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（一）法人型合作开发
1、 项目企业
依据《中国城市房地产管理法》第二十七条要求: “依法取得土地使用权, 能够依据本法和相关法律、 行政法规要求, 作价入股, 合资、 合作开发经营房地产”, 从而确立了以土地使用权出资进行房地产合作开发法律依据。
由双方出资或提供土地依法成立项目企业, 以项目企业名义进行开发, 双方根据出资百分比或经过协议约定负担风险、 分享收益, 这种以项目企业方法开发优点显而易见: 责任明确、 组织机构稳定, 人事安排及操作比较规范, 相对而言能够降低纠纷发生概率。但同时其不足之处也很多: 譬如组建项目企业需要一定时间, 成立规范管理机构, 费用较高且轻易错过商机; 再譬如以土地使用权出资必需办理土地使用权转移手续, 一来需要一定周期, 二则当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成; 更关键是项目企业利润只能在交纳所得税后才能上交联合开发各方, 需支付较高财务成本, 对合作者来讲这当然是不合算。
在这类合作开发方法中, 合作开发协议设计至关关键: 合作开发协议对关键事项约定是否明确、 是否含有可操作性等将直接影响到项目企业项目操盘, 所以应在开发全过程中重视法律规范, 全部条款均应严格依据相关法律要求, 并以法律文件形式给予确定。协议中应尤其注意约定: 项目企业成立前后权利义务转移, 包含项目企业成立前所发生费用赔偿、 土地使用权转移手续办理; 项目合作建设规模、 速度等事项。
2、 项目企业股权式合作。
投资方经过受让房地产项目企业部分股权, 以达成合作开发房地产之目。这种合作开发方法优点是: 合作各方无须办理土地使用权转移和变更登记手续, 无须进行建设开发者名称变更登记, 只需依股权转让协议在工商部门办理股权转让变更登记即可。手续简单, 能够较快取得项目开发建设权并进行企业实质经营。其次, 无需交纳办理土地过户契税和手续费, 能够节省转让费用, 进而降低投资开发成本。
其不足之处是: 目标项目企业在实际经营过程中不可避免地会产生债务以及或有债务, 也可能因为违约或侵权对她人负担赔偿责任。股权受让方可能所以负担比直接项目转让更多法律风险。如可能要负担以项目全部些人名义对外提供担保风险、 股权受让前项目全部些人不明债务或违约协议赔偿风险等。
所以, 此种合作方法即使简便易行, 但风险难以控制。受让方除须认真审查项目相关同意文件真实性及正当性以外, 还应该从目标企业潜在债务处理、 履约担保、 转让方持有股权性质、 付款进度等方面着手防范潜在风险并作为确定转让股价依据。受让方应委托会计事务所对目标企业进行财务尽职调查, 查清目标企业资产负债情况, 委托律师事务所对目标企业进行法律尽职调查, 查清目标企业因已发生或可能发生各类诉讼引发潜在负债, 以及因违法可能受到行政处罚及引发潜在负债。受让方能够要求转让方对未通知受让方债务做出独立偿还承诺, 并采取由转让方提供对应有效担保、 受让方保留部分转让金作为确保金、 分期收购股权等方法以达成投资安全之目。
（二）非法人型合作开发
1、 联合管理机构
合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构, 实践中有叫“联建办公室”, 有称“联合管理委员会”等, 其职责是协调双方在联合开发中发生多种关系, 对合作中重大事项做出决议, 具体运作、 管理开发项目。联合管理机构与项目企业最高区分在于它仅能作为内部管理机构, 并非独立民事主体, 不含有缔结合相同民事权利能力, 也不能独立对外负担民事责任, 联合开发双方必需对联合管理机构法律地位有清楚认识, 而且注意避免对外使用联合管理机构名义进行相关民事活动。
2、 不成立项目企业, 也不成立联合机构, 而是根据协议约定各自独立推行义务、 分享收益
