民营企业与政府就景区开发经营权合同文本释疑模板.docx

甲方: X－X国家森林公园管理委员会
乙方: 四川X－X旅游开发有限企业
丙方: X－X-人-民-政-府
（《主协议》指原开发企业和当地政府签署相关景区开发经营权协议件, 在主协议中, 签约为两方, 一为投资商企业, 一为景区管委会, 鉴于景区属于省属国家森林公园, 在业务上受省-林-业-厅直属管理, 资源全部权为当地政-府, 且在实际开发经营过程中, 包含到各类招商引资政策以及需要和当地政-府进行配合, 获取其开发支持, 所以, 此次修改将当地政-府纳入本协议, 作为签约方）。
为保障X－X旅游资源开发顺利推进, 甲、 乙双方在9月9日签署《X－X国家森林公园旅游经营开发协议》（以下简称《主协议》）基础上, 取得X-X-X-人-民-政-府同意, 增补为协议丙方, 甲、 乙、 丙三方本着老实信用、 平等互利、 共同发展标准, 签署以下补充协议:
总  则
第一条  签署补充协议遵照标准
1、 补充协议以《主协议》为依据;
2、 补充协议与《主协议》中有冲突条款以本协议为准;
3、 补充协议未包含条款按《主协议》要求实施;
4、 补充协议应符合相关法律要求。
（《主协议》中存在很多不明确性条款, 对开发商较为实质上不利情形, 所以, 在本协议中, 首先说明签署本协议标准, 强调以主协议为依据, 顺延主协议约定开发经营权, 与主协议不一致, 以本协议为主。）
第二条  甲方同意由乙方享受对X－X国家森林公园旅游资源特许开发经营权, 特许开发经营期限为本补充协议签署之日起50年, 即4月22日至2060年4月21日。
（主协议签署为, 约定特许开发经营权为50年, 此次协议重新争取到自本协议签署生效起50年内开发经营权, 实为幸事。）
第三条  乙方特许开发经营范围为:
《四川X－X国家森林公园总体计划设计》确定X－X原始森林猎奇探险景区, 四至界限为: X－X－X－X－X－X…具体项目以X－X国家森林公园旅游发展计划为准。
（范围确定标准以景区计划确定红线图为依据, 虽关键开发不涵括全部红线图内, 但必需以总体计划确定红线图为准, 如景区没有确定计划, 则应认为政府确定之范围, 签署时, 必需明确四至, 具体罗列, 以免在实际开发经营过程中和其她区域产生冲突, 或在具体开发过程中, 如包含到项目拓展, 而空间不够情形, 应给予避免。值得一提是假如景区已经有计划, 则应严格以计划确定红线图为开发四至, 在计划确定红线图范围内缩少开发商开发经营范围, 从长远角度来说于开发商不利, 因为, 在同一景区内, 往往存在红线图内资源雷同性、 相同性, 如在签约在开发区域以计划确定四至为准线, 实际上缩小了开发区域, 则有可能在关键区开发成熟情形下, 政府引入其她投资者开发外围区域, 对关键投资商来说是不利, 市场上本身也存在一定程度竞争, 还可能引发同一区域内产品相同性, 这, 无疑为开发商留下了后患。且, 即便是投资商先期不对外围区域进行打造, 也应从权利方面考虑外围区域招商引资权利。）
第四条  乙方特许开发经营项目包含景区内交通（车队、 船队、 索道等）、 漂流、 滑雪、 餐饮、 住宿、 商品销售、 娱乐、 摄影、 摄像、 户外广告和旅游服务等, 不包含景区计划、 管理和监督等行政管理职能、 宗-教-活-动-场-所和景区门票。
