签订购房合同时注意事项模板.doc

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签署购房协议时注意事项.txt28生活是一位睿智长者, 生活是一位博学老师, 它常常春风化雨, 润物无声地为我们指点迷津, 给我们人生启迪。不要吝惜自己爱, 敞开自己胸怀, 多多给予, 你会发觉, 你也已经沐浴在了爱河里。签署购房协议须知一、产权证要齐全。包含《国有土地使用权证》、《建设用地计划许可证》、《商品房预售许可证》。此三证是办理产权证必需条件。销售许可证证件原件应该在售楼现场悬挂, 能够在售楼现场看到证件原件, 再有就是土地证是否抵押了, 土地使用证有一个备注页, 假如开发商向银行进行了开发贷款, 在土地使用权证上会有注明。还有开发商营业执照, 经营范围里是不是有房地产开发商土地经营许可二、签协议时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件, 要明确双方违约责任。按要求入住70％以上才能开通燃气, 之前开发商要无偿提供液化气灌。三、延期交房: 开发商《补充协议》要求, “若开发商延期交楼, 则按业主已交房价每日千分之一支付违约金, 且违约金赔偿总额以房款5％为限, 如发展商仍不能交楼, 业主只退回已交本金。”这种约定非常不合理。四、购置协议第一条, 项目建设依据, 在审核这一条条款内容时, 需要注意在协议中填写相关内容, 与开发商提供相关证件是否一致, 比如说编号和经营范围。第二条, 是商品房销售依据, 您需要做跟第一条基础相同, 需要查对销售许可证号码, 同意机构, 以及销售方法, 与开发商在售楼处悬挂售楼许可证是否一致。五、公摊面积: 不应该计入包含仓库、机动车车库、非机动车车库, 作为人房地下室, 以及能够单独使用空间。还有售房单位自管自用房屋, 比如说开发商在大堂里做销售中心等。为多栋房屋服务管理用房, 通俗来说, 就是与这栋楼不相连部分, 比如说小区物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确说明, 在主协议第三条里, 只是说分摊了多少, 分摊面积数额, 不过在协议附件二, 应该有一个房屋面积分摊说明表, 分摊了哪一部分, 是经过哪一个地方同意。六、面积确定和差异确定。提议购房人选择在协议里已经要求第二种处理方法, 即确定双方能够接收一个误差百分比, 也就是说正负3%, 超出此百分比购房人能够选择退房, 开发商应退还房款以及利息, 你也能够接收。七、付款方法与期限。一次性付款能够跟开发商协商, 是不是能够留5%左右房款, 在正式交房以后给予付款, 银行贷款应该在约定时间里款没有到开发商帐上, 根据协议, 你要支付对应数量违约金, 所以应该把时间约定愈加充裕部分。在签署正式购房协议之前, 提议你向开发商指定银行, 或者向律师咨询一下你资信条件, 看你是否能够得到资信贷款, 避免出现其她麻烦。八、卖售人预期付款违约责任。也就是说开发商约定你超出30天未付清房款能够解约, 对预期交房解约期限也只能定30天, 这两条应该对应, 应该是平等。九、相关计划设计变更条款, 这首先, 因为我们购置是期房, 在商品房施工过程中, 有可能一些方面, 开发商认为需要做计划变更, 设计变更, 应该在收到相关部门同意变更10个工作日, 书面通知购房人, 购房人有权选择退房。十、房屋交接: 开发商应该请房地产管理部门认可有资质机构对房屋面积进行实测, 在交楼时候, 应该提供实测面积数据, 以及我们所说住宅质量确保书以及住宅使用说明书, 假如开发商提供证实原件不全, 能够拒绝收楼, 由此产生一切责任, 由开发商负担。十一、开发商相关基础设施和配套设施承诺, 通常来说, 标准协议中有五项, 首先是通水通电通电梯, 确保你售楼以后, 这是最基础保障。再有就是有相关天然气以及燃气管道开通, 通常来说, 开发商会跟你说等到入住以后, 比如说入住率是多少, 不过现在北京市并没有明确要求, 说入住率达成多少才能够开通天然气, 实际上跟开发商跟燃气企业工作协调都是相关系, 应该跟开发商进行约定, 以免影响您正常生活。