员、 水、 电、 绿化等专业人员, 统一着装, 佩戴显著标志, 工作规范, 作风严谨, 服务主动热情
4
管理人员、 专业技术人员每发觉1人无上岗证书扣0.5; 着装及标志1个不符合扣0.2, 不符合0
4、 有完善物业管理制度、 作业步骤及物业管理工作计划及实施时间。建立财务制度, 财务收支符合国家要求。财务管理、 业主资料、 房屋档案、 设备档案、 收费管理等全方面实施计算机管理。小区物业管理建立健全各项管理制度、 各岗位工作标准, 并制订具体落实方法和考评措施
2
制度、 工作标准建立健全1.0, 关键检验; 物业管理服务工作程度、 质量确保制度、 收费管理制度、 财务制度、 岗位考评制度等每发觉一处不完整规范扣0.2: 未制订具体落实方法扣0.5, 未制订考评措施扣0.5
5、 对小区共用部位、 共用设施设备进行认真查验, 验收手续齐全。房屋及其共用设施设备档案资料齐全, 分类成册, 管理完善, 查阅方便
2
包含房屋总平面图, 地下管网图, 房屋数量、 种类、 用途分类统计成册, 房屋及共用设施设备大中修统计, 共用设施设备设计安装图纸资料和台帐。每发觉一项不齐全或不完善扣0.2
6、 建立住用户档案、 房屋及其配套设施权属清册, 查阅方便; 房屋使用手册、 装饰装修管理要求及业主临时条约等各项公众制度完善
1
每发觉一处不符合扣0.2
7、 物业服务 企业在收费、 财务管理、 会计核实、 税收等方面实施相关要求: 最少每六个月公开一次物业管理服务费用收支情况
2
实施相关要求1.0, 未实施0; 公开1.0未公开0
8、 设有服务接待中心, 公告二十四小时服务电话, 立刻接收业主和使用人对物业管理服务报修、 求援、 提议、 问询、 质疑、 投诉等, 业主咨询、 投诉在二十四小时内给予回复处理; 业主急修半小时内、 其她报修按双方约定时间抵达现场, 有完整报修、 维修统计, 并有回访制度和统计, 满意率达90%以上
2
符合2.0, 值班制度不符合扣0.5, 未设服务电话扣0.5, 发觉一四处理不立刻扣0.2, 没有回访录每次扣0.1, 满意率达不到扣1.0
9、 对小区服务收费项目、 服务内容、 服务标准在服务区域内醒目位置给予公布
2
符合2.0, 基础符合1.0.不符合0
10、 每个月在小区宣传栏公布一次由业主公摊公共水电费等费用具体情况; 每季度一次公布包含住户共用设施设备费用分摊情况和其她物业管理代收代支费用情况; 接到相关部门停水停电通知应立刻通知住户
2
符合1.0, 基础符合0.5, 未实施0; 公开1.0, 未公开0
二
公共秩序维护
15

1、 小区基础实施封闭式管理, 主出入口设有小区平面示意图, 关键路口及停车场交通标示齐全, 设有路标, 各组团及幢、 单元（门）、 户、 门和公共配套设施场地标号标志显著
2
符合2.0, 无示意图扣0.5, 无路标扣0.3, 幢、 单元、 户号每缺一个扣0.1
2、 门岗整齐, 设专员二十四小时值勤, 小区主出入口不少于12小时立岗值勤
2
符合2.0, 基础符合1.0, 不符合0
3、 有安保队伍, 实施二十四小时值班及巡查制度; 安保人员熟悉小区环境, 文明值勤, 训练有素, 言语规范, 认真负责
2
符合2.0, 无安保队伍扣1.0, 其它每发觉一处不符合扣0.2
4、 含有楼宇对讲系统、 电子监控系统、 电子巡更系统或其她三项安全防范设施。对安全监控实施二十四小时监控并立刻统计, 发觉问题15分钟内有专员到现场处理; 根据要求路线和时间进行二十四小时不间断巡查, 对关键区域、 关键部位每2小时最少巡查一次并统计
3
符合3.0, 无安全系统每一项扣0.5, 无巡查统计每项扣0.5
5、 机动车停车场管理制度完善, 管理责任明确, 车辆进出实施登记管理, 按要求位置有序停放、 通行, 管理有序
2
制度完善2, 基础完善1, 不完善0; 因管理责任造成车辆丢失扣1(管理单位公开承诺赔偿不扣); 每发觉一台车辆乱停放扣0.1, 出入无统计扣0.2
6、 对进出小区装修、 家政等劳务人员实施临时登记管理
2
符合2.0, 制度不全或不落实扣1.0, 不符合0
7、 对火灾、 治安、 公共卫生等突发事件有应急预案, 事发时立刻通知相关业主并汇报相关部门, 同时帮助采取对应方法
2
符合2.0, 制度不全或不落实每项扣1.0, 不符合0
三
房屋公共部位管理与维修养护
16

