美国日本国外老年社区考察报告(老年公寓、养老院)优秀课件.ppt

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1,我国的老龄化现状,中国式的养老危机,我国老龄事业现状,3/28/2025,3,中国式养老危机,老年人口规模大,老龄化速度快,高龄人口数量与比例将迅速增加,老龄化与经济发展不协调“未富先老”,抚养系数提高，加重年轻人负担,劳动力资源不足，国家负担加重,老龄化引起的其他社会问题,3/28/2025,4,老年人口规模大,老龄化速度快,截至,2009,年底，中国,60,岁,(,含,),以上的老年人口达到,1.67,亿人，占总人口的,12.5%,，,老年人口总数居世界第一位。,按照联合国的标准，,60,岁及以上的人口比率超过总人口的,10%,作为进入老龄化社会的标准，我国已于,1999,年进入老龄化社会。,我老年人口每年以近,800,万的速度增加，预计到,2020,年，我国老年人口将达到,2.48,亿，老龄化水平达到,17%,。而到,2050,年，我国老年人口将占到总人口的三分之一。,专家预测，我国老年人口从,7.09%,上升到,14%,经历,25,年，而法国用了,115,年，英国用了,47,年，德国用了,40,年，日本用了,24,年，,我国与日本一样，成为世界上老龄化最快的国家。,3/28/2025,5,高龄人口数量与比例将迅速增加,我国人口老化的同时，老年人口内部也不断老化，特别是,80,岁以上的高龄老人达到年均,100,万的增长速度，,对老年人尤其是高龄老人的生活照料、康复护理、医疗保健、精神文化等需求日益凸显，养老问题日趋严峻。,3/28/2025,6,老龄化与经济发展不协调“未富先老”,据预测我国在,1999,年进入老龄社会时的人均,GDP,大约在,800-1000,美元，只在中等收入国家中处于中等水平。预估到,2050,年人口老龄化达到峰值时，人均,GDP,也仅达到中等发达国家水平。发达国家社会进入老龄化时，人均,GDP,一般在,5000,美元以上，有的甚至达到,8000,美元，具备一定的经济实力，有能力解决老龄化带来的一些社会问题。,我国不仅人均,GDP,低，在其他方面诸如城市化、文化教育、卫生水平、产业结构、老年人收入结构、地区差别、城乡差别等方面都与发达国家有很大差距。,即使在,2020,年实现,GDP,翻两番的目标，中国仍然是许多方面都落后的贫穷国家，而届时中国人口老龄化程度却已接近今天发达国家和地区的水平。,“未富先老”成为中国人口老龄化的重要特征和严峻挑战。,3/28/2025,7,抚养系数提高，加重年轻人负担,抚养系数，指总人口中非劳动年龄人数与劳动年龄人口数之比,。,我国自,1978,年实行的计划生育政策，使得大部分家庭模式为,421,家庭，即一对独生子女结婚生子后的一个家庭结构：四个父母长辈、夫妻两人和一个小孩。,据调查显示，中国现有,35%,的家庭要供养,4,位老人；,49,的城市家庭要供养,2,至,3,位老人，如果独生子女下一代还是独生子女，那么第三代就要面对一对年轻夫妇最多供养,12,位老人的局面。,年轻人要谋求生活，参与激烈的社会竞争，培育下一代，还要从经济和生活上照顾双方的四位老人，,负担日趋加重,。,3/28/2025,8,劳动力资源不足，国家负担加重,劳动力是构成生产力的最基本的要素，伴随人口老龄化而产生的劳动力年龄结构的老化，劳动年龄人口比重的下降，必将影响到劳动生产率的提高，对经济发展有着重要的影响。,人口老龄化使用于老年社会保障的费用大量增加，给政府带来沉重的负担。特别在农村，我国庞大的农村老年人群面对匮乏的农村卫生资源，将产生巨大压力。,同时，由于劳动力资源的下降，国家税收来源减少，进一步加重了国家的财政负担。,其次，如果老年人福利开支过大的分流了经济发展所需要的资本，使经济发展的资本减少，那么经济发展速度也将减慢，从而使政府的收入减少，而政府收入的减少又难于满足老年人的福利需求。这种恶性循环也严重影响着国家的经济发展。,3/28/2025,9,老龄化引起的其他社会问题,老年人口为,弱势群体,更容易受到侵害，比如在生活中遭遇欺诈的案例不断增多；比如近几年保健品传销使上老年人上当受骗的比例也在增加。,老年人退休后离开正式的劳动领域，生活圈子缩小了，在相对封闭的状况下，获取预信息有限，知识与信息不能及时更新，导致他们与这个高速发展的社会渐趋脱节，,产生信息阻隔。