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审理租赁协议纠纷应注意问题

（一）不定时租赁协议随时解除权
1、 《协议法》第二百三十二条要求: “当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确, 依据本法第六十一条要求仍不能确定, 视为不定时租赁。当事人能够随时解除协议, 但出租人解除协议应该在合理期限之前通知承租人。”第二百三十六条: “租赁期间届满, 承租人继续使用租赁物, 出租人没有提出异议, 原租赁协议继续有效, 但租赁期限为不定时。”
2、 《城镇城镇租赁意见》第三十二条: “房屋租赁协议约定租赁期限届满后, 承租人继续使用租赁房屋, 出租人未提出异议, 原房屋租赁协议继续有效, 租赁期间为不定时, 当事人能够随时解除协议, 但出租人解除房屋租赁协议, 必需给予承租人合理准备期间。”
（二）租赁房屋转租问题
1、 《协议法》第二百二十四条是对转租协议效力基础要求: “承租人经出租人同意, 能够将租赁物转给第三人。承租人转租, 承租人与出租人之间租赁协议继续有效, 第三人对租赁物造成损失, 承租人应该赔偿损失。承租人未经出租人同间转租, 出租人能够解除协议。”
2、 转租协议期限。最高院《相关审理城镇房屋租赁协议纠纷案件应使用方法律若干问题解释》第十五条要求: “承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时, 转租期限超出承租人剩下租赁期限, 人民法院应该认定超出部分约定无效。但出租人与承租人另有约定除外。
3、 同意转租推定。《城镇房屋租赁解释》第十六条要求: “出租人知道或者应该知道承租人转租, 但在六个月内未提出异议, 其以承租人未经同意为由请求解除协议或者认定转租协议无效, 人民法院不予支持。因租赁协议产生纠纷案件, 人民法院能够通知次承租人作为第三人参与诉讼。”
（三）承租人不支付租金法律后果
依据《城镇房屋租赁意见》第二十四条要求, 承租人有下列违约情形之一, 出租人要求解除租赁协议, 人民法院应予支持: 1、 未经出租人同意, 将租赁房屋整体或者部分转租; 2、 未根据协议约定用途使用租赁房屋或未经出租人同意私自改变房屋结构, 在出租人要求合理期限内仍不予纠正或恢复原状; 3、 住宅用房承租人累计三个月未支付租金, 经出租人催告后, 在十五日内仍未支付; 4、 经营用房承租人累计六个月未支付租金, 经出租人催告后, 在一个月内仍未支付; 5、 法律、 行政法规要求或者当事人约定其她情形。
在转租情形下, 《城镇房屋租赁意见》第十七条第一款要求: “因承租人拖欠租金, 出租人请求解除协议时, 次承租人请求代承租人支付欠付租金和违约金以抗辩出租人协议解除权, 人民法院应予支持。但转租协议无效除外。”
（四）无效租赁协议处理
1、 房屋使用费确定。《城镇房屋租赁解释》第五条第一款要求: “房屋租赁协议无效, 当事人请求参考协议约定租金标准支付房屋使用费, 人民法院通常应予支持。”将承租人要支付房屋使用费了解为: “无效协议根据有效处理”是错误。协议无效后, 承租人支付占有房屋期间使用费, 是返还依无效协议取得财产一个方法, 并不是根据协议推行支付租金。依据无效协议处理标准, 承租人应返还依无效协议取得财产, 包含占有租赁房屋和实际占有房屋所获取占有利益, 占有利益为无形财产, 承租人只能采取折价赔偿确定, 因协议约定租金标准, 与协议签署时市场行情相符, 为当事人所认可, 且标准明确, 有利于人民法院判定掌握。假如采取评定方法确定, 肯定加重当事人成本, 延长案件审理期限。考虑到完全参考协议约定租金标正确定使用费可能与承租人获取占有利益不符（如房屋存在质量总是或其她原因）, 由人民法院依据承租人实际使用情况来确定是否参考、 怎样参考。