对于您购置园区项目内, 在楼书中开发商承诺过, 比如说象会所、园区绿化, 以及地上地下停车位, 提议在这一条中, 要求开发商承诺完工时间。在本条款中还包含假如要求日期内未达成开发商承诺使用条件, 双方约定处理方法, 应该根据对您比较有利, 在这一条上签上, 未达成使用条件, 应该视为开发商逾期交房, 应该负担逾期交房相关责任。十二、相关产权登记相关要求, 约定了办理产权证时限, 以及违约条款, 购房人能够依据实际情况, 能够选择退房或者违约金。根据现行商品房销售要求, 在60天内, 开发商应将登记资料提供给产权办理部门立案。假如因为开发商责任, 没有立刻把全部资料报产权登记机关立案, 使购置人不能立刻办理产权证, 能够约定一个处理方法, 能够退房, 对于违约金, 通常是协议金额1%-5%之间, 也是依据实际情况来进行选择。也能够选择不退房, 假如选择退房, 操作起来有一定困难, 比如说你已经入住了, 因为办理产权, 是在入住以后二三个月进行, 假如这时你因为产权证原因要退房, 可能会不太利, 提议大家在确定这个项目是一个正当项目以后, 那么办理产权只是开发商工作一个程序问题, 以及和相关部门协调问题, 并不是说没有办理产权证, 是因为这个项目本身正当性有问题, 在这个情况下提议你选择不退房, 让开发商根据一定百分比来支付违约金。十三、其它: 比如说这个协议有多少页、有多少份等, 商品房买卖标准协议应该有四份, 其中二份是正本, 二份是副本。现在房管局在做立案时候, 房管局会备一份, 购房人应该有一个协议正本, 假如是申请银行按揭话, 协议正本应该交银行来收押。在整个协议最后一条, 是做预售登记立案一个条款, 通常情况下在协议签署30日之内, 开发商应该向房产所在区房产管理局和房管局做登记。附件一是房屋平面图, 在签协议时候应该注意这个图纸要用坐标来确定这个房屋朝向; 第二要标注面积, 或者是面积标尺。签署购房协议需要注意啥第一, 在合约书中, 应注明与发展商谈定付款方法与价位, 是按揭付款还是工程期分期付款。如是分期付款, 每期款缴款时间应注明。第二, 发展商交付房屋日期一定要写明确, 应明确到某年某月某日交房, 而不应用模棱两可措词来表示, 因为这里包含到逾期交房违约问题。　　第三, 对于购置房屋面积要明确销售面积（含分摊公用面积）是多少。如面积误码率差超出约定范围, 用户有权要求退房或追缴利息损失。现在, 有些城市如上海, 甚至要求发展商实测面积大于用户购置面积时用户将无须追补面积款, 而实测面积小于购置面积, 发展商还要退款。　　第四, 应提出天然气或煤气正确通气时间。因煤气公司有要求, 必需等到楼宅入住率达70％时才通气源。所以, 即使煤气管道已通, 但用户还有可能用不上煤气, 给生活带来很多不便。所以, 在合约上应注明气源通气正确时间或注明如入住率不够不能按时通气时发展商采取应急措施。　　第五, 应在协议中明确提出产权证发放到手中正确时间。现在因为各方面原因, 产权证发放比较慢, 但也应有适宜日期, 发展商不能无限制地拖发产权证。　　第六, 发展商在与用户签约时, 除签署正式协议外, 为了更清楚地叙述协议内容, 往往还会让用户再签署一份补充协议, 关键目在于表明因为一些特定原因造成不能按期交房免赔责任, 以及面积丈量误码率差, 若差异过大时在哪些情况下免赔责任。通常情况下, 发展商签此协议, 关键是为了保护自己在部分非人力能控制情况下造成违约规避风险一个方法。但用户也应多加注意, 仔细研读补充条款, 以免落入一些不法发展商文字陷阱。通常而言, 签约时最关键就是上述多个问题, 但对其她条款也应在发展商处拿到影印件, 回家仔细研究, 一定要做一个明明白白购房人。识别对购房人不利协议条款一、协议约定: 暂测面积与实测面积许可误差在5％, 如误差超出5％, 按实际情况多退少补。从现在了解情况看, 购房者所得到面积通常比协议约定面积少, 假如互不结算, 吃亏肯定是购房者, 由此可见, 上述条款对张先生不利是十分显著。　　