,据调查目前城市空巢老人的比例高达,50%,，农村达到,38%,。由于子女异地工作或求学，,情感的疏离与阻隔,成为空巢老人的特征之一。,3/28/2025,10,我国老龄事业现状,老年产业发展滞后,养老服务业发展滞后,3/28/2025,11,老年产业发展滞后,老年人自身需要的产品与服务如养老机构、老年服装、老年食品、老年保健用品、老年休闲、旅游、养生、娱乐等消费需求不断刺激市场，形成了老年产业。,我国老年产业滞后于人口老龄化的要求和社会经济的发展庞大的老年群体需求呈增长态势，老年产业没有形成丰富而有层次的体系，相关的法律法规制度也不完善和健全，不能够很好的规范行业的发展；,截至,2008,年底，我国有各类老年福利机构,37623,个，养老床位,245,万张，仅占,60,岁以上老年人口的,1.5%,，不仅低于发达国家,5%-7%,的比例，而且也低于一些发展中国家的,2%-3%,的水平；,尽管政府为应对人口老龄化，,2001,年启动了全国老年人福利服务设施“星光计划”项目，投巨资在全国城市社区兴建包括提供娱乐、医疗、文化等服务的“星光老年之家”，并且在短时间内覆盖率便达到,90%,左右。但现在，这些老年人活动场所往往被挪用挤占，有的甚至成为保健品商家的店面。,3/28/2025,12,养老服务业发展滞后,养老除了保障老年人的基本生活之外，还需要大量的适合老年人心理、医学等诸多方面的专业护理服务。而现有的养老服务例如服务设施短缺、服务主体过于单一、服务供给严重不足、服务质量相对较低等等。,全国取得养老护理职业资格的也不过,2,万多人，不仅与我国几千万失能老人的潜在需求相差甚远，而且由于服务队伍的整体素质偏低，其专业水平、业务能力、服务质量，在一定程度上无法满足老年人的护理需求。,随着经济的发展和社会的进步，人口老龄化、家庭小型化、农村城市化，人民群众对于养老服务的需求将会越来越大，现有的养老服务种类和水平很难满足日益增长的养老需求。,我国养老产业的发展滞后必然导致日益增长的社会,养老服务需求与供给矛盾日渐突出,。,3/28/2025,13,2001-2020,年为我国快速老龄化阶段，而北京、上海、天津等城市情况更加严峻。温家宝总理在第十一届全国人民代表大会第三次会议的政府工作报告中指出，,加强应对人口老龄化战略研究，加快建立健全养老社会服务体系，让老年人安享老年生活。,虽然老年人经济供养与社会保障已得到较大改善，但是面对严峻的老龄化形势，老龄产业尤其养老服务业发展滞后的现状，我们一直在寻找,突破口,。,老年人的消费能力、消费意识在不断提高，消费需求在不断丰富化和多样化，我们一直在寻找,切入点,。,我们认为，养老地产是最易见效的突破口和切入点，我们把,养老地产定位为中国城市化发展中新的生活居住形态,。,3/28/2025,14,Part 2,国内老年地产项目介绍,北京将府庄园养生园介绍,北京太申祥和山庄介绍,北京曜阳国际老年公寓介绍,3/28/2025,15,北京将府庄园养生园项目概况,将府庄园位于东北五环外，环铁绿化带内，庄园占地面积,38,万平方米，紧邻机场高速，靠近燕莎商圈。,项目南面为将台渔场，西面、西南面为林地，附近有,200,多万平米的绿化带，自然环境优越。,环境优美的同时距离市区较近，交通方便。,3/28/2025,16,村落式养老用房,-,夏景,村落式养老用房,-,秋景,村落式养老用房,冬景,村落式养老用房,-,春景,3/28/2025,17,将府庄园配套设施,国际会所：,设有图书阅览室、小型超市、咖啡厅和茶社，以及艺术装饰 品店、花店、面包坊等特色小店；美容美发店、洗衣店等，满足各种日常生活需要。,康复中心：,提供基础护理、专科护理、心理护理、康复指导、临终关怀等服务。中医医院：中医药治疗为主；知名中医专家坐诊；内科、外科、妇科、口腔科及,X,光室、化验室等辅助监测科室；扩建后将集纳急救、预防、医疗、保健、康复、健康管理等服务功能；健康档案：医院将在建立老人健康档案的基础上，对老人进行健康管理。,管理服务中心：,接待来访，会员服务中心及管理办公中心。,将府俱乐部：,老年大学：文化艺术、书画、园艺、养生课与学习班；老人可以自发组成琴棋书画各种俱乐部；设有多功能球类运动馆、健身房、温泉水疗、游泳馆等；设有中餐和风味餐厅，并提供送餐服务。