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无房产证租赁协议效力
【篇一: 未取得产权证是否造成租赁协议无效】

未取得产权证是否造成租赁协议无效
律师说案
坐落本市石景山区鲁谷东路7-xx号某综合楼a（1-4）层房屋为原告更新企业出资建造, 原告至今未取得该房屋全部权证。9月16日, 原告与中介企业签署了一份《房屋租赁中介代理协议书》, 依据协议书约定, 原告全权委托中介企业负责将上述房屋对外租赁。同年9月18日, 中介企业与被告博华企业签署了一份《中介协议》, 该协议约定, 中介企业将原告委托其出租上述房屋介绍给被告, 并收取被告中介服务费30万元。同日, 原、 被告签署了一份《协议书》, 《协议书》约定: 原告将鲁谷东路7-xx号某综合楼a（1-4）层, 建筑面积为2300平方米房屋租借给被告使用, 一次租断价格每平方米元, 租期自原告交付被告钥匙之日起25年; 在租赁期内, 被告有权自行决定将上述房屋转租她人。该《协议书》对付款方法及双方责任、 义务等均作了约定。
《协议书》签署后, 被告前后给付原告房屋租金140万元。12月15日, 被告与大丰咨询企业签署了一份《房屋使用权转让协议》, 被告将上述房屋中第三层建筑面积为585平方米房屋转租给大丰咨询企业使用, 转让年限自1月1日至2024年6月30日止。同年12月28日, 被告与陈某某签署了一份《房屋使用权转让协议》, 该协议约定, 被告将上述房屋中底层, 建筑面积为200平方米房屋转租给陈某某使用, 转租年限自1月至2024年6月30日止。被告对上述房屋中第四层部分房屋进行了装修。
, 原告诉至人民法院, 要求确定原、 被告签署《协议书》无效, 判令被告迁出。
以案说法
原告诉称: 石景山区鲁谷东路7-xx号某综合楼a（1-4）层房屋系原告出资建造。9月18日, 被告明知原告未取得该房屋全部权证, 即与原告签署了一份《协议书》, 约定原告将上述房屋租借给被告使用。因原告至今未能取得上述房屋全部权证, 且约定租赁期25年超出相关法律要求, 故要求确定该《协议书》无效。
被告辩称: 原告要求认定租赁协议无效没有法律依据, 且违反《中国协议法》第五十二条要求及最高人民法院《相关适用中国协议法若干问题解释（一）》第四条要求。现在房屋已经租给案外人, 所以本案不仅包含原、 被告实体利益, 还牵涉到其她第三人, 考虑到社会和经济秩序稳定, 请驳回原告诉讼请求。
人民法院经审理查明: 北京市石景山区计划行政主管部门于1月6日颁发了《建设工程计划许可证》, 准予诉争房屋建设。1月12日, 石景山区建设工程行政主管部门某监督站对诉争房屋工程质量作了核验, 结论为符合合格等级。现诉争房屋已由被告另行出租给案外人。
人民法院认为: 本案争议焦点是怎样适使用方法律确定诉争租赁协议效力。最高人民法院《相关适用中国协议法若干问题解释（一）》第四条要求: 协议法实施以后, 人民法院确定协议
无效, 应该以人大及其常委会制订法律和国务院制订行政法规为依据, 不得以地方性法规、 行政规章为依据。本案中, 原告认为建设部《城市房屋租赁管理措施》第六条要求“有下列情形之一房屋不得出租: （一）未依法取得房屋全部权证……”, 据此要求确定租赁协议无效。原告此一主张, 是以行政规章作为确定协议无效依据, 显然与最高人民法院上列司法解释要求不相符合, 本院不能采信。本案诉争房屋, 是由原告提出申请, 在取得相关管理部门同意后建造, 建成后由工程质量监督管理部门核验合格, 故房屋产权并无争议, 房屋建筑质量也符合使用条件。原、 被告签署协议时意思表示真实, 协议内容也并不为法律所严禁, 该协议应为有效。《中国协议法》第二百一十四条第一款要求: 租赁期限不得超出二十年, 超出二十年, 超出部分无效。故原审原告诉讼请求, 无法律依据, 不应给予支持。综上, 依据最高人民法院《相关适用中国协议法若干问题解释（一）》第四条要求, 判决以下:
一、 对原告请求确定其与被告于9月18日签署《协议书》无效诉讼请求不予支持;