二、协议约定: 购房者不按协议约定时间付款, 则应按中国人民银行固定资产贷款利率计算利息及缴纳滞纳金等, 而发展商若没有按时交房, 却什么处罚方法也没有。　　律师说法: 这是一条显著不公平内容, 很多购房者却忽略了。现实中出现发展商延期交房却理直气壮, 购房者却无可奈何情况, 就是因为在协议中没有要求对应处罚方法, 比如应参考购房者不按时付款处罚标准追究或购房者有权解除合相同。这么, 出现问题购房者才有计可施, 有权可维护。　　三、协议约定: 若因施工问题造成延期交房, 属不可抗力, 与开发商无关, 开发商不负违约责任。　　律师说法: 这是强词夺理, 法律没有要求施工问题属不可抗力, 若真因施工问题延期交房, 开发商应该负担违约责任, 所以, 这一条应该从协议中删去。　　四、协议约定: 发展商交房后三个月内负责办理产权证。　　律师说法: 这里面有两个问题, 交房以什么为标准, 很多人没有意识到。甚至出现这么事: 发展商交房时通知购房者到物业管理企业处领取钥匙, 而物业管理企业却要求先交一笔钱才能给钥匙, 不然不给。到头来购房者还是住不进新房。所以, 律师提议购房者应将交房含义具体化, 即规定为: 交房屋钥匙。不然, 应为发展商违约。还有一个问题就是发展商在要求时限内办不下产权证该怎么办, 很多合同里却没有要求, 以至于问题发生时不知所措。一样提议应明确为: 若不能按时办理, 则可约定违约金或可解除协议, 要求退房。这么, 购房者权益才能得到充足保障。　　五、协议附件中对房屋配套设备约定不清。在张先生协议附件里, 只约定“预留电话线、有线电视插座、管道煤气入户、二十四小时热水……”却没有说明这些功效在入住时是否能正常使用, 不能正常使用或达不到相关标准该怎么办。这种含糊不清约定是不完整, 期望也能引发其她购房者注意。慎签购房协议很多购房者买房时, 往往不深入了解相关开发商情况和相关法律法规, 在没有明确房屋是否是正当销售情况下, 就急忙向开发商交付定金或购房款, 结果到正式谈判时只能被对方牵着鼻子走, 违心签署协议。这种不慎签购房协议从而造成落入购房陷阱情况往往贻害无穷。山东诚功律师事务所杨志民律师提醒购房者应注意以下问题: “五证”要严格审查购房者购置期房时应查看开发商所售房屋“五证”原件, 五证指: 《建设工程计划许可》、《国有土地使用权证》、《建设用地计划许可证》、《建设工程开工建设许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。在“五证”中, 最关键是《土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》, 它表明所售房屋是正当项目。假如房屋已验收还应查看是否含有质检站核发《房屋质量合格证实》原件。开发商同时应出具《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》。认购协议要慎签购房者在签署正式《商品房买卖（预售）协议》前, 开发商往往要求购房者签署《认购协议》, 并交纳一定数额定金。因为认购房屋到签署正式购房协议有一段时间, 有些购房者可能不想购置已预订房子, 也有部分购房者因为不能与开发商达成一致, 而没有签署协议。这时定金能否要回就与所签署《认购协议》有很大关系。假如《认购协议》中没有写明未签署购房协议定金是否返还约定则定金能够返还。如果开发商在《认购协议》中要求“购房者应在签署认购书之日起多少日内携带要求证件到开发商售楼处签署正式购房协议, 逾期购房者所交认购金（或定金、诚意金）不予退还”等这类条款。购房者尤其要注意留下有力证据, 证实你已在要求期限内与发展商谈了协议但因其她原因无法达成协议。协议附件不可缺现在使用《商品房买卖协议》, 除主协议要件外还包含四个附件, 即房屋平面图、公共部分与公用房屋分摊面积组成说明、装修设备标准、协议补充协议。协议附件是主协议组成部分, 是对主协议约定不明条款做出明确约定, 是对主协议没有约定部分关键补充。协议附件与主协议含有相同法律效力。购房者在洽购房屋时开发商往往做出很多口头承诺。购房者绝不能轻信开发商口头承诺和广告宣传, 购房者在签订协议时能够以附件形式把开发商承诺内容写进书面协议中。假如开发商没有实现这些承诺, 购房者能够依据相关法律法规要求要求开发商负担违约责任并赔偿损失。心明眼亮避开购房陷阱--谨慎签署协议看完房子以后, 就要签协议了, 现在通常做法是在签署正式协议之前要先签一个认购书, 然后再签正式协议。这里面问题就更多了。　　陷阱一: 在认购书里没有注明　　因何种原因退房以及后果　　购房者与开发商签署认购书后, 就要交一定额度定金, 这是无可非议。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行贷款而无法购置该房产时, 发展商通常都只退购房款而不退定金, 理由是买家没有推行协议, 所以没收定金。　　对策: 律师提议买家最好与发展商在协议中约定, 若买家得不到贷款时, 定金该怎样返还或是否要扣除部分作为手续费等, 这么就避免了很大麻烦。　　同时, 开发商是没有权利没收定金, 这本身是没有法律依据。　　陷阱二: 协议主体认定不明　　购房者因为缺乏法律常识, 往往会犯部分比较初级错误。有时代表发展商签约人并不是法人代表, 或者协议上开发商并不是该房产土地拥有者, 这些都有可能产生问题。　　另外, 也有可能该项目是A企业开发, 实际上却是由B企业投资, 作为买家还是应与A 企业签约, 不然也会带来一系列麻烦, 以后办理多种手续会很麻烦。　　对策: 在签约前您最好查明代表发展商签字人是否是法人代表, 假如不是, 则是否持有“授权委托书”。不然, 这个人签字是无效, 同时要注意协议上公章, 这么能够避免发展商推卸责任。　　陷阱三: 不要轻易在开发商提供补充协议上签字　　签补充协议在购房交易中很有必需。不过要提醒购房者是, 开发商提供补充协议一定要看清楚。现在有发展商在与用户签约时, 会主动向用户出示一份补充协议, 关键目在于表明因为一些特定原因造成不能按期交房免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是发展商为了保护自己在部分非人力能控制情况下造成违约规避风险一个方法。　　善良购房者不要仅仅把开发商免责条款都签了, 而忘记保护自己利益。　　对策: 看清楚补充协议条款, 最好措施是找一个律师来帮你忙。　　陷阱四: “最短时间”与“最好” 　　协议是双方意思一致表示。不过, 实践中开发商往往会给购房者很多诸如“假如发生问题, 在最短时间内处理”, “在装修材料上, 选择最好国外进口”等部分看上去很诱人但没有实际意义承诺。最短是多长时间, 什么样才算最好？不知道。　　协议里出现这种模糊概念时, 法律也没有措施, 所以产生纠纷购房者根本打不赢官司。　　对策: 购房者一定要把每一个具体时间、具体地点、具体材料以及开发商口头承诺落实在协议里。　　陷阱五: 约定提前交纳部分费用　　开发商是做商人, 而房地产开发又是一件对资金要求很高行业。开发商面临资金压力是很正常, 但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交钱。而在协议或是补充协议中, 开发商常会将部分不该预先交纳费用写进去, 要求购房者提前交纳, 这是显失公平。　　比如有些发展商在还未确定物业管理企业及服务标准、收费情况前提下, 就要求买家在预售契约中承诺接收物业管理服务, 并接收相关约束, 这就是对消费者侵害。　　对策——购房者应该将物业管理条款与预售契约分开签署, 或另外设置条款确定物业管理费用标准。　　陷阱六: 卖方解除协议　　在部分发展商制订售楼契约或契约附件中, 往往有这么条款: “买方无故逾期付款, 经卖方催告仍不支付欠款, 卖方能够解除协议并没收买方全部已付价款。” 　　这显然是不公平条款, 假如买家已经支付95%价款, 只剩5%价款逾期未付, 假如发展商以此为由, 没收其已付95%价款, 岂非很不公平。况且, 没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为, 作为当事人一方发展商并没有权利来没收她人财物。　　对策: 依据《协议法》第四十条要求, 本协议条款是无效条款。当然, 还有其她部分类似协议条款存在着这么问题, 购房者能够依据法律要求来愈加好地维护自己权益。　　陷阱七: 处理结果不明确　　很多协议中常能够看到这么条款, “应于××日前怎样怎样”, 不过并没有约定假如没有在“××日前怎样怎样”后该怎样处理。这么, 即使最终认定是开发商过失, 你也很难制裁她, 最多是调解了事。　　对策: 购房者与发展商签署协议中要明确对开发商假如没有推行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等处理措施, 做到越具体越好。　　陷阱八: 以偏盖全　　这里所说以偏盖全是个泛指概念。有时会出现这么令人哭笑不得问题, 开发商承诺卧室玻璃是中空, 到了交房时发觉卧室窗户只有下面部分是中空, 而上面却是一般玻璃等等。　　对策: 对于这类问题没有愈加好处理措施, 就是要把协议写得越细越好。不给开发商一点空隙。当然也需要购房者有非常广泛建筑、建材方面知识。　　陷阱九: 拒签补充协议　　前面说了, 开发商在签约时会主动出具一份对自己有利补充协议, 购房者一样也能够出具一份对自己有利补充协议。最好将开发商在其广告宣传中条款和楼书里相关装修、物业管理中承诺都签进补充协议中, 不要怕麻烦。举个简单例子, 你买塔楼(或板楼) 里有几部电梯, 是否会全部同时开通, 假如有不开怎么办？不要小看这个问题, 为了出面积、增利润, 现在高层住宅只安装几部电梯, 而且平时还不全开, 在上下班高峰时间极为不便, 这种情况业主是否有权拒付部分电梯费呢？　　不过, 就像你能够拒签开发商补充协议一样, 开发商也一样能够拒签购房者补充协议。这种现象在北京是很普遍, 尤其是部分卖得很好楼盘都是如此。　　对策: 不管开发商态度怎样, 购房者还是要争取这个权益。实在不行, 又认为没有把握, 那就只好放弃了购房协议附件“文章”多 1、附件一是房屋平面图。通常情况下, 开发商提供平面图非常简单, 既无尺寸也无比例, 一旦发生争议, 购房人显著处于劣势地位。对此, 购房人能够要求开发商在房屋平面图中标明长、宽等基础数据, 并尽可能要求开发商同时提供电气、供水、供暖以及其她线路和装修平面图。这既是购房人一个基础知情权, 也是以后处理争议关键依据。 2、附件二是相关公共部位与公用房屋分摊建筑面积组成说明。这里购房者需要注意是, 凡不是为所购房屋所在楼宇单独服务建筑设施, 均不应计入该组成面积。分摊面积计算应按京国土房管权字（）第369号文件实施。双方应约定, 出卖人违反该分摊标准, 应退还不应计入分摊面积部分对应价款, 并按该价款10％支付违约金。 3、附件三是相关商品房装饰、设备标准约定。对于购房人而言, 此约定关键是要把装修标准具体化。要避免采取诸如“高级面砖”、 “高级外墙涂料”、 “高级木地板” 之类模糊性标准。应该尽可能写清装饰材料和设备商品品牌及其质量标准。 4、附件四是双方自由约定补充协议。有些开发商事先拟好了补充协议, 对此, 购房人要仔细阅读、审查, 预防有开发商利用补充协议私自变更主协议条款而单方加重购房人义务。其次, 购房人还要充足利用该补充协议把自己关注和担心部分事项在补充协议中做出具体约定。比如, 在前期物业管理中, 因为业主委员会还未成立, 此阶段物业管理企业是由开发商自行组建或单方选聘, 为了确保前期物业管理质量及适宜收费标准, 购〈BR〉房人应该与开发商就前期物业管理期限、收费标准和服务范围与标准等事项做出具体约定。　　 5、附件五是相关计价方法与价款约定。现在很多购房人采取向银行按揭贷款措施支付房款。通常来说, 因为开发商与银行事先都签署了合作协议, 所以绝大多数购房人都能准期取得贷款。但这并不排除因为种种原因, 银行没有同意购房人贷款情况出现。一旦这种情况出现, 购房人将有巨大付款压力, 难以继续推行购房协议, 面临违约风险。有鉴于此, 提议购房人在附件五中, 除了约定好付款方法及期限外, 还要明确约定: “假如购房人贷款申请未获银行同意, 则购房人有权与出卖人协商, 采取买受人可承受分期付款方式支付房款或者选择退房。买受人所以退房时, 出卖人应将买受人已付房款全额返还给买受人。” 