锦绣山河项目市场分析报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,*,*,锦绣天河市场分析报告,市场研究营销咨询中心,*,*,锦绣天河市场分析报告,市场研究营销咨询中心,目 录,一、广州房地产市场总体态势,二、锦绣天河,SWOT,分析,三、竞争态势分析,四、锦绣天河目标消费群分析,（）专业提供企管培训资料,1,第1页,一、广州房地产市场总体态势,今年下六个月，广州楼市展现显著供需两旺态势，各项指标也表明，新一轮房地产快速发展时期已经到来。广州市区与郊区大融合，深入推进了郊区盘发展；广州北抑南拓市政规划、番禺当前房地产发展态势，都表明了南村版块很快将成为广州楼市新亮点。,（）专业提供企管培训资料,2,第2页,1.广州房地产市场需求平稳增加，新上市量经过短暂平寂之后也快速恢复，新一轮房地产快速发展时期已经开始。,从供求关系来看：广州楼市需求平稳，供需矛盾深入缓解，但下六个月楼市展现出显著急速上升 情况，表现出供需两旺趋势。,去年到今年上六个月，开发商显然是在,蓄势待发,，新开发面积连续下降15%多，但需求量在福利分房透支效应和挤压效应双重作用下，依然强劲，保持了8%左右增加，势头很好。,在地铁、撤市设区等各种利好消息刺激下，广州市区下六个月头三个月住宅上市量就比上六个月增加了近1.4倍，交易量增加了1.1倍，楼市展现出显著供求两旺态势。承继国庆期间炽热情况，保守预计今年整年新上市量和成交量可分别到达550万和500万平方米。,（资料起源：市国土房管局）,3,第3页,从开发投资情况看：各项指标同比都有较快幅度增加，广州房地产新一轮快速发展势头已初露倪端。,99年广州商品房新开工面积比98年下降了15.2%，商品房施工面积仅略增了0.5%，而今年1-9月，不论是开发投资额、施工面积和新开发项目都比去年同期有了非常大增加，又一轮房地产发展快速开启了。,住宅新项目标开发以40%速度增加，依据房地产开发周期，在今后3-5年时间，将会形成一个住宅集中供给高峰期，新一轮楼市竞争将会更激烈，所以，当前进入开发阶段楼盘，一定要有相当前瞻性和前卫性。,（）专业提供企管培训资料,4,第4页,2、价格走势展现显著两极分化：高层在动荡中走低，多层则迟缓回升；城内盘或低价推出，或降价促销；城郊盘在优质盘带动下，价格步步攀高。,高层与多层价格趋势对比,与去年同期相比，上六个月高层价格下跌幅度大于多层，高层下降7.04%，多层下降6.15%；与第一季度相比，第二季度多层住宅均价小幅回升1.39%，高层住宅均价下降2.43%；八月与七月相比，高层下跌3.4%，多层则上升了1.9%。郊区盘主要为多层，它们在价格上攀扬带动整体多层所致。,（资料起源：市国土房管局）,5,第5页,城内盘与城郊盘价格对比,城内盘从高档豪宅到普通小区，平价出街较为日常。,珠江新城新推新城海滨花园10楼以下不到6500元就可买到，远洋明珠均价为6500左右，比先出道“前辈”低了不少；一向以高姿态出现锦城花园国庆期间也给出了惊喜价，原来均价一直在9000-10000港币，现在则降为8700元/M2。较低级物业，即使是地铁概念盘如绿茵翠庭、富景花园也都在4000元以下，国庆期间异常火爆第二个金碧花园，带豪华装修均价依然在3600元左右。,郊区盘在景观、空气上优势日益显现，价格节节攀升。,白云高尔夫由刚推盘时2700元均价，上升到当前3900元-4100元左右；番禺丽江花园、洛涛居和奥林匹克花园，在撤市设区和地铁利好消息宣告很快，价格马上上调了3%-5%不等幅度，几乎每一次推新盘，价格就会有或多或少上扬。