房地产项目开发委托管理合同与金智代建合同模板.doc

房地产项目开发委托管理协议书

目 录

第一部分协议书
一、 项目概况
二、 项目开发委托管理基础关键点
三、 项目开发委托管理工作范围
四、 项目开发委托管理工作目标
/l-、 项目开发委托管理相关费用
八、 项目开发委托管理其她事项
第二部分 协议条件
一、 词语定义
二、 适使用方法律
三、 项目管理团体
四、 项目管理代表
五、 甲方权利义务
六、 乙方权利义务
七、 项现在期管理及计划设计管理
八、 项目工期管理
九、 项目成本管理
十、 项目工程质量及施工现场管理
十一、 项目营销管理
十二、 完工验收和交付管理
十三、 财务和资金管理
十四、 费用管理
十五、 品牌使用管理
十六、 保险管理
十七、 协议变更、 解除和终止
十八、 陈说和确保
十九、 违约责任
二十、 协议连续与转让
二十一、 争议处理
二十二、 协议生效及修改
第三部分协议附件
一、 人员薪酬费用
二、 项目开发委托管理费及业绩奖励和附表

甲方（委托人）: 南京康厚置业有限企业
企业住所: 南京市江宁区将军大道100号
法定代表人: 丁小异
乙方（受托人）: 江苏证大投资发展有限企业
企业住所: 南京市鼓楼区紫峰大厦1808室
法定代表人: 陈锋
鉴于:
1、 甲方已依法取得位于南京江宁区康厚街10号住宅用地, 包含18. 43万平方米国有土地使用权用地及7.2万平方米康厚水库承租权, 正当进行
房地产项目开发建设。
2、 乙方为上海证大投资发展有限企业所属专业房地产项目开发建设管理
企业, 依靠于上海证大投资发展有限企业积累房地产开发经验、 品牌管理及质
量体系。
3、 甲方委托乙方全方面负责上述地块项目开发建设管理工作, 乙方愿意接
受该项委托。
为此, 甲乙双方依据《中国协议法》等相关法律法规要求, 本
着互利、 互信、 平等、 自愿等标准, 经友好协商, 签署本协议, 以资共同遵守。

第一部分 协议书
一、 项目概况
l、 项目名称: “南京九间堂项目”。
2、 项目地点: 南京市江宁区康厚街10号。土地四至为河海大学用地以西、
佛城路以北、 盛唐艺术馆用地以东、 将军山以南地块。
3、 项目面积: 建设用地面积为18. 43万平方米, 已取得编号为宁江国用()
第28629号《国有土地伎用权证》和编号为宁江国用( )第28641号《国
有土地使用权证》。
4、 建设指标: 容积率≤0. 299, 建筑密度≤14. 5%, 绿地率≥75%。项目计划总建筑面积为5. 5327万平方米。上述指标以计划部门核准文件为准。
5、 建设内容: 低密度住宅（毛坯）。

二、 项目开发委托管理基础关键点
l、 甲方作为项目开发建设单位, 负责筹措项目开发建设所需全部资金, 拥有项目开发决议权、 知情权、 监督权。甲方依法享受项目投资收益, 负担项目投资风险。
2、 乙方依据本协议约定推行委托管理职责和义务, 取得协议约定收益。
3、 乙方组建项目管理团体, 对甲方负责。依据本协议约定或甲方尤其授权, 乙方可代表甲方行使项目日常经营管理权。
4、 项目建设活动实施协议制管理, 项目开发建设过程中协议由甲方签署, 由乙方项目管理团体进行协议全过程管理。