,垂钓区：,垂钓园内绿树葱葱，芳草茵茵，湖水粼粼，空气清新，鸟语花香，老年人在这里尽享大自然的美妙。,高尔夫球场：,提供小九洞高尔夫球场，适合老年人，尽享挥杆乐趣。球场视野开阔，风景俊美，地势起伏有致，可满足不同类型的老年球友们。球场中还特别设计了绿色景观，老年人可以一边打球一边欣赏绿色景观，感受与大自然零距离的接触。,3/28/2025,18,会员制度,将府庄园采用会员制管理模式，以确保服务质量的专业化和高水准。凡年满,55,岁的女性或年满,60,岁的男性，均可自愿申请成为将府庄园会员。,申请人入会必须办理申请手续，经审查合格，缴纳相关费用后方可成为正式会员。,会员卡,3/28/2025,19,产品类型及会费缴纳,产品类型,多层护理型养老公寓,34 52 90,三种户型,多层自理型养老公寓,90 156,，两种户型,村落居家型养老公寓,580 730,，两种户型,会费缴纳标准,多层公寓售价：,7500,元,/,，长租，,156,，,50,年使用权，一次性付款。,老年公寓售价：小户型,34,左右，只能老年人住，,4000/,月，按月交租金，不含任何养老设施及功能的使用费。,别墅售价：,16000,元,/,，一次性付款，500,平，长租，,50,年使用权。,物业费：,多层护理型养老公寓：无；,多层自理型养老公寓：,3.5,元,/,；,村落居家型养老公寓：,5.5,元,/,。,3/28/2025,20,北京太申祥和山庄项目概况,北京太申祥和山庄（国际敬老院）于,1999,年开始试营业，于,2002,年,10,月,16,日正式开业。是全国首家推行会员制（包括太申祥和会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍）养老模式的国际敬老院。为已退休的专家、教授、老干部及归国华侨提供养老服务；现已发展会员老人,1000,余名，常住会员老人,500,多名,。,庭院美景,交通示意图,3/28/2025,21,颐养苑中环湖而建的老年公寓古朴典雅、恢宏大气，能够容纳,1000,个床位，被分为四个区域，用“太申祥和，颐养天年”八个字组合命名，分别是：颐太居、养申居、天祥居和年和居。园子里，安全无障碍通道为老人提供了行走的便利条件，数百米的连廊一直延伸到,太和府,的最南端，出行更加方便。,庭院美景,王府会馆,中心垂钓园,3/28/2025,22,养老会籍介绍,太申祥和专为老年朋友设计的养老会籍有：祥和会籍、太申养老会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍共计四种。,祥和会籍和太申养老会籍会员在山庄居住，可享受会员房价。,太申尊老会籍会员可享受我院提供的免费专属标准房间的居住权。,太申至尊尊老会籍会员可享受我院提供的免费专属一居室套房的居住权。,短期居住：需提前预约，每天居住费,8,美元（一床位），不固定床位。押金,8,万元人民币，外地持公费医疗证明，押金,12,万元人民币。,长期居住：实行会员制，标准间免费住宿，水电费自理，会员期三年，押金,50,万元人民币，合同到期后全额退还。就餐标准：每人每天,12,元。,3/28/2025,23,北京曜阳国际老年公寓,北京曜阳国际老年公寓位于密云,县城西北占地面积,13.74,万平米，总,建筑面积,6.72,万平米，容积率为,0.49,，,总套数共计,425,套。,项目功能规划包括四大居住组团，,两大服务配套等；其中项目居住组团，,即多层电梯情景公寓、退台跃层公寓、,联排公寓、独栋别墅四大组团。,3/28/2025,24,品牌介绍,北京曜阳国际老年公寓是由北京城建集团联合中国红十字基金会实施的一项惠顾民生的养老事业，不仅拥有基础的星级酒店管理服务，更有曜阳品牌倾情奉献的专属会员养老服务，并力邀中国武警总医院加盟，成立中西医康复医疗中心，为业主提供全天候、全过程、全方位的专业基础医疗服务。,产品介绍,A,区，为,3-4,层花园洋房产品，以一居及二居产品为主；,B,区，为退台及跃层产品，以二居、三居为主，有部分四居；,C,区，为,2,层类联排产品，以一居及二居为主；,D,区，为独栋别墅，以四居、五居为主；,3/28/2025,25,会所,集餐饮，休闲，娱乐，商务为一体。游泳馆、桑拿、温泉,SPA,足浴、中医按摩、商务会议、餐饮、羽毛球馆、乒乓球馆、网球馆、篮球、门球、棋牌室、老年大学、书画室、小型电影院、超市等。,中国武警总医院中西医康复医疗中心,医疗中心建筑面积,11000,平米，病房,82,套，并邀请中国武警总医院进行专业经营。,武警总医院是集医疗、教学、科研、预防、保健于一体的综合型现代化三级甲等医院。医疗中心提供评估系统、体检、远程医疗系统、家庭医生系统、国医养生系统及紧急服务系统等五大医疗保健服务内容，此外医疗中心还设置了就诊绿色通道，医疗全程可使用医疗保险卡。,3/28/2025,26,Part 3,国外老年地产项目,3/28/2025,27,国外典型老年社区模式特点,西方发达国家老年住宅发展目前处在第三个阶段，充分体现其人性化设计理念和区别对待的关怀模式，普通化和社区化发展成为新的热点。,第一阶段,传统养老院,第二阶段,老年公寓,老龄化初期,老龄化中期,老龄化加剧,政府,政府,+,开发商,开发商为主,保障水平低,政府给予一定支持,社会保障体系完善,形成条件,运营主体,社会保障,第三阶段,老年社区“普通化”,及“社区化”,3/28/2025,28,国外老年社区产生机制,政府大力扶持老年社区的发展，政策、资金上大力支持,人口结构老龄化是导致老年社区出现的主要原因,老年社区完全社会化，处于成熟阶段,集中在经济发达国家，老年社区建设较完善,面向社会老年人，区域位置交通便利、环境优雅,3/28/2025,29,美国老年社区,3/28/2025,30,背景：人口结构发生变化，,30,年代婴儿潮老龄化加剧是导致美国老年社区形成的直接原因,1,、美国婴儿潮一代目前已步入老龄化时期他们将推动第二居所，老年公寓、老年社区等小套住宅的发展。,2,、经济发达程度客观上要求老年住宅出现。,3,、政府对老年群体的社会保障推动老年住宅的发展。,4,、老年社区发展非常迅速，分为赢利性和非赢利性两种。,美国婴儿潮一代老龄化现象是形成老年社区的主要的原因,1,、老年社区分为独立式、集合式和护理型；,2,、政府会给与政策上的大力支持；,3,、环境好、规模大的老年社区大多为私人投资并进行商业化运作。,美国老年社区特点,3/28/2025,31,美国佛罗里达太阳城中心老年社区,闻名世界的最为成熟老年,社区之一,年龄段,0-18,18-24,25-44,45-64,65,以上,比例,0.40%,0.20%,1.30%,15.10%,83%,社区现状人口构成,：,老年人口占绝对多数,户型构成：,大多数是独栋住宅，也有双户公寓、联排别墅和多家庭公寓,分六大居住社区：,太阳城中心,:,独立家庭别墅,国王之殿,:,连体别墅,湖中之塔,:,辅助照料式住宅和家庭护理机构,庭院,阿斯顿花园,:,出租的独立居住公寓,自由广场,:,辅助照料式住宅和家庭护理机构,美国太阳城中心,名称缘起：,西方不称老年人为夕阳，而是太阳,意大利哲学家康帕内拉曾著,太阳城,区位：,临近海湾,社区坐落于佛罗里达西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程,规模：,接近微型城市,社区太阳城中心共有,10500,个住宅单元，目前入住来自全美及世界各地的住户,1.6,万,目标定位和建设理念：,社区自,1961,年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；使老年人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活,32,全美最典型、最好的老年社区,美国太阳城中心,整个社区功能分区明确：,六大居住社区，各社区共享一个邮局，超市、医疗机构银行和教堂,物业类型为老年人量身定做：,“太阳城中心”（独栋别墅）,“国王之殿”（联体别墅）,“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）,“庭院”,“阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）,“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）,3/28/2025,33,制度上增强老年人的归属感,由老年业主组成社区委员会，社区对低龄人群活动严格限制,社区委员会办公室,自社区,1961,年开始建设以来，社区各项活动一直由开发商运营，不久成为开发商的沉重负担。