在交通及生活配套日益完善情况下，郊区优质大盘价格仍存在一定上升空间。,（）专业提供企管培训资料,6,第6页,3、回归自然、人与自然最终融合，是当代居民对家居生活真正诠释。,当前，已经有不少楼盘打出绿色、环境保护、健康等概念，但单一概念及卖点炒作对人们已不再有吸引力，部分楼盘已开始进行概念整合，以内涵更为广泛、更有想象空间概念来代替。如广地花园即使其在宣传上不太成功，但其打出“城市人生态家园”，对城市人还是有一定吸引力；白云高尔夫花园则摈弃了原来“寻常人家高尔夫生活”，给寻常人家一个生态家园。,国庆期间，广州整个楼市热点，主要集中在以白云高尔夫为代表山景盘、及番禺各大盘，稍远一些番禺市桥康裕北苑、花都雅宝新城也在大融合趋势下，斗胆来广州市场分一杯羹，能够想象它们对自己“郊区特色”信心。,“,生态”概念大行其道,居住郊区化呈时尚倾向,7,第7页,4、在多个利好消息刺激下，郊区楼市快速升温，很快将成为广州楼市新热点，尤其是南村版块将成为继大石版块之后焦点地带。,广州交通系统完，南拓北抑、东移西调城市规划，使各郊区快速成为广州同等主要功效区，从而有着不一样魅力。,花都作为广州水源涵养地而受到保护，,在健康无污染方面，对广州居民有着较大吸引潜力；当前，第一个上千亩大盘雅宝新城、南航别墅等大盘已拉开了竞争序幕。,南部番禺作为广州未来居住卫星城,，已初具规模，不少著名大盘都聚居于此，竞争一直很热烈。,北部山区开发受到限制，南部洛溪各盘可供开发土地已经很有限，,楼市向南部深入推进已成必定，位于华南快速干线和105国道交汇处南村版块将会成为广州楼市下一个亮点和热点,。一些有眼光开发商已经在此领域进行大规模圈地运动，如华南新城、中山雅居乐、绿岛花园别墅、锦绣天河、广东奥林匹克花园等多个楼盘占地近2万亩，能够预见在近几年之内，这一区域将成为广州楼市竞争焦点地域。而且，参加者几乎都是实力强大开发商，这么就更增强了该区域竞争重量级别，竞争将会异常激烈和火爆。,8,第8页,5、在楼盘同质性强、消费者日益理性条件下，进行产品创新、包装和营销伎俩创新，是各盘避开价格战、增强注意力并取得业绩主要伎俩。,进行特色和产品创新，才能保持强劲竞争优势。,楼盘同质性越强，各盘之间竞争将只能是价格上竞争。在激烈竞争中，广州奥林匹克花园首创跃式设计就打动了很多消费者，尽管价格屡有攀升，但几乎每次一推盘便在短期内抢购一空，创造了当代房地产奇迹。,营销伎俩创新利用，智者胜。,现楼出售再次被仿效。,现楼出售在广州为广州碧桂园所首创，其在美誉度和首期销售上均取得了较大成功。在日益理性消费者面前，不少开发商不得不再次启用这种策略，如洛涛居和广地花园。,退房办法轰轰烈烈。,华标广场开创了广州“无理由退房”先河。退房举措不但提升了开发商美誉度，也给消费者吃了一颗定心丸，所以，饮头啖汤华标广场在推出此举措之后，取得了非常好销售业绩。,反“摊”大行动提前登场。,名雅花园、保利花园及合富辉煌所代理多个楼盘，率先掀起了反“摊”风暴，有甚至不提价，着实让消费者实惠不少。明年才生效广东省房屋交易价格计算暂行要求，被提前引进市场，反应了营销创新紧迫性。,（）专业提供企管培训资料,9,第9页,二、锦绣天河,SWOT,分析,10,第10页,远离城市、又有城市繁荣，与天河一桥之隔，给人天河南延联想,位于迎宾大道商业旅游休闲带,临江且位于快速干线和迎宾大道旁，有一线江景、交通方便、为“华南快速干线第一楼盘”。,从投资开发、楼房布局设计、园林绿化、建设施工到物业管理等合作方都是实力很强著名单位，为铸造优质名牌打下了良好基础。