（这一条尤其关键是相关景区门票和宗教活动场所问题, 至于景区计划、 管理和监督等行政管理职能属于当地政府, 这个不难了解, 需要重视是在协议中务必确定景区门票经营权和宗教活动场所。在现实开发经营过程中景区门票属于开发商享受权益, 但住-建-部三令五申, 尤其是风景名胜区条例中有相关景区门票和宗-教-活-动-场-所明确界定, 不得将其授权给民营企业经营。在现实开发经营中, 景区门票又实际上属于开发商享受或部分享受, 在法律条文上怎样处理, 下文有具体解读。）
第五条  X－X国家森林公园关键区开发经营总体目标为: 三年见成效、 五年成精品, 最终将X－X国家森林公园打造成为国家AAAAA级旅游景区和国家级地质公园, 把X－X国家森林公园打造成为旅游精品景区。
（总体目标是根据政府意思, 并综合开发商考虑进行一个景区开发总体愿景叙述, 没有实质性量化标准, 对开发商留有空间, 在总体开发愿景上也符合当地政-府招商引资愿景。）
第六条  乙方对X－X国家森林公园旅游资源综合开发经营投资方法包含但不限于自有资金投资、 银行融资、 招商引资三种关键方法。
(很多地-方-政-府认为, 投资商在当地就某个项目投资就是投资商自己从口袋里掏钱出来投资, 这本身是一个错误了解, 所以, 有必需对投资资本进行叙述,不然, 以后可能存在扯皮推诿情形。)
第七条  乙方在本协议使用期内是X－X国家森林公园旅游资源综合开发、 经营唯一主体。
甲方未经乙方同意, 不得再行同意其它投资主体对X－X国家森林公园旅游资源进行开发经营; 经乙方同意引进投资项目和发展理念符合景区计划投资商进行单个或多个项目投资, 项目投资额度应冲减乙方对X－X国家森林公园特许开发经营投资总额。
乙方在开发经营过程中, 假如需要引入其它战略合作伙伴, 甲方和丙方应给予主动配合, 为乙方招商引资提供必需支持。
（本条明确投资商对景区整体开发经营权享受唯一性, 排她性, 并进行了关键叙述。）
第八条  乙方必需在X-X县注册成立独立法人企业, 依法开发经营, 就地解缴税收, 接收属地管理。
（这一条是通常通例, 就地纳税, 本身也是投资商义务）
第九条  甲方享受X－X国家森林公园景区门票（指游客进入X－X国家森林公园第一门票）收益权。为便于乙方开发、 经营、 管理, 甲方授权并监督乙方全权代收门票款, 但不得影响乙方正常经营。
乙方指定相关部门管理景区门票, 负责印制并负担印制费用。
乙方每年向甲方缴纳门票收入不低于人民币200万元（大写: 贰佰万元整）, 不足部分乙方自行补足; 超额部分, 25%由甲方收益, 65%由甲方奖励乙方用于X－X旅游开发, 10%上缴丙方作为X－X旅游宣传营销专题经费。乙方缴纳门票收益分两次完成, 即当年7月10日前支付上六个月应分配门票收入, 第二年1月10日前结清上年度余额。
甲乙丙三方按门票收益各自负担对应税费, 并由乙方代扣统缴除所得税以外税费。
（门票受益权在风景名胜区条例中有明文要求, 在法律层面, 为避免与现行法律法规产生冲突, 所以, 明确了收费权即使是当-地-政-府, 不过, 授权民营企业代收, 代收以后, 将收益作为对投资商奖励政策, 是一个当地招商引资优惠政策, 这就明确了民营企业对景区门票受益权正当性, 换个说法, 一个结果, 但避免了和现行法规相冲突情形。同时, 明确了什么叫门票, 是指第一道门票, 而非景区内经营性项目门票, 这一条对开发商尤其关键。