建筑工程合同策划模板.doc

建筑工程协议策划一、 建筑工程协议策划概述（一）协议策划及要考虑问题在建筑工程项目初始阶段必需进行相关协议策划, 策划目标是经过协议确保工程项目总目标实现, 必需反应建筑工程项目战略和企业战略, 反应企业经营指导方针和根本利益。协议策划需考虑关键问题有: 项目应分解成多个独立协议及每个协议工程范围; 采取何种委托方法和承包方法; 协议种类、 形式和条件; 协议关键条款确定; 协议签署和实施时重大问题决议; 各个协议内容、 组织、 技术、 时间上协调。（二）协议策划意义（1）协议策划决定着项目组织结构及管理体制, 决定协议各方面责任、 权力和工作划分, 所以对整个项目管理产生根本性影响。业主经过协议委托项目任务, 并经过协议实现对项目目标控制。（2）协议是实施工程项目手段, 经过策划确定各方面重大关系, 不管对业主还是对承包商, 完善协议策划能够确保协议圆满地推行, 克服关系不协调, 降低矛盾和争议, 顺利地实现工程项目总目标。（三）协议策划依据（1）业主方面: 业主资信、 资金供给能力、 管理水平和含有管理力量, 业主目标以及目标确定性, 期望对工程管理介入深度, 业主对工程师和承包商信任程度, 业主管理风格, 业主对工程质量和工期要求等。（2）承包商方面: 承包商能力、 资信、 企业规模、 管理风格和水平、 在本项目中目标与动机、 现在经营情况、 过去同类工程经验、 企业经营战略 长久动机、 承受和抗御风险能力等。（3）工程方面: 工程类型、 规模、 特点, 技术复杂程度、 工程技术设计正确程度、 工程质量要求和工程范围确定性、 计划程度, 招标时间和工期限制, 项目盈利性, 工程风险程序, 工程资源（如资金、 材料、 设备等）供给及限制条件等。（4）环境方面: 工程所处法律环境, 建筑市场竞争猛烈程度, 物价稳定性, 地质、 气候、 自然、 现场条件确定性, 资源供给确保程度, 取得额外资源可能性。（四）协议策划程序（1）研究企业战略和项目战略, 确定企业及项目对协议要求。（2）确定协议总体标准和目标。（3）分层次、 分对象对协议部分重大问题进行研究, 列出多种可能选择, 根据上述策划依据, 综合分析多种选择利弊得失。（4）对协议各个重大问题作出决议和安排, 提出推行协议方法。在协议策划中有时要采取多种估计、 决议方法, 风险分析方法, 技术经济分析方法。在开始准备每一个协议招标和准备签署每一份协议时都应对协议策划再作一次评价。二、 业主建筑工程协议策划（一）分散平行承包和全包（1）分散平行承包, 即业主将设计、 设备供给、 土建、 电器安装、 机械安装、 装饰等工程施工分别委托给不一样承包商。各承包商分别与业主签署协议, 各承包商之间没有协议关系。其特点是: 1）业主有大量管理工作, 有许数次招标, 需作比较精细计划及控制, 所以项现在期需要比较充裕时间。2）业主负责各承包商之间协调工作, 对各承包商因为相互干扰所造成问题负担责任。因为不确性原因影响及协调难度大, 所以这种承包方法协议争吵较多, 工期长、 索赔多。3）该承包方法要求业主管理和控制较细, 业主必需含有较强项目管理能力。4）对于大型工程项目, 该承包方法使业主面对众多承包商, 管理跨度大, 协调困难, 易造成混乱和失控, 且业主管理费用增加, 造成总投资增加和工期延长。5）采取这种承包方法, 业主能够分阶段进行招标, 能够经过协调和项目管理加强对工程干预。同时承包商之间存在着一定制衡。6）采取这种承包方法, 项目计划和设计必需周全、 正确、 细致。这么各承包商工程范围轻易确定 责任界限比较清楚。（2）全包（又称统包, 一揽子承包, 设计一建造及交钥匙工程）协议, 即由一个承包商承包建筑工程项目全部工作, 并向业主负担全部工程责任, 包含设计、 供给、 各专业工程施工, 甚至包含项现在期计划、 方案选择、 可行性研究和项目建设后运行管理。