物业公司承包经营责任书自主经营模板.doc

XX市XX物业有限企业

201X年度经营目标责任书

为了加强XX市XX物业有限企业（以下简称“企业”）宏观管理, 提升企业经济效益, 充足调动企业自主经营、 自我发展主动性, 增强企业自我约束能力, 打造关键竞争力, 从根本上提升企业经营管理水平, 同时确保企业可连续发展, 经XX市XX房地产开发有限企业（以下简称“集团企业”）及XX市XX物业有限企业董事会与XX市XX物业有限企业总经理（以下简称“责任人”）共同协商, 确定了经营目标责任计划, 特签署以下经营目标责任书:

一、 责任范围
责任部门: 为确保责任目标实现, 企业实施总经理负责制, 总经理代表企业向集团企业及XX市XX物业有限企业董事会对责任目标实现负全部责任。
企业经营项目包含: XX市XX小区、 XX小区、 XX小区、 XX小区。各项目基础情况详见附件一。
考评范围: 责任人对企业上述项目利润、 服务品质、 市场开拓、 团体建设、 企业文化宣贯等全方面负责。

二、 责任期限
考评期限: 双方约定经营管理考评期限为贰个阶段。
第一阶段从6月1日起至12月31日止;
第二阶段从1月1日起至5月31日止。

三、 责任目标
经营目标责任采取“指标分解、 定员定薪、 综合考评、 奖惩挂钩”办
法。责任目标完成情况是考评责任人经营结果及业绩关键依据。

四、 考评指标
考评指标分两大类: 经营指标权重为70%; 管理与服务指标权重为30%, 具体详见附件二。
（一）管理与服务责任目标承诺及方法
1. 整年不发生重大安全责任事故, “重大安全事故”是指:
⑴ 因渎职或玩忽职守引发职员因工死亡事故;
⑵ 因渎职或玩忽职守引发关键公共财产设备报废、 损毁事故;
⑶ 因渎职或玩忽职守引发怒灾事故;
⑷ 因渎职或玩忽职守引发水浸事故;
⑸ 在职责范围内因渎职或玩忽职守引发恶性治安事件。
2.职员流失率低于40%。
3.集团企业移交房屋资料、 公共设备图纸资料、 业主资料档案齐全,
管理完善, 随时可查。
4. 小区洁净整齐, 垃圾日产日清。道路通畅, 路面平坦, 污水排放
通畅。交通车辆管理运行有序, 无乱停乱放机动车、 非机动车。
其她详见下表:
序号
管理指标
承诺指标
完成指标方法
1
房屋及配套设施完好率
98%
采取分工负责、 责任到人。建立完善巡查制度, 严格管理, 健全档案统计, 每六个月进行一次房屋完好率检验。
2
房屋临修、 急修立刻率
98%
维修人员二十四小时待命, 接到维修通知立刻组织维修, 十五分钟内抵达现场。临修工程立刻完成, 急修工程不过夜, 并建立回访制度和回访统计。.
3
保洁率
99%
保洁员十二小时保洁工作, 按保洁标准进行操作, 保洁工作落实到人, 监督检验得力, 严格考评, 实施5%淘汰率。
4
维修工程质量合格率
100%
维修工程师全程控制, 集团企业工程监理部监督检验, 并按要求立刻回访。
5
公共照明完好北率
95%以上
落实责任人, 坚持对公共照明及停车场等公用设施进行日常巡视检修和定时维护保养, 由集团企业工程监理部监督实施, 并健全档案统计。
6
停车场完好率
7
区内治安案件发生率
1‰以下
建立闭路监控、 报警, 巡更监控等治安技防系统, 实施二十四小时保安巡查制度, 明确保安职责, 层层防卫, 以人防和技防相结合。
8
摩托车、 汽车被盗率
9
火灾发生率
1‰以下
实施全员义务消防员制, 定时进行培训和演练, 加强宣传, 由保安员日常巡视, 发觉隐患立刻处理, 确保院区安全。
10
违章发生率
1‰以下
建立交叉巡视制度, 跟踪管理, 立刻发觉, 立刻处理, 加强宣传, 杜绝违章发生, 并建立对应回访统计。
11
违章处理率
90%以上
12
业主有效投诉率
2‰以下
采取方法, 加强与业主沟通, 定时走访, 设置投诉接待日, 征求管理意见, 强化服务意识, 做到投诉处理有结果, 有统计和回访。
13
投诉处理率
95%以上
14
维修服务及投诉回访率
95%以上
15
物业管理服务满意率
85%以上
实施人性化管理, 增强服务意识, 促进与业主沟通, 在日常工作中注意搜集业主广泛意见, 完善小区服务。
16
绿化完好率
95%以上
划定责任区域, 片区负责与巡查制度相结合, 发觉问题立刻修复。
17
大型及关键机电设备完好率
95%以上
制订严格设备操作和保养规程, 落实岗位责任制, 实施巡查制度, 建立设备档案, 制订预防性维修保养计划。
18
管理费收缴率
85%以上
按要求定时公布管理费收支帐目, 接收业主查询, 公布及查询帐目以法规、 规章要求项目及费用为准。
19
管理人员专业培训合格率
98%以上
人员培训有计划, 有考评、 有统计, 制度落实, 各类人员熟悉物业情况和本岗位责任制、 考评标准, 服务意识和态度好, 敬业精神强。