三、 项目开发委托管理工作范围
l、 前期管理: 由乙方对项目整体定位、 运行思绪和方案设计进行统筹计划, 乙方在甲方配合下负责具体办理项目开发建设所需审批和许可等手续。
2、 设计管理: 乙方选择计划设计单位, 把握计划设计进度、 设计结果及设计质量。
3、 成本管理: 乙方制订合理目标成本, 在项目开发建设全过程中实施有效目标成本管理。
4、 工程管理: 乙方选择工程施工单位、 材料供给单位和工程监理单位, 并进行统筹管理。乙方对项目工程质量、 施工进度、 安全生产、 文明施工等进行全方面管理。
5、 营销管理: 乙方制订销售计划, 选择营销单位, 组织营销团体, 对营销策划、 推广、 实现进行全方面管理。
6、 验收与交付管理: 乙方组织项目建设中间验收、 项目全方面完工验收, 项目完工验收立案等项工作, 组织实施项目房产集中交付工作。
7、 客服与维护管理: 乙方组织和设置用户服务部门, 立刻有效处理用户投诉, 提升用户满意度, 在约定时限内负责项目房屋质量维护工作。
8、 物业管理: 乙方负责项目交付后物业前期管理工作, 选择物业管理单位, 制订物业服务方案, 对物业服务质量进行督导。
9、 档案管理: 乙方对项目开发建设过程全部档案资料进行归档保留, 依据档案管理要求立刻移交给甲方。
10、 财务管理: 乙方帮助甲方建立项目企业财务管理制度, 对建设资金计划、 成本预决算、 财务日常管理提出提议方案, 帮助甲方进行税务计划管理等工作。
11、 人力管理: 乙方帮助甲方建立项目企业人力资源管理制度, 进行人力资源日常管理。
12、 行政管理: 乙方帮助甲方建立项目企业行政管理制度, 对行政、 后勤、 信息等方面进行同常管理。

四、 项目开发委托管理工作目标
1、 工程成本管理目标: 在项目定位与产品设计阶段, 由乙方提出工程成本概算。在项目施工图设计完成后45日内, 由乙方组织施工图预算, 经甲方审核确定后作为工程成本管理目标。
2、 工程质量管理目标: 符合项目计划和设计要求、 符合国家建筑施工质量合格标准, 领先于乙方已经有类似产品品质。
3、 建设工期管理目标: 本项目总体建设周期暂定为36个月（以首批施工许可证领取之日起开始计算）, 完成协议约定建设内容和要求, 估计一期施工许可证领取日期为9月。以上时间目标为估算, 最终以双方正式确定框架性开发计划与项目分期开发方案为准。
4、 房屋营销管理目标: 本项目分期开发、 销售。估计项目12月含有领取预售许可证前置条件, 具体开盘时间和项目销售周期以双方正式确定销售计划为准。乙方在项目总体计划方案审批经过后30个工作同内将项目整体销售计划提交甲方确定, 并依据项目分期情况在每一期取得施工许可证后30个工作日内将当期销售计划提交甲方确定。如遇特殊情况, 包含房产市场发生重大改变或甲方尤其要求放缓销售节奏, 则双方协商决定合适延长销售周期。
为准。
5、 安全文明管理目标: 无大伤亡事故, 项目工程符合安全文明工地标准。

五、 项目开发委托管理相关费用
1、 依据乙方派驻管理团体人员情况, 参考类似开发建设企业薪酬标准,
核定乙方派驻人员人员薪酬费用, 其费用由甲方负担, 具体见本协议第三部分
附件一。
2、 甲方依据项目房屋销售总收入和质量、 工期、 成本、 营销、 安全等管理
目标实际结果, 以房屋销售总收入相关对应百分比, 向乙方支付项目开发委托
管理费用及业绩奖励, 具体见本协议第三部分附件二。
3、 项目开发委托管理费及业绩奖励由甲方支付给乙方或乙方指定单位,
由收款单位向甲方开具正当有效发票。
4、 在项目建设过程中, 发生额外工作, 由甲乙双方另行协商费用标准及
支付金额。

六、 项目开发委托管理其她事项
1、 本协议中相关词语含义以本协议第二部分“协议条件第一条词语定
义”为准。
2、 本协议中第一部分“协议书”、 第二部分“协议条件”、 第三部分“合
同附件”为本协议有效组成部分, 与本协议含有相同法律效力。
3、 南京金厦实业有限企业在与乙方于10月31日签署《合作协议
书》中享受权利和义务全部移转给甲方, 《合作协议书》全部条款为本协议
有效组成部分, 与本协议含有相同法律效力。
4、 本协议一式陆份, 甲乙双方各执叁份, 各文本含有相同法律效力。

甲方: （签章）南京康厚置业有限企业
法定代表人: （箍章）;