1、 无违反计划私搭乱建, 无私自改变房屋用途现象
2
符合2.0, 每发觉一处私搭乱建或私自改变房屋使用用途扣1.0
2、 房屋外观完好、 整齐, 符合原设计要求; 外墙面砖、 涂料等装饰材料无脱落、 无污迹
2
符合2.0, 每发觉一处不完好、 不整齐、 脱落、 污损扣0.2
3、 建立完善装饰装修管理制度, 装修前按要求通知装修人员相关装修严禁行为和注意事项, 每日巡查一次装修施工现场, 并有统计。
2
符合2.0, 每发觉一处不符合扣0.5
4、 房屋装饰装修符合要求, 发觉影响房屋外观、 危及房屋结构安全及拆改公共管线等损害公共利益现象, 立刻劝阻并汇报相关行政主管部门
2
符合2.0, 每发觉一处不符合扣0.5
5、 每六个月一次编制房屋共用部位日常管理和养护计划, 每日最少一次巡查小区房屋单元门、 楼梯通道及其她共用部位门窗、 玻璃、 消防器材及小区表井盖、 雨蓖子、 小品、 花、 草、 树木等, 并做好巡查统计, 有损坏现象一周内恢复正常, 并立刻维修养护, 维修完好率达90%以上, 巡查、 维修统计和保养统计齐全
2
符合2.0, 每发觉一处不符合扣0.2
6、 封闭阳台统一有序, 色调一致, 不超出外墙面; 除建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、 晾晒架、 遮阳蓬等
2
符合2.0, 每发觉一处不符合扣0.2
7、 空调安装位置统一, 冷凝水集中搜集, 支架无锈蚀
2
符合2.0, 每发觉一处不符合扣0.2
8、 室外招牌、 广告牌、 霓虹灯按要求设置, 保持整齐统一美观, 无安全隐患或破损
2
符合2.0未按要求设置0; 按要求设置, 但不整齐或有破损每处扣0.1, 有安主隐患每处扣0.5
四
共用设施设备运行管理、 维修养护
20

1、 共用配套设施完好, 无随意改变用途, 设备房保持整齐、 通风, 无跑、 冒、 滴、 漏和鼠害现象
2
符合2.0, 每发觉一处不符合扣0.5, 不符合0
2、 共用设施设备运行、 使用及维修养护制度健全, 每年一次编制维修养护计划, 并定时建立共用设施设备档案, 水、 电、 电梯、 监控等专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范, 设施设备运行、 检验、 维修保养统计齐全, 无事故隐患
2
设施设备运行按要求统计0.5, 无事故隐患0.1, 遵守操作规程0.6, 每发觉一处不符合扣0.2, 遵守保养规范0.4, 每发觉一处不符合扣0.1
3、 设施设备标志齐全规范, 轻易危及人身安全处有显著警示标识和具体防范方法
2
符合2.0, 基础符合1.0, 不符合0
4、 每日最少两次对共用设施设备组织巡查, 做好巡查统计, 需要维修, 属小修范围, 二十四小时内组织修理, 属于大、 中修范围, 保修期内立刻向原开发企业汇报与提议, 帮助开发企业立刻维修或更新改造, 保修期满后按《住宅专题维修资金管理措施》等实施
2
符合2.0, 基础符合1.0, 不符合0
5、 道路通畅, 路面平整; 井盖无缺损、 无丢失, 路面井盖不影响车辆和行人通行, 排水、 排污管道通畅, 无堵塞外溢现象
2
通畅平整1.0, 发觉一处不通畅、 不平整、 积水扣0.2; 发觉井盖缺损或丢失扣0.6, 路面井盖不影响通行0.4, 发觉一处不符合扣0.2, 发觉一处堵塞或外溢扣0.2
6、 供水设备运行正常, 设施完好、 无渗漏、 无污染; 二次生活用水有严格保障方法, 水质符合卫生标准; 制订停水及事故处理方案
2
设备运行正常、 设施完好、 无渗漏、 无污染0.6, 发觉一处不符合扣0.2; 保障方法严格0.4, 无方法或方法不严0; 水质符合卫生标准0.5, 不符合0; 有处理方案0.5.无处理方案0
7、 制订供电系统管理方法并严格实施, 统计完整; 供电设备运行正常, 配电室管理符合要求, 路灯、 楼道灯等公共照明设备完好, 并按时间定时开关, 制订停电应急方案
2
设备运行正常、 设施完好0.6, 发觉一处不符合扣0.2; 管理方法严格0.4, 无方法或方法不严0; 公共照明完好0.5, 1处不完好扣0.2; 有应急方案0.5.无应急方案0
8、 载人电梯二十四小时正常运行, 安全设施齐全, 每日最少一次对电梯进行巡查; 轿厢、 井道保持清洁, 电梯机房通风、 照明良好; 制订出现故障后应急处理方案, 发生故障应立刻维修
2
设备运行正常、 设施完好0.6, 发觉一处不符合扣0.2; 管理方法严格0.4, 无方法或方法不严0; 运行良好0.5, 1处不良好扣0.2; 有应急方案0.5.无应急方案0
9、 消防设备设施完好无损, 可随时启用; 消防通道通畅; 制订消防应急方案
2
设施设备运行正常、 设施完好1.0, 发觉一处不符合扣0.2; 管理方法严格0.4, 无方法或方法不严0; 有应急方案0.6.无应急方案0
10、 每日最少一次检验路灯、 楼道灯等, 完好率不低于95%, 并按要求时间定时开关
2
符合2.0, 每发觉一处不符合扣0.5, , 完好率低于要求扣1.0, 不符合0
五
公共区域卫生清洁服务
18

