前期与普通物业服务合同的异同模板.docx

　前期与一般物业服务协议异同
协议是特定两个或两个以受骗事人在平等自愿基础上, 以设置、 变更或终止民事权利义务关系为目作出意思表示, 又经磋商使意思表示一致所达成协议。作为商品交换法律表现形式民事法律行为, 协议在生产、 销售、 分配及消费四大社会经济活动中发挥着越来越关键作用。伴随中国社会主义市场经济体制日益完善、 房地产行业迅猛发展及住房制度改革不停深入, 物业管理作为对建筑物和配套设施、 设备及相关场地进行社会化、 企业化、 专业化维修、 养护、 管理等综合服务方法, 已成为广大居民住房消费关键组成部分。
　　现代物业经营管理活动中, 包含社会关系多个多样, 其中最关键是房地产开发建设单位、 业主与物业服务企业之间关系, 它们之间实质上是市场交易关系, 一切交易活动都是经过缔结和推行协议来进行, 物业服务协议已成为物业管理最基础法律关系, 是市场经济发展过程中产生新型协议, 是现代物业管理法律关系中最为关键内容。依据物业全部权人和委托人不一样, 物业经营管理中物业服务协议可分为前期物业服务协议与一般物业服务协议, 辨析这两类物业服务协议之异同对规范和指导物业管理实践含相关键意义。
　　一、 物业服务协议在物业管理中关键作用
　　物业服务协议是指房地产开发建设单位或业主与物业服务企业在平等、 自愿基础上依法签署以物业服务企业提供物业管理服务、 房地产开发建设单位或业主支付管理费用为内容, 规范房地产开发建设单位、 业主与物业服务企业权利义务协议。其中, 前期物业服务协议是指在前期物业管理阶段, 房地产开发建设单位或公有住房出售单位与物业服务企业约定前期物业管理书面协议, 一般物业服务协议是指业主或业主委员会与物业服务企业签署约定, 由物业服务企业对物业进行有偿管理服务书面协议。二者是时间上存在着前后次序而又相互衔接两类民事法律协议。就物业管理活动来看, 物业服务协议是保障物业管理活动顺利开展和物业经营管理优质服务基石, 其关键作用关键表现以下:
　　（一）物业服务协议是物业管理服务公共性活动产生契约基础
　　物业管理活动实质是房地产开发建设单位或业主与物业服务企业以物业管理服务为标所进行交易活动, 交易双方关键是以物业服务协议为纽带完成物业市场交易活动, 从法律及法理来看, 物业管理法律关系本质上是一个协议关系。物业管理是经过物业服务协议而产生一项市场行为。物业服务协议是物业管理活动得以实现基础法律文件, 是物业服务企业开展物业管理活动基础和关键法律依据, 物业服务企业是基于物业服务协议约定提供物业管理服务, 房地产开发建设单位或业主依据物业服务协议交纳对应物业服务费用, 协议主体双方是平等民事法律关系, 是实现物业管理社会关系法律形式。
　　（二）物业服务协议是明确主体双方权利义务最关键法律文件
　　物业管理是一个含有委托代理性质民事法律行为, 所以, 当事人双方意思表示在物业管理法律关系中起着决定性作用。物业服务协议是建立当事人双方之间关系以及约束当事人双方行为法律规范, 是确立房地产开发建设单位或业主与物业服务企业之间被服务者与服务者关系以及明确双方主体享受权利和负担义务最关键法律文件。依法共同遵守物业服务协议约定, 是房地产开发建设单位、 业主与物业服务企业基础义务, 协议双方当事人都应该给予充足重视, 这对于物业服务协议关系深入规范与成熟含有主动意义。
　　（三）物业服务协议是实现物业交易双方正当权益关键法律保障
　　物业服务企业依据物业服务协议关键对物业共用部位和共用设施设备进行物业管理, 其所提供物业管理服务公共性决定了其受益主体广泛性。物业服务协议是保障双方当事人正当权益关键手段, 为此, 签订物业服务协议时, 必需遵照平等、 自愿、 公平、 老实信用、 正当等基础标准, 在慎重考虑、 充足协商讨论基础上最终达成意思表示一致才能签署协议; 约定协议条款宜细不宜粗, 应该含有较强可操作性; 协议应该明确物业服务协议当事人权利和义务; 应该认真研究相关法律要求, 具体、 明确约定协议当事人违约责任。把握好这些协议签订中关键步骤, 有利于维护各方正当权益。
　　（四）物业服务协议是提升物业管理服务精细化水平有效路径
　　现代社会高速发展, 要求实现社会化大分工, 每个人精通自己行业专业技术, 而其她工作交由该行业专业人员完成, 知识专业化, 行业分工化, 提升了工作精细化水平, 提升了效率, 降低了成本。物业服务协议实现了物业全部权与管理权实现了分离, 首先, 物业服务企业拥有专门物业管理技能, 利用自己技术为房地产开发建设单位或业主提供服务, 行使管理权; 其次, 房地产开发建设单位或业主是物业全部权人, 基于拥有物业全部权对物业服务企业依据物业服务协议约定所提供物业管理服务活动进行监督。