根据原来总协议对门票事宜约定为当地政府将门票收费权承包给投资开发商, 即使是一个情形, 不过在法律法规层面是和建-设-部《风景名胜区条例》中相关门票要求相抵触, 在实际操作过程中, 尤其是投资开发商进入某个景区开发前期, 因为其作为投资开发商地位关系, 也鉴于当地政府招商引资各方面需要, 民营企业和当地政府在景区开发上出于蜜月期, 在这个期限内, 通常不太轻易出现由景区门票收费权异议, 但, 民营企业投资景区开发, 和当地政府, 第一是合作关系, 同时, 不可忽略还有“斗争”过程, 民营企业追求经济利益, 政-府看中综合效益, 在内地, 更期望企业根据自己长官意识, 忽略经济规律, 忽略旅游产业发展规律, 大搞形象工程, 这肯定出现一定利益博弈, 如投资商与当地政-府就景区开发过了蜜月期, 尤其是伴随景区综合开发效益不停突显时, 多种利益冲突就尤为显著, 政-府想赶走不听话投资商, 这怎么做, 那就是她事情了, 以笔者之体会, 方法多且狠, 在此无须细说。
分   则
第一章  土地及地面附着物
第十条  土地使用
乙方取得土地使用权方法为出让、 划拨和租赁。
乙方依据景区计划修建道路、 观光楼宇及电力、 环境保护等非经营性公益设施和基础设施占地, 应依法办理林地征占用手续, 免交除法律、 政策要求以外一切费用; 在景区范围内修建宾馆、 商场等经营性项目占地, 应依法办理土地使用证、 林地征占用手续, 并根据国家相关要求低限缴纳各项费用。(土地使用不管是当-地-政-府还是投资商都应以国-家-法-律-法-规为准绳, 必需明确, 同时强调在土地使用权获取过程中费用以当地最低费用为标准。)
任何组织、 单位、 个人在X－X国家森林公园红线图内, 尤其是关键区内占用土地, 必需按计划要求, 并取得乙方同意, 统一报丙方审批。(这一条很关键, 包含到景区整体开发经营权唯一性、 排她性问题, 一是预防区内老百姓无视景区计划, 乱修乱建, 二是预防其她投资商介入开发, 即便是开发商需要再行对部分项目招商引资, 不仅要符正当律法规, 同时, 作为获取景区整体开发经营权唯一业主, 还必需征求投资商同意, 这一条很关键, 还应了解为违反本条, 则视为签约方违约情形。)
第十一条  地面附着物赔偿
乙方在特许开发经营过程中占用土地, 地面附着物赔偿标准按国家相关要求低限实施。（这一条对开发商也很关键, 开发过程中, 可能包含到征占土地情形, 有必需对地面附着物赔偿进行约定, 以避免出现原业主就地开口, 漫天要价情形, 如出现类似情形, 协调应是当地政府义务, 所以, 必需明确。同时, 开发商不能以现在开发进度来进行判定, 可能近期不会出现本条, 要从长计议为上。）
第二章 投资开发管理
第十二条  X－X国家森林公园旅游资源综合开发根据统一管理、 统一计划、 兼顾带动X－X库区移民后续生产发展, 带动全县旅游产业发展标准进行。（这一条无实质性内容, 仅是开发大标准, 开发商理所当然应给予接收。）
乙方总投资额应以景区计划投资额度为准, 按计划要求分步实施, 投资进度接收甲方和丙方监督。（监督权理所当然属于政府, 这一点毋庸置疑, 但, 监督是不影响经营过程合理监督, 并非“吃、 拿、 卡、 要”式监督, 本文后面有具体解读。而且, 必需载明要根据计划分步实施, 现在, 在西部, 很多地方政-府为了推进管辖内某景区开发, 第一是没有计划前提下, 基于政绩和形象工程需要, 给投资商施加压力, 在没有计划前提下, 投资商投资类似形象工程是很危险, 是缺乏资金回收保障, 也是缺乏项目法律保障。投资商左右为难, 但主观领-导往往以现行建设, 以后在做景区计划时候, 来个马后炮, 将先前根据自己意见修建形象工程直接纳入计划中, 这种处理方法, 对开发商极为不利, 通常应据理努力争取, 尤其是景区内部分和旅游运行无关或者关系不大形象工程, 尤其值得重视。按计划办事, 按市场规律办事, 这是民企本底。）
