实践中常见的房屋买卖合同无效的情形模板.doc

1、 农村集体土地不可私自用于商品房开发 　
[案例]: 某开发企业同某乡合作开发了一块属于乡级全部农村集体土地, 企业出钱、 乡政府出地, 开发了100多栋带大棚二层“洋房”公开销售, 吸引了很多城市居民前往购置。集体土地能够进行“商品房”开发公开销售吗？
　[分析]: 这种“商品房”开发及销售均系违法行为, 不含有法律效力, 其房屋销售协议为无效协议。其理由: （1）依据中国《土地管理法》要求, 任何单位和个人建设需要使用土地, 必需依法申请使用国有土地。建设占用土地, 如是农用土地转为建设用地, 必需办理农用地转用审批手续; （２）农用地转用必需符合土地利用总体计划, 在已同意农用地转用范围内, 具体建设项目用地应由市、 县人民政府同意, 并依法办理土地征用、 赔偿手续; （３）依据中国《城市房地产管理法》要求, 集体全部土地经依法征用转为国有土地后方可有偿出让, 即交纳入地出让金; （４）没有商品房预售许可证项目严禁市场销售, 城市居民购置农民房不受法律保护。
［王富利律师提醒］: （１）购房商品房一定要查询该项目是否含有《商品房预（销）售许可证》, 有了此证, 表明国有土地使用证、 计划许可证等四证齐全, 此房能够办理房屋全部权证; （２）事先可到房地产交易所官方网上查询, 若网上未登记立案, 则最好不要购置。
2、 工业用地上建住宅最好别买
　[案例]: 前很快, 王先生看中了市郊某工业园区内一栋独门独院“公寓式”小楼, 价格低、 环境好、 距离市区又近, 可一了解, 此房土地性质为工业用地, 房屋产权证是“办公用房产权证”, 不能按揭贷款, 还无法迁入户口。是买还是不买, 王先生陷入了两难之中。 ”房屋, 最好不要购置。第一, 此房屋土地性质为工业用地, 国家要求严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、 工业办公用房、 工业配套用房之外任何形式“公寓住房”出售。第二, 即使工业用地上能够建造不超出工业项目总用地面积７％行政办公及生活服务设施用地, 能够办出办公用房产权证, 但和一般住宅产权证书完全两样, 一旦消费者购置了这类房屋, 以后将面临很多问题, 如: 银行通常不予按揭贷款, 无法公证、 小孩上学, 使用水、 电、 煤、 暖气等配套将全部根据工业用房标准缴纳, 要比生活用房贵不少。
［王富利律师提醒］: 购置商品住房土地用地性质不可忽略。工业用地国家要求使用期限为５０年, 居住用地使用期限为７０年。这类房屋不享受住宅用地使用７０年期满自动续期权利。
3、 “乡产权”房屋不受法律保护
［案例］: 几年前, 刘女士在旅顺北路购置了一栋１８０平方米带大棚两层“小洋房”。最近, 因生意需要, 想贷点款, 银行却以该房屋产权证不是国家法律认可、 房地产管理部门统一颁发房屋产权证为由, 不给予贷款。刘女士这才知道自己购置楼房产权证是乡一级政府颁发所谓“地产小产权证”“乡产权”。
　［分析］: 诸如这类“大棚房”、 “生态房”、 “农业园”通常都是打着农业项目旗号, 在农村集体土地上开发建设房屋, 因为这类房屋所用土地没有变性为国有土地, 没有向土地管理部门缴纳土地出让金, 没有取得《国有土地使用证》, 所以无法办出国家法律认可、 享受房屋全部、 转让、 处分、 收益等权利, 并由房地产管理部门（房地产交易所）正式颁发、 国家建设部统一印制《房屋全部权证》。一是从法律角度讲, “乡产权”房屋不受法律保护。二是从日常生活讲, “乡产权”房屋不能公证、 不能贷款、 无法表现个人财产。三是周围配套设施不完善。