,1987,年，开发商与业主首次成立了独立的非盈利机构,社区委员会，负责社区各项活动的组织，同时委员会收取参与各项活动业主的年费，以维持机构的运营。,社区委员会成员均为社区内居住的老年业主,美国太阳城中心 成功因素分析,社区委员会由社区老人构成便于沟通减少隔阂,社区委员会,负责社区的日常运作，有常设办公室，每月定期举行例会。,纯粹老年社区增强老年人的归属感,居民必须55岁以上，18岁以下的陪同一年居住不超过30天,3/28/2025,34,规划设计人性化：针对老年人的无障碍设计、空间导向设计，身心健康相关的社区设施,美国太阳城中心 成功因素分析,针对老年人的建筑规划,：,无障碍设计,强调方便安全：,社区住宅以低层建筑为主，在所有区域布置无障碍步行道、无障碍防滑坡道，设置低按键、高插座,极强的空间导向性,应对老年人的记忆力感知力下降：,对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流,针对老年人的社区设施,强调,身心,健康：,身体健康,建有医院和老年护理中心,，心理健康,老年图书馆，社区交流大厅,电梯内低按钮设计,防滑坡道设计,社区图书馆,社区交流大厅,3/28/2025,35,多彩的体育运动,会所可以满足大多数运动需求，尤其高尔夫，社区,1/3,业主喜爱，经常举办相关赛事,草地保龄球,室内游泳池,高尔夫球场,美国太阳城中心 成功因素分析,丰富的会所运动：,室内外游泳池、草地保龄球、网球场，棋牌室，保龄球场，舞厅，健身房，应有尽有,特色：,高尔夫爱好者的天堂：,约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者。,社区里拥有多个高尔夫球场，交纳入会费后，社区居民可享受126洞高尔夫球场，每年费用约1500美元,太阳城中心是世界闻名的BEN SUTTON高尔夫学校的本部,全美草地保龄球锦标赛在太阳城举行,白天可以在社区宽阔的棕榈树街道上驾驶高尔夫车，大多数购物场所都有专门为高尔夫车提供的停车场,健身室,3/28/2025,36,俱乐部丰富了社区活动，各业主联合社区委员会组织的俱乐部活动精彩纷呈,超过,200,种各类俱乐部和组织,美国太阳城中心 成功因素分析,丰富多彩的俱乐部课程：,社区有各种各样业主自发组织的俱乐部，开设课程和组织活动超过,80,种，如业余无线电、计算机、缝纫、卡片收藏、投资和舞蹈等,这可以帮助老年人完成年轻时未竟的理想。比如，您曾经是一个外科大夫，但年轻时您可能一直喜欢做木匠活，退休后生活在太阳城里，您可以到木工坊随意去做您喜欢的事情,艺术室,木工工坊,瓷器收藏俱乐部,活动交流中心,3/28/2025,37,为老人设置专业、完善的配套设施,各社区均有自己严格的机构、组织和规划，许多娱乐性和社会性节目活动对六个社区的所有成员开放。,在太阳城中心每人每年享用综合会所的费用为,140,美元。,享受的康乐设施包括室内和室外游泳池，网球和推圆盘游戏场，草地保龄球，健身和娱乐中心，会议室，和一个,10000,平方英尺的剧场。,桌球室,游泳池,图书室,手工制作中心,美国太阳城中心 成功因素分析,3/28/2025,38,美国考察项目,新泽西,sterling pointe,老年社区,落杉矶,fair oaks,老年公寓,落杉矶,Keiro,日裔老年公寓,3/28/2025,39,落杉矶,fair oaks,老年公寓,3/28/2025,40,落杉矶,fair oaks,老年公寓,3/28/2025,41,基本情况,Fair oaks,是一家私人投资、盈利性的高档老年公寓,入住者的平均年龄为,82,岁，最小为,62,岁，其中,75,为女性，,25,为男性,出租不签长期租约，一月一签,家人可以来探望与活动，有活动也会邀请家人参加,房间中配置了基本家具，也可以自己带部分家具,共,2,栋楼,146,套，经济状况好时租房需要排队，现在金融危机出租有空置，目前出租率为,82,。,共四个管理人员，,55,个服务员,加州共有,8000,多家老年公寓，高档的包括该项目在内一共,7,家，中低档次的越多。