第十三条  在甲方丙方按期处理景区供电前提下, （这一条对开发商尤其关键, 鉴于景区实际情况, 区内供电系统严重不足, 对大规模开发经营存在较大风险, 且区内供电网络投资巨大, 实非民营企业一己之力能够完成, 且作为景区整体开发经营权业主, 和电力系统之间关系是景区是用电方, 是电力使用方, 根据“三通一平”、 “五通一平”甚至是“七通一平”通常通例, 理所当然, 当-地-政-府应负责供电系统建设, 而且, 这一条应解读为是开发商进行投资前提条件之一, 是当地政府必需给予处理。必需明确用时间来进行约束, 而且, 供电系统处理, 不仅仅是政策支持, 所包含成本也理所当然是政-府来负担, 如不载明, 后患无穷。尤其值得注意。）乙方对X－X国家森林公园旅游资源首期开发在12月31日前累计完成关键景区开发、 基础设施及配套设施项目, 总投资标准上不少于5亿元人民币。其中: 4月20日至4月20日期间投资XX亿元, 建成4A景区; 4月21日至12月31日, 完成投资XX亿元, 创建5A景区。具体投资额度及建设项目要求为:
第一年完成投资约XX万元, 完成X－X安保基础设施（包含景区X-X-X-X-X）、 X－X环山游步道、 X－X顶登山游步道、 X－X形象山门等建设, 开启XX改造;
第二年完成投资约XX亿元, 开启X－X索道改造、 X－X内环线公路建设, 续建X－X;
第三年完成投资约XX万元, 续建X－X、 X－X索道改造、 景区内环线公路;
第四年完成投资约XX亿元, 完成XX旅游区、 X－X建设;
第五年完成投资约XX万元, 完成续建项目, 完善景区接待功效, 根据高山、 中山、 低山分区域分层次打造高、 中、 低级消费区。（这一条依据不一样景区, 当地政府有不一样约定, 在签约中能不明确为上上之选, 本条是当地政府强力要求, 开发商也认可, 下一条有明确风险规避机制。）
第十四条  乙方当年具体投资计划须报丙方审定后实施。乙方在确保完成投资计划前提下, 经丙方同意, 可依据旅游发展需要调整建设项目。（本条是对上一条款风险规避: 即使上一条明确了年度投资计划, 包含投资项目和投资大约数字, 但在本条中明确了开发商能够依据市场标准对项目投资次序进行调整, 这实际上是对上一条款一定程度上推翻, 对开发商预留空间。）
第十五条  乙方在开发建设过程中需使用景区内林地、 林木, 应向甲方提出申请, 由甲方按相关程序报相关部门办理手续, 费用由乙方负担。（通常通例）
第十六条  乙方正当拥有X－X国家森林公园旅游资源综合开发经营结果（含有形资产和无形资产）。
第三章  资源保护
第十七条  甲方负责X－X国家森林公园红线图内森林资源防火、 防盗伐、 防病虫害及育林维护, 文物古迹防盗、 防毁, 野生动物防盗、 防捕杀等资源保护与维护工作, 负担相关工作经费。（这一条很关键, 关键之处于于首先载明政-府责任, 还要负担全部可能包含到成本。如不载明, 以后就有可能出现找企业要钱情况, 资源是企业在使用, 效益是企业在享受, 保护也自然是你责任......理由听起来都是不错, 而且也是“合理”。但, 企业应切记自己身份——你是去投资开发挣钱, 不是公益机构, 更不是当地政-府.当然, 笔者很欣赏而且激励在挣到钱以后企业做公益事业。）
