商管岗位配置及职责已评审稿.doc

商管公司组织架构、岗位配置及各部门职责
一、商管公司组织架构图

备注：编制为111人
二、商管公司岗位配置及编制一览表
所属部门
岗位配置
岗位编制
直接上级
职责简述
总经办
总经理
1
地产总裁
全面负责项目公司管理（商管公司业绩责任人）
合计（人）
1
招商部
招商部部长
1
总经理
部门管理（部门业绩责任人）
主力店/次主力店组
招商经理
1
招商部部长
负责各项目主力店/次主力店的招商工作
招商主管/专员
1
招商经理
协助开展主力店/次主力店的招商工作
餐饮组
招商经理
1
招商部部长
负责各项目品牌连锁餐饮类商家的招商
招商主管/专员
1
招商经理
协助开展品牌连锁餐饮类商家的招商
品牌零售组
招商经理
1
招商部部长
负责各项目品牌零售类商家的招商
招商主管/专员
1
招商经理
协助开展品牌零售类商家的招商
合计（人）
7
营运部
营运部部长
1
总经理
部门管理（部门业绩责任人）
营运经理
1
营运部部长
负责公司所有项目的租金结算管理、商业营运管理等工作
营运主管/专员
1
营运经理
协助开展项目租金收缴管理
租赁主管/专员
1
营运经理
负责项目办公类的租赁管理工作
企划经理
1
营运部部长
负责各商业项目的策划推广及活动安排
平面设计师
1
企划经理
负责商业项目各类平面设计工作
合计（人）
6
综合部
综合部部长
1
总经理
负责商管公司财务管理
人事行政主管/专员
1
综合部部长
人事、行政及计划管理
会计
1
综合部部长
会计报表的编制
出纳
1
综合部部长
负责相关款项的收支等
合计（人）
4
物管部
物管部部长
1
总经理
物业管理
物管主管/专员
1
物管部部长
协助项目物业管理
合计（人）
2
镇江常发广场
项目
项目部总监
1
总经理
项目管理（项目业绩责任人）
招商营运部
招商营运经理
1
项目部总监
部门管理（项目业绩责任人）
招商主管/专员
2
招商营运经理
项目招商管理
营运主管/专员
2
招商营运经理
项目营运管理
小计（人）
5
物管部
物管部经理
1
项目部总监
负责常发广场的物业管理工作
秩序维护主管
1
物管部经理
秩序维护部的日常事务工作管理
秩序维护员
16
秩序维护主管
常发广场、售楼处秩序维护
环境主管
1
秩序维护主管
负责保洁绿化外包事宜
消防主管
1
物管部经理
负责日常消防管理工作
中消控员
7
消防主管
负责消控室工作
工程维修主管
1
物管部经理
负责项目工程维修管理
工程维修员
4
工程维修主管
负责项目的维修、售后、装修监管等
售后服务
1
物管部经理
负责华都名城小区售后服务工作
保洁员
2
物管部经理
负责售楼处保洁卫生工作
水吧台
1
物管部经理
负责售楼处水吧台工作
客服主管/专员
2
物管部经理
商家投诉及用户服务质量调查、物业费收缴、楼巡管理等
小计（人）
38
综合部
行政人事主管
1
项目部总监
人事、行政、仓库管理、档案管理等
出纳
1
项目部总监
项目财务工作
会计
1
行政人事主管
项目财务工作
厨工
2
行政人事主管
负责售楼处厨房工作
小计（人）
5
合计（人）
49
常州常发广场
项目
项目部总监
1
总经理
项目管理（项目业绩责任人）
招商营运部
招商营运经理
1
项目部总监
部门管理（项目业绩责任人）
招商主管/专员
1
招商营运经理
项目招商管理
营运主管/专员
2
招商营运经理
项目营运管理
小计（人）
4
物管部
物管部经理
1
项目部总监
负责常发广场物业管理工作
秩序维护主管
1
物管部经理
广场车辆管理、安全管理等
秩序维护员
14
秩序维护主管
广场车辆管理、安全管理等
中消控员
3
秩序维护主管
负责消控室工作
工程维修主管
1
物管部经理
负责项目工程维修管理
工程维修员
4
工程维修主管
负责项目的维修、售后、装修监管等
客服主管/专员
1
物管部经理
商家投诉及用户服务质量调查、物业费收缴、楼巡管理等
小计（人）
25
综合部
行政人事主管/专员
1
项目部总监
人事、行政、仓库管理、档案管理等
出纳
1
项目部总监
项目财务工作
小计（人）
2
合计（人）
32
无锡常发广场
项目

招商营运经理
1
总经理
项目管理（项目业绩责任人）
招商主管/专员
2
招商营运经理
项目招商管理
营运主管/专员
2
招商营运经理
项目营运管理
合计（人）
5
南京常发广场
项目
招商营运经理
1
总经理
项目管理（项目业绩责任人）
招商主管/专员
2
招商营运经理
项目招商管理
营运主管/专员
2
招商营运经理
项目营运管理
合计（人）
5
总计（人）
111

备注：
1、无锡常发广场项目物管部人员配置参照常州常发广场项目物管部人员配置。

商管公司各部门职责
一、商管公司总经理职责
商管公司总经理全面负责商管公司的日常经营管理工作，包括制定和实施商业项目策划定位、招商、商家集中开业管理、营运管理、物业管理、工程设备管理、装修管理、财务管理及综合管理等。商管公司总经理是商管公司经营指标、团队建设、安全工作、廉洁等全面管理的第一责任人。
商管公司总经理职责包括但不限于：
1、负责制定公司年度的经营管理计划和经济效益指标，并组织实施；
2、负责制定并完善商管公司的组织架构、业务流程、岗位作业流程，招商、营运等各项管理制度，并组织实施；
3、参与商业项目各项工程技术条件的规划、业态规划及停车场、景观、亮化等设计评审，提供合理化建议；
4、负责组织新建商业项目方案阶段的市场调研、市场分析、消费者分析、商业业态定位等工作；
5、组织商业项目招商，对各项业务的洽谈、签约工作进行监督管理；
6、根据各项目市场定位及业态规划，组织营运部制定各阶段商业企划方案，并监督执行；
7、负责组织制定年度及阶段性市场计划、营运方案及项目租金收缴计划，达成公司营运目标，确保营运收益；
8、负责常发广场的物业管理工作，包括组织制定常发广场年度物业管理计划、费用预算、物业费收缴计划等，确保项目物业管理达标；
9、负责组织制定商管公司相应的资金需求量计划、财务预算计划、财务收支计划、成本费用计划、信贷计划、财务报告和会计报表等，并监督执行；
10、负责商管公司职权范围内的组织管理、人事管理、行政管理及计划管理工作；
11、负责公司重大突发事件、危机事件的处理；
12、配合营销管理部（投资发展部）开展商业项目的前期市场调研、商业定位等工作；
13、负责与技术管理（研发）部、工程管理部及项目公司在招商过程进行技术对接。

二、营运部职责
营运部负责商业项目的商业营运管理、租赁管理、策划推广、平面设计等工作。营运部部长是营运部经营指标、团队建设、安全工作、廉洁等全面管理的第一责任人。
营运部职责包括但不限于：
（一）营运管理
1、负责建立健全各项营运管理规章制度，完善商业营运组织架构、业务流程，并监督执行；
2、负责制定年度及阶段性市场计划、营运方案及项目租金收缴方案，达成公司营运目标，确保项目营运收益；
3、负责对各项目的租金收缴工作进行全过程管理（督促、协助、支持），达成公司租赁收入目标；
4、负责商管公司营运信息管理，审核各项目营运基础信息（《商户租赁台账》、《商户联系台账》、《多种经营收入台账》、《建筑面积统计表》、位置图、总平面图、各楼层平面图等资料等）并备案；
5、负责各商业项目租赁合同、租金定价报告、租金调价报告及合格品牌商资料库的备案；
6、负责从招商及后期商业管理的角度提出项目设计、施工、招商、租赁过程中的建议及意见；
7、负责核实招商部提报的各项目业态落位方案；
8、负责建立各项目危机商户的预警机制，并及时将相关信息反馈至项目招商营运部；
9、组织对竞争对手的市场调查及分析，并及时调整经营策略；
10、负责编制各类营运报表。
（二）企划管理
1、负责各常发广场项目整体美陈、平面设计的创意和执行；
2、根据各常发广场项目定位及规划，拟定并实施中长期市场推广方案；
3、负责户外大型活动的组织协调、实施及效果评估，广场整体推广活动的策划、组织协调与实施，以及商场气氛的渲染；
4、负责组织人员收集市场策划与各类创意资料和信息；
5、负责商业媒介调研并形成报告。

三、招商部职责
招商部负责公司所有商业项目的招商工作。招商部部长是招商部经营指标、团队建设、安全工作、廉洁等全面管理的第一责任人。
招商部职责包括但不限于：
（一）招商管理
1、协助总经理制定商业招商的制度及管理流程，并监督实施；
2、负责各类招商标准化操作流程、标准报告的编制与更新工作；
3、负责组织新建商业项目方案阶段的市场调研、消费者分析、商业业态定位及产品定位等工作；
4、根据招商整体规划和布局，协助总经理制定商业项目招商方案、招商政策、整体招商计划等，完成项目招商目标和开业目标；
5、负责各商业项目主力店及次主力店、品牌餐饮、品牌零售等的招商洽谈、签约工作；
6、负责对目标客户的开发与拜访工作，维护客户关系；
7、负责就主力店、次主力店开店技术需求、技术参数与研发部、技术管理部等部门进行技术对接；
8、负责通过对各类型客户资料、各类型主力店及次主力店开店选址要求、目标客户选定标准、租金承受力、常见合同模板等的收集整理，建立各业态的客户资料库，并不断保持更新。
（二）商业市场调研
1、负责现有商业项目所在城市和其它目标城市的市场调研工作，包括市场价格、消费者动态、消费习惯、已有竞争项目动态、市场空置率等；
3、负责就商业物业开发模式进行研究，并提交报告；
4、负责拟订相应的商业市场研究标准、流程及制度，完善公司项目招商模式；
5、负责对商业地产的开发提供思路和方向及商业开发模式；
6、配合营销管理部（投资拓展部）开展商业项目的前期市场调研及商业定位等工作。

四、综合部职责
综合部负责商管公司财务管理、人事管理、行政管理及运营计划管理工作。综合部部长是综合部经营指标、团队建设、安全工作、廉洁等全面管理的第一责任人。
综合部职责包括但不限于：
（一）财务管理
1、按照相关规定，遵守各项收入费用开支范围和开支标准，挖掘增收节支的潜力，合理使用资金，加强资金管理，做好款项支付工作，确保公司计划和利润指标的实现；
2、按照公司合同、章程以及国家有关会计制度的规定实施财务工作，做到手续完备，内容真实，数字准确，账目清楚，日清月结，按时报账；负责公司会计凭证、账簿、报表等财务档案的管理工作；
3、负责公司各项费用开支的审计、支付、监督、检查等工作，并负责公司用款计划的报批；
4、及时准确地为总经理提供核算资料和经济信息，协助总经理做好公司有关财务的经营管理工作，负责考核资金使用效果，发现经营管理中出现的问题，及时向公司提出合理化建议；定期协助考核各业务部门计划执行、完成情况，按公司有关规定考核、兑现奖惩；
5、发票的申购、校验、认证，税金的计提，报税和其他税务事宜的办理 ；
6、预算的编制、分析、预警、调整等预算管理工作 ；
7、固定资产、低值易耗品、无形资产、存货等公司财产的记账和监管；
8、根据租金定价报告及租金调整报告建立租金收缴台账，并按照租金调整情况实行动态更新管理；
9、制作商户月租金计算单及收费月报表，并根据总部、集团要求提供各类统计报表；
10、根据各项目经营情况及资金收入结构，合理分配活动预算。
（二）人事行政管理
1、根据地产公司的发展规划、年度工作计划，制定商管公司年度行政人事工作计划；
2、负责公司业绩考核体系的完善并组织实施；
3、负责员工考勤与休假管理；
4、根据职责权限，完成商管公司的人员招聘、培训及员工关系管理等各项人事工作；
5、负责商管公司各类行政、档案管理及后勤管理等工作。
（三）运营计划管理
1、负责商管公司计划实施的跟踪检查工作；
2、负责对商管公司制度执行情况进行检查；
3、负责商管公司合理化建议信息收集工作。

五、物管部职责
物管部负责公司所辖各常发广场的物业管理、工程设备管理、商装管理等工作。物管部部长是物管部经营指标、团队建设、安全工作、廉洁等全面管理的第一责任人。
（一）物业管理
1、负责组织制定常发广场保洁、绿化管理、消防管理、秩序维护等商业物业管理制度及操作流程，并监督执行；
2、负责所辖商业项目的物业管理费测算与收缴管理；
3、负责制定主力店/次主力店、小商户物业服务合同，并监督执行；
4、负责监督、指导和检查各地停车场的运行管理和收费管理，确保停车服务高效、有序、安全、方便，确保停车收费合法，收费过程无漏洞；
5、建立突发事件预案（消防预案、自然灾害预案、治安事件预案等）管理模式，确保发生突发事件时能及时、有效应对；
6、负责组织对各项目的安全消防季度抽检、重大节假日全面检查工作，以及日常不定期的突击检查，并监督处理检查结果及消防检查不合格项的整改工；
7、负责组织、实施新项目管理人员、消防专职人员、商管队伍的消防、安全知识培训工作，指导各地项目进行安全和消防培训工作。
（二）工程与设备管理
1、负责编制机电设备的正常运行及维修管理制度，并指导实施；
2、负责商业项目前期工程介入及工程接管验收；
3、组织参与商业项目各项工程技术条件的规划、业态规划及停车场、景观、亮化等设计评审，并参与新项目物业费测算；
4、负责对新项目进行接管验收，包括验收前的代管、设备的清点与移交，并对图纸资料交接、备品备件交接提出制度性要求，其中对时间、履行手续进行明确指导；
5、负责组织协调处理商业项目工程遗留问题；
6、负责监督各项目建立设施设备台帐、设施设备小修、中修、大修及计划采购、配件更换等工作，及各商业项目维修事项及费用的使用情况，确保设施设备的正常运行、日常维修的实施；
7、负责项目能耗分析及监督，指导项目能耗管理；
8、负责客户维修项目及标准的建立，并对维修工作、时间、规范化、收费标准、验收、事后回访等一系列工作全面定期检查。
（三）装修管理
1、负责编制商铺装修管理制度，并指导实施；
2、组织商家与地产的装修技术对接，并负责项目商铺装修的监管。

六、常发广场项目部职责
常发广场项目部全面负责所辖项目的前期商业招商、后期商业营运、租金收缴、物业管理、工程设备管理、商装管理、人事行政管理、财务管理、客户服务等工作。常发广场项目总监是常发广场项目经营指标、团队建设、安全工作、廉洁等全面管理的第一责任人。
（一）招商营运管理
1、负责组织与商家、政府、协会保持良好沟通，对商家做好跟踪服务工作，适时参与商家的合同洽谈、审核及合同签订工作；
2、负责项目的营运管理工作，编制项目年度营运规划并组织实施；
3、负责项目各商户租金及其他相关费用的收缴工作；（常发广场项目部总监为项目租金及其它相关费用收缴第一责任人）
4、负责定期研究各种业态通常的技术参数和标准，分析其最优组合方案，不断调整业态的组合，并根据商户经营情况进行二次招商；
5、建立公司与租户之间的沟通制度，听取租户的建议，并对其合理的建议予以采纳、及时处理与租户在合作过程中的各类突发事件；
6、负责商户宣传活动场地及项目广告位的租赁管理工作；
7、参与公司组织的培训工作，并对项目各人员进行定期的培训指导，参与公司的绩效考核工作；
8、负责推广方案的落实、检查、监督、评估，上报执行结果及总结，并根据当地市场状况做出相应建议。
（二）物业管理
1、落实公司各项规章制度，严格执行客服管理、工程管理、秩序维护管理、绿化保洁管理的相关规定及流程，确保项目物业服务质量；
2、负责根据公司的年度经营目标制定本项目的物业管理方案，并组织实施；
3、根据年度物业服务费收缴指标和成本预算，组织落实物业服务管理费用的催缴与收缴工作，并对本项目的物业管理成本支出进行有效控制；
4、负责对外包服务项目承包单位的日常工作进行检查、监督与指导；
5、负责与本项目物业管理有关的政府部门、业主委员会及其他单位进行沟通，并保持良好的关系；
6、负责及时对顾客意见、投诉及不合格服务采取纠正和预防措施，并报公司相关部门备案；
7、根据公司要求安排好突发事件预防工作，对管理区域内的突发事件应妥善处理，及时解决；
8、严格按照规定对业主（租户）装修、经营等活动进行监督管理。
（三）综合管理
1、负责本项目职权范围之内的人事管理、行政管理、财务管理工作 ；
2、负责办理项目主管级（不含）以下员工招聘、录用、考核、异动等工作；
3、负责制定项目年度培训计划，并组织实施；
4、负责员工考勤管理、薪资核算、签订劳动合同、办理员工劳动保险、建立人事档案及E-HR系统的维护；
5、负责建立与完善行政类管理制度、工作标准与流程等；
6、负责公司证照、合同、印鉴、文件档案等重要办公资料管理；
7、负责项目重大活动的组织和安排工作；
8、负责管理项目的固定资产；
9、负责办理各种批准文件、证照及其年审等工作；
10、负责法律事务的协调处理，协助通过法律途径追缴各类拖欠款；
11、负责监控项目管理费用使用情况；
12、负责项目费用收缴台帐、现金出纳等工作。