2、 租赁协议无效时添附处理。《城镇房屋租赁解释》第九条第一款要求, 承租人经出租人同意装饰装修, 租赁协议无效时, 未形成附合装饰装修物, 出租人同意利用, 可折价归出租人全部; 不一样意利用, 可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损, 承租人应该恢复原状。该条第二款要求, 已形成附合装饰装修物, 出租人同意利用, 可折价归出租人全部; 不一样意利用, 由双方各自根据造成协议无效过失分担现值损失。
（五）隶属物纠纷处理
装饰装修处理包含到债权和物权两大领域, 关涉添附制度、 不妥得利等民法理论。承租人经出租人同意进行添附, 在协议解除时, 当事人对于装饰装修费用没有约定, 处理规则应该依据到底是谁在违约等原因确定。《城镇房屋租赁解释》第十一条明确: “承租人经出租人同意装饰装修, 协议解除时, 双方对已形成附合装饰装修物处理没有约定, 人民法院根据下列情形分别处理: （一）因出租人违约造成协议解除, 承租人请求出租人赔偿剩下租赁期内装饰装修残值损失, 应予支持; （二）因承租人违约造成协议解除, 承租人请求出租人赔偿剩下租赁期内装饰装修残值损失, 不予支付。但出租人同意利用, 应在利用价值范围内给予合适赔偿; （三）因双方违约造成协议解除, 剩下租赁期内装饰装修残值损失, 由双方依据各自过失负担对应责任; （四）因不可归责于双方事由造成协议解除, 剩下租赁期内装饰装修残值损失, 由双方根据公平标准分担。法律另有要求, 适用其要求。”由《协议法》第二百二十三条可知, 中国《协议法》不认可未经出租人同意添附, 《城镇房屋租赁解释》愈加强调了这一前提, 组成添附除了要符合添附条件外, 还必需经过出租人同意, 未经出租人同意, 组成对出租人不动产侵害, 能够主张恢复原状或者损害赔偿。
（六）买卖不破租赁规则适用例外
租赁权尽管出现物权化趋势, 但就通常而言, 其性质仍为债权。《城镇房屋租赁解释》第二十条要求: “租赁房屋在租赁期间发生全部权变动, 承租人请求房屋受让人继续推行原租赁协议, 人民法院应予支持。但租赁房屋含有下列情形或者当事人另有约定除外: （一）房屋在出租前已设置抵押权, 因抵押权人实现抵押权发生全部权变动; （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封。”最高院《相关适用〈中国担保法〉若干问题解释》第六十六条: “抵押人将已抵押财产出租, 抵押权实现后, 租赁协议对受让人不含有约束力。抵押人将已抵押财产出租时, 假如抵押人未书面通知承租人该财产已抵押, 抵押人对出租抵押物造成承租人损失负担赔偿责任; 假如抵押人已书面通知承租人该财产已抵押, 抵押权实现造成承租人损失, 由承租人自己负担。”依据该条, 在“先押后租”情形下, 抵押权优先于承租权, 将抵押物变卖后, 只要买受人不愿推行原租赁协议, 承租人就不得以租赁关系存在来对抗买受人。
（七）承租人优先购置权问题
1、 违反优先购置权救助。《协议法》第二百三十条要求: “出租人出卖租赁房屋, 应该在出卖之前合理期限内通知承租人, 承租人享受以相同条件优先购置权利。”《城镇房屋租赁解释》第二十一条要求: “出租人出卖租赁房屋未在合理期限人通知承租人或者存在其她侵害承租人优行购置权情形, 承租人请求出租人负担赔偿责任, 人民法院应予支持。但请求确定出租人与第三人签署房屋买卖协议无效, 人民法院不予支持。”承租人能够要求损害赔偿, 而不能要求宣告前手买卖协议无效, 这是基于利益平衡政策考量所作出选择。
3、 实现抵押权时优先购置权。《城镇房屋租赁解释》第二十二条要求: “出租人与抵押权人协议折价、 变卖租赁房屋偿还债务, 应该在合理期限内通知承租人。承租人请求以相同条件优先购置房屋, 人民法院应予支持。”
4、 承租人优先购置权例外。依据《城镇房屋租赁解释》第二十四条要求: “含有下列情形之一, 承租人主张优先购置房屋, 人民法院不予支持: “（一）房屋共有些人先例优先购置权; （二）出租人将房屋出卖给近亲属, 包含配偶、 父母、 儿女、 弟兄姐妹、 祖父母、 外祖父母、 孙儿女、 外孙儿女; （三）出租人推行通知义务后, 承租人在十五日内未明确表示购置; （四）第三人善意购置租赁房屋并已办理登记手续。”