第十八条 甲方应确保景区内森林资源作为旅游开发资源景观协调性, 不得在旅游项目计划区、 景区旅游公路以及游步道两侧可视范围内主伐林木, 间伐林木不得破坏景区旅游形象。（这一条明确保护了开发商, 也保护了景区自然资源不被破坏, 避免了四处出现光秃秃, 严重破坏景区景观视觉效果情形。）
第十九条  乙方在开发建设过程中依法保护环境资源, 杜绝重大资源破坏和环境污染事件; 在景区内修建各项设施都应该与景观相协调, 不得建设破坏景观、 污染环境、 妨碍游览设施; 在经营过程中加强资源保护宣传力度, 加强工作人员和游客资源保护及防火安全教育; 帮助（帮助是自然要帮助了, 属于义务）甲方搞好X－X国家森林公园内森林防火、 消防安全、 防林木盗伐、 野生动植物保护等工作。
第四章  人员劳动用工
第二十条  乙方在开发经营过程中, 严格按《协议法》、 《劳动法》相关要求, 全方面实施现代企业管理制度。
第二十一条  乙方在相同条件下优先使用当地职员。
第二十二条  对自愿留用甲方职员, 乙方一律按现代企业管理要求进行聘用, 不负担除《协议法》、 《劳动法》确定企业用人制度要求以外其它任何责任。
第二十三条  甲方不得随意调离乙方已根据《协议法》、 《劳动法》聘用甲方职员, 职员自愿与乙方解除聘用关系除外。（这对开发商很关键, 很多景区存在以前有一帮职员, 而且职员还是含有事业编制情形, 民营企业作为投资商, 没有义务要负担这些职员过去身份要负担义务, 完全根据《劳动法》来处理, 实施现代企业用人制度, 《劳动法》以外任何义务, 企业都没有义务去负担, 这一条必需明确。而且, 对于以前身份特殊职员, 还要实施考评上岗, 自由聘用, 解聘等权益。不然, 可能会出现无条件用了以前含有事业编制职员在现代企业企业里面, 不好好工作不说, 犯了错, 想解聘还解聘不了, 一解聘就包含到和当-地-政-府谈判事情, 非常麻烦）。

第五章 项目推进及优惠政策
第二十四条  甲方全力配合乙方做好X－X国家森林公园旅游开发。
第二十五条  甲方、 丙方应规范当地群众在X－X国家森林公园内采笋秩序, 严禁影响区内旅游活动正常经营采笋行为。（小区关系处理现有政府责任, 也有企业责任, 怎样规范, 则必需由当地政府牵头处理, 非民营企业所能全方面处理。当然, 民营企业作为投资商, 也理所当然在用工, 小项目上优先考虑当地农民, 景区开发怎样和小区友好, 这很关键, 小区关系用得好, 是一把利剑, 处理好了小区关系, 即便是在总体投资上和政-府有分歧, 只要当地小区支持, 不是当-地-政-府能干嘛就干嘛。当然用不好要出大问题。任何和当地小区处理不好情形, 闹大了, 吃亏永远是企业。这一条要切记。标准上选资源时候, 不考虑红线图内有原住民景区资源, 这是上上之选。实在不行, 就得考虑风险机制、 激励机制并用。）
第二十六条  丙方大力支持X－X旅游开发, 成立权威高效统一专门工作机构, 为乙方开发经营营造良好投资环境。（成立关键领导牵头协调班子, 对口服务窗口, 特事特办, 合适时候还能够以谅解备忘录幸事推进相关项目。这既是前提, 也是义务。必需明确。没有牵头班子话, 因为旅游景区开发过程包含到各方面各系统部门, 既然是投资商, 就得享受到投资上待遇, 不过, 实际上往往根据正常步骤跑各类手续, 找到了对应部门, 也不一定就能根据时间给你办理, 随便推诿, 个中原因, 在此无须细说。）
第二十七条  丙方在乙方提交必备申报材料后, 负责协调相关部门依法在要求时限内办结相关审批手续, 审批费用由乙方负担。(提交了审批材料, 必需在法定时间内进行审批, 这也很关键, 景区通常都地处偏远山区, 不一样地域有不一样政-体-环-境, 尤其关键。)