（二）经营目标承诺
1.整年各项开支控制在 元以内。
2.整年实现税前经营收入 元以上。
3.整年实现税后利润总额 元以上。
4.人员定编
全部人员定编 人, 其中:
●经理室 人;
●办公室 人; （含档案／文员／物业管理员／车辆管理／仓库保管）
●保洁班 人;
●财务部 人;
●设备部 人（含机械维修／水电值班和维修）;
●安全护卫部 人。（含监控岗位、 巡护岗位、 门厅和大院岗位）。
详见下表:
单位: 元/年
序
号
项目
明细
月度金额
年度金额
备注
1
定员
人

2
收入指标

3
税金及附加

4

营
业
费
支
出
指
标
工
资
及
福
利
标准工资

社会保险

福利

职员活动费

服装费及
劳保费

办
公
费
通讯费

交通费

办公耗材

水电费

培训费

业务招待费

联谊活动费

年审费

其她

保
洁
卫
生
费

保洁用具费

消杀费

垃圾清运费

化粪池清理

设备
维护费
电梯保养

水泵及配电

对讲机占频

公共
设施
维护

因产品质量及不可抗力原因造成损坏除外
园林绿化费

安防费

折旧费

5
管理费用
办公、 差旅费

业务招待费

6
营业利润

7
其她业务
收入
装修服务收入

广告服务收入

有偿服务收入

8
其她业务
支出

9
所得税

10
净利润

说明
（1）本经营指标核实数值是以所发生费用为参考, 依据管理措施 进行实际核实;
（2）住宅区物业服务费收取率暂按70%计算; 对于空置房服务费按要求进行挂账登记, 并逐年进行核实。
（3）与业主方签署新协议, 在集团企业年底决算时按新协议实施价格及开始实施时间重新核实经营指标, 当年度增收利润80%作为一次性奖励发放给责任人及管理项目职员, 其中一次性奖励全额60%作为责任人个人奖金。

五、 为完成上述责任目标实现, 责任人权力以下;
㈠人事管理权
1.责任人只在责任期限内对企业拥有经营管理权, 责任期限内责任人
工作仅对集团企业董事长和企业董事会负责。
2.责任人提名经营管理班子, 责任人享受经营管理人员指挥权; 对
企业各级职员组阁权、 奖罚权、 任免权、 解聘权（财务人员除外）。责任人可依据企业机构、 人员编制计划进行部门机构、 人员压缩调整（包含人员招聘、 解聘等, 但财务人员除外）, 但企业关键部门关键岗位、 人事调整须征求集团企业意见。
3.责任人拥有企业职员工资、 奖金审批发放权（财务人员除外）;
拥有全体职员（财务人员除外）考评指标体系设计, 考评方法和分配方案决定权, 不过方案必需提交集团企业核准后方可实施。
4.在核定工资总额内责任人有权对各部门及各职员工资与奖金
额度进行调整与分配（财务人员除外）。
㈡ 财务管理权
1.日常经营管理资金10000元以下支出申请权、 借款申请权。责任人在核定费用管理额度内享受10000 元以下单据报销权, 但每个月报销金额累计最高不得超出50000元; 除此之外均按集团企业管理要求（集团企业费用类款项审批步骤）报销步骤实施。
2.责任人有权对企业年、 季、 月度经营目标和计划有审批权; 有权对企业年、 季、 月度财务收支预算有审批权;
㈢ 管理决议权
1.主持企业日常管理工作。
2.组织实施企业工作目标、 工作标准、 工作程序、 管理制度。
3.主持召开企业各类工作会议。
4.审核企业各类经济协议。
5.按管理目标制订企业各项工作计划并报集团企业审批备
案。
6.对不配合物业管理工作及恶意欠费业主, 责任人有权采取方法,
包含停水停电、 诉讼等方法督促业主帮助管理工作及按时缴费。
㈣申请支持权
1.依据物业企业工作进展情况申请专题经营管理资金和其她资金支持。
2.申请修改企业组织架构和人员定编。
3.申请业务支持。

六、 责任人相关义务
1.向集团企业做工作汇报, 不得隐瞒物业企业实际情况。
2.确保责任目标逐步实现。
3.自觉接收集团企业财务部门监控、 检验、 监察, 每个月5日前按
时上报财务报表。
4.主动配合集团企业完成其她专题工作。
5.确保物业企业各个标准作业规程落实实施。
6.确保物业企业操作不违反国家法律、 法规。
7.确保职员整体操作技能和工作质量。
8.争取一个以上管理项目本年内经过市优项目考评, 所需费用由
集团企业负担。
9.强化企业内部管理, 大力提升内部管理水平:
(1)强化责任人内部管理, 实践优质用户服务承诺, 不得出现
重大事故或造成较大负面影响恶性事件;
(2)全方面推行定额管理制度, 对物料消耗及服务质量分别定出指标, 并对完成情况制订对应奖惩方法（需落实到各管理项目各个岗位）;
(3)加强与业主单位沟通, 增强对外宣传力度;
(4)开展各管理处职员培训工作, 全方面提升管理处管理水平。

七、 集团企业权力
1.人事管理权: 对责任人任免、 调配、 解聘、 奖罚权利。对企业财务人员奖罚权、 任免权、 解聘权和调配权。
2.财务管理权: 物业企业独立财务核实, 财务人员归属集团企业直接领导。集团企业对物业企业财务实施垂直领导, 包含但不限于集团企业对物业企业财务运作情况审计权、 监控权。
3.考评权: （1）对企业运作情况（工作进度、 标准、 质量、 成本
等指标）抽查、 督导、 检验权; （2）对责任人绩效考评权、 奖罚权。
（3）有要求责任人出示、 搜集、 解释各类数据、 报表、 原始凭据、 记
录权力。
4.专题事件调查权。
5.有权在责任期限内责任人经营管理活动出现失控或重大失误而责任人又无有效处理措施时, 修订责任书相关条款或决定终止本责任书实施。

八、 集团企业义务
1.集团企业必需为责任人在责任期限内企业经营活动提供必需资金、 设备、 后勤等支持和保障;
2.提供人力资源支持等。

九、 目标考评
1.集团企业财务部定时（不定时）监控、 审计、 检验物业企业资金
运作、 成本和其她财务工作。检验标准、 措施依据行业法规和集团企业财务要求。
2.责任期结束后, 由集团企业相关部门人员对责任人责任
目标完成情况进行总结、 核实和评定, 具体考评标准措施依据附件二, 在一个月内报集团企业董事长审核、 确定。

十、 奖惩条款
一、 奖励方法
责任期限内圆满完成全部责任目标, 且考评指标合格, 经集团企业董事长最终同意, 集团企业根据超出目标利润部分 %发放年底奖金, 其中责任人可提取企业年奖金总额 %作为个人奖金, 其她由责任人依据职员绩效考评结果对企业职员发放年底奖金（财务人员除外, 由集团企业直接考评并发放奖金）。注: 利润=经营年收入-年成本支出。
二、 处罚方法
1. 依据风险经营标准, 责任人须向集团企业缴纳经营责任风险保
证金 元/年, 由责任人于本协议书签署时一次性缴纳给集团企业或集团企业从责任人工资中暂扣部分工资做为经营责任风险确保金。经营责任期限届满考评合格后, 给予全部返还; 如考评不合格则全部罚没, 集团企业不予返还。
2.假如企业实际年度净利润低于上述承诺年度净利润总额5%时, 集团企业有权罚没责任人经营责任风险确保金,不再给予返还; 甚至可依据情况不发放任何除正常工资以外其她任何奖励。
3.责任期内发生重大安全责任事故, 集团企业将追究责任人及其她相关责任人责任, 视情节扣罚一定百分比奖金。
4.对于责任人因过失给业主造成损失, 按与业主达成协议赔偿
数额, 对于超出管理损溢计划部分, 在5000元以下由责任人负责; 5000元至10000元由企业负担30%、 责任人负担70%; 10000元至0元由企业负担40%、 责任人负担60%; 0元以上由企业和责任人各负担50%。
5.因为不可抗拒原因及重大意外事故影响目标实施结果, 年底随决
算报表附相关汇报给予说明, 经集团企业确定后不予扣罚。
6.责任人及各管理项目必需建立有效台账管理制度, 由集团企业
财务部帮助与检验, 检验中每发觉一次违规, 扣罚责任人当月工资500元。
7.责任人在经营责任期限内, 应服从集团企业正常工作安排及调
度, 对于正常岗位调动, 经营责任人保有对经营期间所享受利益权力, 集团企业统一在年底决算中兑现; 对于经营指标出现重大偏差或重大责任事故, 集团企业有权立即终止其经营责任, 取消其经营责任人应享受一切利益, 情节严重追究其经营责任人法律责任。
8.奖惩结果在第二年决算编制后兑现。

十一、 其她
1.若发生不可抗力致使责任目标无法完成, 则本目标管理责任书失效, 遗留问题由集团企业与责任人共同协商处理;
2.本目标管理责任书一式肆份, XX市XX物业有限企业立案壹份, 集团企业存档贰份, 责任人壹份。
3.未尽事宜由责任人同集团企业协商处理, 补充条款与责任书含有相同效力。
4.若责任书签署人发生变动, 继任者有责任继续推行责任书所要求事项, 并负担相关责权。
5.集团企业对本责任书有最终解释权。
6.XX市XX物业有限企业、 集团企业、 责任人共同签字盖章后生效。

XX市XX房地产开发有限企业（盖章）

XX市XX物业有限企业（盖章）

责任人（签字）

签署日期: 年 月 日

附件一: 各项目基础情况

XX小区

项目
数值

1
占地面积

2
总建筑面积

住宅建筑面积

商业建筑面积

地下室面积

其她面积

3
容积率

4

住宅类型

物业服务费用
住宅

商业

5
停车位
地面

地下

停车服务费
地面

地下

6
绿地面积

绿地率

7
其她

8
备注（未向物业交接部分、 未完善部分等）

附件二: 考评指标分值表
　 一、 经营指标（100％）
　　1、 营业收入不低于 万元人民币; （30％）
　　考评完成数低于指标按百分比扣分。
　　2、 营业成本不超出 万元人民币; （45％）
　　考评完成数超出指标按百分比扣分。
　　3、 税后利润总额为 万元人民币。（10％）
　　考评完成数低于指标按百分比扣分。
　　4、 应收帐款收缴率达 ％以上; （15％）
　　考评完成数低于指标按百分比扣分。
　　本项考评主责部门为集团企业财务部。
　　二、 管理与服务指标（100％）
　　（一）重大事项管理（扣分项）
　　重大伤亡事故、 重大设备机损事故、 火灾责任事故为零。
　　每发生一起安全生产责任事故, 视事故严重程度在总分中扣分。
　　本项考评主责部门为集团企业工程部、 工程监理部。
　　（二）财务管理指标（25％）
　　1、 遵守财经纪律（10％）
　　2、 预算管理工作（10％）
　　3、 收款基础规范化工作（10％）
　　4、 上报财务信息立刻性和正确性（25％）
　　5、 本体维修基金台账（10％）
　　6、 现金管理（10％）
　　7、 固定资产管理（10％）
　　8、 收款率与收款立刻率（15％）
　　本项考评主责部门为集团企业财务部。
　　（三）行政管理指标（15％）
　　1、 落实实施物业企业规章制度（25%）
　　2、 立刻、 正确、 完整报送各类汇报（20%）
　　3、 主动完成集团企业交办其它工作（15%）
4、 劳务关系管理, 不得发生劳务/劳动关系纠纷案件（25％）;
　 5、 主动做好职员考勤（15％）;
　　本项考评主责部门为集团企业行政部门。
　　（四）品质管理指标（60%）
　　1、 创优达标, 经过“市优”考评。（5%）
　　2、 体系（10%）
　　（1）文件结构和完整性;
　　（2）内部审核与日常检验;
　　（3）管理评审与质量目标实现;
　　（4）质量培训。
　　3、 客服（25%）
　　（1）用户满意度调查;
　　（2）用户投诉处理;
　　（3）用户管理;
　　（4）小区文化与用户沟通;
　　（5）态度和礼仪。
　　4、 工程（35%）
　　（1）电梯运行和维修保养;
　　（2）消防系统运行和维修保养;
　　（3）供配电系统运行和维修保养;
　　（4）给排水系统运行和维修保养;
　　（5）暖通系统运行和维修保养;
　　（6）弱电系统运行和维修保养;
　　（7）公共设施管理;
　　（8）装修管理;
　　（9）维修服务;
　　（10）机房管理;
　　（11）其她。
　　5、 环境（25%）
　　（1）绿化;
　　（2）保洁;
　　（3）消杀。
　　品质考评主责部门为集团企业工程部、 行政部。
　　三、 其她事项
　　全部分值均为权重分, 经营指标、 管理指标权重总分均为100分, 其中, 经营指标占目标责任书总分100分70％, 管理指标占30％。最终考评结果80分以上为合格。