二、 本案受理费18,010元（原告已预交）、 评定费2,000元（原告已预交）、 公告费502元（被告已预交202元）, 均由原告负担。 教授意见
本案争议焦点在于未取得房屋产权证是否影响租赁协议效力。司法实践中, 有些人认为, 没有产权证房屋不能出租, 理由是《城
市房屋权属登记管理措施》第五条要求了房屋权属证书是权利人依法拥有房屋全部权并对房屋行使占有、 使用、 收益和处分权利唯一正当凭证, 所以未取得产权证, 就意味着无权“占有、 使用、 收益和处分”该房屋, 包含出租, 故出租未取得产权证房屋, 因缺乏法律依据而应归于无效; 另外, 建设部《城市房屋租赁管理措施》第六条也明确要求: “有下列情形之一房屋不得出租: （一）未依法取得房屋全部权证……”本案原告显然也持这一见解。
上述见解显然是对法律要求误读: 第一, 最高人民法院《相关适用中国协议法若干问题解释（一）》第四条要求: 协议法实施以后, 人民法院确定协议无效, 应该以人大及其常委会制订法律和国务院制订行政法规为依据, 不得以地方性法规、 行政规章为依据。而《城市房屋权属登记管理措施》与《城市房屋租赁管理措施》, 均为行政规章, 不能作为确定协议无效依据, 不然显然与上述司法解释要求不相符合。第二, 从中国现行法来看, 协议法第五十二条相关无效协议类型要求, 相较于民法通则来说, 其范围显著缩小, 所以严格限制无效协议范围, 促进交易、 降低社会成本是该要求立法目, 立法上采取了对协议有效要件之范围和无效协议范围尽可能限制立法思绪。第三, “未取得产权证, 就意味着无权占有、 使用、 收益和处分”之理由, 实在难以苟同。比如在商品房预售协议中, 在建房屋肯定还未取得产权证, 能否认定这类协议无效？不然厚此而薄彼, 难以符合“相同事物相同对待”形式正义理念。所以, 正如最高人民法院函复云南省高级人民法院《关
于未经消防验收合格而签订房屋租赁协议怎样认定其效力请示》时指出: “认定房屋租赁协议因出租房屋未办理产权证书而无效, 缺乏法律依据。”
如上, 法律并没有要求, 出租房屋未办理产权证书, 租赁协议肯定无效。但在实践中, 房屋出租方没有产权证, 具体原因有很多。除了一部分是土地出让金等已经交纳, 产权清楚, 因为政府职能部门原因, 房屋产权证不能立刻下发外, 还有属于违章建筑或未验收合格房屋, 对于后者, 因房屋存在违反国家相关建筑、 计划等方面法律规范情形, 行政法规或地方立法通常严禁其出租或出售。所以, 认定房屋租赁协议是否无效问题, 应依据不一样情况分别对待:
1、 房屋已经验收合格, 产权证尚在办理中, 产权清楚, 没有争议: 房屋租赁协议应有效。因为依据物权法第30条“因正当建造、 拆除房屋等事实施为设置或者消亡物权, 自事实施为成就时发生效力”之要求, 正当建造房屋自建成之日建设人就对房屋享受物权, 也就有处分权利, 包含出租。
2、 不违反城市计划、 又不存在安全隐患违章建筑及未正常验收房屋: 租赁协议有效。这类房屋在行政主管部门作出罚款等行政处罚方法后, 能够补办计划报建手续, 所以能够转化为正当建筑, 从而取得正当全部权。所以, 这类房屋当然能够作为房屋租赁标物。
3、 验收不合格房屋、 违反城市计划或存在安全隐患违章建筑: 租赁协议无效。这类房屋既可能因为其违反了相关法律法规, 属于被没收或限期拆除对象, 也可能因存在质量问题和其她问题而不能
【篇二: 论无证房屋租赁协议效力】

论无证房屋租赁协议效力
[ 郑闻胤 ]——(-7-6) / 已阅670次
内容提要: 在日常生活, 伴随城市化发展, 房屋租赁、 店面租赁协议大量与我们生活紧密相连。司法实践中, 常常碰到无审批房屋为标与她人签订租赁协议情况, 本文就这类协议效力怎样认定问题进行初步探讨, 期望对处理类似协议纠纷, 有所裨益。
关键词: 租赁协议 无产权 无审批 协议效力 协议无效
引 言
本文中“无证房屋”是指未取得建设工程计划许可证或经过主管部门同意建设房屋。出租方将这类房屋用于房屋出租时候, 供承租方居住或者从事经营活动, 双方在平等自愿基础上签订了租赁协议, 从表面上看这类协议是正当有效, 双方当事人应该根据协议推行义务。本文从无审批房屋租赁协议案例为切入点, 分析在协议无效后造成法律后果, 以及承租人和出租人责任分担问题。