乙方: （签章）江苏证太投资发展有限企业
法定代表人: （答章）

本协议于1月 日签署于南京。

第二部分 协议条件
一、 词语定义
1、 “项目”是指甲方委托乙方管理房地产开发项目。
2、 “委托人”是指负担投资责任并进行项目开发一方, 即甲方。
3、 “受托人”是指根据本协议约定受托负担项目开发管理一方, 即乙方。
4、 “正常工作”是指本协议中约定乙方应从事项目开发委托管理工作。
5、 “额外工作”是指: 本协议约定委托管理范围以外, 另行协商增加
工作内容; 因为非乙方原因使委托管理工作受到影响, 造成工作量大幅增加
工作。
6、 “重大设计变更”是指包含项目总体规模、 总体布局、 项目特征、 建设
标准变更, 造成项目投资增减超出50万元人民币或项目工期延长超出20个工
作日设计变更。
7、 “估计房屋销售总收入”是指为计算阶段性预付项目开发委托管理费,
而事先估算房屋销售总收入。
8、 “房屋销售收入”是指乙方已完成实际房屋销售额。
9、 “甲方保留物业”是指物业权属归甲方全部, 不对外销售项目物业。
10、 “人员薪酬费用”是指人职员资、 福利费、 社会保险费、 住房公积金、
劳动保护费、 工会经费、 职员教育费等。
11、 “销售费用”是指营销直接费用, 包含广告费、 代理费、 促销费、 调
研费、 会展费、 活动组织费、 物料及印刷费等。

二、 适使用方法律
1、 《中国协议法》
2、 相关其她法律。

三、 项目管理团体
1、 乙方经过委派专业团体和社会公开招聘方法组成项目管理团体。项目
管理团体人员选聘、 岗位编制和薪酬标准, 在本协议签署后30个工作日内由
乙方书面报送甲方, 经甲方确定后实施。
2、 项目管理团体推行项目经营管理班子相关职责, 在甲方委托范围内以
甲方名义对外开展工作。管理团体责任人在管理过程中, 推行本协议约定项目
总经理职责。项目管理团体负责项目计划设计、 工程建造、 成本管理、 房屋营
销策划等项工作。
3、 甲方委派专职人员参与项目管理工作, 甲方委派财务人员负责项目财
务管理; 委派行政人员负责项目行政和档案管理; 委派技术人员参与项目工程管
理; 委派工程造价人员参与项目造价管理; 委派营销人员参与项目营销管理工作。
甲方委派上述专业人员专业能力应得到乙方认可。
4、 甲方帮助乙方对外招聘人员参与项目管理工作。聘用条件由项目管理团
队拟订, 聘用人员与项目企业签署劳动协议。
5、 乙方可依据项目开发进度需要, 逐步增加专业团体人员。

四、 项目管理代表
l、 甲方派驻项目管理代表为项目企业董事长, 乙方派驻代表为项目企业
总经理。双方相关文件即项目企业文件制订和公布由双方代表签字确定。涉
及双方实质性权利义务关系文件须由双方代表签字并加盖双方公章后生效。
2、 甲方代表依据甲方授权行使下列职权:
(1)推行项目企业法定代表人职责;
(2)审核签批乙方提交项目建设计划和管理工作汇报等文件;
(3)审核签批重大设计变更;
(4)审核签署计划设计、 工程建造、 设备及材料采购、 银行贷款等关键合
同;
(5)对项目建设进行检验;
(6)对项目财务进行检验:
(7)审核签批相关费用;
(8)甲方授权行使其她权利。
3、 甲乙双方代表需更换, 必需提前5个工作日以书面方法通知对方。

五、 甲方权利义务
1、 对项目资金使用、 工程进展、 建设质量进行综合性管理和控制。
2、 对因技术、 地质等原因造成重大设计变更进行核准。
3、 参与项目招标工作。
4、 要求乙方更换不称职员作人员, 解除从社会招聘不称职职员。
5、 完成项现在期交接工作, 如因甲方原因造成项目交接问题造成施工障碍,
甲方应负担延期损失。因政府政策及政府办事原因引发交接延期, 工期对应顺
延。
6、 负责帮助乙方办理项目建设相关审批手续。因政府或非乙方原因引发
审批拖延, 工期对应顺延。
7、 对项目建设进行检验。要求乙方立刻整改发觉问题和赔偿损失。
8、 负责筹措项目建设资金, 负担因延期付款而造成工期延误损失。
9、 按时向乙方支付协议约定费用。
10、 乙方向甲方提交书面文件, 甲方应在10个工作日内给予书面回复,
甲方没有在要求时间回复, 乙方可依法减轻自己责任。