管理模式有纯租赁的，也有先交押金后退款的,2003,年开业，在开业之后的二三年内很难赚钱，属于长期性投资项目,3/28/2025,42,两类产品,独立型,1,每天三顿的营养餐,24,小时上门服务,全部的服务设施使用,电话服务,紧急呼叫系统,交通预定,基础有线电视服务,个人健康规划,干洗服务,社会活动安排,健身计划,不限次数的活动区域,2,独立型所有服务项目,医疗服务,洗浴帮助,洗衣和室内清洁,个人清洁,辅助做饭和其他活动,辅助问诊,定期检查,连续照看,辅助型,老年痴呆症以及中风后遗症或行动不便等类型需要照料的老人,3/28/2025,43,独立居住型老年公寓的收费标准（四大类户型）,工作室类型公寓,SIERRA 3350,美元起,PASEO 3650,美元起,1,个卧室的套房,DEL MAR 3950,美元起,VISTA 4250,美元起,CORDOVA 4450,美元起,CATALINA 4750,美元起,COLORADO 4950,美元起,1,个卧室的套房,+,单间,MONTEREY 5950,美元起,2,个卧室的套房,HUNTINGTON 6950,美元起,增加一人加,750,美元,3/28/2025,44,FAIR OAKS,的配套设施与服务项目,服务项目,服务项目,服务项目,私人餐厅,餐厅还提供精美的点餐方式,自助厨房,全家具休息间,健康锻炼计划,各种服务沙龙,礼品店,多功能活动室,经验交流中心,健身洗浴中心,图书馆,每层配有干洗房,特色餐厅,可以观景的露台,完美的路听系统,充足的停车位,电脑房,花房,3/28/2025,45,是买房合适还是入住,FAIR OAKS,合适,首先，入住我们社区您将会得到全方位的服务，而自住却没有,第二点从经济方面，我们可以举例说明，入住,FAIR OAKS,社区的优势,消费目录,买房后每月支出,FAIR OAKS,月供,1800,含税费,450,含,设施使用费,200,含,修理费,150,含,维修费,180,含,食物支出,650,含,娱乐支出,300,含,房屋修剪费,280,含,车费,350,不需要,房屋保险,150,可选择,个人服务费,175,含,保安费,65,含,消炎药费用,0.59,不需要,总计,4750.59,3/28/2025,46,规划与设计,3/28/2025,47,户型图,3/28/2025,48,起居室,3/28/2025,49,公共餐厅,家庭小餐厅，带厨房，亲属探望时可以自己作饭,3/28/2025,50,走廊两边均有扶手,3/28/2025,51,落杉矶,fair oaks,老年公寓,卫生间均有坐座和扶手,卫生间均有应急呼叫器,3/28/2025,52,开门式浴缸,3/28/2025,53,配套设施,3/28/2025,54,落杉矶,Keiro,日裔老年公寓,服务于日裔老年人的非盈利性老年公寓,3/28/2025,55,考察与会谈,3/28/2025,56,KEIRO,的来历,在美国的日本老人很多，在南加州有,19,万日裔，其中,20,约,3.8,万人是老年人,第一代日本移民，语言沟通差，文化水平相对低，收入低，社会关注度低,在,1961,年，由,9,位日裔人员发起了,KEIRO,项目，属于非盈利公益性，专门服务于低收入的日裔老人群体,老年公寓占用的土地是由当地的日本人捐赠的，资金主要由在美国的日本商会捐助，每年捐助,250,万美元，并且通过与大学合作，召收大学生充当义工，解决了劳动力问题，基本可以作到收支平衡,3/28/2025,57,自立型,针对健康老人出租的居室，无政府补助，每套月租金,2500,美元，由个人负担,两种经营模式,医疗型,按床位出租，每室两人，可从政府的保险中获得一部分资金，,65,从医疗保险中出，,35,由自己出,3/28/2025,58,公寓外景,3/28/2025,59,办公室,3/28/2025,60,配套设施,3/28/2025,61,3/28/2025,62,手工房,3/28/2025,63,大餐厅,3/28/2025,64,新泽西,sterling pointe,老年社区,3/28/2025,65,基本情况,购买条件,至少有一人年龄在,55,岁以上，而其他入住者年龄必须在,49,岁至,54,岁之间,18,岁以下的未成年人，一年内累计居住不超过,30,天,购房后可以出租，但承租人也必须满足,55,岁的要求,老年社区的政府优惠,主要是购房者可以免征或减征地产税,老年社区项目，由于政府无需为该项目配备学校等设施，因此可减免地产税,3/28/2025,66,价格,房屋价格,每种方案不同，见后图,280,平方米的使用面积，按,350,平方米建筑面积，总价,50,万美元，合,1,万人民币,1,平方米,以后每年需交纳约,9000,美元地产税（1.8%),物业费：,252,美元,/,月，包含以下内容,公共部分的清洁,冬季公园内部、汽车出入口、道路除雪,修剪草坪，土壤养护、除野草,人行道清理,俱乐部（会所）服务,3/28/2025,67,总平面图,土地划分为小宗，上面可建一幢别墅，方案买房人可选,会所,联排别墅,独栋别墅,3/28/2025,68,日本老年社区,3/28/2025,69,日本的人口情况,根据,2007,年,1,月,1,日居民基本登记，登记东京居民,1233.9,万人。这个数字分成三个年龄范畴：少年儿童（,0-14,岁）有,146.1,万人；工作年龄人口,(15-64,岁,),有,854.6,万人；老年人口（,65,以上）有,233.2,万人。这些人数构成的比例分别为,11.8%,、,69.3%,、,18.9%,日本的老龄化,日本老年人口的构成比例在,1978,年已经超过了联合国规定的“老龄化国家”,7%,的标准，之后老龄化的速度不断加快,至,1998,年，已经超过了“高龄社会”,14%,的标准,日本将来人口推测报告,显示，到,2055,年，日本人口将减少至,8993,万人，其中老龄人口将达到,40%,3/28/2025,71,日本考察,热海老年公寓,3/28/2025,72,日本静冈县热海老年公寓项目,3/28/2025,73,位置,静冈县热海市是日本著名海滨温泉乡，依山傍海，风景秀丽。由于新干线经停此地交通方便，使得热海温泉成为日本人渡假和周末旅行、新婚旅行最常去的温泉乡之一。我们考察的这家老年公寓，由日本大和房地产公司开发，于,1986,年开业，属于私人投资的盈利性的高档老年公寓，占地面积,15369,平方米，建筑面积,17443,平方米,3/28/2025,74,考察,老年公寓的负责人热情地接待了我们，现场交流了项目的运营模式与管理经验，并带领我们参观了老年公寓的硬件设施,3/28/2025,75,两类经营模式,公寓出租部分,生活可以自理的老年人，可租用老年公寓。,共,185,套，面积从,46,平米至,70,平米不等,可以自带家俱，室内有厨房，可以作饭,需要医疗护理的老人的护理室,护理室面积从,20,28,平方米，共,43,套,出于卫生考察，我们没有进入此楼参观,3/28/2025,76,收费标准,入住时交纳,2000,万日元（,160,万人民币）作为押金，退房后可退还。,每月交纳房租，个人为每月,5.9,万日元（,4700,元人民币），如夫妻双方住，则月租为,8.8,万日元（,7040,元人民币）,房租里包括生活费用，如果自己作饭，则可以从房租里扣除餐费,很多人是卖掉自己的房屋作为押金，也有教师和公务员在退休时可以得到一大笔养老金作为押金,3/28/2025,77,居室设计老年社区的设计更具有特殊性,浴室外的红外感应器,大浴场里的紧急呼叫按钮,3/28/2025,78,走廊中的扶手,扶手的端部应向墙壁或下方弯曲，以防止老人勾住衣袖绊倒。,3/28/2025,79,配套设施,会客室,亲属探望的客房,茶道室,大浴场,2,所,图书室,和室,麻将室和棋牌室,陶艺室,健身房,小卖店,停车场,美容理发室,菜园,超市班车服务,会客室,寿和室,3/28/2025,80,餐厅,配餐室,Part 4,老年社区开发理念,1.,人口老龄化，世界各国的难题,2.,我国养老地产概况,3.,我司老年社区的开发建设思路,4.,养老地产的投资形式,5.,老年产业的兴起,3/28/2025,82,1.,社会老龄化，世界各国的难题,随着全球老龄人口的“爆炸式”增长，经联合国调查预计，到,2050,年，,60,岁以上的老龄人口总数将近,20,亿，占总人口,21%,，并将超过,14,岁以下儿童人口,的总数。百岁老人将从,2002,年的约,21,万增长到,320,万。到,2050,年，非洲老龄人,口将从,4200,万攀升到,2.05,亿；亚洲从,3.38,亿增加到,12.27,亿；欧洲从,1.48,亿增加,到,2.21,亿；美洲从,9600,万增加到,3,亿。,人口老龄化已成为当今世界的一个突出的社会问题，早已引起了国际社会的,关注。,3/28/2025,83,日本，有法律保护的养老,日本于,1996,年进入老龄社会，日本政府制订了一系列法律制度，并不断进行修改和补充，以期逐步完善社会保障体系。,1959,年，日本颁布,国民年金法,，采取国家、行业、个人共同分担的办法，强制,20,岁到,60,岁的日本人都参加国民年金体系。,1963,年，日本政府推出了倡导保障老年人整体生活利益的,老人福利法,，推行社会化养老。,1982,年又出台了全面推广老人保健设施的,老人保健法,，使日本老人福利政策的重心开始转移到居家养老、看护的方向。,这三项法律方才支撑起日本的老年人福利保障体系。,1995,年制定了,高龄社会对策基本法,作为老龄化社会对策的综合性法律，涉及到养老金、社会养老、雇佣、医疗、照料、教育、居住环境等问题。,3/28/2025,84,美国，在保险方面下功夫,随着战后“婴儿潮”时代出生的人即将步入老年，美国的养老问题也日益突出。,为此，美国政府和有关方面以不断完善社会保险体系来应对这一问题。,社会保险由公司和雇员必须按照有关法律同时交纳一定比例的社会保险税。到,65,岁退休时即可从中受益，提前退休扣减适当比例的收益。,对于老年人来说，最重要的是医疗照顾计划。医疗照顾计划是美国政府专门针,对老年人和残疾人于,20,世纪,60,年代初期设立的计划，政府用社会保险税收为该计,划注入资金。计划分为,A,和,B,两个种类，区别为全部免费和需适当交费，分别享受,不同范围的医疗照顾服务。参加社会保险计划的老人均可享受这两种服务。这样，,在社会保险网的保护下，老年人的养老、治病和送终问题就基本上得到了解决。,3/28/2025,85,巴西各级政府制订了一系列法律和行动计划。巴西宪法规定“家庭、社会和,国家有义务赡养老年人，保障他们参与社会，捍卫他们的尊严和福祉，保证他们的,生活权利”。,1994,年和,1996,年，巴西先后以法律形式颁布了,国家老年人政策,及其实施细则，对政府和公共部门应为老年人提供的服务和老年人应该享有的权利,作出了规定。,在医疗保障方面，公立医院普遍按法律规定设立了老年专科。除了看病优先和,享有公民普遍的免费医疗福利外，老年人还享有免费注射流行病疫苗和康复治疗的,优惠。,巴西所有老年人都有权享有政府提供的最低生活保障。,为了保障老年人的合法权益不受侵害法律规定政府应为老年人提供法律咨询，各级法院优先审理,65,岁以上老人提出的诉讼。,巴西政府支持教育部门建立老年大学，并为老年人提供适当的工作机会。,巴西，重视老年人的生活保障,3/28/2025,86,俄罗斯，进行养老制度改革,俄罗斯在全国实行养老制度改革，从以前的养老社会统筹，过渡到社会统筹,和养老保险相结合。改革的主要目的是改善退休人员待遇，调动企业和职工参与养,老的积极性。估计全部改革将于,2016,年完成。,改革前养老金主要来自企业缴费。实行改革后，俄罗斯退休人员的养老金将由,基本养老金、养老保险金和养老储蓄金三部分组成。,基本养老金由企业和国家承担，企业每月将职工工资总额的,14上缴国家财政；,养老保险，企业每月需上缴职工工资的,12%,；职工退休后，每月领取的养老金，是个人帐户上的总额除以领取养老金的总月数。,养老储蓄由单位和个人缴纳。为使储蓄升值，政府将设立专门的委员会，对投资机构的经营进行监督和评估，可以根据个人委托，与投资机构签定合同，由它们将养老储蓄用来投资，但只有国家授权机构才可参与投资。,3/28/2025,87,瑞典，让老人能安度晚年,瑞典社会福利法明文规定，子女和亲属不再负有赡养和照料老人的义务。瑞典早在上世纪,50,年代便建立起了社会养老制度。,政府通过发放基本养老金为养老提供经济保障。年满,65,岁后都可根据居住年限领取数额不等的基本养老金。工作过的人退休后还可根据其工龄领取到一笔附加养老金，两笔基金差不多相当于退休前工资的,70%,。,住房补贴，对象是所有低收入退休者，以避免这部分人退休后住房质量下降。这也保证了所有退休老人都能拥有住房。,医疗保障，使人们在退休后仍能像以前一样享受近乎免费的医疗服务。此外，老人们还可享受三种特别医疗保健服务：一是请医生、护士到家看病；二是长期住院治疗，各医院都为老人设有相当数量的专用病床，保证他们能得到及时治疗；三是疗养院。,3/28/2025,88,我国如何应对老龄化,改革开放以来，在党中央、国务院的领导下，我国老龄事业有了较快的发展,1994,年,12,月，国家计委、民政部等部门联合制定了