该承包方法特点是: 1）降低业主面对承包商数量和事务性管理工作。业主提出工程总体要求, 进行宏观控制、 验收结果, 通常不干涉承包商工作, 所以协议纠纷和索赔较少。2）方便协调和控制, 降低大量反复性管理工作, 信息沟通方便、 快捷、 正确。有利于施工现场管理, 降低中间步骤, 从而可降低费用和缩短工期。3）业主责任体系完备, 避免多种干扰, 对业主和承包商都有利, 工程整体效益高。4）业主必需选择资信度高、 实力强, 适宜全方位工作承包商, 她不仅需含有各专业工程施工力量, 而且尚需很强设计、 管理、 供给, 乃至项目策划和融资能力。（3）采取上述二者之间中间形式, 立即工程委托给多个承包商, 如设计、 施工、 供给等承包商。（二）招标方法选择国际上常常采取招标方法有公开招标、 邀请招标和议标。中国颁布实施中国招标投标法要求, 招标分为公开招标和邀请招标。1.公开招标公开招标又称无限竞争性招标, 是由招标单位在中国外关键报纸, 相关刊物上, 或电视、 广播上公布招标广告。凡符合要求条件承包商都可自愿参与投标, 数量不受限制。这种招标方法, 招标单位有较大选择余地, 可在众多投标单位之间选择报价合理、 工期短、 信誉良好承包商, 但因为参与竞争承包商可能很多, 增加了资格预审和评标工作量, 也使招标费用支出较多。公开招标在国际上已沿用了很长时间, 也是中国现在最广泛采取招标方法。但这种方法业主管理工作量大, 要准备很多资格预审文件、 招标文件, 要进行资格预审、 评标、 举行澄清会议等。虽可降低报价、 提升工程质量, 但招标期较长。2.邀请招标邀请招标又称有限竞争性招标。这种招标不公布广告, 由招标单位向预先选择数目有限承包商发出邀请信, 邀请她们参与某项工程投标竞争。采取邀请方法招标, 通常能够确保参与投标承包商有此项工程经验, 信誉可靠, 有能力完成该工程项目, 招标单位能够降低招标工作量, 节省招标费用, 也能增加每个投标者中标机会。但这种方法限制了竞争范围, 有可能遗漏部分在技术上、 报价上有竞争力后起之秀。邀请招标方法适适用于以下情况: （1）在特殊情况下, 工程规模大, 招标单位认为中、 小型施工企业不可能胜任, 所以选定几家大企业参与投标。（2）工程复杂、 专业性强, 招标单位认为只有一些企业才能负担。（3）工程规模小, 为节省招标开支没有必需公开招标。（4）公开招标后, 无人投标, 招标单位只好邀请少数单位投标。（5）因为工期紧迫或保密要求等原所以不宜公开招标工程。邀请投标单位通常510家, 不能少于3家。3.议标对不宜公开招标或邀请招标特殊工程, 应报县级以上地方人民政府建设行政主管部门, 经同意后能够议标。这种方法是建设单位或其代理人直接邀请某一承包商进行谈判, 达成协议后将工程任务委托这家承包商去完成。若谈不成, 可另邀请一家, 直抵达成协议为止。议标通常适适用于以下情况: （1）工程性质特殊, 内容复杂, 发包时尚不能清楚详尽地确定其中若干技术细节和近似工程量。（2）采取某种新技术, 需施工单位从设计阶段就开始参与合作。（3）公开招标或邀请招标未能产生中标单位。（4）工程规模不大, 工期担心, 需边设计边施工等。这种招标方法易于处理部分问题, 使双方紧密配合, 但竞争性差, 可能会使承包价格偏高。所以, 无特殊情况, 为规范建筑市场行为, 应严格限制议标方法。（三）协议种类选择协议计价方法有很多个, 不一样种类协议, 有不一样应用条件、 不一样权力和责任分配、 不一样付款方法, 同时协议双方风险也不一样, 应依具体情况选择协议类型。现在, 协议类型关键有四种。1.单价协议这是最常见协议种类, 适用范围广, 如fidic土木工程施工协议。中国建设工程施工协议也关键是这一类协议。