六、 乙方权利义务
1、 恪尽职守推行受托管理义务, 维护甲方项目权益。
2、 要求甲方支付本协议约定各项费用。
3、 建立项目企业管理制度和项目建设管理制度, 包含人力资源、 财务会
计、 行政后勤、 工程建造、 质量控制、 成本核实、 采购招标、 市场营销等管理制
度, 并经甲方审批后实施。
4、 在甲万帮助下完成项目建设报批工作。
5、 经过招标方法选择设计、 土建、 安装、 监理、 营销等专业工作单位。
6、 项目建设对外协议在签署前应取得甲方审核和同意。
7、 负责项目建设统筹管理, 协调项目参建单位间关系, 根据国家建
设标准和乙方项目品质标准, 做好项目进度、 成本、 质量和安全等管理控制
具体工作。
8、 接收并归档保留项目建设全部档案资料, 在项目建成移交时统一移交
给甲方, 乙方不得泄露与项目相关商业机密和档案资料。
9、 向甲方报送计划设计、 工程营造、 资金使用、 人力资源、 市场营销等计
划及实施情况汇报, 如上述计划有重大调整, 应立刻向甲方汇报。
10、 帮助甲方做好项目建设中与相关专业工作单位结算工作。
11、 帮助和监督项目工程监理方进行工程监理工作。
12、 提交项目完工验收汇报, 组织完工验收工作。
13、 完工验收经过后, 立刻与甲方办理交接手续。
14、 负责项目完工验收立案后房屋整改和维保管理工作, 负责质保期内
质量保修工作。
15、 按月度和年度向甲方提交项目管理汇报, 并在项目正式开工、 地下建
筑结构完工、 主体封顶、 完工验收等关键阶段, 提交专题工作汇报。项目管理报
告包含关键内容有: 进展情况与计划对比分析、 成本、 费用、 资金等情况分析。
16、 在项目分期或总体达成约定完成时间时, 乙方应向甲方提交项目分
期或总体经营汇报, 就本协议约定各项委托管理目标完成情况向甲方提交总结
汇报。
17、 甲方向乙方提交书面文件, 乙方应在10个工作日内给予书面回复,
乙方没有在要求时间回复, 甲方可依法减轻自己责任。

七、 项现在期管理及计划设计管理
l、 乙方负责以甲方名义办理项现在期审批各项手续, 甲方给予帮助。关键
计划指标调整审批事项由甲万负责, 乙方给予帮助。
2、 办理项现在期审批手续过程中产生各项费用, 由甲方负担。
3、 乙方应在前期研究基础上, 向甲方提出定位汇报和项目框架性开发计
划。
4、 在项目开发建设过程中, 依据双方确定框架性开发计划, 结合项目
具体计划设计方案, 乙方应制订项目（分期）开发方案, 报甲方确定后实施。
5、 经甲方认可, 乙方负责选择计划设计各阶段设计单位。选择设计单
位应该含有高等级专业资质及技术水平。
6、 计划设计协议由甲方签署, 由乙方负责具体组织实施和管理。
7、 乙方应负责编制设计任务书, 并确定各类设计范围、 深度、 标准、 质
量等具体要求, 检验各设计单位按要求期限及要求完成设计任务, 设计中应该充足利用各项计划指标, 以利于实现项目最好整体效益。
8、 对于各设计单位提交设计结果, 甲乙双方共同参与评审, 为确保项目
品质符合领先乙方已经有类似产品品质要求, 计划设计、 外立面设计、 景观设计、
装饰设计等方案, 由乙方负责选定, 报经甲方同意。
9、 项目建设过程中重大设计变更, 乙方应取得甲方书面确定。

八、 项目工期管理
1、 项目整体施工计划及施工组织方案由乙方负责组织完成, 报甲方审批同
意后实施。
2、 项目分期施工期控制, 具体以该期工程协议约定工期为准。
3、 遇重大设计变更、 地质情况改变、 市政工程实施、 不可抗力等原因, 经
甲方签证确定后工期对应顺延。
4、 乙方应对专业工作单位工作进行监督和检验, 掌握实际进度情况, 对
发觉问题应监督其整改, 确保按期完工。