这种方法适适用于相对简单项目。其特点是, 合作各方共同出资开发一个房地产项目, 不过对外显示出来项目主体只有一方, 双方对合作开发权利、 义务, 表现在双方合作开发协议之中。未被登记为项目主体一方, 依据合作协议约定, 对合作开发项目享受利益, 负担风险。不过, 此种方法对出资金一方而言, 风险较大, 因为既无土地使用权, 又无实际经营控制权, 其合作利益难以得到保障。
上述两种方法统称为非法人型联营, 其相对于成立项目企业经营方法来说是一个相对松散合作方法, 所以合作双方之间轻易产生纠纷, 而且在实践中争议较大一个问题是: 联合开发双方是否对因项目产生一切责任（不管是否以合作任何一方名义直接产生）都负担连带责任？有一个见解对此持肯定态度, 理由是联合开发项目由双方共同经营、 共负盈亏, 本着权利义务对等标准, 作为利益共同体双方应对任何一方因该项目产生对外债务负连带责任, 至于双方在联合开发协议中对各自责任所做划分不能产生对外效力, 只能作为内部追偿依据。根据这种见解, 法院只要能认定该欠款是因联合开发项目产生, 就能够判令联合开发双方负担连带责任, 而无须具体分清谁责任或哪一方对外签字, 也不受协议中相关各自责任划分限制。
另有见解认为, 对此问题不能一概而论。其中方法（一）从法律特征上来讲符合合作型联营, 即“企业之间或企业和事业单位之间联营, 共同经营、 不含有法人条件, 由联营各方根据出资百分比或者协议约定, 以各自全部或者经营管理财产负担民事责任。依据法律要求或者协议约定负连带责任, 负担连带责任。”即其责任在充足尊重当事人意思自治基础上分为两种: 假如联合开发协议明确约定了双方互负连带责任, 自然应以该约定为准。假如联合开发协议没有约定双方互负连带责任, 则要正确界定联合开发协议双方当事人真实意思和协议性质。联合开发房地产协议是一个无名协议, 法律对其缺乏明确定性和具体规则, 当事人约定内容不一样, 协议性质和后果也就不一样。假如协议重在双方约定出资, 即一方提供土地使用权, 另一方出资金, 双方在项目完成后, 共同出售, 共担风险, 共享利益, 则这类协议就是合作协议, 这种联营则为合作型联营, 双方应对联合开发项目产生债务互负连带责任。方法（2）则是由合作双方完全经过协议来约定相互在联合开发中权利义务, 假如双方各自独立经营, 一方明确只提供土地, 另一方只是负责在该土地上完成一定建筑任务, 且建筑方在完成建筑任务后将取得一定数量房屋作为回报, 则这类协议为加工承揽与互易混合协议, 由双方对各自行为独立负担责任。
二、 两种关键合作模式面临风险

房地产合作开发从其开始建设到销售完成这段时间内, 存在大量可估计和不可估计风险, 甚至会卷入诉讼或者仲裁之累; 同时因为立法上不成熟, 制度上缺点, 协议内容不严谨, 合作双方之间极易产生纠纷。作为房地产项目合作方, 必需要对其运作模式和过程中潜在风险有清醒认识, 方可保障自己投资权益。
（一）协议效力风险
1、 缺乏房地产开发企业资质
法律对从事房地产开发主体有着严格限制条件, 从事房地产开发应含有两个条件:
首先, 从事房地产开发企业应是房地产企业, 即“房地产开发企业应依法取得房地产开发营业执照, 从而取得能够从事房地产开发身份和条件。”②依据《城市房地产管理法》要求, 从事房地产开发经营企业, 应该经工商行政管理部门核准登记领取营业执照, 并在要求时间内到当地建设行政管理部门办理立案登记, 方可从事经营活动。
其次, 房地产企业应含有对应资质条件。《房地产开发企业资质管理要求》要求, 房地产开发企业应该根据要求申请核定企业资质等级, 未取得房地产开发资质等级证书企业, 不得从事房地产开发经营业务。房地产开发企业根据企业条件分为一级、 二级、 三级、 四级共四个资质等级。各个资质等级企业应该在要求业务范围内从事房地产开发经营业务, 不得越级负担任务。
依据《最高人民法院相关审理包含国有土地使用权协议纠纷案件适使用方法律问题解释》（以下简称《解释》）第十五条: “合作开发房地产协议当事人一方含有房地产开发经营资质, 应该认定协议有效。当事人双方均不含有房地产开发经营资质, 应该认定协议无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立含有房地产开发经营资质房地产开发企业, 应该认定协议有效。”