,房屋自然村落式排列，随意流畅,江景、溪水与森林走廊浑然一体,绿化率高，房屋如同绿色锦缎上点缀,宽大原木长廊，轻飘于珠江绿波上,夏威夷风情处处表达,区内观水、戏水、饮水、用水、游水五大水系处处宜人：,水道可行人、水渠可游鱼、湖可游人也可作四季景观，皆清澈见底。专门铺设50公里管道，从西江引进了可直接饮用健康水，卫生标准到达世界标准。,优 势,独特区位优势,酒店式服务,真正家居享受,规模优势,强强联合,共造高尚质素,独特水景资源,罕见园林景观,11,第11页,锦绣天河卖点测试及重点诉求,四个选项分别代表：,A.,依江而立，一派旖旎江景，区内清澈小溪欢快地流淌，专门引进了无污染饮用水，观水、戏水、游水、饮水、用水五大水系处处宜人。,B.,开发、设计、建设与管理，均为强强联合，共造优质名牌,C,.楼盘如自然村落式排列，随意流畅，点缀在大幅绿缎之上,D,.配套完善，酒店式服务带来真正家居享受,排名第一、第二、第三、第四分别赋予5分、4分、3分、2分，经过各选择项选择权数加权后，得到各项总分排名情况如上图所表示。,关于锦绣天河卖点测试,从总体上看，,小区景观,和,整体设计布局,，是消费者每时每刻都能够看到，因而是最为关注；,酒店式服务,是消费者能够切身体会得到，消费者关注程度也较高；强强联合则是一个较为抽象概念，消费者较难把握和琢磨，因而排在最终。,（）专业提供企管培训资料,12,第12页,江景,、,独特活水景观,是消费者最为认同卖点，这在广州全部楼盘中可谓独一无二；容积率低、房屋建在花园中匠心设计也很有吸引力；,酒店式服务,不但仅是停留在普通口号上，更表达了人性化特点，尤其是集中提供钟点保姆并集中管理创新，在消费者中引发了较大兴趣。,可利用流淌、清澈活水、和无污染饮用水等五大水系大做文章，广州有江楼盘不少，有些人工水也不少，但没有一个楼盘能将江水和人工水能发挥到这么及至。,酒店式服务内容很有吸引力，但名称过于日常和泛滥，进行包装之后再推出，会产生新号召力。,提议,锦绣天河卖点重点诉求,13,第13页,消费者认同程度低,：,当前市场对南村版块认同程度较低，短期内可能仍缺乏足够信心。,无品牌著名度,：,在众多强势,品牌围攻下，在品牌上会表现出较大劣势。,劣 势,噪音干扰问题,：,因为紧贴华南快速干线出口，可能引发消费者对过路汽车噪音担心。,配套不足障碍,：,南村附近生活配套设施尚待完善；尤其是交通问题成为消费者最关心原因。,14,第14页,威胁,大石版块名牌楼盘,拦截效应,市区一些楼盘与锦绣天河在景观、特色及价格方面含有可比性，它们对周围消费者有,近水楼台效应,山景盘以清新空气、浓郁山林取胜，其,休闲特色,不言自喻，在概念上有近似竞争力,（）专业提供企管培训资料,15,第15页,消费需求改变：,广州居民居住需求已从基本安居希望优美居住环境，发展为追求完全放松、休闲惬意生活方式，突出环境保护、休闲等主题能迎合市场主导需求。,机,会,调查中有超出63%潜在消费者认为自己还没有找到心仪楼盘，这表明整体综合素质较高楼盘将面临着一个较大市场需求，这也是我们市场机遇。,郊区化居住趋势：,远离城市喧嚣是一个正在兴起时尚，郊区楼盘正面临着良好发展契机。,16,第16页,小结：,锦绣天河是一个综合素质较高楼盘，怎样整合其全部资源，形成综合竞争力，与其它盘在景观特色、品位和档次上拉开档次、形成区隔以制胜，是我们在推广中将着重处理问题。,（）专业提供企管培训资料,17,第17页,三、竞争态势分析,18,第18页,、版块竞争分析,南村版块所面临竞争区域主要为洛溪版块、东圃版块、天河部分中心版块，以及海珠版块、钟村版块，有地铁利好带动渐渐崛起市桥版块、具备漂亮风景白云山版块，与南村也在一定意义上组成竞争关系。,南村版块,市桥版块,白云山景版块,钟村版块,海珠版块,洛溪版块,天河中心版块,东圃版块,（）专业提供企管培训资料,19,第19页,竞争版块态势,南村版块与番禺区内其它版块,比较优势,在于：,距离广州CBD中心商务区（天河区），仅一桥之隔，为华南快速干线第一盘。其它版块或距离广州太远，或因为人气过望而破坏了生活环境，南村距离广州却是“闹中取静”；,南村处于刚才开发阶段，可利于整个区域规划发展，较有潜力；,但同时，南村在配套上不够完善，消费者仍存有很大顾虑。,20,第20页,南村处于,广州南部，不但景观、空气很好，交通四通八达,，可方便地来往珠江三角洲，,旅游资源,丰富；,番禺作为广州未来,居住中心,，其整体生活及市政配套还可得到政府资助，且其,价格,方面也比市区内不少优质盘有吸引力。,其它版块,21,第21页,小结,番禺作为广州市民居住地已经受到较高程度认同，不过当前主要集中在,洛溪地域。,南村在区位及景观上优势将会逐步显现，成为下一个热点已是指日可待。,配套情况将会直接对消费者产生导向作用，在开发早期，,人气-配套-业绩,三个方面互动影响将会尤为主要。,（）专业提供企管培训资料,22,第22页,、可能组成竞争楼盘分析,锦绣天河,价格含有可比性楼盘,价格在锦绣天河定价之上，但,差距不会太大。,风景盘,：满足消费者对住宅,环境要求，它们在环境方面,有着独特优势。,较高素质楼盘,满足相当部分消费者,对生活品质要求。,同在番禺地块楼盘,：,含有相同时空、环境及,生活质量消费预期。,23,第23页,番禺竞争楼盘,（）专业提供企管培训资料,24,第24页,其它竞争楼盘,25,第25页,小结,与以上全部代表楼盘相比，锦绣天河最大特色便是：汇聚很多卖点，综合素质非常高。小区布局、园林绿化及景观、江景开发、水景处理、服务管理等各方面都做到了及至、表达了人性化。这正是我们消费者渴望和一直追寻理想家园。,锦绣天河在硬件上已初步具备了各种优异要素，将这些资源进行整合，赋予其一个独特个性，准确地传达给我们消费者，才能最终找到我们真正目标对象。,26,第26页,四、锦绣天河目标消费群分析,目标消费群体主要是依据一手市场调查资料、在与主要竞争楼盘相区隔中挖掘出来。,我们认为对番禺版块有较高认同、同时又含有一定消费能力人群，才是我们最终目标消费群集合。所以，在调查中，我们重点分析了有意向购置番禺消费者，及目标价位在4000元以上群体，并进行了交叉分析，这么能够剔出掉因寻找低价位楼盘而看上郊区盘部分，从而找出寻求真正居住家园而主动走向郊区化一类。,（）专业提供企管培训资料,27,第27页,（1）、年纪特征,（2）、学历特征,（3）、职业情况,（4）、家庭收入情况,（5）、家庭人口结构特征,（6）、成长背景,（7）、业余兴趣,（8）、购房动机,（9）、当前日常乘车习惯,1、目标消费群人文特征分析,28,第28页,（1）、年纪特征,购房者年纪主要集中在,26-35,岁，中青年为主，其它年纪段购房需求则逐步下降。,29,第29页,（2）、学历特征,番禺楼盘潜在消费群中，高学历群占多数，其中价位在4000元以上楼盘目标群体高学历倾向更为显著，大专以上学历者占了77.3%百分比。,（）专业提供企管培训资料,30,第30页,（3）、职业情况,管理人员,是番禺较高级楼盘潜在购房者中主要组成部分，尤其是,高中级管理人员,所占百分比较大，百分比到达36%左右。,普通管理人员在总体中所占百分比最大，这是总体和我们目标群体最大不一样。,31,第31页,（4）、家庭收入情况,各细分群体目标消费者家庭月收入均值比较,调查表明：经过加权平均法得出各个群体收入表现，番禺楼盘潜在消费者中目标价位在4000元以上，其家庭收入是最高，为7500元左右。,当然经过按揭贷款帮助，收入相对低一些人士也能够成为我们目标消费群。,（）专业提供企管培训资料,32,第32页,（5）、家庭人口结构,与总体显著不一样是：我们目标群体中二人世界和单身独居所占百分比显著上升，三代同堂百分比显著缩小，反应了目标群体倾向于拥有,独立空间,、追求,自由自在，较为重视精神与生活享受,。,三口之家,和,二人世界依然是我们,最为主要两种家庭结构。,33,第33页,（6）、成长背景特征,番禺楼盘潜在群体中，,外来人士所占百分比相对多一些。,从南村最易通达广州市区为天河，而天河是外来人士聚居地，能够初步断定锦绣天河外来人士百分比有可能高于这一百分比。,（）专业提供企管培训资料,34,第34页,（7）、业余兴趣特征,在个人业余兴趣方面，,体育运动,和,旅游,是我们目标群最为喜欢两种活动，这种情况可能与我们目标群体相对集中在较为年轻群体上相关。在房型设计和装修方面尽可能考虑一些时尚前卫年轻白领要求。,总体中，摆在前两位是读书看报和音乐，这两项在我们目标群中则放在第三、第四位置上。,35,第35页,（8）、购房动机分析,与总体相比，目标群体购房目标主要是为了日常,家居,，作为其它用途百分比显著下降，调查中还表明不少人已经有住房，,这说明了他们对现有居住条件不满，希望能寻找到一个适合家居理想家园，,这就要求上市盘要含有很好综合素质，才能真正吸引他们。,36,第36页,（9）、日常乘车习惯,依赖公交车者百分比有所下降，出租车和单位交通车百分比增大，假如选择南村作为居住地，则后两部分人交通方式会转移到公交车上，那么使用,公交车,百分比则有可能上升到50%左右。,因为锦绣天河距离市区实际距离较远，对交通问题关注会在很大程度上决定着居民对楼盘选择。,在总体和番禺楼盘潜在消费群中，,公交车,、,摩托车,和,自驾汽车,分别是前三位最惯用交通工具，但在我们目标群中，使用,摩托车,上升到较高百分比，自驾汽车百分比基本不变。,37,第37页,锦绣天河目标消费群人文特征小结,主要群体相对年轻且学历较高（,26-35岁，大专以上学历,）,收入及职位较高高级打工一族为主（,管理人士或专业人士，家庭月收入在7000元左右,）,外来人士特征显著，兴趣运动、前卫时尚、希望远离城市喧嚣（有郊区化倾向）,买房主要用于自住，目标是寻找一个更舒适生活环境,更为渴望一个个性空间、自由惬意、完全放松一个生活方式,有车一族、上下班时间相对稳定白领或SOHO一族更有可能成为我们首期目标消费者。,（）专业提供企管培训资料,38,第38页,（1）、对于版块偏好选择,（2）、消费者较为认可主要楼盘分析,（3）、对楼盘主要特点或格调偏好,（4）、对南村版块及其代表楼盘认识,2、消费者总体选择倾向,39,第39页,（1）、对于版块选择偏好,在全部版块中，,天河北,依然是潜在购房者最为热衷地域，伴随番禺撤市设区和地铁利好消息，及多个实力大盘带动，,番禺已成为越来越多广州居民居住选择地,。,40,第40页,54.2%,天河北,48.0%,珠江新城,45.4%,番禺洛溪,41.0%,海珠临江,25.6%,白云山地段,15.9%,东圃地段,14.5%,海珠腹地,11.5%,番禺南村或钟村,7.5%,芳村,4.0%,其它地域,细分番禺版块能够看到，洛溪版块因为成熟生活配套、较为便利交通条件而被广州居民认同程度较高，南村及钟村版块当前受关注程度相对较低，但与去年基本不予留心情形相比，南村成为未来市场热点已经有开启迹象。,细分,番禺市场,（）专业提供企管培训资料,41,第41页,选择地域与起源地对比,从区域来讲，,天河区,和,海珠区,工作或生活居民是番禺版块最主要消费群体；从细分市场来讲，有意向购置天河北、珠江新城、海珠临江版块、洛溪、东圃版块和海珠腹地大盘、但现有上市楼盘不能满足其要求消费者，将会是我们可能消费群体。