九、 项目成本管理
1、 在计划设计方案确定后, 由乙方编制项目成本概算, 报甲方审批。在甲方同意项目成本概算范围内, 乙方负责要求设计单位进行限额设计。
2、 项目按分期方法进行目标成本管理。项目分期建筑施工图设计完成后, 乙方负责编制分期施工图预算, 报甲方审批。经甲方同意施工图预算作为分期成本控制目标。景观、 装饰等其她须深化设计部分, 可另行补充编制相关施工图预算。经甲方审批后作为补充成本控制目标。在施工过程中如须对施工图预算进行调整, 乙方应立刻向甲方汇报做调整。
3、 乙方制订项目工程成本管理制度, 对项目成本管理和采购招标进行管理。
4、 项目开发建设过程中按要求必需招标作业和采购, 由乙方拟订招标方案, 报甲方审批, 由乙方负责组织实施, 提出中标意见, 报甲方确定后由甲方发出中标通知书。
5、 经过招标或其她方法选择专业工作单位时, 专业工作单位资质条件及具体要求由乙方依据项目实际情况制订, 并报经甲方确定。
6、 为确保项目房屋质量能达成领先于乙方已经有类似产品标准, 节省成本、 提升效率, 应利用乙方优质供给商资源, 推荐好供给商参与投标竞争。
7、 各类工程设备、 材料标准总体上应高于乙方类似产品同类同档次选材标准。
8、 对于非重大设计变更, 乙方可依据项目实际情况, 在征求监理方和设计方意见后, 与有专业工作单位就变更协议进行协商, 达成一致意见后报甲方立案。
9、 对重大设计变更, 乙方应向甲方提交变更书面文件, 说明变更理由和监理方和设计方书面意见, 经甲方书面确定后给予变更。如重大设计变更包含政府审批手续变更, 由乙方负责按要求程序向政府部门报批。如重大设计变更包含到调整项目施工图预算, 报甲方书面确定后做调整。
10、 乙方应建立完备工程变更及现场签证管理制度, 严格根据制度做好施工现场工程变更及签证管理工作。签证包含工程价款调整, 应由成本管理专业人员出具书面意见。
11、 委托第三方中介机构提供帮助工程成本预算编制、 采购招标、 与专业工作单位结算审计等服务。第三方中介机构选择, 须经甲方确定。
12、 项目完工验收经过后, 乙方应要求专业工作单位立刻提交完工结算汇报, 由乙方成本核实人员提出审核意见, 再由第三方中介机构出具审计意见, 与完工结算汇报一并报甲方审定。

十、 项目工程质量及施工现场管理
1、 项目工程质量标准应达成国家施工质量验收规范合格标准和领先于乙方类似产品品质标准。
2、 乙方应认真根据标准、 规范和设计图纸要求督促施工单位进行施工, 并随时接收甲方检验检验, 并为检验检验提供便利条件。
3、 乙方应依据质量管理实际需要, 对工程各关键节点进行中间验收, 一旦发觉工程质量达不到要求标准, 乙方应立刻责成施工单位进行整改。
4、 乙方应做好安全施工管理工作, 监督施工单位严格按安全标准组织施工。对于施工现场, 乙方应按月度进行一次安全检验。
5、 如发生大安全事故, 乙方应立刻通知甲方, 由甲方按政府要求进行事故处理, 由事故责任方负担所发生全部费用。

十一、 项目营销管理
1、 乙方负责项目营销策划工作, 关键工作包含编制营销策划书、 选择营销合作单位。
2、 乙方负责制订分期销售计划, 经甲方审批后实施;
3、 乙方负责日常销售管理工作, 关键包含:销售案场管理、 销售人员管理、 销售协议管理和其她日常销售管理等工作。
4、 乙方负责领取预售许可证, 制订销售全部协议文件。
5、 乙方负责销售价格管理工作, 关键包含总体价格、 销售单价、 房屋价格策略制订、 优惠方案制订。
6、 由乙方依据市场实际情况制订销售价格体系和方案报甲方审批后实施; 销售过程中价格上调超出5%及任何售价下调均须报甲方审批后才可实施。
7、 销售费用在房屋销售总收入3%以内进行预算编制, 依据估计房屋销售总收入和对应百分比标准, 由乙方负责制订年度或分期销售费用预算, 经甲方审批后实施。在预算内销售费用支出由甲方按实负担。
8、 因项目营销需要所建设装修样板房, 临时性销售展示中心、 示范展示区等费用由乙方单独制订预算, 经甲方审批后实施, 费用由甲方另行负担。
十二、 完工验收和交付管理
1、 工程完工后, 乙方负责组织完工验收, 验收未能经过, 应要求施工单位整改直至验收经过。完工验收经过后, 乙方督促施工单位根据档案管理要求整理并提交完整完工资料, 并完成完工验收立案。
2、 乙方应在完工验收同时制订房屋交付方案, 编制《产品说明书》、 《质量确保书》等物业交付资料, 在房屋含有交付条件后, 组织向业主交付物业, 向物业企业移交物业公共区域、 设备及相关资料。
3、 乙方应帮助甲方选定物业服务单位, 对前期物业服务进行管理和督导。为愈加好地表现乙方品牌价值, 为项目房产买受人提供延伸品牌服务, 乙方推荐上海证大物业管理企业作为本项现在期物业服务单位。
4、 乙方应负责协调完成房屋建筑面积测绘, 并根据房屋买卖协议约定帮助办理房屋全部权及土地使用权转移登记手续。

十三、 财务和资金管理
1、 委托管理项目应单独建帐、 单独核实、 专员管理, 做到专款专用。
2、 项目建设资金全部由甲方负责筹措。在项目含有融资条件后, 由甲方负责向金融机构融资, 乙方给予帮助。
3、 项目开发过程中, 乙方应依据项目建设需要, 编制项目资金计划和年度预算、 季度资金使用计划, 经甲方核准后实施。
4、 项目开发建设过程中各类协议款项, 由甲方直接按协议约定及乙方签证文件, 支付给各专业工作单位。每次付款前, 各专业工作单位应提出付款申请, 并提交对应金额发票及其她所需证实文件, 经乙方签证确定后, 报甲方审核付款。
5、 项目实现销售收入后, 除用于项目本身建设资金需要、 日常管理费用、 税金缴纳及支付乙方各项服务费用外, 应优先确保归还金融机构贷款本息及其她第三方借款本息。
6、 各类非协议款项支付, 以及各类费用报销, 根据甲方同意经过财务管理制度实施。
7、 甲方每年度委托第三方中介机构对项目财务进行专题审计, 并组织编制审计汇报, 审计费用由甲方负担。在本协议推行期间, 甲方有权定时或不定时委托第三方中介机构对项目财务进行审计。

十四、 费用管理
l、 项目企业年度管理费用与年度绩效考评挂钩, 具体预算由乙方依据本协议约定进行缟制, 经甲方审批后实施。
2、 实际管理费用在预算额度内, 由甲方负担。超出管理费用总额度, 由乙方负担。甲方同意增加管理费用预算除外。
3、 项目企业人员薪酬标准、 考评和发放, 见第三部分协议附件。
4、 日常管理费用发生, 在经甲方同意年度预算额度内, 由项目企业总经理负责审批。

十五、 品牌使用管理

1、 为提升项目市场美誉度, 增加项目品牌价值, 乙方许可并确保甲方在本项目宣传推广中可使用“上海证大”及“九间堂”品牌, 范围包含: 项目名称、 销售广告等。
2、 甲方承诺在许可范围内使用“上海证大”及“九间堂”品牌时, 应正确说明本项目与上海证大关系, 不会在任何书面材料中表述上海证大为本项目房产投资商、 开发商、 业主或出卖人, 以及项目企业为上海证大子企业等。
3、 甲方在使用乙方品牌时, 因甲方原因引发经济责任由甲方自行负担。
4、 乙方同意本项目参与上海证大品牌统一宣传, 利用多种集中展示机会对本项目进行推广; 乙方同意在项目推广中, 充足利用其各方面优势资源, 为本项目提供品牌宣传支持。
5、 甲方尊重上海证大产品相关规范和标准, 乙方应确保该项目建设标准符合上海证大产品要求。
6、 如在本项目建设过程中, 甲方未能按本协议约定使用上海证大品牌并推行品牌维护义务, 乙方应送达终止通知。假如在该通知送达之以后15个工作日内甲方未能充足纠正该通知中指出全部不足之处, 则在该15个工作日期满后, 乙方可终止上海证大品牌使用许可; 如在项目开发建设过程中, 甲方不能确保项目建设所必需资金, 造成项目建设出现重大困难或停I, 乙方有权终止本项目上海证大品牌使用许可。
十六、 保险管理
1、 乙方应要求专业项目工作单位在项目工程施工期间、 为项目提供期间和为项目提供其她服务期间, 因依据法律和业务协议要求购置保险。
2、 乙方取得甲方同意后, 以甲方名义投保必需工程保险。
3、 当专业工作单位投保范围内保险事故发生时, 乙方应督促专业工作单位立刻办理保险索赔手续。
4、 当工程保险范围内保险事故发生时, 乙方应立刻采取一切可能方法, 办理保险索赔手续。
5、 甲乙双方应各自为其工作人员投保人身意外保险。