签补充协议抓住八大关键点在签署购房协议时要增加补充协议, 现在已受到越来越多购房者重视。但怎样签署补充协议才更为有效呢？补充协议太少, 不能充足保护购房者利益, 起不到补充协议作用; 但补充协议太多, 动辄上百条, 别说通常购房者, 就是专业法律人员要想全部解释清楚也非易事, 其实际可操作性很小。其实只要抓住部分关键关键内容来约束开发商, 即使条款很少, 也能起到保护购房者利益作用, 而又使开发商能够接收, 不影响交易进行, 这应是购房者明智选择。　　从整个《商品房买卖协议》来看, 开发商轻易利用正当手段侵犯购房者利益关键有八个部分, 只要针对这八个部分来签署补充协议, 就基础能够保护购房者正当权益不受侵害: 　　第一要约定套内建筑面积和公摊面积合理误差范围, 目是预防交房时在协议约定范围内套内建筑面积缩水、公摊面积增大。　　第二要约定公积金和商业贷款因银行和开发商原因办不下来处理问题, 应约定在这种情况下购房者能够选择退房, 开发商退还首付款和定金, 目是预防开发商应退房而扣除购房者定金或追究违约金。　　第三要约定房屋交付时开发商要提供房屋面积实测数据, 应约定假如开发商提供不了, 购房者能够退房或者拒收, 而开发商要按日支付违约金, 目是预防购房者办理入住后因装修等问题而被动。　　第四要约定物业费、停车费等费用具体数额, 目是预防入住后开发商或物业企业提高收费标准, 而购房者又无当初开发商承诺依据情况。　　第五要约定精装修房屋具体装修标准, 不能被开发商以"进口"、 "高级"、 "优质"等不明确说明误导, 要具体约定与房屋相关内外装修、设施种类、型号、颜色、位置、方向、可参考价格等原因, 目是预防对装修提出异议而无依据情况。　　第六要约定开发商给购房者办理产权证具体时间, 协议里约定只是开发商提交材料时间, 目是预防开发商无限期给购房者办理产权证, 影响购房者行使全部权。　　第七要约定房屋屋面、外墙面使用权归业主全部, 开发商使用要经过业委会同意, 目是预防开发商因商业目使用而影响购房者正常生活。　　第八要约定在协议和补充协议里没有约定或约定不明确, 能够用开发商公布广告、宣传材料作为相关内容依据。置业指南: 协议附件陷阱逐一提协议附件本是为增加协议条款中可供买卖双方协商空间, 更大程度地维护消费者利益。但因现在消费者法律知识不足, 附件有时就被发展商利用作为“对付”买家工具。同时, 不少买家认为正式协议文本才含有法律效力, 附件不关键, 况且几十页内容也懒得读。　　实际上, 依据《协议法》要求, 若协议正式文本与附件内容有矛盾, 以附件为准。即买卖双方在协议附件中约定条款最终是实施依据。所以, 提议买家签协议附件时最好慎之又慎。下面是协议附件中常见部分不合理条款, 买家能够此为鉴。　　在正式文本中有“出卖人应该在商品房交付使用后×日内, 将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关立案。如因出卖人责任, 买受人不能在房屋交付使用后×日内取得房地产权属证书, 双方同意按下列第三项处理: 详见补充协议”, 但补充协议中却没有相关何时办理房地产权属证书约定。　　教授评点: 依据《协议法》要求, 买受人有权在协议中与出卖人约定交付房地产权属证书时间, 假如出卖人未能立刻办证, 买受人有权选择退房, 由出卖人退还房款, 并按已付房款支付一定百分比违约金, 或者不退房, 取得违约金。　　在协议附件中约定“商品房交付时, 如花园等隶属项目面积与协议记载面积有误差时, 买受人同意接收交付时实际面积”, 或“商品房隶属花园面积经出卖人暂测为×平方米, 该面积包含花园围墙地基面积。假如商品房交付时花园面积与上述面积有误差时以交付时面积为准, 误差部分按每平方米×元人民币多退少补”。　　教授评点: 花园面积能否出售, 现在法律未有明确要求, 但这部分面积属于全体业主共有产权部分, 买受者即使支付对应价格也不能将这部分面积列入房屋产权, 这一点买受者一定要注意。“如《买卖协议》记载商品房建筑面积（套内面积＋分摊面积）、套内面积、分摊面积与实测面积有差异时双方按以下方法处理: １、建筑面积没有差异但套内面积与分摊面积都有差异时商品房价款不变。２、建筑面积和分摊面积都有差异但套内面积没有差异时商品房价款不变。３、建筑面积和套内面积都有差异时按套内面积误差比进行调整。” 　　教授评点: 以上条款既确定了建筑面积不变价款不变, 又约定套内面积不变, 价款不变, 而且当建筑面积与套内面积都有差异时又按套内面积误差进行调整, 这个约定违反了建设部２００１年６月１日颁布《商品房销售管理措施》相关要求, 商品房销售能够按套（单元）计价, 也能够按套内建筑面积或者建筑面积计价。广州市２００１年出台要求, 商品房应按套内面积销售。而２００１年实施《商品房预售协议》约定售房条款, 也明确要求“该商品房属预售, 按整套（整层）出售, 如套内建筑面积计算, 该商品房单价为每平方米（币）元, 总金额（币）元, 公共部分与公用房屋分摊建筑面积建筑计入套内建筑面积销售单价内, 不再另行计价; 如整幢出售, 按建筑面积计算”。上述条款前后矛盾, 且违反相关法律要求, 应属无效。“《买卖协议》所称已交房款是指买受人交付给出卖人商品房建筑物和花园款项, 不包含税费和买受人经过银行按揭支付给出卖人按揭款, 银行按揭借款处理由出卖人按与银行协议实施, 与买受人无关。《买卖协议》所称累计已付款是指买受人根据本协议附件二付款方法和付款时间所支付商品房价款总和, 不包含税费和买受人经过银行按揭所取得还未偿还借款, 银行按揭处理由出卖人按与银行协议实施, 与买受人无关。” 　　教授评点: 买受人向银行申请按揭, 贷款已划入出卖人银行账户, 买受人实际上已经支付房款, 出卖人不把这部分房款计入买受人累计已支付房款, 显然有失公平, 且与商品房预售通例不符。“甲方领到‘该物业’完工验收证实后, 应由代表律师向乙方发出交付使用通知书, 自交付使用通知书发出之日起一年内, 甲方负责‘该物业’结构保修期, 并对 ‘该物业’结构建筑质量问题负责保修, 但因不可抗力或乙方装修或非甲方原因所造成任何破损及以下情形, 甲方不负保修责任。” 　　教授评点: 依据１９９８年９月１日开始实施《商品住宅实施住宅质量确保书和住宅使用说明书制度要求》, 对住宅各部位、部件在正常使用情况下保修期限都有明确规定。　　住宅保修从开发企业将完工验收住宅交付用户使用之日起计算, 并非从“交付使用通知书发出之日起一年内”, 且物业风险责任转移时间划分亦应从住宅交付使用之日起计算, 而非“甲方（发展商）代表律师向乙方发出该物业交付使用通知书３０天后”。“为保障各业主及用户全部权和使用权, 乙方无条件地同意并接收由甲方或甲方指定管理企业统一管理。” 　　教授评点: 依据《广东省物业管理条例》（从１９９８年１０月１日起施行）之要求: “物业已交付使用建筑面积达成５０％以上, 或者已交付使用建筑面积达成３０％以上不足５０％, 且使用已超出一年, 应该依据本条例要求召开首次业主大会, 选举产生业主委员会。”（第七条）; 由业主大会同意物业管理委托协议即由业主自行选聘物业管理公司。第２１条要求: “建设单位须在建筑物及其隶属设施综合验收合格后, 方可将其管理权移交给业主委员会, 未经综合验收物业, 建设单位不得移交, 并应该继续负担物业管理费用。”“甲方在约定交楼期限届满之日起六十日内不能交楼, 才视为违约。” 　　教授评点: 人为约定了六十天免责期限, 对乙方不公平。购房协议怎样签之: 买房警惕数字游戏购房人要把房地产商承诺写进协议, 首先就要尽可能在协议第三条及该条提及附件一和附件二对购房人所购商品房基础情况描述清楚, 并尽可能利用协议第三条后面空白行, 要求房地产商写上如其表述商品房基础情况与实际交付情况不符时, 应具体负担什么样赔偿责任。没有具体赔偿责任约定, 第三条对商品房基础情况表述作用将会大大降低。　　8号楼变成4号楼　　假如有些人说她收房时找不到自己所买房子了, 您信不信？这并非是耸人听闻, 已经有几位买房人问我在这种情况下怎么办？　　现在有不少国人对数字非常重视, 为了一个靓号, 不惜一掷千金, 有些房地产商为了迎合大家心理, 卖房时将幢(座)号、层数、门牌号避开4、 13、 14、 24等数字, 有是跳过, 有是用3A、 12A、 15A、 25A等数字替换。所以, 购房人在约定协议第三条时首先要查验清楚房地产商填写房屋坐落、层数、面积等基础情况是否符合该房屋所在项目《建设工程计划许可证》和经过同意设计等正当有效证实材料, 自己所买房屋所在幢(座) 号、层数、门牌号是否与所附计划、设计图标注一致。　　假如不一致, 对数字尤其在意人就要有心理准备, 房地产商交房时幢(座)号、层数、门牌号发生改变怎么办？现实中确实有不少签协议时跳过去号交房时不跳了, 挑了8字人实际收到成了7字, 甚至有8号楼莫名其妙地变成了4号楼。所以笔者提议这些购房人最好事先在协议中和房地产商约定清楚如交房时出现这种问题, 房子是可退还是可换, 不然到时即使法官认定房地产商在这个问题上违约, 但因为没有具体赔偿依据, 凭法官自由裁量, 购房人极难依据自己“迷信”达成退房或换房目。　　图纸尺寸、用途、净高要标明　　协议第三条提及协议附件一是房屋平面图, 房地产商通常会提供一个购房人所买房屋平面图, 购房人不要接收不规范草图或没有尺寸示意图, 而应要求房地产商在这个平面图上标清全部尺寸, 需要文字说明尽可能具体, 平面关键尺寸、墙体厚度、门窗尺寸、管道井尺寸、空调位尺寸要全, 房号和房屋在整幢楼中确切位置及朝向也要在平面图中标清楚, 并在第三条相关空格中填清楚房屋用途、结构、层高。　　在这里需要提醒购房人注意有两点: 　　1.有些预售许可证上房屋用途写是公寓, 这是一个似是而非写法, 公寓就是住宅, 不要认为公寓就可商住两用。到现在为止, 商住两用房还仅仅是房地产商为了房屋促销宣传使用一个词, 国家根本就没有这个相关房屋用途用语。当然我们不得不认可现在买这种商住两用房开企业人能得到税低、贷款百分比高等部分眼前利益, 但长远利益是否能得到保障仍是一个未知数。为了居住而买“商住两用楼”, 则是有百害而无一利。　　2.层高包含楼板厚度, 购房人自己在房间内量高度叫净高, 所以购房人最好要求房地产商在协议中能说明楼层净高。　　容积率和绿地率　　购房人在关注自己所买房屋平面图同时, 还应尽可能争取让房地产商把自己购置房屋所在小区整体平面图附上, 在图上正确标明小区内全部建筑位置、大小和高度及绿地面积。由此购房人能够从图纸上算出自己所购房屋所在小区建筑容积率、绿地率, 并确定自己所购房屋采光有没有遮挡。　　购房人在进行这些约定前有多个概念需要搞清: 　　1.建筑容积率是指小区计划建设用地范围内全部建筑面积与计划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内, 但应注明不计算面积隶属建筑物除外。房地产商不是依据小区土地面积而是依据建筑容积率缴纳土地出让金, 人防工程属国家全部, 不计算建筑容积率。房地产商为了少交土地出让金, 往往也不把地下车库算入建筑容积率。建筑密度不一样于建筑容积率, 它是指小区全部建筑基底面积之和与计划建设用地之比。计划建设用地面积是指小区用地红线范围内全部土地面积, 包含建设区内道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。　　2.房地产商通常在广告中使用绿化率一词, 依据园林教授介绍, 这也是一个不正确、不规范用词。在国家相关园林绿化用语中, 正确应为“绿地率”和“绿化覆盖率”两种叫法。绿地率是指小区用地范围内各类绿地总和与小区用地比率。距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内土地和地表覆土达不到3米深度土地, 不管它们上面是否有绿化, 都不计入绿地面积。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地比率。树影子、露天停车场能够中间种草方砖都可算入绿化覆盖率, 所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传绿化率实际不少是绿化覆盖率。

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