房屋租赁合同审核指引模板.docx

房屋租赁协议审核指导

一、 协议效力审查
1、 审查房屋租赁用途与政府同意计划用途是否一致
这点关键是看房屋产权证, 审查其用途是住宅用房还是经营性用房。假如协议约定租赁用途与政府同意计划用途不一致, 须报计划部门同意。
2、 审查房屋是否存在严禁出租情形
依据《中国城市房地产管理法》第五十四条要求: “住宅用房租赁, 应该实施国家和房屋所在城市人民政府要求租赁政策。租用房屋从事生产、 经营活动, 由租赁双方协商议定租金和其她租赁条款。”
  依据《城市房屋租赁管理措施》第六条: “有下列情形之一房屋不能出租:
（一）未依法取得房屋全部权证;
（二）司法机关和行政机关依法裁定、 决定查封或者以其她形式限制房地权利;
（三）共有房屋未取得共有些人同意;
（四）权属有争议;
（五）属于违法建筑;
（六）不符合安全标准;
（七）已抵押, 未经抵押权人同意;
（八）不符合公安、 环境保护、 卫生等主管部门相关要求;
（九）相关法律、 法规要求严禁出租其她情形。”
3、 假如属于转租, 审查出租人是否经过房屋全部权人同意给予转租

二、 条款审核注意事项
（一）当事人姓名或者名称及住所;
1、 承租方审查--出租人是否含有主体资格
出租人是否含有出租房屋主体资格, 直接关系到协议效力问题, 所以应给予充足重视。关键从以下三方面来审查:
（1）出租人为自然人, 是否含有完全民事行为能力, 审查其居民身份证或户口薄; 出租人系法人或其她组织, 是否依法成立, 审查其营业执照, 看其是否年检并进行必需工商查询。
（2）出租人是否享受出租房屋实体权利
 ①房屋全部权人: 出租人是否与出租房屋产权证上名称一致, 必需时到房屋管理部门查询。
②委托或代理出租: 房屋全部权人是否与出租房屋产权证上名称一致, 是否经全部权人同意或授权, 是否有全部权人同意或授权出租书面证实材料。
③共有房屋出租: 是否经其她共有些人同意, 是否有其她共有些人同意出租书面证实材料
  ④房屋转租: 是否经出租人同意, 是否有出租人同意转租书面证实材料。
2、 出租房审查---承租人是否含有主体资格
审查承租人是否含有正当身份, 如暂住人口承租房屋, 必经持有公安机关核发暂住证; 法人或其她组织, 必经持有正当有效营业执照。
尤其注意: 《城市私有房屋管理条例》第二十二条要求: “机关、 团体、 部队、 企业事业单位不能租用或变相租用城市私有房屋。如因特殊需要必需租用, 须经县以上人民政府同意。”

（二）房屋坐落、 面积、 装修及设施情况;
1、 承租方与出租方审查
 （1）必需写明租赁房屋实际所处确切位置
 （2）租赁面积计算方法（使用面积还是建筑面积）
（3）房屋结构
上述（1）-（3）审查, 关键是查看与房屋产权证所做登记是否一致。
（4）协议中最好应明确现有房屋装修情况, 以免发生纠纷无据可依, 同时应尽可能明确房屋交还时对装修要求。
2、 出租方尤其审查
（1）装修: 应该约定未经出租人同意, 承租人不得对房屋进行装修或者改造。假如承租人有装修要求, 则应该约定承租人装修方案应该经过出租人确定同意, 而且应该约定假如承租人对房屋装修改造造成出租人损失或遭到第三人索赔, 承租人应该承当损害赔偿责任。
（2）对房屋交付时隶属设施和设备情况应该进行明确约定, 最好以制作附件形式加以明确, 而且对隶属设施、 设备能否拆除、 改建或者添设进行明确约定。
（3）假如有新装修或添设隶属设施、 设备, 应审查协议是否明确租赁期满时怎样处理, 若协议提前解除或终止时又应做何处理。最好能够在协议中约定, 租赁协议期满, 承租方在一定时限内不拆除或取回相关物品, 视为承租人放弃遗留物之全部权, 悉归出租方全部。
3、 承租方尤其审查
（1）装修: 若有装修要求, 应在协议中明确出租人同意承租人对房屋进行装修。
（2）假如有新装修或添设隶属设施、 设备, 应审查协议是否明确租赁期满时怎样处理, 若协议提前解除或终止时又应做何处理。

（三）租赁用途;
承租人与出租人均应该审查协议是否对房屋租赁用途做出明确约定

（四）租赁期限;
1、 承租方与出租房均应该审查协议是否对租赁期限做出明确约定, 要具体到年月日, 而且注意依据《中国协议法》要求, 一次协议租赁期限最长不得超出二十年。
2承租方尤其审查
假如承租方要对房屋进行装修, 或出租方要办理相关报批登记手续, 作为承租方, 最好在协议内约定, 租赁期间起算时间为几月几日开始或者协议签字后多少日开始, 从协议签署之日到正式开始起算租赁期限这段时间称为免租期。免租期内, 承租方能够使用租赁房屋但无需负担租金, 但于此期间发生装潢施工所耗水、 电费则应负担。

（五）租金及交付方法;
1、 出租人审查
（1）应该让承租方提供租赁确保金, 而且能够在协议中约定补足“押金”方案, 即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后, 承租人应该在合理期限内补足支付“押金”, 假如经出租人通知后一定时间内补足话, 则出租人能够单方解约, 并追究承租人对应违约责任。
（2）支付期限有月付、 季付、 年付等, 协议中应明确约定并确定支付具体日期或最终日期。而且约定假如超出协议约定时限支付租金, 每延期一天应向出租人支付对应具体违约金, 假如延期超出一定时限, 出租人有权解除租赁协议。
2、 承租人审查
（1）租赁确保金约定是否合理及租赁期满后怎样处理;
（2）支付方法是现金支付、 转帐支付还是其她支付方法, 若收款人与出租人并非同一人, 应该在协议中尤其约定收款人。
3、 承租人与出租人应该审查, 在房屋租赁协议中, 是否明确, 水、 电、 燃气、 通讯、 设备、 物业管理、 税收等费用, 哪些有出租方负担, 哪些有承租方负担。

（六）房屋交付
承租人要求出租人在租赁前交房, 应该在协议中明确具体交付时间。

（七）房屋修缮责任;
出租人与承租人都应该审查修缮责任是否明确, 协议中应约定房产及其设施哪些部位由出租方进行定时维修保养, 哪些由承租方维修。

（八）转租约定;
1、 出租人: 若出租人不一样意承租人转租, 则应该审查协议中是否有约定许可承租人转租条款, 若出租人许可承租人转租, 则应该对转租条件进行一定约定。
2、 承租人: 若有需要对房产进行转租, 则应该在协议中明确约定出租人同意承租人对房产进行转租。

（九）变更和解除协议条件;
1、 作为承租方, 协议中应该约定承租方提前终止协议情形:
（1）若不可抗力事件发生, 致使房产周围环境发生重大改变, 承租方所租房屋营业市场, 环境基础不复存在, 协议不宜维续推行, 则承租方有权提前终止协议而无需负担任何法律责任。
（2）出租方违反其确保, 或违反本协议其她要求, 在承租方通知补救期内又没能立刻补救, 致使承租方不能正常居住或对外营业或使承租方协议权益受到实质损害。
2、 作为出租方, 协议中应该约定出租方提前终止本协议情形:
（1）承租方逾期支付租金超出多少日。
（2）承租方私自改变房屋用途。
（3）未经出租方同意承租方将承租房产转租她人。
（4）承租方利用承租房产进行非法活动。

（十）违约责任;
审查是否显失公平, 对已方会不会有较大不利影响, 审查对方违约责任是否含有可操作性, 以利于实施。

（十一）当事人约定其她条款。
1、 争议处理条款
审查管辖约定是否正确、 有效, 选择诉讼, 有没有违反等级管辖、 专属管辖要求, 选择仲裁, 仲裁委员会名称是否正确无误
2、 审查是否已将当事人双方约定特殊要求内容全部列入协议中, 是否有遗漏特殊事项。

三、 常见法律风险提醒
（一）出租人
1、 租赁房产交付时, 双方应约定派代表到现场检验房产完好情况, 应该结清前期水电费、 通讯费、 闭路电视费等相关费用, 并签署房产交付确定书及相关财物移交清单。
2、 而且承租方作为企业, 支付了房屋租金后, 一定要向出租方索要正规有效税务发票以免被税务部门查处。

（二）承租人
1、 承租人应该在协议约定时限内支付房租, 以免遭到违约金损失或者承租人有理由解除协议。若出租人要求承租人支付房租到第三人账户上, 你让出租人做出书面授权。
2、 租赁房产交付时, 双方应约定派代表到现场检验房产完好情况, 应该结清前期水电费、 通讯费、 闭路电视费等相关费用, 并签署房产交付确定书及相关财物移交清单。
3、 而且承租方作为企业, 支付了房屋租金后, 一定要向出租方索要正规有效税务发票以免被税务部门查处。