一、 无审批房屋租赁协议案例。
案例: 8月10日, 某县人民政府经过文件同意经过某村新农村建设总体计划。1月出租人在该计划区内建造房屋, 但未取得建设工程计划许可证或经过主管部门同意建设。承租人于3月19日向出租支付了押金2万元。双方签署了《店面租赁协议》, 承租该村新区b座b07店面两间, 协议约定, 房屋用于经营使用, 租金分别为1000元, 租期3年, 房屋租金3个月付一次。协议签署后, 承租人进行装修开店营业, 也取得经营许可。后因经营不妥, 双方发生纠纷, 承租人拒绝支付房屋租金。为此, 承租人起诉法院要求支付拖欠租金3万元, 押金不予返还。
二、 无审批房屋协议效力问题。
本案中该诉争租赁房屋位于虽计划区内, 但未取得建设工程计划许可证, 且至今也未经过主管部门审批, 依据《最高人民法院相关审理城镇房屋租赁协议纠纷案件具体应使用方法律若干问题解释 》第二条“出租人就未取得建设工程计划许可证或者未根据建设工程计划许可证要求建设房屋, 与承租人签订租赁协议无效”要求, 本案双方签署《店面租赁协议》应为协议无效。
三、 房屋租赁协议无效后, 出租方能够向承租人主张权利问题。
（一）出租人能否要求承租人支付租金问题。承租人拖欠房屋租金再给付了, 而是根据协议约定租金标准支付房屋使用费。法庭必需释明原告能够主张被告归还租赁房屋及根据租金标准支付房屋占有使用费诉讼请求。该诉求依据是《最高人民法院相关审理城镇房屋租赁协议纠纷案件具体应使用方法律若干问题解释》第五条要求“房屋租赁协议无效, 当事人请求参考协议约定租金标准支付房屋占有使用费, 人民法院通常应予支持。”
（二）相关承租押金是否返还问题, 《中国协议法》第五十八条要求“协议无效或者被撤销后, 因该协议取得财产, 应该给予返还; ”依据上述法律要求, 该案件房屋租赁押金2万元应该返还给承租人。
（三）相关协议违约金能否要求承租人负担, 无效协议自始没有法律约束力, 协议中违约条款没有效力了, 故承租人不再负担违约责任。
四、 承租人能否要求出租人赔偿损失问题。
承租人将房屋从事开店经营活动, 肯定要进行装修投入。因房屋装修赔偿事宜, 应该根据《最高人民法院相关审理城镇房屋租赁协议纠纷案件具体应使用方法律若干问题解释》第九条
处理, 该条要求“承租人经出租人同意装饰装修, 租赁协议无效时, 未形成附合装饰装修物, 出租人同意利用, 可折价归出租人全部; 不一样意利用, 可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损, 承租人应该恢复原状。已形成附合装饰装修物, 出租人同意利用, 可折价归出租人全部; 不一样意利用, 由双方各自根据造成协议无效过失分担现值损失。 ”。在这类案件中, 承租人要另行起诉出租方主张权利, 也能够在反诉出租方。对于装饰物价值举证责任在承租人, 承租方能够申请向司法评定机构申请对房屋装修剩下价值进行评定。
五、 因协议无效造成赔偿责任分担问题。
房屋租赁协议无效后, 责任怎样分担问题。依据《中国协议法》第五十八条“协议无效或者被撤销后, 因该合
同取得财产, 应该给予返还; 不能返还或者没有必需返还, 应该折价赔偿。有过失一方应该赔偿对方所以所受到损失, 双方都有过失, 应该各自负担对应责任。”在这类案件中, 双方均存在过失, 具体分两种情况。（一）出租方承租时候没有说明我房屋是没有产权, 出租后承租方发觉该房屋不符合承租条件后起诉法院协议无效。出租方将无审批房屋进行出租, 存在主观上过失, 是造成该协议无效关键原因。承租方未经审核该房屋产权情况, 也存在一定过失。这种赔偿责任分担应该以出租方负担, 承租方负担20%为宜。
（二）承租方明知该房屋没有审批, 仍承租该房屋责任怎样分担。笔者认为处理这类案件, 双方均存在显著过失, 应该按对等责任标准平均分担赔偿责任, 即各自负担50%责任。在本文案例中, 承租方已经就该房屋办理了工商登记, 在明知房屋没有审批情况下, 仍进行经营活动, 故本案件责任以各自负担50%损失为宜。
六、 没有房产证, 房屋租赁协议仍有效情况。 假如诉争房屋即使没有取得房屋产权证, 但有建设工程计划许可证或者经过主管部门同意建设房屋, 这类房屋签订租赁协议应该有法律效力。这里房屋签订协议出租人有房屋出租人能够进行补救方法, 出租人能够向相关机构申请补办建房审批手续, 在法庭辩论前, 在取得审批手续后, 法庭会认定该协议有效。
结 语
现在城市化进程, 社会上违章建房大量存在, 出租和承租这类没有审批建设房屋, 存在协议无效而造成经济损失巨大风险。承租人在租赁房屋尤其是从事经营活动店面时候, 应该审核出租房屋是否有相关建房审批手续和产权手续, 以最大程度保护自己正当权益。
【篇三: 无房产证租赁协议】

出租方（以下称甲方）: _____________________
承租方（以下称乙方）: ______________________
依据《协议法》及其它相关法律要求, 甲、 乙双方在自愿、 平等、 互利基础上就甲方将其正当拥有厂房租赁给乙方使用相关事宜, 双方达成协议并签定租赁协议以下:
一、 出租厂房情况
甲方租赁给乙方厂房座落在_____________________________ 租赁建筑面积为_____________ 平方米。不包含靠街店铺一间, 不包含二楼办公室以及二楼以上建筑。
二、 厂房起付日期和租赁期限
1、 厂房租赁自_____ 年 ____月 ____日起, 至____ 年 ____月____日止。租赁期______年。
3、 租赁期满, 甲方有权收回出租厂房, 乙方应准期归还, 乙方需继续承租, 应于租赁期满前_____个月, 向甲方提出书面要求, 经甲方同意后重新签署租赁协议。
三、 租金及确保金支付方法
1、 甲、 乙双方约定年租金为_______元。
2、 第一年年租金不变, 第二年起递增率为___%。
3、 甲、 乙双方一旦签署协议, 乙方应向甲方支付厂房租赁押金, 租赁押金为_________。租赁期满后, 甲方归还_________租赁押金。
1、 租赁期间, 使用该厂房所发生水、 电、 煤气、 电话等通讯费用由乙方负担, 并在收到收据或发票时, 应在____天内付款。
五、 厂房使用要求和维修责任
1、 租赁期间, 乙方应合理使用并珍惜该厂房及其隶属设施。因乙方使用不妥或不合理使用, 致使该厂房及其隶属设施损坏或发生故障, 乙方应负责维修。乙方拒不维修, 甲方可代为维修, 费用由乙方负担。附: 租赁期间, 甲方发觉该厂房及其隶属设施有损坏或故障时, 应立刻通知乙方修复; 乙方应在接到甲方通知后____日内进行维修。逾期不维修, 甲方可代为维修, 费用由乙方负担。
2、 乙方另需装修或者增设隶属设施和设备, 应事先取得甲方书面同意, 需甲方同意方可进行。
3、 因房子损耗和自然灾难出现事故由乙方全部负担, 因乙方人为引发事故及财产损失由乙方负担。
六、 厂房转租和归还
1、 乙方在租赁期间不得转租。
2、 租赁期满后, 该厂房归还时, 应该符合正常使用状态。
七、 租赁期间其她相关约定
1、 厂房租赁期间, 甲、 乙双方都应遵守国家法律法规, 不得利用厂房租赁进行非法活动。
2、 厂房租赁期间, 甲方有权督促并帮助乙方做好消防、 安全、 卫生工作。
3、 厂房租赁期间, 厂房因不可抗拒原因和市政动迁造成本协议无法推行, 双方互不负担责任。甲方应提前两个月通知乙方搬迁。。
4、 厂房租赁期间, 乙方可依据自己经营特点进行装修, 但标准上不得破坏原房结构, 装修费用由乙方自负, 租赁期满后如乙方不再负担, 甲方也不作任何赔偿。
5、 厂房租赁期间, 乙方应立刻支付房租及其她应支付一切费用, 如拖欠不付满一个月, 甲方有权增收5%滞纳金, 并有权终止租赁协议。
6、 厂房租赁期满后, 甲方如继续出租该房时, 乙方享受优先权; 准期满后不再出租, 乙方应准期搬迁, 不然由此造成一切损失和后果, 都由乙方负担。
八、 其她条款
1、 厂房租赁期间, 如甲方提前终止协议而违约, 应赔偿乙方六个月租金。租赁期间, 如乙方提前退租而违约, 应赔偿甲方六个月租金。
2、 乙方自行办理营业执照等手续, 甲方提供资料。
九、 本协议未尽事宜, 甲、 乙双方必需依法共同协商处理。