　　二、 前期与一般物业服务协议相同之处
　　前期与一般物业服务协议是相互衔接、 相互补充两类协议。物业服务企业接收委托从事物业管理服务, 应该与相关委托方签订物业服务协议。在物业管理过程中, 委托人与物业服务企业具体权利和义务基础上由物业服务协议约定, 物业服务协议关系是一个平等主体之间协议关系。在现实物业管理服务不一样阶段, 作为物业管理提前介入关键步骤, 前期物业服务协议发挥着关键作用, 而一般物业服务协议就是我们通常所说物业服务协议, 是物业管理基础协议。它们相同之处关键表现在以下多个方面:
　　（一）都属于协议类型中双务、 有偿协议
　　双务协议是指当事人双方互负对等给付义务协议, 是实践中最常见、 最大量协议。有偿协议是指双方当事人取得利益均须支付对应代价协议。通常而言, 双务协议都是有偿协议。
　　前期与一般物业服务协议属于双务有偿协议, 协议对签约双方权利与义务都做了明确双向要求, 双方权利义务是相互对应、 相互依靠。在物业服务企业提供房屋及配套设备养护、 维修, 小区环境卫生清洁和保安等物业管理服务时, 房地产开发建设单位或业主必需支付服务费用, 当事人双方是一个等价交换关系, 物业服务收费基础标准是质价相符, 服务费用数额、 支付方法、 支付时间等由双方当事人自主约定。当然, 部分物业服务企业出于经营策略考虑, 也可能无偿地为房地产开发建设单位或业主提供一些服务, 但通常仍以有偿为标准。
　　（二）都属于协议类型中诺成、 要式协议
　　诺成协议是指不依靠标物交付, 只需当事人意思表示一致即告成立协议, 它仅以双方当事人意思表示一致为协议成立要件, 交付标物为当事人给付义务, 违反该项义务即产生违约责任。要式协议是指法律或当事人要求必需含有特定形式协议。前期与一般物业服务协议均属于诺成、 要式协议。只有经过要约和承诺, 并在相互信任基础上协商一致, 房地产开发建设单位或业主与物业服务企业才能签订协议。同时, 依据协议自由标准, 当事人有权选择协议形式, 所以, 协议以不要式协议为常态, 但对于部分关键交易, 法律常要求当事人应该采取特定形式签订协议。“要式协议与不要式协议区分在于是否应以一定形式作为协议成立与生效要件。”
　　区分要式协议与不要式协议关键意义在于, 一些法律和行政法规对协议形式要求可能成为影响协议效力原因, 前期与一般物业服务协议属于诺成、 要式协议, 都有示范性文本以供借鉴。
　　（三）客体是一致, 都是物业管理服务活动
　　物业服务企业与房地产开发建设单位或业主之间基于前期与一般物业服务协议形成交易关系, 双方交易标物都是物业管理服务活动。在前期物业管理阶段, 物业服务企业依据前期物业服务协议为房地产开发建设单位提供连续不停无形物业管理服务, 不仅包含对物业共用部位和共用设施设备进行维修、 养护, 而且包含对物业管理区域内绿化、 清洁、 交通、 车辆等秩序维护。在日常物业管理阶段, 物业服务企业依据一般物业服务协议为业主提供含有公共性和综合性等特点物业管理服务活动。另外, 物业管理服务活动并不存在流通步骤, 且生产和消费处于同一过程之中, 当然, 在前期物业管理阶段, 物业服务企业依据前期物业服务协议提供如管理遗留扫尾工程、 空置房出租或看管等物业管理事项是通常情况下物业管理不含有部分内容。
　　三、 前期与一般物业服务协议不一样之处
　　前期与一般物业服务协议是物业管理实务中两类既紧密联络又相互区分协议, 从物业管理规范化运作角度讲, 二者缺一不可。尽管两类协议在法律特征方面有很多相同之处“, 但因物业在开发建设、 销售和消费使用这三个不一样阶段产权在不一样产权人之间转移, 造成协议主体有所改变, 进而两个协议在签署主体、 签署时间、 使用期限、 终止条件等都有所差异。”
　　（一）签署主体不一样
　　前期物业服务协议签署主体是房地产开发建设单位与物业服务企业。因为在新建物业业主入住前, 首次业主大会还未召开, 业主还不能形成统一意志以及业主大会还不能统一业主意见来决定是否选聘物业服务企业, 而此时已经有实施物业管理现实必需。为了维护正常物业秩序, 保护业主现实正当利益, 依据《物业管理条例》相关要求, 在业主、 业主大会选聘物业服务企业之前, 房地产开发建设单位选聘物业服务企业, 应该签署书面前期物业服务协议, 用以约束物业管理前期活动行为。首先, 在物业未销售前, 房地产开发建设单位是物业第一业主, 有权选聘物业服务企业, 从法理角度来看也是许可; 其次, 从协议相对性规则出发, 前期物业服务协议不能对第三人产生拘束力, 这将会造成业主享受物业服务而由房地产开发建设单位负担管理费用局面。为克服这一弊端, 各国或各地域开始改变这一契约仅具债权效力状态, 而给予其物权效力。一般物业服务协议签署主体是业主大会授权业主委员会与物业服务企业。当业主入住达成一定百分比时, 就应按要求立刻召开业主大会, 选举、 组建业主委员会。业主委员会由全体业主经过业主大会会议选举产生, 是业主大会常设性实施机构, 对业主大会负责, 其职责之一就是代表业主与业主大会选聘物业服务企业并正式签署一般物业服务协议。
　　（二）签署时间不一样
　　在实践中, 物业“滚动开发”情况比较多, 物业销售及业主入住是一个逐步过程, 从物业开始交付给业主, 到业主成立业主大会之间, 还有一段过程, 不仅这个过程需要物业服务企业提供物业管理服务, 甚至在物业开发建设阶段往往就需要物业管理早期介入了。前期物业服务协议是物业服务企业进行前期物业管理活动关键法律依据, 其签署时间是新建住宅开发商出售住宅前, 也就是业主委员会代表业主、 业主大会选聘物业服务企业之前。业主委员会设置, 标志着前期物业管理结束, 物业管理进入正常日常运作阶段, 即由业主委员会代表全体业主实施业主自治管理。一般物业服务协议签署时间通常应在业主委员会成立后三个月内, 最迟不应迟于六个月。
　　（三）使用期限不一样
　　为避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理空缺, 明确前期物业管理服务责任主体, 规范前期物业管理活动, 房地产开发建设单位有必需与其所选聘物业服务企业签署前期物业服务协议。前期物业服务协议属于无固定时限协议过渡性协议, 其使用期限自签署之日起, 到业主委员会成立后与其选聘物业服务企业签署一般物业服务协议正式生效时终止。物业销售、 入住渐进性造成业主大会首次召开时间不确定, 而首次业主大会召开时间不确定又决定了业主委员会代表业主、 业主大会选聘物业服务企业时间不确定性, 所以, 前期物业服务期限通常是不确定。前期物业服务协议期限不确定, 不仅影响物业服务企业统筹安排工作、 降低交易成本、 防范经营风险, 而且会造成物业管理市场秩序混乱, 诱导纠纷和矛盾。不过前期物业服务期限是能够约定。
　　一般物业服务协议则是只要协议双方当事人就协议关键条款达成一致, 且经过书面形式签署, 双方当事人一经签字或盖章, 协议即成立, 这标志着物业服务协议正式生效。一般物业服务协议属于固定时限协议, 属于在较长久限内推行协议, 所以, 当事人需要对协议期限进行约定。物业服务协议期限条款应该尽可能明确、 具体, 或者明确要求计算期限方法。“与前期物业服务协议相比, 含有期限明确、 稳定性强等特点。”
　　（四）终止条件不一样
　　尽管前期与一般物业服务协议都有约定时效, 都是附终止条件协议, 但二者终止条件不一样。前期物业服务协议在期限未满时, 假如业主组成了代表和维护自己利益业主大会, 选聘了物业服务企业, 签署了一般物业服务协议, 进入了正常物业管理阶段, 前期物业服务协议将自动终止, 终止时间以业主委员会与物业服务企业签署物业服务协议生效时间为准。另外, 前期物业服务协议推行受业主入住情况及房屋工程质量等多种原因影响, 协议期限含有不确定性, 当这类原因致使前期物业服务协议无法全方面推行时, 物业服务企业能够经过提前解除协议或要求赔偿方法规避风险。所以, 有必需在前期物业服务协议中, 对解除协议条件作出明确约定。与前期物业服务协议比较而言, 一般物业服务协议有下列情形下之一时将会终止推行: 约定时限届满, 双方没有续签物业服务协议, 能够终止推行; 物业服务企业与业主大会双方协商一致解除物业服务协议, 能够终止推行; 因不可抗力致使物业服务协议无法推行, 能够终止推行; 物业服务企业假如被宣告破产, 根据国家要求进行破产清算, 能够终止推行; 法律、 法规要求其她情形。
　　总而言之, 前期与一般物业服务协议都以提供物业管理服务为关键内容, 是相关大家生活居住方面必需且关键经济协议, 辨析它们之异同, 是明确物业服务企业与房地产开发建设单位以及业主之间权利义务关系、 正确适用相关法律、 法规、 处理好物业纠纷关键, 对保障物业管理活动中各方主体正当权益, 促进物业管理行业健康发展以及维护物业服务市场秩序等意义重大。
　　参考文件:
　　[1]彭叔媛.协议法实务[M].北京:中国法制出版社,:14.
　　[2]中国物业管理协会.物业经营管理[M].北京: 中国建筑工业出版社,:211.
　　[3]李迎春.浅析物业管理协议中法律关系[J].科技情报开发与经济,,(32):126. 本文来自学术堂论文网() 了解更多信息访问学术堂论文网