1、 高层按层、 多层及带电梯多层按幢设置垃圾桶, 其她公共场所依据实际情况合理设置果皮箱或垃圾桶, 并实施垃圾袋装, 每日清运2次。果皮箱、 垃圾桶每七天最少清洗一次, 保持果皮箱、 垃圾桶清洁无异味
3
符合3.0, 每发觉一处不符合扣0.2
2、 清洁卫生实施责任制, 有专职清洁人员和明确责任范围, 实施标准化保洁, 小区内道路、 广场、 停车场、 绿地、 明沟等每日最少清扫2次; 公共楼道、 电梯厅每日清扫2次, 每日拖洗1次; 共用部位玻璃、 室外标识、 宣传栏、 信报箱等每七天清洁1次; 路灯、 楼道灯每个月清洁1次
3
未实施责任制扣1.0, 无专职清洁人员和责任范围扣0.5, 未实施标准化保洁每发觉一处扣0.2
3、 垃圾日产日清, 垃圾搜集点周围地面无散落垃圾、 无污迹、 无异味; 雨、 污水井每个月检验1次, 发觉堵塞立刻清掏; 化粪池每个月检验1次, 每年请专业清掏1次, 发觉异常立刻清掏, 保持通畅
3
每发觉一处垃极扣0.2, 未达成垃圾日产日清扣1.0, 未符合0
4、 建立消杀工作管理制度, 适时投放消杀药品, 有效控制鼠、 蟑、 蚊、 蝇等害虫孳生
2
符合2.0, 每发觉一处不符合扣0.2, 未定时进行卫生消毒灭杀扣0.5
5、 二次供水水箱每年请专业企业清洗二次, 定时巡查, 水质符合国家要求要求
3
符合3.0, 每发觉一处不符合扣0.5
6、 进行保洁巡查, 楼道内无乱悬挂、 乱贴乱画、 乱堆放, 无显著暴露垃圾、 无卫生死角等现象, 洁净整齐
2
符合2.0, 每发觉一处不符合扣0.2
7、 无违反要求喂养宠物、 家禽、 家畜, 无乱设摊点
1
符合1.0, 不符合0
8、 排放油烟、 噪音等符合国家环境保护标准, 外墙无污染
1
符合1.0, 每发觉一处不符合扣0.2
六
公共区域绿化养护管理
8

l、 有专业人员实施绿化养护管理, 依据气候情况和季节, 适时浇灌、 施肥和松土, 花草树木长势良好
2
符合2.0, 基础符合1.0, 不符合0
2、 草坪生长整齐, 高度不应超出8公分, 超出时应在一周内进行修剪; 草坪立刻清除杂草, 无纸屑、 烟头、 垃圾等杂物
2
符合2.0, 基础符合1.0, 不符合0 
3、 定时喷洒药品预防病虫害, 花草树木适时修剪, 发觉枯萎植物在一周内清除、 补种, 保持良好观赏效果
2
观赏效果不好扣1.0, 其它每发觉一处不符合扣0.2分
4、 园林建筑和辅助设施完好, 绿地设有提醒珍惜绿化宣传牌; 绿地无改变使用用途和破环、 践踏、 占用现象
2
符合2.0, 每发觉一处不符合扣0.2
七
小区文明建设及社会效益
2

l、 发明条件, 开展有意义、 健康向上小区文化活动
1
符合1.0, 基础符合0.5, 不符合0
2、 开展便民有偿服务、 多个经营及物业管理经营情况
1
盈利1.0, 持平0.5, 赔本0
注: 本标准评分需达 85 分以上, 未达标需在30 日内整改达标, 不然收费标准须降级收取。