［王富利律师提醒］: 消费者在购置房屋前要搞清楚土地性质, 分清居住用地、 工业用地和出让土地、 划拨土地界限, 要搞清房屋全部土地性质是不是国有出让土地, 是不是商品住宅项目, 有没有商品房销售许可证。不可听信开发商诸如“可变更为国有土地”、 “可变更为产权房”承诺, 因为补办土地出让手续要经过国土资源部门层层审核, 有些集体土地变性国有土地还要经过省国土部门或国家国土部门审批, 商品房经营用地还要经过招、 拍、 挂步骤, 所以存在很大不确定性。　
4、 购置“合作房”、 “联建房”要慎重
［案例］: 贺女士经过“中介”, 相中了位于郊区周围一栋合作联建二手“别墅房”, 此楼独门独院、 价格廉价、 环境好, 很快贺女士就同“中介”签署了“居间协议”。可与卖主一接洽, 才知此房卖主仅有一份当初同开发商签署“房屋买卖协议”和一张购房发票。
［分析］: （１）购置“合作联建房”, 尤其是农村集体土地上合作开发联建房尤为注意, 中国《土地管理法》明确要求: 任何单位和个人进行建设需要使用土地, 必需依法申请使用国有土地, 建设占用土地, 如包含农用土地转为建设用地, 应该办理农用地转用审批手续; （２）中国《城市房地产管理法》及相关司法解释要求: 集体全部土地, 经依法征用转为国有土地后方可有偿出让。集体土地全部者违反要求私自与她人签署土地使用权出让协议, 应该认定协议无效; （３）该房屋是某开发商与村里合作开发联建, 其性质为土地使用权出让特殊形式。该村在农用地转为建设用地过程中未办理法定手续, 不含有法律效力, 其土地上开发建设房屋无法进行办理相关房屋权属方面证实即房屋全部权证书。
［提醒］: 经过“中介”购房, 首先要了解此房屋土地性质是国有出让土地还是集体土地, 若是后者, 最好不要购置; 购置二手房, 还要查询卖方有没有此房屋房屋全部权证书, 若仅只有一份协议和一张发票, 再廉价房屋也不宜购置。　　
5、 海景“地产房”买不得
［案例］: 叶先生在海边看中了某“生态小区”观海房——一栋两家连体二层小楼房, 有地下室、 有车库、 有私家花园, 一、 二层居住用房, 每平方米4980元, 一套250平方米楼房125万人民币。经了解, 此楼房属于集体土地上开发“地产房”, 土地使用期只有50年, 不仅办不了房屋全部权证书, 而且购房时还要缴纳总房价4——8%土地使用费。
[分析]: （１）在集体土地上开发建设“海景房”等“商品房”, 办不了法律认可房屋全部权证书, 因为它所占有土地是集体土地, 国家法律明确要求, 集体土地不能用于商品房开发建设销售; （２）因为是集体土地, 没有办理土地征用和集体土地变性国有出让土地手续, 没有向土地管理部门缴纳土地出让金, 没有取得《国有土地使用证》、 《商品房预（销）售许可证》, 也就无法办理国家法律认可、 国家建设部统一印制编号、 房地产管理部门（房地产交易所）登记立案并颁发《房屋全部权证》; （３）这些房屋所占土地往往是开发商从村或乡镇租用集体土地（通常为５０年）, 叶先生除了购房款外, 还要向开发商缴纳购房款４％土地使用费。而国家法律要求商品房居住用地为７０年, 土地出让金包含在每平方米房价中, 由开发此商品房开发商一次性向政府土地管理部门缴纳。
［王富利律师提醒］: （１）购置这类集体土地上开发、 办不了房屋全部权证“地产房”风险比较大, 最好不要购置; （２）购置这类房屋最好措施是看其开发小区是否含有《商品房预（销）售许可证》, 有了此证则证实此房所占土地肯定是出让国有土地, 能够办理法律认可房屋全部权证; （３）必需时, 可到房地产交易所查询该楼盘是否已登记立案, 若登记立案, 则可放心购置。