在这种协议中, 承包商仅按协议要求负担报价风险, 即对报价（关键为单价）正确性和适宜性负担责任; 而工程量改变风险由业主负担。因为风险分配比较合理, 能够适应大多数工程, 能调动承包商和业主双方管理主动性。单价协议又分为固定单价协议和可调单价合相同形式。单价协议特点是单价优先, 比如fidic施工协议, 业主给出工程量表中工程量是参考数字, 而实际协议价款按实际完成工程量和承包商所报单价计算。即使在投标报价、 评标、 签署协议中, 大家常常重视协议总价格, 但在工程款结算中单价优先, 所以单价是不能错。对于投标书中显著数字计算错误, 业主有权先作修改再评标。2.固定总价协议（1）固定总价协议概念及特点这种协议以一次包死总价委托, 价格不因环境改变和工程量增减而改变, 所以在这类协议中承包商负担了全部工作量和价格风险。除了设计有重大变更, 通常不许可调整协议价格。在现代工程中, 尤其在合资项目中, 业主喜爱采取这种协议形式, 因为: 工程中双方结算方法较为简单。在固定总价协议实施中, 承包商索赔机会较少（但不能根除索赔）。通常能够免去业主因为要追加协议价款、 追加投资带来需上级, 如董事会、 甚至股东大会审批麻烦。但因为承包商负担了全部风险, 报价中不可预见风险费用较高。承包商报价确定必需考虑施工期间物价改变以及工程量改变带来影响。在这种协议实施中, 因为业主没有风险, 所以她干预工程权力较小, 只管总目标和要求。（2）固定总价协议应用前提在以前很长时间中, 固定总价协议应用范围很小: 工程范围必需清楚明确, 报价工程量应正确而不是估量数字, 对此承包商必需认真复核。工程设计较细, 图纸完整、 具体、 清楚。工程量小、 工期短, 估量在工程过程中环境原因（尤其是物价）改变小, 工程条件稳定并合理。工程结构、 技术简单, 风险小, 报价估算方便。工程投标期相对宽裕, 承包商能够作具体现场调查、 复核工作量、 分析招标文件、 确定计划。协议条件完备, 双方权利和义务十分清楚。律师365（3）固定总价协议计价方法业主为了方便承包商投标给出工程量表, 但业主对工程量表中数量不负担责任, 承包商必需复核。各分项工程固定总价之和即为整个工程价格。假如招标文件中没有给出工程量清单, 而由承包商制订, 则工程量表仅作为付款文件, 不属协议要求工程资料。协议价款总额由各分项工程固定总价组成。承包商必需依据工程信息计算工程量, 若工程量有漏项或计算不正确, 则被认为已包含在整个协议总价中。（4）固定总价协议确定固定总价协议是总价优先, 承包商报总价, 双方约定协议总价, 最终按总价结算。通常只在设计变更或符合协议要求调价条件时才许可调整协议价格。（5）采取固定总价协议时承包商风险价格风险: 报价计算错误; 漏报项目; 工程实施中物价和人工费涨价风险。工作量风险: 工作量计算错误; 因为工程范围不确定或预算时工程项目未列全造成损失; 因为设计深度不够造成工程量计算误差。3.成本加酬金协议这是与固定总价协议截然相反协议类型。工程最终协议价格按承包商实际成本加一定比率酬金（间接费）计算。在协议签署时不能确定一个具体协议价格, 只能确定酬金比率。因为协议价格按承包商实际成本结算, 所以在这类协议中, 承包商不负担任何风险, 而业主负担了全部工作量和价格风险, 所以承包商在工程中没有成本控制主动性, 常常不仅不愿意压缩成本, 相反期望提升成本以提升她自己工程经济效益。这么会损害工程整体效益。所以这类协议使用应受到严格限制, 通常应用于以下情况: （1）投标阶段依据不准, 工程范围无法界定, 无法正确估价, 缺乏工程具体说明。（2）工程尤其复杂, 工程技术、 结构方案不能预先确定。它们可能按工程中出现新情况确定。（3）时间尤其紧急, 要求立刻开工。