《解释》没有要求合作各方均含有房地产开发经营资质, 但合作开发房地产双方中必需最少有一方含有房地产开发资质, 不然, 合作开发房地产协议无效。这是实践中应该提防一个合作开发风险。不过, 需注意是, 认定协议是否有效时间点为起诉前, 而非判决做出前。
2、 未取得土地使用权证
《解释》对合作开发房地产协议下了明确定义, 即“本解释所称合作开发房地产协议, 是指当事人签订以提供出让土地使用权、 资金等作为共同投资, 共享利润、 共担风险合作开发房地产为基础内容协议。”房地产合作开发协议与土地使用权转让协议有着本质区分, 土地使用权转让协议假如不满足法律要求转让条件, 则协议肯定无效。而房地产合作开发协议“不满足土地使用权转让条件, 合作协议并无须定无效”。③
实际上, 因为缺乏明确法律依据, 这类协议在实践中被认定为有效和无效情形均可见, 这是开发实践中需要注意地方。首先应尽可能避免未取得土地使用权证对合作协议效力产生影响, 其次, 不可贸然对未取得土地使用权证合作协议做出有效或无效认定, 以预防损失扩大。
3、 审批、 许可与登记影响合作协议效力
相关合作建房审批手续与土地使用权变更登记对合作开发房地产协议效力影响, 《解释》并没有给予要求。《中国房地产管理法》实施以前案件, 适用最高人民法院于 1995 年 12 月 27 日 公布《相关审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题解答》要求, 该解答第十八条明确要求: “享受土地使用权一方以土地使用权作为投资与她人合作建房, 签署合建协议是土地使用权有偿转让一个特殊形式, 除办理合建审批手续外, 还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续, 通常应该认定合建协议无效, 但双方已实际推行了协议, 或房屋已基础建成, 又无其她违法行为, 可认定合建协议有效, 并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。”
建设项目审批经过, 是合作开发房地产行为基础。中国对房地产项目实施同意立项制度, 建设项目审批不经过, 合作开发就是一纸空谈。即使《解释》并未要求未经建设项目审批协议为无效协议, 不过, 任何一个建设项目都要经历从立项、 计划、 用地、 施工、 销售直到完工验收审批登记程序, 缺乏前一个审批手续, 则后续审批手续往往就无法完成。任何一个程序审批手续没有完成之前, 当事人就进行实际开发建设, 都存在被认定为违法可能性。“假如建筑属违法建筑, 那么所签署合作开发房地产协议在该建设项目被政府相关行政主管部门追认之前, 肯定是无效。”④
（二）土地使用权瑕疵风险
相关房地产合作开发土地使用权瑕疵, 实践中比较常见有两种情形。第一个情形是土地实际使用面积不足, 比如需预留公共绿化地、 计划道路预留地等等, 这就造成提供土地使用权一方投资缩水, 同时还可能因为土地面积降低, 造成项目开发面积缩小, 利润降低。第二种情形是土地使用权权利瑕疵, 比如提供土地使用权一方因为债务纠纷, 其土地使用权被司法机关查封, 或其她第三人对该宗土地享受共有权、 抵押权等。
对土地使用权瑕疵风险规避, 首先合作方在签署合作协议之前应对土地情况充足掌握, 应该在开发协议签署前进行律师尽职调查, 对该土地上是否存在上述两种情形一一排查, 完全掌握土地情况后再签署合作协议。
（三）合作开发资金百分比约定不明风险
合作开发中资金分摊方案不明风险关键包含投资约定不明、 预算不足、 投资不到位等情形。比如, 房地产合作开发中, 有些合作协议约定投资方法是按事项分摊。比如一方负责提供土地, 另一方负责勘探、 设计、 建筑安装等事项, 所需资金各方自行处理。合作进行到二分之一, 发觉遗漏了一些事项, 比如广告宣传、 项目完工验收等, 这些遗漏事项所需费用由谁来负担? 或者说双方即使约定了按百分比投资, 但在合作中发觉预算不足、 资金短缺。假如协议约定得不清楚, 可能造成相互推诿, 从而对合作项目进行造成影响。
所以, 合作方在对投资事项进行约定时, 应充足考虑合作过程中可能出现资金风险, 并将这些风险合理分担, 避免因资金不足而产生“烂尾楼”。比较科学资金约定方法是最少约定一方对项目所需资金负担无限责任, 即全额满足项目实际所需资金。当然, 对资金负担无限责任一方, 需含有足够融资能力。
（四）约定房屋预售款充抵投资风险
先看以下案例: 甲企业与乙企业签署合作开发房地产协议, 约定甲企业提供面积为 6 万平方米 出让土地使用权, 乙企业在协议签订后2个月内投入资金3000万元; 甲乙双方利润分配比利为55: 45。协议签订后, 甲企业如约推行, 而在2个月内乙企业只投入了1500万元。但合作项目预售情况非常好, 短期内预售款即回笼1亿元。以后双方因利润分配产生纠纷诉讼至法院。乙企业主张预售款回笼已经足够支持项目建设, 故其已经无需继续投入, 所以其应根据协议约定利润分配百分比分得合作利润。
上述案例中, 乙企业能否要求将房屋预售款充抵其投资, 进而参与利润分配？这一问题即是房屋预售款能否充抵投资问题。实际上对于这个问题已经没有争议, 因为《解释》第二十三条明确给出了答案“合作开发房地产协议当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配, 不予支持”。为何在这里将其列为房地产合作开发风险？
这是因为实践中有些合作开发方会在合作协议中约定能够将房屋预售款充抵投资, 从而回避了上述司法解释。从效力上讲, 依据协议意思自治标准, 这么约定并无不妥。但实际上, 这么约定潜在着风险: 1、 假如许可将房屋预售款充抵其投资, 在出资不到位情况下, 违约方仍然会受益。假如预售形势越好, 预售款回笼就越充裕, 违约方赢利就会越多, 这么约定结果会促进违约行为出现, 为以后纠纷产生埋下隐患。2、 房地产开发利润是经过销售收入减去开发成本得到来, 所以, 在理论上, 预售款是包含了开发建设成本和合作利润。假如许可将预售款充抵投资, 等于将合作利润作为投资, 会让利润分配变得复杂, 增加纠纷产生可能。所以, 在合作协议中约定房屋预售款充抵投资, 应该慎重而行。
（五）房地产合作开发利益分配中风险
在合作开发协议中约定以开发所得房地产分配收益, 是房地产合作开发常见一个利益分配方法。实践中, 轻易产生纠纷有两种情形, 第一个情形是: 通常情况下, 合作双方都是就某一项目达成合作意向后, 然后再去开展具体工作, 这么在签署合作开发协议时, 房屋设计图纸还未出来, 双方在协议中只能约定分配房屋百分比、 面积及楼层, 而无法深入明确。只有等到建设工程设计图审定以后, 双方才能将各自分配建筑面积、 楼层位置、 地下停车场以及按百分比负担公共分摊面积等具体落实。第二种情形是: 建设过程发生因设计、 计划等调整造成建筑面积增减, 而双方对此无约定。如此一来, 在进行房屋分配时, 这两种情形可能就会出现无法操作问题。
三、 规避项目法律风险, 保障投资权益

（一）谨慎选择合作开发伙伴, 委托律师进行尽职调查
房地产合作开发关键在于合作, 合作人之间合作关系怎样是合作开发是否顺利根本。所以, 选择合作伙伴成为风险整体预防关键。
通常来讲, 房地产合作开发选择合作伙伴时, 最少需要从以下三个方面进行考虑。1、 合作各方各自综合实力和资源互补。对此方面进行考虑需要对合作伙伴信息如企业财力、 运行能力、 土地情况等基础信息充足掌握。2、 合作伙伴之间经营理念是否一致。经营理念决定一个企业文化层次, 决定其处理风险纠纷出发点。考察合作伙伴经营理念, 对制订合作方案来讲必不可少。3、 合作伙伴是否诚信。自然人有着可被感知人格, 企业也一样含有可被认知人格。对企业人格考察, 需要特殊方法, 如律师尽职调查。或者从对企业创始人、 股东、 高管接触了解等也能够窥见一斑, 因为这些人人格会表现在企业人格之中。