,42,第42页,（2）、消费者较为认可主要楼盘分析,目标消费群对番禺几个较为著名楼盘、以及海珠光大、保利、临江中海锦苑等相对满意。对它们较为满意地方，主要表达在,小区环境好,（或依山傍水、或较大绿化面积）、,完善配套,，郊区盘,空气好污染少,也是一个主要原因。,价格偏高，交通不便是排在消费者不满意意见前两位,，尤其是华南碧桂园交通情况。,43,第43页,（3）、对楼盘主要特点或格调偏好,以上几个主要特色，消费者选择主要是视小区,整体绿化及配套,是否,完善，他们重视是综合素质，不会因为有江景、山景或独特教育或智能化配套，而表现出尤其偏好。锦绣天河已经有较多卖点，将这些卖点整合起来，会产生较强整体竞争优势。,44,第44页,（4）、对南村版块及其代表楼盘认识,在调查中，对,南村版块及其代表楼盘有以下几个,情况：,1、消费者对于南村版块认识较为含糊，,认为南村较远，比较偏僻，生活不方便。,2、对华南碧桂园和广地花园较为必定是：小区环境很好，空气好，但交通不方便，不利于上下班。对于日常生活配套和小孩上学问题，也是不少人较为担心问题。,3、对于锦绣天河地理位置，对于有车一族，则认为较为方便快捷，认同程度较高，反之则认为较不方便。,华南碧桂园人气不旺、交通不方便等一些负面效应传输，使人们对南村版块有着不好笼统印象，锦绣天河在当前条件下，,首先能够脱离于南村版块宣传,，而强化其,华南快速干线第一盘,（突出交通优势）、如,天上银河般璀璨,（表明园景）、及,广州天河南延,感觉（发展潜力），虚实相结合。,（）专业提供企管培训资料,45,第45页,南村版块已开始为广州居民所接收，但当前对其认识尚较含糊；结合消费者对楼盘综合素质要求，可强化锦绣天河本身高尚质素，淡化其南村版块印象。,小 结,46,第46页,（1）、消费者将要购置住房类型,（2）、消费者希望住房价格和购房面积,（3）、消费者希望住房价格和购房面积,（4）、消费者对交楼标准要求,（5）、消费者对智能化要求,（6）、影响目标消费者购房原因分析,（7）、,目标消费者购房决议过程,（8）、消费者对小区配套要求,3、目标群购楼心理及习惯,47,第47页,（1）、消费者将要购置住房类型,总体上，消费者还是乐于选择,标准层面,住宅，他们占了整个百分比60%多，对复式单位选择，番禺楼盘潜在消费者大于总体。,对于跃式或错层追求并没有我们想象中炽热，调查中一部分消费者认为这种结构对老人和小孩并不是很适合。董事长和老板、金融等专业人士及三代同堂中没有些人选择这一类型。,48,第48页,（2）、消费者希望住房价格,调查表明，,3000-5000元,是番禺楼盘潜在消费者中大部分人最能接收价格，尤以,3500元左右最为集中,，其中，目标价位在4000元以上人士中，期望价位主要集中于,4000-6000,之间，锦绣天河当前初步定价在这部分人中有较强承接力。,（）专业提供企管培训资料,49,第49页,（3）、消费者希望购房面积,在面积选择上，,71-110M,2,左右选择百分比到达二分之一以上，70-150M,2,选择百分比超出了90%，所以，小户型和过大户型都应慎重，尤其是大户型设计百分比要加以控制，百分比不宜过大。,在户型选择上，以二房和三房为主，二房占42%，三房百分比到达了46%左右。,别墅购置意向较低，只有5.7%左右，希望面积主要集中在180-250M,2,之间，此百分比占别墅总体60%左右。