6、 购置“尾房”要留神
“［案例］: 前很快, 小王购置了某小区一套开发商剩下“尾房”, 按要求日期和开发商提供相关手续到交易所办理房屋产权证书, 可一了解, 此套房早在一年前就被开发商抵押给了银行, 非要等抵押解除后, 再办理产权证。
　［分析］: “尾房”产生原因大致有三大类: 一是“问题尾房”, 如土地开发计划等必备手续不齐或未交开发土地出让金、 户型不合理、 朝向差、 楼层差等有问题卖不出去“尾房”; 二是另有用途或留自用出租等没计划卖“尾房”; 三是楼盘手续等本身没有问题, 但在营销开始阶段因多个原因没有取得市场认可而形成“尾房”。碰到第一个类型手续不齐办不了产权证“尾房”, 房子再好、 价格再低, 也不要购置; 户型、 朝向、 楼层不好, 能够权衡利弊, 综合考虑再行定夺; 第二、 三种类型, 只要价格适宜, 能够放心购置。
［王富利律师提醒］: （１）要重视尾房相关证件如手续信息掌握, 尾房产权情况对购房人尤为关键, 购置时首先要确定房子销售手续和产权是否明晰; （２）了解房子是否被抵押, 如已被抵押, 要搞清抵押期限, 怎样解除抵押; 风险程度有多大, 怎样确保解除抵押后能办到产权证; （３）假如拍卖尾房, 应该搞清产权过户手续是否已办理等。
　7、 购置“抵债房”有讲究 “
【案例】: 老王从某建筑企业购置了某开发企业抵债给该建筑企业一套抵债住房, 购房协议是老王同某建筑企业签, 购房发票也是某建筑企业开具。老王拿这些手续到房地产交易部门根本办不了房屋全部产权, 到底是什么原因？
【分析】: 上述里子起码出现三个问题: 第一, 房地产转让专题问题, 房地产转让主体只能是房地产权利人, 开发企业抵给建筑企业抵债房, 既没有办理房屋全部权证, 建筑企业难以成为房屋权利人; 而且建筑企业又不含有房地产开发资质。没有房屋销售权利, 其所签署购房协议无主体资格, 所以是无效协议; 第二, 房屋销售代理问题。商品房转让能够委托代理人办理, 但必需有书面委托书, 建筑企业既不受开发商委托卖房, 又没有正式书面委托书, 自己签约、 开票卖房, 没有任何法律效力, 所以无法办理房屋全部权证; 第三, 房屋销售程序问题。商品房销售必需实施房地产交易部门提供标准示范协议文本, 转让商品房必需到房地产交易本门办理协议登记立案手续和办理房屋全部权证。老王办不了产权当属意料之中。
【王富利律师提醒】: 购置“抵债房”要主意（1）此抵债房有没有《商品预（销）售许可证》, 有了此证, 证实《国有土地使用证》等四证齐全, 能够办理房屋全部权证; （2）签协议, 开发票一定要有正当房地产转让主体, 这个主体就是开发此抵债房开发企业, 买方一定要坚持同开发企业签署购房协议, 坚持开发企业提供统一商品房销售发票, 有了这两个才能进行立案、 办房屋全部权证; （3）同开发企业办一个书面现金转让协议, 以确保建筑企业收到款项后买方立刻领取要是和房屋。
8、 “协议、 发票”房能否办产权 “　
【案例】: 崔女士前很快开中了某中介提供“二手房”, 地段、 户型、 价格都不错, 但此房只有协议、 发票, 崔女士不知此房能否办理产权证, 不敢贸然购置而犹豫不决。
【分析】: 中国《城市房地产管理法》等法规明确要求, 未依法登记领取《房屋全部权证》, 通常这种“协议发票”房有两种情况: 一个是此房已同开发商签好买卖协议, 并交完款入住, 开发商已在房地产交易所办理登记立案, 但购房者未到房地产交易所办理购房协议签证手续, 并在协议落款处盖上房地产交易所协议签证公章或办了签证手续而未立刻办理《房屋全部权正》; 另一个是开发商因项目手续不全或欠交土地出让金或集体上地未变性国有土地等手续而根本无法办理其登记立案手续。前一个似乎风险小一点, 只要督促原房主立刻办理房屋产权证后, 再行经过产权过户更名缴纳多种税费后转给崔女士名下即可; 后一个风险就大部分, 要么只有等开发商交齐土地出让金或变性为国有出让土地等全部手续并正式在房地产交易所办理了登记立案手续后, 再行购置; 要么, 开发商根本无法办理登记立案, 购置了无法办理房屋全部权证。
【王富利律师提醒】: 购置“二手房”最好购置有《房屋全部权证》房屋, 只要房地产交易所能够过户更名转让至自己名下, 就能够确保自己权益不受任何影响。
9、 经济适用住房不满5年买不得 “　
【案例】: 袁女士经过好友.介绍, 想购置李某去年第一批摇号中房, 位于泡崖（查看地图）小区一套经济适用住房, 每平方米要价3600元。因为经济适用房5年后才能上市交易并能够办理房屋过户手续, 李某提出, 先签署房屋买卖协议并公证, 买方缴纳全款后入住该房屋, 待5年期满国家许可上市交易后, 再办理房屋产权手续。袁女士犹豫不决。
　  【分析】: 此经济适用房袁女士不仅不能购置, 而且李某房屋在5年之内也不能出售。（1）经济适用房是政府供给中低收入家庭住房困难保障性住房, 在入围、 摇号、 选房、 购置上都有一定限制条件, 每个中低收入家庭只有一次机会; （2）国家、 大连市经济适用房管理措施明确要求, 在办得房屋全部权证5年以后才可上市出售, 购房人须按成交价1%缴纳土地出让金, 房产营业税等税费也须正常缴纳, 且售房家庭不能再次申请经济适用住房; （3）《协议法》要求, 违反法律、 行政法规强制性要求协议无效。李某与袁女士房屋买卖协议不仅是无效协议, 而且无效协议根本无法办理公证手续, 没有任何法律效力
【王富利律师提醒】: 购置类似有着严格上市交易条件经济适用房、 限价商品房、 单位集资房等政策性住房, 一定要根据相关要求年限才能购置, 千万不要听信“先签协议、 公证、 交款, 五年以后再办过户手续”承诺。不然, 一旦五年中有任何闪失, 受损失最大还是购房
10、 经济适用住房不满5年换不得
【案例】: 杨先生去年经过申请摇号一套60多平方米经济适用房, 因无钱购置, 想把此房“购置权”让给邻居, 邻居再将自己一套30平方米旧房换给她, 以处理自己居住问题, 可一问, 不仅不行, 而且还有可能失去购置指标？
　【分析】: 这种私自将经济适用房购置权调换它房行为是违反国家相关要求, 其房屋过户登记也是不可能进行。（1）杨先生申请经济适用房是政府依据杨先生现行居住情况而给予一个住房保障优惠, 除了杨先生外, 其她人无权享受这种“购置权”, 所以, 双方所换购行为有悖于经济适用房相关要求; （2）即使换购成功, 其邻居也无法将经济适用房产权证名字过户到自己名下, 只有在杨先生取到房屋全部权证5年后才能上市交易过户更名; （3）杨先生购置经济适用房困难, 能够放弃申请经济适用房指标, 另行申请廉租住房居住或经过贷款处理。
　【王富利律师提醒】: 经济适用房调换二手房其实质都是一个转让交易行为, 经济适用房换给邻居是一个转让交易, 邻居二手房给杨先生也是一个转让交易, 国际明确要求, 经济适用房在取得房屋全部权证5年后才能上市交易, 才是一个正当转让行为, 全部杨先生这种焕发行为要慎重, 不能因无钱购置经济适用房而违反相关要求, 最终可能为此失去经济适用住房申请购置机会。