对合作伙伴进行考察深入了解, 律师尽职调查不失是一个很好方法。律师尽职调查, 是指“律师接收当事人委托, 对当事人指定有业务关系企业规模、 资产负债、 信用情况、 社会评价、 出资人情况等进行调查并出具专业汇报书一项法律服务。”⑤
对房地产合作开发来讲, 律师尽职调查内容关键包含三块, 一是对企业调查, 二是对项目土地使用权属调查, 三是对项目建设情况调查。
1、 对企业尽职调查
对企业尽职调查目在于深入了解拟合作伙伴综合实力、 运行能力等基础情况, 其调查内容大致包含以下四个方面:
（1）可连续经营能力调查。关键包含: “企业行业性质、 企业主营业务情况、 企业关键产品情景、 企业业务发展目标、 企业未来发展是否存在重大不确定性等。其调查方法包含问询管理层、 查阅经审计财务汇报、 听取注册会计师意见、 查阅企业待推行重大业务协议、 分析企业现有资金结构和融资渠道、 了解企业未来资金需求及融资计划、 评定融资能力对企业经营影响等”。⑥
（2）企业潜在风险调查。关键包含: “调查企业对外担保形成或有风险, 调查企业未决诉讼、 仲裁形成或有风险, 以及企业其她方面或有风险, 如是否有海关、 税务纠纷以及产品质量确保及承诺等事项。”⑦其调查方法关键包含查阅企业董事会和股东会相关确保、 抵押、 质押、 担保会议纪录, 向房地产管理部门、 土地管理部门、 运输工具登记部门、 证券登记结算机构查询抵押、 出质, 向企业开户银行发函询证, 确定企业商业汇票承兑贴现、 抵押借款、 应收账款等情况。
（3）企业治理结构调查。关键包含查阅企业章程, 了解股东会、 董事会、 监事会及高级管理人员组成情况和职责; 调查股东出资是否到位, 出资方法是否正当, 是否存在出资不实、 虚假出资、 抽逃资金等情况; 调查企业在业务、 资产、 人员、 财务及机构等方面是否均与企业控股股东相互独立, 企业资产是否被控股股东占用, 股东与企业之间是否存在关联交易等。其调查方法关键包含查阅验资汇报、 到工商局调阅注册登记资料、 搜集企业产品、 人事资料, 调查分析企业业务独立性、 资产独立性、 人员独立性等。
（4）企业基础情况调查, 关键包含企业设置、 股权变动、 资产重组、 股份转让、 财产情况、 债权债务等情况。其调查方法关键包含到工商管理部门调阅注册登记、 年检资料。
2、 对土地使用权属调查
土地使用权属调查目在于充足掌握拟开发土地基础情况, 通常适适用于一方提供土地, 一方提供资金, 双方进行合作型联建或新成立项目企业进行合作开发情况, 其调查内容关键包含以下两个方面:
（1）对土地要求相关文件, 关键包含: 《国有土地使用证》; 政府部门对该土地利用总体计划, 包含计划用途; 国有土地使用权出让协议正本及副本; 国有土地使用权协议出让批复文件或招、 拍、 挂取得土地使用权文件; 土地利用要求, 包含“主体建筑物性质、 隶属建筑物性质及平面布局、 建筑密度、 容积率、 建筑物层数、 高度、 建筑间距、 停车场大小、 停车场建设要求、 绿化比率、 建筑体型、 色彩与周围环境协调、 主体建筑装饰要求、 建筑场地平整标高、 出入口方位、 基础设施完成年限、 建筑项目完成年限等。”⑧
（2）土地本身权属相关文件, 关键包含: 缴付土地使用权出让金发票、 凭证; 土地管理部门出含相关土地使用权出让金支付情况证实; 土地查封情况; 土地抵押情况或其她性质她项权益; 任何第三方对该项目土地及房产评定文件或类似成交价格文件; 土地及项目现实状况描述文件, 包含交通、 场地“三通一平”情况、 上下水、 污水、 电、 燃气、 热力、 电信、 邮政、 被拆迁人情况、 环境保护、 人防、 消防、 交通管理、 文物、 园林、 安全、 环卫等部门要求或审查意见, 以及与市政、 公用、 供电、 电信等部门落实上下水、 电、 供热、 燃气、 电信源头供给等市政公用设施配套方案。
3、 项目建设情况调查
对项目建设情况调查, 适适用于一方已经组建项目企业, 另一方增资入股项目企业或进行在建工程收购情况。其关键调查该项目是否取得以下文件, 以及已经取得文件是否正当、 有效。将这些文件进行分类, 可大致分为以下四类:
（1）立项计划审批相关文件, 关键包含: 计划意见书、 审定设计方案、 通知书、 建设用地计划许可证、 建设工程计划许可证、 计划部门对各阶段设计批复等。
（2）拆迁相关文件, 关键包含拆迁协议、 与项目土地原使用权人赔偿协议、 房屋拆迁许可证、 拆迁情况及目调查资料、 缴付拆迁赔偿费发票、 证实等。
（3）工程施工相关文件, 关键包含建筑工程施工许可证、 工程相关图纸, 包含每层平面图、 该项目进度汇报, 如监理企业或工程进度汇报、 对项目现在进度及情况其她描述文件、 机电工程费用明细、 未来公共区域精装修标准及装修费用明细、 上述工程项目抵押情况或其她性质她项权益（包含是否欠付工程款情况）、 项目在建工程查封情况、 其她从工程现实状况到完工所需投入费用明细、 该项目工程造价汇报或土建工程结算文件等。
（4）项目租售相关文件, 关键包含、 该项目商品房预售许可证、 项目发展方案, 包含楼层功效定位、 租售方案、 地上地下车位数量等、 该项目商品房销售情况表或销售情况说明, 应最少包含“已销售楼层、 面积、 销售价格、 付款方法、 购置用户等, 并提供销售协议相关买受人名称、 销售房产坐落、 单价等信息页复印件以及一份销售协议标准文本”⑨等等。
（二）合作项目资金监控
资金监管是合作中很关键问题之一, 这关键包含怎样保障投入项目中资金真正应用到项目开发中去, 而不被对方私下挪用或者用于其它目。这是合作方最关心、 也是难以控制问题, 尤其在投资方没有决议权时。通常来说, 在对某项目决定进行投资时, 都会要求对方提供具体最新且经过法定审计事务所审计过财务报表, 从而来掌握该项目债权债务关系。 但该报表只表明投资前债权债务, 而无法处理对注入资金后资金流向监控问题。
在非法人型合作开发协议推行中, 合作各方常常约定设置“共管账户”, 以共同监督项目资金使用。然而, 有合作方疏于监督管理, 共管账户完全由另一方控制。为了保护合作各方利益, 需要合作各方在协议中明确约定对共管账户使用管理措施。尤其是预留印鉴中财务章和人名章不应由一方掌管, 而应由各方分别管理, 这么有利于合作各方相互制约和监督。但这也并不能从根本上处理问题。比较妥当措施应是: 审查该合作方是否存在不良统计、 是否有诉讼或其她争议纠纷、 投资人为人品德、 该项目市场销售估计是否乐观等角度来分析。
（三）重视协议约定
一个成功房地产项目合作经营, 离不开一个完善房地产合作开发协议。实践中发生房地产合作经营纠纷, 绝大部分是因为双方签署协议草率、 简单化, 为以后纠纷产生埋下了隐患。
1、 协议内容应该正当, 严禁假借联合开发之名行融资之实
合作开发协议不得违反法律严禁性要求, 如上述经过联合开发方法进行企业间融资, 就违反了1996年由中国人民银行下发《贷款通则》第61条要求: “企业之间不得违反国家要求办理借贷或者变相融资业务”, 从而组成协议无效, 当事人期望联合开发所欲达成盈利目也落空。
另外, 最高人民法院曾在1990年公布《相关审理联营协议纠纷案件若干问题解答》第四条要求: “（1）联营协议中保底条款, 通常是指联营一方虽向联营体投资, 并参与共同经营, 分享联营盈利, 但不负担联营亏损责任, 在联营体亏损时, 仍要收回其出资和收取固定利润条款。保底条款违反了联营协议中应该遵照共负盈亏、 共担风险标准, 损害了其她联营方和联营体债权人正当权益, 所以应该确定无效; （2）企业法人、 事业法人作为联营一方向联营体投资, 但不参与共同联营, 也不负担联营风险责任, 不管盈亏均按期收回本息, 或者按期收取固定利润, 是明为联营, 实为借贷, 违反了相关金融法规, 应该确定协议无效”。司法实践中, 法院大都以上述要求为由, 将协议中“共同经营”作为认定协议性质和效力依据。
2、 双方权利、 义务及违约责任应具体、 明确
这类协议并无任何示范文本, 仅仅依靠当事人之间协商或谈判确定关键条款, 而当事人在签署协议时往往更多关注商业利益, 而对风险预期不足, 造成协议约定存在众多不明之处或漏洞, 极易产生纠纷。