十七、 协议变更、 解除和终止
l、 甲乙双方经协商, 能够协议变更本协议。
2、 乙方有下列原因之一, 甲方有权解除协议:
(1)乙方派驻人员不稳定、 关键管理人员常常不在现场、 不配合甲方监督检验工作, 经甲方代表催告后, 在30个工作日内仍未更正。
(2)因为乙方管理原因, 造成项目质量与协议严重不符或建设成本增加超出10%等情形。
(3)因为乙方严重违反协议约定, 未能推行管理职责, 经甲方书面提出意见后30个工作日内仍未更正。
(4)其她因乙方原因造成协议推行目标不能实现或者难以实现情形。
3、 甲方有下列行为之一, 乙方有权解除协议:
(1)未能按期足额支付本协议约定项目企业人员基础管理费用、 项目开发委托管理费, 未付款项总额累计超出200万元且付款延迟时间超出60日。
(2)非乙方原因, 甲方拒绝推行协议约定责任和义务, 造成乙方项目管理工作发生严重困难, 经乙方向甲方书面形式通知后, 甲方仍未给予更正。
(3)其她因甲方原因造成协议推行目标不能实现或者难以实现情形。
4、 解除协议程序:
当事人一方要求变更或解除协议时, 应该提前30日以书面形式通知对方, 另一方应在30同内给予回复, 另一方未回复, 协议自动解除。
5、 当甲方终止或中止项目开发或乙方被通知无限期停止工作时, 则视为项目“停建”。项目停建时, 乙方有权要求终止协议, 甲方应支付乙方已经完成各阶段委托管理费用和人员薪酬费用; 当中止开发项目于一年内恢复进行, 无重大修改, 则视为项目“缓建”, 此时本协议仍有效。乙方需继续依据协议条件开展全部工作。因缓建而引致乙方额外工作, 甲方应按实际情况给予乙方赔偿。
十八、 陈说和确保
l、 甲方为本项目开发建设主体, 系依据中国法律正当设置有限责任企业, 拥有与本项目开发建设所需资质条件。甲方确保在协议期间有效存续; 甲方含有签署和推行本协议完全、 独立能力。
2、 乙方为正当设置有限责任企业, 含有与本项目开发建设受托管理所需资质条件和专业技术。乙方确保在协议期间有效存续, 并已就本协议签署和推行取得有效授权和许可。

十九、 违约责任
l、 甲方未能按约定向乙方支付费用, 逾期在60日内, 每延迟一日, 应根据未付金额负担万分之一违约金; 逾期超出60日, 每延迟一日, 应根据未付金额负担万分之二违约金。
2、 因甲方违约乙方提出解除协议, 甲方应依据协议实际终止时间所对应不一样管理节点对乙方进行赔偿: 如项目总体具体计划已取得政府同意, 甲方应支付至乙方项目预估委托管理费总额1006;如项目（或分期）已取得施工许可证, 甲方支付至乙方项目（或分期）预估委托管理费总额30%;如项目（或分期）己取得预售许可证, 甲方支付至乙方项目（或分期）预估委托管理费总额50%;如项目（或分期）已完成完工验收立案, 甲方支付至乙方项目（或分期）预估委托管理费总额80%。
3、 甲方未按时向各专业工作单位支付建设费用, 应负担延期付款责任, 因延期拨付工程款使得工程停工或工期顺延, 乙方不负担工期延迟违约责任。
4、 若因甲方原因延误工期, 工期控制目标对应延长, 如所以给乙方造成损失, 或增加额外工作, 甲方应赔偿乙方损失。
5、 因乙方原因造成项目（或分期）不能按时完工由乙方给予赔偿, 以乙方应收取项目开发委托管理费为最高限额。
6、 项目建设质量未达成协议约定标准由乙方给予赔偿, 以乙方应收取项目开发委托管理费为最高限额。
7、 因为乙方原因使得项目工期、 质量等与协议约定不符, 经乙方帮助甲方向第三方索赔后取得赔偿, 能够在取得赔偿范围内免去乙方对应责任。
8、 如因乙方管理责任造成实际工程成本与目标成本发生偏差超出10%, 超出10%部分由乙方负担, 但负担额度以乙方应收取项目开发委托管理费为最高限额。

9、 因不可抗力原因造成协议不能全部或部分推行, 由甲方与乙方协商处理。乙方如仍为甲方提供委托管理服务, 甲方仍须支付本协议附件约定人员费用。不可抗力原因包含战争、 动乱、 空中飞行物体坠落或非协议双方责任造成爆炸、 火灾, 大等级风、 雨、 雪、 洪、 震等自然灾难; 因政策改变可免去违约责任。
10、 为避免歧义, 上述乙方负担违约责任赔偿额不管单项或是累计总额, 均以乙方应收取全部项目开发委托管理费为最高限额。若因乙方主观有意或重大过失造成重大损失, 由乙方按实际损失向甲方赔偿。

二十、 协议连续与转让
1、 甲乙双方确保在本协议推行期间, 双方股权结构发生变更均不得影响本协议效力。
2、 本协议推行过程中, 甲乙双方任何一方工商登记事项发生变更, 应在该项变更发生后10日内书面通知另一方。
3、 未经其她方同意, 任何一方不得将其在本协议项下任何权利或义务全部或部分转让或授予给第三方。

二十一、 争议处理
1、 在协议实施过程中引发争议, 应该协商处理, 如未能达成一致, 任何一方均可向本项目所在地有管辖权人民法院起诉。
2、 诉讼过程中, 本协议不存在争议部分应继续推行。

二十二、 协议生效及修改
1、 本协议自双方法定代衷人签字并加盖单位公章后即行生效。
2、 对本协议所做出任何修改、 变更或补充, 均须以书面形式做出, 并经双方签署后生效。

第三部分 协议附件

附件一: 人员薪酬费用
1、 项目企业工作岗位、 人员编制和项目开发阶段岗位编制改变方案由乙方负责拟订, 在本协议签署后30个工作日内向甲方提交, 经甲方审批后实施。
2、 乙方派出人员及社会招聘人员薪酬标准和管理制度, 由乙方参考类似开发建设企业标准, 依据具体工作人员能力和绩效拟订方案, 经甲方审批后实施。
3、 在甲方审批薪酬方案以内, 由项目企业总经理负责核批社会招聘人员具体薪酬标准。
4、 乙方派出人员及社会招聘人员薪酬支付, 依据项目企业人员薪酬管理制度办理, 并由项目企业财务部门按国家要求代扣代缴个人所得税。
5、 乙方派出人员依据项目开发实际进度逐步到位, 具体人员到岗时间以甲方核准工作联络单为准, 以月为单位计算。如乙方派出职员还参与乙方其她项目工作, 其薪酬费用另行约定。

附件二: 项目开发委托管理费及业绩奖励
一、 计算方法
1、 甲方依据项目房屋销售总收入、 收入现金流和质量、 工期、 成本、 营销、 安全等管理目标实际结果, 以房屋销售总收入相关对应百分比, 向乙方支付项目开发委托管理费用及业绩奖酬（见附表）。
2、 以每平方米4.5万元为销售基准单价, 同时对应实现等额收入现金流、 乙方还应对前期工程费、 建筑安装费、 基础设施费、 公共配套费、 销售费用、 管理费用等负责, 即不能突破施工图预算核定单位成本。每平方米4.5万元销售基准单价所对应委托开发费用及业绩奖励计提综合百分比为4%。
3、 当收入现金流和单位成本在控制指标以内, 超出每平方米4.5万元销售基准单价以上部分, 另计提溢价百分比, 综合百分比随之提升。每平方米销售单价估计高值为5.5万元, 委托开发费用及业绩奖励计提综合百分比提升至7. 45%。
4、 乙方完成项目可销售面积90%时（甲方保留会所物业除外）, 视为乙方已完成销售目标。双方同意剩下部分可售面积（甲方保留会所物业除外）, 按当期同类房屋销售价格90%计算, 计入已实现销售额, 且该部分剩下可售面积视同其销售资金已全部回笼。
5、 当项目分期完成90%以上销售率, 且完成完工结算审计后10个工作日内, 由甲乙双方共同确定项目开发委托管理费及业绩奖励分期决算数额。
6、 在房屋销售收入实际发生前, 按估计房屋销售总收入、 估计分期销售收入额、 单位成本定额等做为计算预付项目开发委托管理费及业绩奖励依据。
7、 该项目原己销售两幢住宅由甲乙双方另行协商处理。

一、 支付方法
1、 项目开发委托管理费及业绩奖励支付按项目分期进行计算和支付各分期销售面积以预售许可证所同意面积为准。在各分期房屋销售收入实现前, 各分期估计委托管理费及业绩奖励依据该分期估计房屋销售收入指标对应百分比