,50,第50页,（4）、消费者对交楼标准要求,大多数人认为只要发展商提供装修确实比较精巧、豪华，还是乐于接收现成装修，因为个人在时间精力、专业知识方面都有现实困难，集体装修成本也相对较低。,较有倾向是,高学历和高收入,者普通都喜欢有几个装修套餐可供选择，只要求提供单一装修标准者中低学历和低收入者为主。,尤其值得注意是：锦绣天河有相当一部分人士是外来白领，工作较忙，且锦绣天河距离市区距离较远，提供现成装修会较为理想，即使是当地高收入人士其实也面临一样问题。,51,第51页,（5）、消费者对智能化要求,消费者对小区智能化态度,不少人认为智能化是锦上添花,作为一个舒适休闲高尚住宅，智能化又必须到达一定水平,不是充分条件,是必要条件,能够了解为：当前消费者对智能化要求还只停留在,实用性阶段,（因为他们只是凭自己对智能化所能了解深度做出要求标准），但作为一个引领生活时尚楼盘则应有适度超前，以新内容来引导消费者，使他们产生新鲜感和兴趣。,SAS系统,（安全自动化系统）,MIS系统,（管理信息系统）,CNS系统,（通信网络系统）,主要为闭路电视全天监控、室外红外线报警、室内自动消防报警（电、水、燃气等）、IC卡门禁、安全求援装置等相关安全家居。,远程抄表、停车场自动化管理、区内一卡通消费、小区局域网，能提供家政服务、网上医疗及订餐等各种相关家庭舒适。,宽带光纤入户，确保家庭电话、传真及网上快速冲浪能同时使用需要，对外联络要确保方便快捷，一家最少要有2部以上电话线接口。,52,第52页,（6）、影响目标消费者购房原因分析,小区环境,、,交通,在目标群体心目中摆在了较为主要地位，,价格,则位居第三，另外，对配套设施、地段关注程度也较高。,物业管理和小区品位档次原因影响百分比也比总体大。,目标群选择有着显著不一样,广州消费者购楼时关心前几位分别是：,价格,、,交通,、,小区内环境,、,配套设施,。,（）专业提供企管培训资料,53,第53页,小区环境、交通、价格、配套设施和地段这几个原因往往是对目标消费者产生综合影响，而不是单独发挥作用，决议过程往往是,：,版块,楼盘综合素质,价格,区内环境、生活、教育等各种配套、交通情况、物业管理等,消费者普通以日常活动点为中心，在一定半径内多个版块作出可能选择，将楼盘综合素质与价格进行对比，,选择他们认为性价比（价值）较高楼盘,。如楼盘素质差不多，价格差异不大时，消费者会优先考虑最喜欢版块；但价格差异较大时，往往会服从于价格约束。,价格对我们目标受众影响中不是最主要，它往往是在与楼盘综合素质相对比中发挥作用。所以，塑造出一个优美而舒适生活环境，而且将这种感觉准确地传达给消费者是最主要。,（7）、目标消费者购房决议过程,比,较,54,第54页,（8）、目标消费者对小区配套要求,绿化园林,和,体育设施配套,是很多人都较为关注方面，因为这直接关乎着长久生活质量问题，超市、菜市场、医院直接影响着居住方便和舒适性，包含幼稚园在内学校配套也是相当一部分消费者很关注问题。另外，目标群对会所和停车场要求也比普通群体高。,（）专业提供企管培训资料,55,第55页,5000元左右房价，70-150M2面积，,精巧、人性化装修,全方面而适度超前智能化配套高质素小区是消费者最为青睐,综合考虑楼盘性价比是消费者选择某个版块及楼盘一个主要原因。,小 结,56,第56页,市场分析部分总结,郊区化居住时尚为南村版块崛起提供了发展契机，锦绣天河很多卖点和较高综合质素，刚好符合人们心目中理想家园形象，赋予我们楼盘一个什么样性格特征，以满足人们对人性化、家本位居住模式渴求，引发他们共鸣，是我们在推广中将要着重处理课题。,（）专业提供企管培训资料,57,第57页,（）专业提供企管培训资料,58,第58页,