房地产联合开发中双方权利义务存在着很多交错, 应对之进行界定, 而且在时间上应设定明确界限, 如土地使用权转让时间, 若转让方拖延造成损失由其负担; 资金及工程进度款支付应跟上施工进度, 假如造成停工、 窝工损失应该怎样计算; 违约认定情形及违约责任负担方法等等; 供地一方提供土地上存在其她系争权益, 或权利瑕疵, 怎样处理？造成损失怎样计算和负担等, 也都应该在协议中充足考虑到。对双方交接中全部细节都要做到有专员负责记载、 签字确定, 从而做到有章可循, 有据可依, 以免在问题不停累积后形成冲突, 造成矛盾激化而无法收拾。
3、 收益分享及风险和损失分担应落实到位
在房地产合作开发中, 通常都以开发房屋作为双方分享收益标, 但因为不一样楼层、 方位、 坐落及朝向, 其经济价值也大相径庭, 所以合作双方应在其协议中事先对房屋分配做出具体安排和要求, 以免房子落成后双方对此争吵不休。比如, 楼盘经完工验收后, 依据双方投资百分比按建筑面积进行分配。这里就存在很多方面争议: 建筑面积价格因所处层数、 朝向等不一样而不一样, 因为没有明确约定, 则在实际分配时肯定会引发诉争; 其次, 该建筑面积是以核准计划设计面积为准, 还是以实际完工建筑面积为准？再次, 该建筑面积是只指该楼盘销售建筑面积还是包含公摊建筑面积在内？尤其在计算商住混合楼公摊面积时, 该系数是有显著区分。
有时候, 双方按利润一定百分比分成, 因为约定不明、 利润计算方法不一, 最终酿成纠纷; 一方违约, 应负担另一方全部经济损失, 这么约定等于没有约定, 一旦出现违约, 则肯定会陷入到艰苦举证和漫长诉争困境中去, 无法保障自己预期利益。另外, 双方还应对部分风险和损失负担进行事先约定。比如项目企业从申请到成立会有一个较长周期, 在此期间双方都会进行部分投入和准备, 一旦项目企业没有获准成立, 则怎样处理这些财务账和费用分摊往往成为双方争吵焦点。
四、 小结

伴随房地产行业宏观调控力度加大, 房地产开发门槛不停提升, 开发商常常处于拥有土地使用权但缺乏资金投入窘境。市场也有持有资金、 看好房地产市场, 不过不含有房地产开发资质、 没有开发经验一方, 于是合作开发应运而生。房地产合作开发有效地结合了土地和资金两大要素, 极大地拓展了房地产开发成功可能性。不过, 资合和人合往往难以两全其美, 加上房地产合作开发本身法律关系复杂性, 所以纠纷时有发生。防范房地产合作开发中风险, 预防开发中纠纷, 首先我们必需理清纠纷背后法律关系, 从理论上探讨怎样处理纠纷, 这需要我们更深入加强对房地产合作开发基础理论研究。其次, 必需从实践出发, 研究实务中发生多种风险和纠纷, 从技术上进行风险防范和纠纷预防。
对于合作开发任何一方而言, 都应该谨记: 合作开发是一件重大、 长久法律行为, 说其重大, 是因为合作一方投资少则几千万元、 多则几亿元、 上百亿元, 一旦合作方挑选不妥或者协议条款不严密、 有漏洞, 就为纠纷埋下了隐患, 甚至会因纠纷造成合作项目中途夭折、 面临巨额亏损。所以, 合作任何一方都需要思索: 到底怎样才能防范未来合作产生纠纷？
说其长久, 是说从合作方开始洽谈合作到项目运行成功, 少则一年左右, 多则两年三年, 期间很多需要合作方亲密配合, 而且合作方在长久相处中, 不再像恋爱那样一直看到对方优点, 相反, 会不时地发觉对方缺点, 所以, 双方不仅需要磨合、 需要忍耐, 更需要在合作方之间设置一个完善、 能促进合作、 化解矛盾、 防范风险好合作制度, 这么一件高度专业化事件, 绝不只能靠一页纸、 多个商业条款就能简单处理, 那么, 合作任何一方应怎样预防中途生变呢？
或许, 不一样项目, 不一样合作者, 需要关注焦点都不尽相同。但成功合作往往含有以下共同地方: 重大投资合作之前决议往往慎之又慎、 且合作方非常善于借力。缺钱, 求援于银行、 基金等传统和现代金融机构; 缺财务知识, 求援于会计师; 缺法律知识, 求援于律师。