如抢救、 抢险工程, 大家无法具体地计划和商谈? lt;br为了克服该种协议缺点, 调动承包商成本控制主动性, 可对上述协议给予改善: 事先确定目标成本, 实际成本在目标成本范围内按百分比支付酬金, 超出目标成本部分不再增加酬金; 若实际成本低于目标成本, 则除支付协议要求酬金外, 另给承包商一定百分比奖励; 成本加固定额度酬金, 不随实际成本数量改变而改变。4.目标协议这是固定总价协议和成本加酬金协议相结合形式, 在发达国家, 广泛应用于工业项目、 研究和开发项目、 军事工程项目中。目标协议以全包形式承包工程, 通常协议要求承包商对工程建成后生产能力或功效、 工程总成本、 工期目标负担责任。若工程投产后要求时间内达不到预定生产能力, 则按一定百分比扣减协议价款; 若工期拖延, 则承包商负担工期拖延违约金; 若实际总成本低于预定总成本, 则节省部分按预定百分比奖励承包商, 反之, 则由承包商按百分比负担。（四）关键协议条款确定业主应正确地对待协议, 对协议要求合理, 但不应苛求。业主处于协议主导地位, 由其起草招标文件, 并确定部分关键协议条款。关键有: （1）适适用于协议关系法律, 以及协议争吵仲裁地点、 程序等。（2）付款方法。如采取进度付款、 分期付款、 预付款或由承包商垫资承包。这由业主资金起源确保情况等原因决定。让承包商在工程上过多地垫资, 会对承包商风险、 财务情况、 报价和履约主动性有直接影响。当然假如业主超出实际进度预付工程款, 在承包商没有出具保函情况下, 又会给业主带来风险。（3）协议价格调整条件、 范围、 调整方法, 尤其是因为物价上涨、 汇率改变、 法律改变、 海关税改变等对协议价格调整要求。（4）协议双方风险分担。立即工程风险在业主和承包商之间合理分配。基础标准是, 经过风险分配激励承包商, 控制风险, 取得最好经济效益。（5）对承包商激励方法。（6）业主在工程施工中对工程控制是经过协议实现, 协议中必需设计完备控制方法, 以确保对工程控制, 如变更工程权力; 对计划审批和监督权力; 对工程质量检验权; 对工程付款控制权; 当施工进度拖延时, 令其加速权力; 当承包商不推行协议责任时, 业主处理权等。三、 承包商协议策划承包商协议策划服从于承包商基础目标和企业经营战略。（一）投标选择承包商必需就投标方向做出战略决议, 其决议取决于市场情况, 关键有: （1）承包市场情况及竞争形势。（2）该工程竞争者数量以及竞争对手情况, 以确定自己投标竞争力和中标可能性。（3）工程及业主情况。包含工程技术难度, 施工所需工艺、 技术和设备, 对施工工期要求及工程影响程度; 业主对承包方法、 协议种类、 招标方法、 协议关键条款等要求和要求; 业主资信情况, 是否不守信用、 不付款历史, 业主建设资金准备情况和企业经营情况。（4）承包商本身情况。包含企业优势和劣势、 技术水平、 施工力量、 资金情况、 同类工程经验、 现有工程数量等。承包商投标方向确定要最大程度地发挥本身优势, 符合其经营战略, 不要企图承包超出自己施工技术水平、 管理能力和财务能力工程及没有竞争力工程。（二）协议风险评价通常若工程存在下述问题, 则工程风险大: （1）工程规模大, 工期长, 而业关键求采取固定总价协议形式。（2）业主仅给出初步设计文件让承包商做标, 图纸不具体、 不完备, 工程量不正确、 范围不清楚, 或协议中工程变更赔偿条款对承包商很不利, 但业关键求采取固定总价协议。（3）业主将做标期压缩得很短, 承包商没有时间具体分析招标文件, 而且招标文件为外文, 采取承包商不熟悉协议条件。（4）工程环境不确定性原因多, 且业关键求采取固定价格协议。（三）承包方法选择任何一个承包商都不可能独立完成全部工程, 不仅是能力所限, 还因为这么做也不经济。在总承包投标前, 她就必需考虑与其她承包商合作方法, 方便充足发挥各自在技术、 管理和财力上优势, 并共担风险。1.分包分包原因关键有以下几点: （1）技术上需要。总承包商不可能, 也无须含有总承包协议工程范围内全部专业工程施工能力。经过分包形式能够填补总承包商技术、 人力、 设备、 资金等方面不足。同时总承包商又可经过这种形式扩大经营范围, 承接自己不能独立负担工程。（2）经济上目。对有些分项工程, 假如总承包商自己负担会赔本, 而将它分包出去, 让报价低同时又有能力分包商负担, 总承包商不仅能够避免损失, 而且能够取得一定经济效益。（3）转嫁或降低风险。经过分包, 能够将总包协议风险部分地转嫁给分包商。这么, 大家共同负担总承包协议风险, 提升工程经济效益。（4）业关键求。业主指令总承包商将部分分项工程分包出去。通常有以下两种情况: 1）对于一些特殊专业或需要特殊技能分项工程, 业主仅对某专业承包商信任和放心, 可要求或提议总承包商将这些工程分包给该专业承包商, 即业主指定分包商。2）在国际工程中, 部分国家要求, 外国总承包商承接工程后必需将一定量工程分包给本国承包商; 或工程只能由本国承包商承接, 外国承包商只能分包。这是对本国企业一个保护方法。业主对分包商有较高要求, 也要对分包商作资格审查。没有工程师（业主代表）同意, 承包商不得随便分包工程。因为承包商向业主负担全部工程责任, 分包商出现任何问题都由总包负责, 所以分包商选择要十分慎重。通常在总承包协议报价前就要确定分包商报价, 商谈分包协议关键条件, 甚至签署分包意向书。2.联营承包联营承包是指两家或两家以上承包商（最常见为设计承包商、 设备供给商、 工程施工承包商）联合投标, 共同承接工程。其优点是: （1）承包商可经过联营进行联合, 以承接工程量大、 技术复杂、 风险大、 难以独家承揽工程, 使经营范围扩大。（2）在投标中发挥联营各方技术和经济优势, 珠联璧合, 使报价有竞争力。而且联营通常都以全包形式承接工程, 各联营组员含有法律上连带责任, 业主比较欢迎和放心, 轻易中标。（3）在国际工程中, 国外承包商假如与当地承包商联营投标, 能够取得价格上优惠。这么更能增加报价竞争力。（4）在协议实施中, 联营各方相互支持, 取长补短, 进行技术和经济总合作。这么能够降低工程风险, 增强承包商应变能力, 能取得很好工程经济效果。（5）通常联营仅在某一工程中进行, 该工程结束, 联营体解散, 无其她牵挂。假如愿意, 各方还能够继续寻求新合作机会。所以它比合营、 合资有更大灵活性。合资成立一个含有法人地位新企业通常费用较高, 运行形式复杂, 母企业仅负担有限责任, 业主不信任。（四）协议实施战略协议实施战略是承包商按企业和工程具体情况确定实施协议基础方针。（1）企业必需考虑该工程在企业同期很多工程中地位、 关键性, 确定优先等级。对关键有重大影响工程, 如对企业信誉有重大影响创牌子工程, 大型、 特大型工程, 对企业准备发展业务地域工程, 必需全力确保, 在人力、 物力、 财力上优先考虑。（2）承包商必需以主动合作态度热情圆满地推行协议。在工程中, 尤其在碰到重大问题时主动与业主合作, 以赢得业主信赖, 赢得信誉。比如在中东, 有些协议在签署后, 或在实施中碰到不可抗力（如战争、 动乱）, 按要求能够撕毁协议, 但有些承包商了解业主困难, 暂停施工, 同时采取方法, 保护现场, 降低业主损失。待干扰事件结束后, 继续推行协议。这么不仅保住了协议, 取得了利润, 而且赢得了信誉。（3）对显著造成亏损工程, 尤其是企业难以承受亏损, 或业主资信不好, 难以继续合作, 有时不惜以撕毁协议来处理问题。有时承包商主动地中止协议, 比继续实施一份协议损失要小。尤其当承包商已跌入“陷阱”中, 协议不利, 而且风险已经发生时。（4）在工程施工中, 因为非承包商责任引发承包商费用增加和工期拖延, 承包商提出合理索赔要求, 但业主不予处理。承包商在协议实施中能够经过控制进度, 经过直接或间接地表示履约热情和主动性, 向业主施加压力和影响以求得合了处理。