第二十八条  丙方在12月31日前协调相关部门落实X－X国家森林公园实际开发需要电力、 通讯等配套设施。（这一条是对本协议前面列举政府义务事项明确约定, 必需约定时间, 成本负担。）
第二十九条  丙方在乙方依法足额缴纳建安营业税及相关行政性收费后, 按乙方缴纳税、 费县级实得部分标准即征即奖乙方用于X－X旅游经营开发。
第三十条  项目建成运行后前三年（1月1日～12月31日）, 丙方在乙方依法足额缴纳营业税、 所得税后, 按乙方缴纳税收县级实得部分50%即征即奖乙方用于X－X旅游经营开发。
第三十一条  甲乙丙三方应主动配合, 努努力争取取国家各类专题项目资金, 全额用于X－X国家森林公园旅游开发建设。
第六章  违约责任
第三十二条  违约责任
甲乙丙三方未按协议约定推行各自义务, 视为违约。其中: 甲方丙方在12月31日前未能处理X－X供电问题, 向乙方支付违约金200万元(大写: 贰佰万元整); （对政府义务为推行对应违约责任, 需要明确）在甲方丙方按期处理景区供电前提下, 乙方自本协议签定之日起3年内未完成投资3亿元和未建成4A景区, 或5年内未完成投资5亿元和未创建（创建并不等于创建一定要成功, 这很关键。创建了, 过不过得了, 那就不是企业和当地政府能控制事情了。）5A景区, 向甲方丙方支付违约金200万元(大写: 贰佰万元整), 在赔偿乙方已投入资金后（这非常关键: 即便是违约了, 那得先把以前投资赔偿了, 再行处理, 处理好先期投资赔偿这是基础前提, 投资商必需争取。要不然, 风险就太大了。笔者见过景区开发投资商和当地政-府搞僵持了, 当地政-府直接强行赶走开发商团体, 被赶走开发商往往是欲哭无泪, 根据协议打官司吧, 官司赢可能性不大, 即便是赢了官司吧, 还得赔了钱）, 甲方有权收回X－X国家森林公园旅游资源经营开发权, 另寻投资商。
除不可抗力原因或国家法律明令严禁造成项目无法推进或推进缓慢情形外, 乙方项目投资应不少于当年计划投资80%。乙方在当年未能完成本协议约定投资和建设开发内容, 或完成投入不足当年80%, 不再享受除本协议约定X－X国家森林公园门票收益权益以外其它当年优惠和奖励政策。（这一条尤其关键, 因在本协议中, 景区门票是作为当地政府权利范围内权益, 但作为招商引资优惠政策和奖励政策返还给投资业主, 所以, 出现一定程度违约, 其她优惠政策能够免去, 但门票收益实际权益不可放弃。务必提请注意。）
因不可抗力原因造成协议各方无法推行约定义务, 甲乙丙三方应对本协议中各方承诺给予谅解, 并不追究对方责任。不可抗力包含自然原因引发如水灾、 风灾、 旱灾、 地震等和人为原因引发战争、 罢工、 政府封锁禁运等。
第三十三条  甲乙丙三方因推行协议发生纠纷, 应共同协商处理, 协商不成, 依法申请仲裁。（人民法院还是仲裁, 应约定非利益所在第三地方。这一点很关键。）
   附  则
第三十四条  本补充协议经甲乙丙三方签字、 盖章后生效。
第三十五条  本补充协议未尽事宜, 由三方依摄影关法律、 法规和《主协议》, 另行协商处理。
第三十六条  本补充协议一式九份, 甲乙丙三方各执三份。 
甲      方: X－X国家森林公园管理委员会
法定代表人:  
乙      方: 四川X－X旅游开发有限企业
法定代表人:  
丙      方: 四川省X－X人民政府
法定代表人: