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签署购房协议是常常被忽略“陷阱”

一、 基础“五证”齐全（要正当有效）。
一定要审查开发商是否含有商品房预售许可证, 有了预售证许可证, 则通常开发商也含有了房地产开发证、 国有土地使用证、 建设工程开发许可证、 工程计划许可证共五证。这是买房能否办房产证关键。（确定自己所购之房在预售范围内;买现房则要查看开发商是否含有该房屋大产证(预售许可证以后取得, 即由期房变现房了)和《新建住宅交付使用许可证》。而且还要查对一下其营业执照和开发资质证书, 要注意这些证照文件单位名称是否一致）。

二、 使用规范协议文本。
一定要参考最好是采取且不要随意修改《文本》, 并根据文本中所列条款认真填写, 了解各项具体内容。不要随意去签署开发商自己定《定购协议书》还交一笔订金。就算很多人都这么做, 但这并非购房必经程序。且这种协议一定是权利义务不平等, 对自己尤其不利。最好能够直接与开发商签预售协议就好。这个步骤, 一定不能马虎啊!不然到时吃大亏就惨了。
通常情况违约责任约定不对等违规行为关键有三方面:
　　①是对违约金数额约定不对等。如某协议中约定买受人逾期付款超出60天, 如继续推行协议, 需按天支付违约金万分之五; 而出售方逾期交房超出60天, 则只需按天支付违约金万分之一。
　　②是对违约责任起始期限约定不对等。如某协议中约定, 买受方逾期付款超出60日、 出卖方逾期交房90日需负担违约责任。
　　③是对定金约定违法违规。《最高院相关审理商品房买卖协议纠纷司法解释》第四条要求: 因不可归责于当事人双方理由, 造成商品房买卖协议未能签订, 出卖人应该将定金返还买受人。但实际上, 很多房产企业在签订协议时都要求, 只要买受人无法继续推行协议, 出卖方都要没收定金。
④买期房要约定条件和时限。
对于期房, 因为资金不足而延期交房是常有事, 甚至交不了房都有。假如不是规范《文本》, 则开发商在协议上务必会大做文章, 对买房者极为不利。如含有模糊性词语只注明完工日期, 而不无交付使用日期;利用“水电气安装后、 质量验收合格后、 小区配套完成后”等部分模糊语言。对此, 购房者在签署协议时, 一定要将交房日期明白无误地要求为“某年某月某日”, （交房有两个意思: 一是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋全部权转移即产权过户。应该在预售协议中对实物交付和产权过户均约定清楚, 不能接收没有取得《新建住宅交付使用许可证》房屋使用交付）并注明开发商不能按时交房所需负担责任）。
⑤对房屋及小区内描述要清楚不可使用模糊字眼（具体地址、 房屋面积、 墙壁、 门窗、 地板、 天花板、 厨房和卫生间以及绿化、 会馆、 学校、 幼稚园、 游泳池、 健身房、 车位、 超市、 容积率、 楼房间距等配套设施等描述）

有时协议中还会进行以下描述: “假如发生问题, 在最短时间内处理”, “在装修材料上, 选择最好国外进口”等部分看上去很诱人但没有实际意义承诺。最短是多长时间, 什么样才算最好？所以对于购房者一定要把每一个具体时间、 具体地点、 具体材料以及开发商口头承诺落实在协议里。
有时还会出现以偏盖全是个泛指概念。有时会出现这么令人哭笑不得问题, 开发商承诺卧室玻璃是中空, 到了交房时发觉卧室窗户只有下面部分是中空, 而上面却是一般玻璃等等。
　　很多协议中常能够看到这么条款, “应于××日前怎样怎样”, 不过并没有约定假如没有在“××日前怎样怎样”后该怎样处理。这么, 即使最终认定是开发商过失, 你也极难制裁她, 最多是调解了事。所以对于购房者与发展商签署协议中要明确对开发商假如没有推行承诺、 不按设计图纸施工和达不到质量等级等等处理措施, 做到越具体越好。
再举个简单例子, 你买塔楼(或板楼)里有几部电梯, 是否会全部同时开通, 假如有不开怎么办？不要小看这个问题, 为了出面积、 增利润, 现在高层住宅只安装几部电梯, 而且平时还不全开, 在上下班高峰时间极为不便, 这种情况业主是否有权拒付部分电梯费呢？
⑥公摊面积: 不应该计入包含仓库、 机动车车库、 非机动车车库, 作为人房地下室, 以及能够单独使用空间。还有售房单位自管自用房屋, 比如说开发商在大堂里做销售中心等。为多栋房屋服务管理用房, 通俗来说, 就是与这栋楼不相连部分, 比如说小区物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确说明, 在主协议第三条里, 只是说分摊了多少, 分摊面积数额, 不过在协议附件二, 应该有一个房屋面积分摊说明表, 分摊了哪一部分, 是经过哪一个地方同意。（面积确定和差异确定。提议购房人选择在协议里已经要求第二种处理方法, 即确定双方能够接收一个误差百分比, 也就是说正负3%, 超出此百分比购房人能够选择退房, 开发商应退还房款以及利息, 你也能够接收。）
　⑦购房者与开发商签署认购书后, 就要交一定额度定金, 这是无可非议。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行贷款而无法购置该房产时, 发展商通常都只退购房款而不退定金, 理由是买家没有推行协议, 所以没收定金。
　　对策: 律师提议买家最好与发展商在协议中约定, 若买家得不到贷款时, 定金该怎样返还或是否要扣除部分作为手续费等, 这么就避免了很大麻烦。
　 ⑧协议陷阱几经斟酌后, 用户便要决定购房了, 所以得与开发商签署《商品房买卖协议》。通常情况下, 开发商(售楼人员)会递给用户一份拟好协议, 协议会有很多空白地方, 有些地方是有待双方确定后注入相关内容, 而有些选择性填写处可能还空着。这时, 购房者往往认为该说都已注明了, 协议就算是完成了, 殊不知就是这些空白处为开发商以后作弊提供了条件。比如, 标准协议第十五条拖延办理产权证, 违约金每日按已付房款万分之三计算, 但您一不留神, 开发商(售楼人员)便将此条款设计成按购房全款万分之三负担违约责任。前很快我们从报上看到过这么案例: 拖延办证一年多, 只赔付96元。或者在不能按时办理好时, 干脆让购房人退房。还有协议中写明违约条款表面上貌似公平, 实际不公平。比如: 约定任何一方解除购房协议都要支付总房款40%违约金。这实际上只是限制购房人, 开发商自己通常不可能将卖出去房子再收回不

三、 检验房屋质量。
在签约时, 应查看并检验《住宅使用说明书》和《商品住宅质量确保书》内容, 并将《商品住宅质量确保书》作为协议附件, 检验是否有开发商对质量问题责任。
房屋交接: 开发商应该请房地产管理部门认可有资质机构对房屋面积进行实测, 在交楼时候, 应该提供实测面积数据, 以及我们所说住宅质量确保书以及住宅使用说明书, 假如开发商提供证实原件不全, 能够拒绝收楼, 由此产生一切责任, 由开发商负担。
四、 明确物业管理事项。
一个不好物业管理企业, 一定让你永远认为不舒畅。所以要多看看物业管理企业具体怎样, 以及双方约定物业管理范围和收费标准。
五、 关键约定违约责任。
①对于期房, 甚至现房, 都有可能与开发商描述不一样, 此时应该明确协议违约或与描述不一致时开发商应负担责任。可参考: 签约后购房者要求退房、 不按期付款;开发商卖房后要求换房, 不按期交房;面积变动超出约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合要求和约定等。别漏了违约责任平等性。
②未注明因何种原因能够退房以及后果
购房者与开发商签署认购书后, 需要交一定额度定金。但在购房者在交付定金后因种种原因得不到银行贷款而无法购置该房产时, 开发商通常都只退购房款而不退定金。
所以买家最好与开发商在协议中约定, 若买家得不到贷款时, 定金该怎样返还或是否要扣除部分作为手续费等, 这么就避免了很大麻烦。
③私自扩大对“不可抗力”解释, 政府交通管制竟也在列
　　《协议法》第117条对不可抗力有明确要求: 不可抗力是指不能预见、 不能避免并不能克服客观情况。
　　而某协议中要求, “不可抗力是指在出卖方无过失前提下, 战争、 恐怖活动、 人力不可抗拒自然灾难、 施工中碰到异常困难或者重大技术问题不能立刻处理, 包含施工期间, 因为政府重大活动要求不得开挖、 运土, 交通管制等。”协议条款显著违法。
　　④损害共有权益, 将共有场地车位同计划车位混为一谈
　　《物权法》　第70条要求: “业主对建筑物内住宅、 经营性用房等专有部分享受全部权, 对专有部分以外共有部分享受共有和共同管理权利。”第73条要求: “建筑区划内道路, 属于业主共有……建筑区划内绿地, 属于业主共有……建筑区划内其她公共场所、 公用设施和物业服务用房, 属于业主共有。”第74条要求: “占用业主共有道路或者其她场地用于停放汽车车位, 属于业主共有。”
　　但在实际《商品房买卖协议》中, 出卖人常常经过明示或者混淆概念等方法, 对买受人对共有部分享受共有权进行限制或者排除。
　　如在某协议中约定: “买受人以物业共有些人身份同意本项目范围内全部商业用房外墙面外立面、 屋顶使用权由出卖人或出卖人授权单位统一管理, 自行使用或授权使用, 产生受益归出卖人。”明确排除了买受人共有和共管权利。
　　另外, 采取混淆概念对买受人共有权进行限制和排除也很普遍。如把占用业主共有道路或者其她场地用于停放汽车车位, 同计划车位或计划车库混为一谈, 明确排除买受人对这部分车位共有权利。
　　⑤某房产企业在协议补充条款中约定: “屋内出卖方提供全部电器设备由生产厂商直接提供保修。”“若因该电器设备质量事故造成人生损害或财产损失, 买受方或受害方应直接向生产厂商索赔, 出卖方不负担赔偿责任或连带责任, 但应提供必需帮助。”
　　而依据《城市房地产开发经营管理条例》　第三十一条以及《商品房销售管理措施》第三十三条要求, 在保修期限内发生属于保修范围质量问题, 房地产开发企业应该推行保修义务, 并对造成损失负担赔偿责任。《协议违法行为监督处理措施》第九条也明确要求, “经营者与消费者采取格式条款签订协议, 经营者不得在格式条款中免去自己下列责任: （一）造成消费者人身伤害责任; （二）因有意或重大过失造成消费者财产损失责任”。
　　⑥登记手续约定违规, 办“两证”大大超出法定时限
　　《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条要求: “预售商品房购置人应该自商品房交付使用之日起90日内, 办理土地使用权变更和房屋全部权登记手续……房地产开发企业应该帮助商品房购置人办理土地使用权变更和房屋全部权登记手续, 并提供必需证实文件。”但有些《商品房买卖协议》　对土地使用权变更登记期限约定大大超出了法定时限。
⑧签协议时要写明交房日期、 通水、 通电、 通气等条件, 要明确双方违约责任。按要求入住70％以上才能开通燃气, 之前开发商要无偿提供液化气灌。
⑨延期交房: 开发商《补充协议》要求, “若开发商延期交楼, 则按业主已交房价每日千分之一支付违约金, 且违约金赔偿总额以房款5％为限, 如发展商仍不能交楼, 业主只退回已交本金。”这种约定非常不合理。
六、 签署协议时法人代表
购房者因为缺乏法律常识, 往往会犯部分比较初级错误。有时代表发展商签约人并不是法人代表, 或者协议上开发商并不是该房产土地拥有者, 这些都有可能产生问题。
　　另外, 也有可能该项目是a企业开发, 实际上却是由b企业投资, 作为买家还是应与a企业签约, 不然也会带来一系列麻烦, 以后办理多种手续会很麻烦。
　　对策: 在签约前您最好查明代表发展商签字人是否是法人代表, 假如不是, 则是否持有“授权委托书”。不然, 这个人签字是无效, 同时要注意协议上公章, 这么能够避免发展商推卸责任
七、 相关产权登记相关要求
约定了办理产权证时限, 以及违约条款, 购房人能够依据实际情况, 能够选择退房或者违约金。根据现行商品房销售要求, 在60天内, 开发商应将登记资料提供给产权办理部门立案。假如因为开发商责任, 没有立刻把全部资料报产权登记机关立案, 使购置人不能立刻办理产权证, 能够约定一个处理方法, 能够退房, 对于违约金, 通常是协议金额1%-5%之间, 也是依据实际情况来进行选择。也能够选择不退房, 假如选择退房, *作起来有一定困难, 比如说你已经入住了, 因为办理产权, 是在入住以后二三个月进行, 假如这时你因为产权证原因要退房, 可能会不太利, 提议大家在确定这个项目是一个正当项目以后, 那么办理产权只是开发商工作一个程序问题, 以及和相关部门协调问题, 并不是说没有办理产权证, 是因为这个项目本身正当性有问题, 在这个情况下提议你选择不退房, 让开发商根据一定百分比来支付违约金。
附件一是房屋平面图, 在签协议时候应该注意这个图纸要用坐标来确定这个房屋朝向; 第二要标注面积, 或者是面积标尺。

八、 买房签协议补充协议注意事项:
  在买卖时候一个是签署认购书, 第二个签署购房协议, 购房协议有一个补充协议, 这个补充协议往往是房屋购置协议里没有约定事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意是, 补充条款在某种程度上, 它约定事项比房屋购销协议里约定还关键, 因为补充条款是依据不一样项目不一样具体情况来约定。所以, 在补充条款签署时候应该把握多个问题。
　　①、 应该明确把售楼书和其她广告内容写进补充协议里去, 这是维护购房者正当权益一个很关键方法。
　 ②、 明确房屋全部权证办理时间。因为购销协议里通常没有说多长时间把产权证办下来, 这通常在补充条款里约定。
　　③、 要明确按揭办不下来话, 双方责任。现在买房通常需要按揭, 确实有情况下按揭没有办下来, 没有办下来原因比较复杂, 有购房者原因, 也可能有房地产开发商原因, 甚至也有部分是银行方面原因, 也有部分是综合。要明确, 假如按揭办不下来, 双方各自责任是什么。 
　　④、 明确相关公摊建筑面积。现在面积争议最多就是公用面积分摊问题, 而且有些开发商常常在公摊上做文章, 所以要和开发商约定清楚, 不仅要有一个笼统公摊面积数字, 而且要约定公摊是哪一部分, 要确定公摊位置。现在有很多赠与这个, 赠与那个, 实际上有时候是公用面积。
　　⑤、 应该明确装修标准。以后逐步房地产开发项目是精装修, 那么就必需对装修标准明确。比如说装修标准不要笼统想使用进口材料、 高级材料等这种不明确、 含糊表述, 一定要明确使用什么品牌, 甚至包含颜色等。
　　⑦、 明确退房责任。购房者接到入住通知以后, 常常拿出部分资金装修房屋, 比如说买家电什么, 不过一旦退房是因为开发商原因, 必需写明开发商是什么样责任, 写名在确定日期内把开发商退还, 甚至包含银行利息、 罚金等。